Tag: 加拿大房产

近幾年來，國際經濟學機構、甚至一些加拿大本國的業內人士不斷警告多倫多地區的公寓市場新建量過大，「泡沫隨時可能破碎」。然而，這類「泡沫論」絲毫未能打壓本地的公寓市場。進入2016年春季之後，多倫多地區的公寓房價繼續穩步上揚，讓「專家」們大跌眼鏡。

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經常查閱房地產類新聞的人可能還記得加拿大央行曾在2013年6月份對多倫多地區公寓房市場做出的警告。央行當時說，整個多倫多地區有5.5萬個在建的公寓單元，「遠超人口需求」，而「地產投資商促成的多市公寓建設熱潮」存在著「價格和住宅建築活動急劇修正的風險」。

一轉眼三年過去了，多倫多公寓房市場的「泡沫」破碎了嗎?

沒有。

數據顯示，自2013年6月到2016年初的兩年半間，多倫多公寓基準價格上升了9%。進入今年春季之後，公寓房成交價的漲幅更是加速上揚。在今年 三月(最近一期的數據)，多倫多地區的公寓房均價為38.93萬元，比去年同期上升了9.4%;多倫多市內的公寓單元價格更突破了40萬元大關至 41.62萬元，年同比增長了12%。

在多倫多各區，公寓房的成交價都十分接近掛牌價，這說明市場需求平衡，買家可還價的餘地不大。在東部杜蘭區的Ajax、Oshawa和Whitby，成交價甚至超過掛牌價1%至3%，這意味著那裡的公寓市場甚至存在買家競價的現象。

這些數據顯示，今天多倫多地區的公寓房市場，已經和三年前央行警告時很不一樣了。RBC首席經濟師賴特(Craig Wright)和資深經濟師霍格(Robert Hogue)評論，當時公寓大量湧現，確實對市場形成了一定衝擊，但是大部分已被增長的人口「輕鬆吸收」。

兩位經濟學家表示，本地公寓市場轉危為安，有數個原因。首先，它人口增長和同獨立房價格飛漲很有關係。由於移民的湧入，對房地產的需求增強，而隨著獨立屋的負擔性變差，買不起獨立屋的人越來越多，於是他們只好轉向負擔性「相對穩定」的公寓了。

其次，調查顯示千禧年一代(1980至2000年出生的人士)並不像他們的父輩那樣對土地房情有獨鍾。他們更喜歡住在市中心或離工作地點較近、交通便利的地方，這樣不用將大把的時間花在上班路上。大量年輕買家的湧入，吸收、消化了大量的市場存貨和新上市的公寓。

在今年，又有兩個政策和經濟因素促進了本地公寓房市場的增長。第一個是今年年初實施的最新房貸規則，使得首次置業者更難進入價格在50萬元以上的住宅市場，公寓市場可能成了他們唯一的選擇。

國家銀行經濟師彭森諾特(Marc Pinsonneault)評論，聯邦政府推行的新政策，不僅沒能如預期遏制過熱房市，反倒起了反作用。它將在未來幾個月內會繼續推動50萬元以下的公寓房市場的交易活動。

此外，油價暴跌導致西部石油省份工人的湧入加東，特別是南安省地區，這將促進本地的經濟，而房市、特別是公寓市場也將「沾光」。從阿省、薩省和加拿 大大西洋部分地區湧入安省的人潮，將是房市的生力軍，同時已經使本地房屋租賃市場吃緊，而公寓房東和投資者，更容易把公寓單位租出去。這一新變化可能將令 投資者再度將目光投向本地的公寓市場，並在今年的餘下來的時間裡令這一市場迎來新的高潮。

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（據加拿大家園）

多倫多火爆的房地產市場以及攀升的房價也沒能打碎年輕人的買房夢。最新的一項調查顯示，約有三分之二的多倫多年輕人都有著買房的計劃，一半以上的首次購房者都得到了來自父母的資助。僅有32%的被調查者稱，自己可能無力買房。

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由 Pollara 為蒙特利爾銀行(BMO)所做的調查顯示，儘管多倫多的平均房價已經達到了46萬5,000元，遠高於全國平均水平35萬，但是約有三分之二的年輕人都希望能夠擁有自己的住房。其中有32%的被調查者稱，自己可能無力買房。

而那些計劃買房的年輕人大多預期將會得到了來自父母的資助。超過一半的多倫多首次購房者預期將從父母處獲得房價的12%作為購房的首付，這也意味著他們自己的貢獻約為房價的4%，僅18,000元。

