Tag: 加拿大房产投资

無論是首次購屋的年輕夫婦或個人，還是購屋老手或是購買公寓安度晚年的空巢老人，諸如購屋這樣的一項大投資是他們人生之中的大事，因此大家在購屋時有必要將諸多事項納入考量範圍，以防止出現不必要的麻煩。

一、產權的擁有方式

如果有一人以上的人出資購屋，這就有必要決定他們任何分享產權。

在加拿大，共同產權擁有者將自動成為房產的所有人

共同擁有產權分兩種形式：

第一種是購屋人與配偶或子女籠統地共同擁有產權（joint tenancy）。在籠統共擁產權的機制下，如果產權擁有者的某一方死亡，不需要透過遺贈或過戶的程序，共同產權擁有者將自動成為該房產的所有人。原因是產權擁有人中的每一個人都擁有全部的產權而非其中部分產權。 

第二種是產權擁有者依照一定比例擁有房產（tenants in commons）。一旦產權擁有人中的某一方死亡，其擁有的產權將依照遺囑或法律規定進行分割。

二、訂立遺囑和授權書

已經訂立遺囑的人有必要查看其內容是否過期？遺囑涉及的事項是否體現產權擁有者的現狀。如果家中有小孩，產權擁有者則更有必要訂立一個遺囑，這不僅僅是關於金錢的問題，而更多的是關於在父母兩人萬一遭遇意外時，小孩的監護已經實現獲得妥善安排。

在解決當事人身後的房產、證券、股票等財產問題時，遺囑可以有效地避免子女之間的紛爭、避免政府的干預，從而保證了財產得以順利安置。

授權書則保障在當事人思想上或身體上沒有行事能力時其一切事物照樣獲得妥善處理。授權書也分兩種：一種是與當事人的身體有關，授權書決定了當事人將獲得何等程度的看護；另一種是關於打理當事人財物的授權書。當事人有必要趁早與律師商討如何訂立遺囑和授權書的問題。

三、房屋及其他保險

房屋當然需要保險，但當事人還是有必要購買人壽和殘障保險，以便全家人在掙錢養家的人突然遭遇意外時有所保障。

 

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國內的土地歸國家所有，個人不能擁有，只能租用，壹般民用住宅的土地批租年限為70年。而在加拿大，房產壹般在市場交易的都是永久產權，土地的產權也可以為私人所有，這可能是兩國房產權的最大不同點之壹。

了解國內房地產的同胞壹般都知道，中國的房屋產權實際上分為兩部分。擁有某房屋的房屋所有權證與該房屋所在土地的土地使用權證即意味著擁有了該房屋的完全產權，兩證缺壹不可。兩證分別由房地產管理局和土地管理局頒發和管理。國內的土地歸國家所有，個人不能擁有，只能租用，壹般民用住宅的土地批租年限為70年。

而在加拿大，房產壹般在市場交易的都是永久產權，土地的產權也可以為私人所有，這可能是兩國房產權的最大不同點之壹。在加拿大物業產權分為以下幾類：

Freehold—自由產權

屋主(owner)擁有房子及地皮的產權，要自行負責物業的剪草、鏟雪、維修等工作。這類物業主要包括獨立房、半獨立房、排屋等，當屋主對物業進行改造時，屋內部分只要滿足有關建築、消防、電力等規範要求，壹般無需報請市府備案(出租房屋例外)，而室外部分的搭建，改變房子的用途(如作商業用)則必須申請，得到政府有關部門的批準後方可進行。

Condominium—共管產權

住宅單位屬私人所有，公用地產為所有業主共同擁有。室外的保養、維修工作交管理公司處理，住戶每月支付管理費。由於室外部分屬管理公司，所以象換屋頂、外墻等這類工作，住戶不必操心。但有壹點需提醒大家，如中國人壹般要在廚房安裝抽油煙機，常要穿過外墻打洞，則應向管理單位申請備案，以免日後的麻煩。共管產權物業主要為柏文、鎮屋等，但也可以是遊艇、高爾夫球場等這類物業。