居住於 Oakville 的27歲的 Michelle Smiciklas 及其伴侶已經有了96,000元的儲蓄，他們想要購買一間新鎮屋，叫價約63萬4,000元。他們的父母為此拿出了約20萬元為他們做首付，這樣他們每月 的還貸支出僅1,716元，在二人可以接受的範圍內。

但是為了省下這96,000元作為首付，Smiciklas 及其伴侶也做出了犧牲。在大學期間，Smiciklas 每月都將省下5,000元，並且與伴侶一直租住著老舊的、便宜的公寓房。兩人也沒有進行任何昂貴的旅行。

Smiciklas 稱：「我已經過了想要繼續租房子過的年齡了，我希望能夠將我的錢做投資。」在今年9月，Smiciklas 住進了屬於自己的新房。

對此，BMO 大多地區的個人銀行區域副經理 Tony Tintinalli 稱，如果年輕人能養成省錢的習慣，並且有著好的工作以及信用記錄，從銀行貸款並不難。但可能貸到的總金額難符預期。銀行通常會堅持三分之一法則，貸款金額不超過買家總收入的三分之一。

在調查中，超過一半的年輕人稱，他們擔心自己將無力負擔每月的還貸支出，三分之二的人擔憂他們不符合貸款的標準。

73%的被調查者稱，他們將會推遲購房的時間，只有14%的被調查者稱他們將被迫搬離希望居住的地區。

Pollara 在3月14日至17日之間對2,079名年齡在19歲至35歲的加拿大人進行了調查。43%的被調查者在30歲至35歲之間，35%的被調查者年齡在25歲至29歲之間，22%的被調查者在19歲至24歲之間。

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（據加拿大家園）

加拿大房屋及按揭公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，簡稱CMHC)發表最新海外居民擁有加拿大柏文的研究，顯示溫哥華21萬個柏文單位中，只有3.5%由海外居民所擁有；新樓雖比較受海外居民歡迎，但比率也只有6%。另溫哥華市的海外居民柏文擁有率亦僅為5.4%。這項數據顯然與海外買家炒高溫哥華樓價的推論相悖。另外，地產公司Royal LePage的報告顯示，溫哥華樓市升勢持續驚人，今年首季累計樓價增幅，溫哥華所有類型房屋樓價躍升21.6%至104.5萬元。

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CMHC昨日公佈最新海外居民擁有加國柏文的研究，並將「海外居民」(foreign resident)定義為「主要居住地(primary residence)在加國以外的人士」，而非根據他們的國籍身份來界定；也就是說，即使是加拿大公民或移民，只要他們的主要居所是在加國以外，在是次調 查中也會被界定為「海外居民」。

CMHC要求全國的物業管理公司或業主委員會，提供關於海外居民擁有柏文單位的資料。CHMC強調，是次調查的數據是「擁有權」(owenership)的資料，而不是該年內海外居民購買(sales)柏文的統計。

該項統計涵蓋大溫的地域，是加拿大統計局所定出的「溫哥華都會人口統計區」(Vancouver Census Metropolitan Area)的範圍，其中包括溫哥華、本那比、列治文、素裡以及周邊城鎮；涉及的柏文單位超逾21萬個。

根據CMHC在2015年所蒐集到的數據，柏文的新舊與海外居民擁有率有關連，1990年以前落成的柏文單位的海外業主擁有比率為1.4%；1990至1999年落成的則為4.4%；2010年或以後落成的海外居民擁有比率增至6%。

CMHC的結論是，不論樓齡新舊，海外業主只佔一個低比率(low share)。但樓齡愈新，海外業主的擁有率便愈突出。

與2015年相比，2014年的數字明顯較低。2014年溫哥華區的海外業主比率只有2.3%。2015年跳升超過一個百分點至3.5%。

此外，溫哥華市(包括市中心、東區、西區)的海外居民柏文擁有率比較高，共有5.4%。

CMHC首席經濟學家杜根(Bob Dugan)指出，這一分析結果為解讀海外業主的房產買賣提供更多線索。CMHC將繼續蒐集國外買家在加拿大買賣房產的數據。他說這是CMHC的首要任務。

卑詩大學(UBC)尚德商業學院(Sauder School of Business)經濟學家達維多夫(Tom Davidoff)指出，CMHC的數據頗為有用，但感覺上，真實的數字可能比CMHC的數字更高，他認為CMHC的數字與不少人的主觀感覺並不相符。他 指出，外國買家可能通過公司或是本地人購買樓房，故此準確的數字難以掌握。

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（據明報）

據皇家立百基(Royal LePage)地產公司公佈最新報告顯示，截至今年第一季，溫哥華地區包括所有類型房屋的綜合價格(aggregate price)，跟去年同期相比勁升21.6%，達到1,044,750元。此外，展望未來，溫哥華地區住屋需求預料持續上升。