加拿大規定個人對私有土地擁有充分自由的支配權及繼承權

Freehold Condominium—自由共管產權

主要以鎮屋、連屋為主。這類產權，屋主擁有地產的產權——整幢房子，包括外墻、屋頂、車庫等，都由屋主負責，而公共設施，例如車道、康樂設施、訪客停車場、附屬公園等，則屬共管範圍。所以，屋主仍要付壹定費用。這類物業，屋主可以享有較高度的自由來美化住宅，裝點園藝，但也有壹定限制，例如決定什麽時間換屋頂或改變外墻的顏色，需先獲得業主委員會的通過。

多年被聯合國評為“世界上最適宜居住的國家”的加拿大，貸款利率比其它歐美國家低，投資風險也較小，而且房地產價格長期來看有明顯上漲空間。外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產，但有幾項特別規定必須注意，居外為你逐一解說。

為什麼要在加拿大投資房地產？

和中國70年的產權不一樣，加拿大房地產的所有權是永久性的，你可以將你的房地產一代又一代的傳給子孫後代，你可以以一塊錢的價格轉讓，同時加拿大的私人財產是神聖不可侵犯的。

加拿大是世界上七大工業發達國家之一，曾連續四年被聯合國評為“世界上最適宜居住的國家”。加拿大政治清明，社會安定，法制健全，生活幸福，在世界上的形像和平友好，投資比較安全。加拿大關於投資房地產的政策優惠，貸款利率比其它歐美國家低； 投資風險較小。作為國際性大都市，房地產價格較低，長期來看有明顯上漲空間。

加拿大是世界上七大工業發達國家之一

外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產。對於以下幾類人士，在加拿大買房是一明智選擇：

• 在加拿大長期求學，其後有可能申請居留者；
• 拿工作簽證（Working Visa）工作，其後可申請居留者；
• 有意移民加拿大者；
• 有意將來送孩子到加拿大求學者；
• 有意投資加拿大房地產者，等等。

鑒於以上原因，加拿大正日益成為許多海外人士投資房地產的首選。

加拿大政府對於非加拿大居民投資房地產有什麼規定？

根據加拿大聯邦政府«公民法» ，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。然而該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。

非加拿大居民在加拿大投資房地產的各種事宜

首先，外國人需要在加拿大開立銀行賬戶。既然是貸款買房，就要每月付月供款，沒有銀行賬戶，就沒法支付貸款本息。雖然加拿大各大主要商業銀行在中國都設有分行或辦事處，可以幫助開戶，但這種賬戶通常需要在加拿大境內激活，才可以用於支付。

其次，外國人不能在加拿大有不良信用記錄。很多留學或工作的加拿大非居民，在加拿大已經學習和工作了多年，如果已經造成了不良信用記錄，則按揭貸款申請很難成功。外國人可以在加拿大沒有信用記錄，但不能有不良記錄。因此，無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，養成按時償付信用卡賬單，繳納各項公用事業費的好習慣。

第三，外國人需要有足夠的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融機構申請到按揭貸款，但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作簽證，有收入的非居民是例外，此類申請人最多可以申請到房價90%的按揭貸款。沒有收入的非居民最多可能申請到房價65%的按揭貸款。

第四，外國人可以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。如果持有訪問簽證來加拿大，看中了房產並簽署買房合同之後，簽證到期了，必須離境時，能否委托在加拿大的朋友完成買房和貸款交易。答案是肯定的。委托第三方交收房產，需要在律師行見證下簽署POWER OF ATTORNEY（POA），即《委托授權書》。最重要的是找到同意通過委托授權書簽署貸款文件的銀行，此類銀行並不多，即使同意，銀行對交易的細節也會有比較嚴格的要求。因此，持訪問簽證來加拿大購房的外國人最好在離境之前搞清楚銀行的相關要求，以及交易過程中的注意事項。

第五， 外國人需要做好加拿大銀行賬戶的管理和安排。地產交易中，有兩個重要環節需要從銀行賬戶中支取款項，一是支付買房定金，二是在產權交接之前支付首付款余款。一些持有訪問簽證的購房者，無法在加拿大滯留至房產交收，因此需要事先做好與銀行的約定，以便在需要支付款項時順利完成交易。

第六，在出售房地產時， 非居民與居民的稅務是不同的。居民如果符合有關主要居屋的條件，房屋出售時資本增值可以免稅，而非居民則不能享受這一優惠條件，即必須交付資產增值稅，一般在30-40%不等。

 

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