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單層獨立屋升幅最高

皇家立百基溫哥華區域經理斯圖爾特(Alan Stewart)表示：「溫哥華屋價在今年首季升至前所未見新高，而成交量則迭破紀錄，這是主要因為推出市場的樓盤供不應求。

此外，由於許多家庭並不打算居住在遠離城市的社區，因此位於市區的柏文住宅，現已成為許多首次買家的選擇。」

溫哥華地區的單層獨立屋(bungalow)成交價中位數，在今年首季增幅高達25.7%，目前已升至1,116,136元。其次是雙層獨立屋，同期增幅也達到23.6%，成交中位價為1,418,231元。至於包括柏文等多戶式住宅，增幅則為9.5%，中位價為487,300元

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（據星島日報）

據報導，加拿大多倫多房地產局 (The Toronto Real Estate Board)表示，今年第一季度多倫多房地產銷售創新高，房價再度大幅上漲。大多市民覺得負擔越來越重。那多倫多房價多少錢一平？

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報告說，2016 年前三個月的房地產成交量比 2015 年第一季度上升大約 16%，

在大多倫多地區，所有類型的物業包括在內，今年 3 月的平均售價為 68萬 8181加元，比 2015 年 3 月的平均價格上漲了 7萬4000加元，漲幅 12%。

在多倫多市內，3月份包括各類房產的均價為為69萬9745加元，獨立住宅的平均價格為117萬加元，共管公寓的均價為41萬6251加元。

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（據家園新聞）

加拿大華人向來注重教育，國內的「學區房」概念也隨著移民漂洋過海到了加拿大，近兩年越炒越熱。公校實行就近入學原則，但是根據最近公佈的菲沙研究所小學排行榜，BC排名靠前的公立學校只佔20%，這使得好公校附近的房源尤其一房難求，漲幅明顯高於平均。

溫哥華第一公校附近房價兩年翻倍

在智庫菲沙研究所公佈的2016卑詩省小學排行榜中，位於溫西南固蘭湖區(South Granville)的麥基奇尼小學(Dr. R.E. McKechnie Elementary)名列溫哥華公校第一(總排名40名)。「學區房」概念下，使得附近房子都大膽掛出了遠高於政府估價的賣價。

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這所小學長這樣。學校一共也就200多名學生，環境幽雅。

據今年排行榜顯示，麥基奇尼小學在全省範圍自去年146名竄升至40名，有來自中國的家長說，她2年前在該區以200萬元購入空地蓋房，如今政府估 價已漲到498萬元，相信越來越多家長會搬進該區，「我的女兒在該校讀7年班，一班25人，雖然華裔19人，但能說中文的僅佔6人，就讀ESL人數不多， 加上該校采小班制，教師上課認真，相信是近年學校表現大為改善的主因」。

而記者也查閱了myRealPage.com網站，發現目前在該學區掛牌、售價最高的是西南海旁大道(SW Marine Dr.)2318號一幢21年屋齡獨立屋，屋主為華裔，地約1.5萬平方尺，室內面積6,774平方尺，5睡房6衛浴，叫價599萬元，而政府今年估價才 369.9萬，即業主掛牌價高過估價近230萬。據卑詩物業估價處資料顯示，這幢獨立屋1978年以來轉手4次，當年的成交價僅14.7萬元，近40年來 已經翻了30多倍。

地產經紀分析，由於西區馬吉中學(Magee Secondary School)也位於同區，相信在名校效應驅動下，會令該區房價持續水漲船高。

記者探訪了以滿分10分並列榜首的兩所學校，分別是溫西私立女校Crofton House School和西溫的公校Irwin Park Elementary，MLS的在售樓盤顯示，叫價同樣不低。

比如這裡。獨立屋的價格那叫一個辣手啊。

學區房概念溫哥華最明顯

只要有條件，大多數華裔家長都會選好學區居住，就算沒有條件也要創造條件，這使得「學區房」這個來自中國的概念在溫哥華生根發芽。陳女士兩年前從列 治文遷入北溫，兒子就讀今年排於前30名的北溫私校聖派厄斯小學(St Pius X)，她就明顯感受到學區的影響，「我的小兒子在列市幼兒園時，因為身邊小朋友多屬新移民，英語退步明顯，甚至有明顯口音，這也讓很擔心，決定讓他轉到更佳的英語環境，於是遷居北溫。半年後，兒子的英語口語就較為純正了」。她透露，剛來北溫時還是租房子，但正是看到了孩子的變化，最終決定在北溫買房，「就像是孟母三遷，我們為了孩子的教育來加拿大，如果學校不能提供讓家長滿意的學習環境，那我們自然要離開另覓佳地」。

5年前搬入溫西格雷岬區(Point Grey)的家長王俊梅也承認，當初選擇落腳該區，首先考慮到的就是3個子女的學校環境，「這裡距離UBC很近，很多教授住在這兒，他們的子女也多就讀區內的中小學，一定程度上保證了孩子朋友圈的整體素質」。

剛在南古蘭湖區賣掉一幢獨立屋的陳姓地產經紀指出，排名越靠前面的學校附近房價越高，相信學區多少會影響房價，尤其是公立學校排名靠前的學區，如果有關小學名列前茅，相信也可以起到加分作用。

另一王姓地產經紀說，溫哥華教育局嚴格執行學區就近入學政策，規定公校生不能跨區就讀，因此「學區房」概念有助推高溫西名校區的房價。王姓經紀還表 示說，名校效應在溫市尤其明顯，在大溫其它城市造成影響遠不及溫市大，溫西的甘比區(Cambie)、格雷岬區(Point Grey)都因為區內有知名中學，影響了區內房價持續上升。

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（據家園新聞）

國際著名雜誌《經濟學人》（Economist）最新分析，受溫哥華、多倫多兩地房價飆漲的影響，加拿大的房價被高估了40%。全球一體化則是導致本國大城市房價「失控」的主要原因，而隨著越來越多的海外買家湧入，這一情況還將加劇。

據悉，在過去的數年來，《經濟學人》一直「唱衰」本國房市，最初預測房價被高估了20%，並逐年上漲。去年10月，它稱本國房價過高估計了34%，而短短的半年過去，這一比率達到了40%。那么温哥华房价多少钱呢？

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當然，《經濟學人》畢竟是全球知名的大型業內刊物，不會信口胡謅。他們說加拿大房價被高估了40%，自然是有理由的。

該雜誌說，他們是通過兩個指標來評估一國房價的，分別是房價與可支配收入之比，以及房價與租金的比率。前者可以被視為置業負擔能力的指標，後者則反 映出業主與租客在住屋方面的負擔差異。兩個指標一綜合，就能看出一國房價是否合理，也就是說能否被買家所承擔。如果房價的升幅超過這兩個指標的長期平均水 平，而且收入或租金沒有相應上升，房價便會回落。

從上述兩個比率來看，加拿大的平均房價被高估了40%以上，這主要受溫哥華、多倫多兩地房價飆漲的影響。如果除去這兩個城市，本國大部分城市房價增長緩和，一些地區甚至陷入負增長。這一現象，也造成了全國房市行情嚴重兩極化。

多年來，這雜誌一直都認為加拿大房價高過合理水平，人們聽得多了，不免形成了「狼來了」效應。於是在今年的報告中，他們提出了新論據，來解釋多倫多及溫哥華房價近年失控般上升的理由。

《經濟學人》說，溫哥華、多倫多兩地房價飆漲，是「全球一體化」造成的，所以無論加拿大的經濟經濟狀況如何，都能夠吸引來自世界各地的人﹑資金及思維。如果不出所料，這些都會的房價能夠超過國內的平均水平。

事實上，「全球一體化」而導致大城市房價飆漲的現象不僅僅加拿大有，在澳大利亞和英國也有，兩國大城市房價也分別被高估了40%。

對海外買家來說，國際大都會其優勢，比如說是一個放置資金的安全港，而且也可能提供不錯的回報。拿溫哥華來說，去年的淨收益率高至11%，比加拿大的平均多出3個百分點。

隨著海外買家的湧入，本國兩大國際大都會（溫哥華、多倫多）的房價會繼續和加拿大其他城市脫節。不過，該雜誌也強調，這裡並不是說國際大都會的房價 就不會下跌。舉例來說，在2007年至2009年間，硅谷科技蓬勃發展，但未能阻止三藩市的房價回落43%。此外，英國倫敦早於2008年已經成為世界富 豪置業的熱門市場，但房價還是在一年內下挫15%。

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（據加國無憂）

根據最新發表的一份房地產市場的預測和分析報告，所謂加拿大房地產市場的穩定性現正遭受包括海外投資者、房屋按揭貸款欺詐和買家過度借貸等因素嚴重威脅的說法﹐是缺乏全面的統計數據支持的。

上述名為《市場手稿》(Market Manuscript)的預測和分析報告是由加拿大的房地產發展公司Fortress Real Developments發表的﹐內容包括該公司就加拿大全國和主要城市的房地產市場走向的調查結果、第三方的統計數據、主要預測和專家分析。

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其中，上述報告所涉及的調查，包括了面向貸款經紀的調查、透過社交媒體和網站BuzzBuzzHome.com、面向廣大公眾的民意調查。上述報告 針對以下5個對房地產市場的穩定性構成影響的因素進行了分析，包括：海外買家、房屋按揭貸款欺詐、過度借貸、房價被高估以及新屋價格預測等。

上述報告顯示，在海外買家方面，受訪的貸款經紀表示，雖然約有25%的受訪人表示，他們支持向海外買家頒佈禁令，作為防止房地產市場進行調整的途徑之一﹐但在貸款經紀的客戶中，海外買家或新移民所佔的比例只為8%。

在買家過度借貸方面，超過半數受訪的貸款經紀相信，他們的客戶購買的房屋與他們的預算相符，有23%的貸款經紀相信，他們的客戶是保守的。

只有8%的房屋按揭貸款持有人用盡預算，至於過度借貸的比例僅佔9%。

在房價被高估方面，超過42%的受訪人將房價被高估列為將導致加拿大的房地產市場進行調整的潛在催化劑。

雖然有很多經濟學家或金融機構都警告﹐加拿大樓房價格被高估﹐然而﹐他們所使用的資料﹐不少來自外國﹐這些資料來源的可信度受質疑。

在新屋價格預測方面，根據網站BuzzBuzzHome.com開展的民調結果，43%的受訪人相信，多倫多的新屋價格將在2016年上升3%至7%。

報告作者兼Fortress Real Developments市場調查及分析部高級副總裁Ben Myers表示﹐沒有一個政府或私人機構公開地產市場內國際買家的數目及他們的資金來源﹐因此﹐根本沒有可能全面評估外國買家所有帶來的影響﹐以及他們在 按揭市場上活動的情況。

正因為所得資料有限﹐以及基於該公司所做的調查﹐他們覺得地產樓房市場會出現重大調整的恐懼被跨大。

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（據明報）

轉眼間，三月份已經過去了大半，兩大房地產熱點地區溫哥華和多倫多迎來了房市的「小陽春」。眾所皆知，房貸是左右房市的關鍵要素，它一舉一動的變化會直接影響房地產行情。

據加拿大英文媒體報導，在今年餘下來的日子裡，本國民眾需要注意4個可能的房貸行情走勢。

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1、市場行情不均勻

從二月以及三月上旬的數據來看，加拿大房市的行情比去年同期更火，銷量和房價可能將在今年再創新高。不過，同去年一樣，今年房市的熱度主要來自大多倫 多、哈密爾頓地區和溫哥華地區，如果刨除這兩個城市，加拿大的市場其實處於軟著陸的狀態。雖然聯邦實行了新的按揭條例，但是相信不會對目前白熱化的多倫多和溫哥華市場造成任何影響，這意味著這兩個市場同加拿大其他城市的差距將越來越大。與之對應，房貸市場的行情也將變得更加不均勻，這可能對銀行和貸款機構制訂政策上造成影響。

2、斷供率可能上升

目前原油價格還沒有走出低谷，而加拿大的經濟前景依舊不明。儘管聯邦政府在新推出的預算中大把撒錢刺激經濟，但是全球經濟增長正在放緩的大行情並沒有絲毫的改變。油價持續走低，將意味著更多加拿大人(特別是加西地區的居民)失去工作，而當人們失業就可能無法及時還清月供。目前，加拿大月供延後90天支 付的比率為0.27%(即每一萬人中有27人)，這一比例可能在2016年有所上升。

3、房貸率可能會更低

除非經濟出現意外的回升，否則央行極有可能在2016年年內再度降息，甚至打破傳統採取「零利率」。與之對應，房貸率也有可能降至歷史地點。不過，鑑於聯邦政府提高了保證金金額，求銀行手頭持有更多資金以防出現房貸鏈斷裂，所以房貸率的降幅會比較有限。

4、私人借貸業務大增

政府收緊房貸規則使向銀行借貸的門檻變高，這將令一些買家不得不求助於私人貸款機構。另一方面，一些新規使私人貸款機構籌集資金更容易，使他們有更多的資金出借。

由於私人貸款機構之間的競爭變得更加激烈，為了爭取客戶他們可能會調低貸款利率，並提高貸款額。業內可能還會出現「捆綁銷售」，就是業主獲得其房房 價值的75%至80%的正常貸款後，如果業主再購房需再次貸款，就可得到房房價值90%左右的貸款。只是需要注意的是，雖然從私人機構借錢容易，但是違約的罰款可能也是驚人的，買家在借貸前最好仔細閱讀合約條款，並三思而後行。

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（據家園新聞）