Tag: 加拿大房产

BC地产协会说上个月透过所谓电脑盘的综合登记服务售出的房屋8032间，比去年同期增加34.5%，成交金额五十三亿八千万元，比对上一年增加56.4%.

住宅平均屋价66.83万元，比去年同期增加16.3%。

加拿大住宅平均屋价比去年同期增加16.3% 明年房价继续涨

协会首席经济师Cameron Muir说，上个月对房屋的需求录得历来11月份第二最强劲纪录。那么加拿大住宅多少钱呢？

上个月菲沙河谷的房屋需求增加60%，温哥华和Chilliwack增加40%，Kamloops30%。

2016加拿大温哥华和多伦多房价料继续涨

根据房地产公司RE/MAX10日公布的2016年房地产预测报告，该公司预测明年全国房地产价格仍将上扬，但涨幅会低于今年水准。其中大温地区涨幅接近一成，将房价推向超过百万元的水平。

该份由RE/MAX发表的报告指出，温哥华地区和多伦多房市在2015年都经历了供不应求，买家竞价的热络一年，尤其独立屋更推高了房价。这些因素令2015年温哥华房价推高了17%，房价中位数达到了94万7350元。多伦多则升高一成，但低于温哥华房价甚多，为62万2150元。

由于独立屋存量不足的状况并未改变，RE/MAX预测2016年温哥华房地产市场仍将上涨7%，虽然低于2015年涨幅，但也将房价中位数推高到101万3700元水平，远远高于加拿大。其他地区。例如多伦多上涨5%至65万3000元，BC省的维多利亚市和菲沙谷区上涨约3%，房价都不到60万元。

有报导称联邦政府可能提高最低头期款比例以抑制房价，甚至可能推出以50万元为界线的两阶段式头期款政策，50万元以下为5%，以上为10%。RE/MAX认为这对加拿大大多数地区的房市影响不大，但温哥华和多伦多的入门房价已超过50万元，恐将影响部分首购族买房意愿。

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（据加西网）

联邦部长比尔莫奈(Bill Morneau)周五(12月11日)宣布，政府对房价超过$50万的置业者提高首付要求。此举的目的是降温过热的住房市场，特别是加拿大一些大城市。不少还在考虑何时出手或换房的人未免大喜，期望明年2月的新则细施，加拿大的房价就会降下来？各位，还是先来了解新的房贷规则到底会带来什么影响吧，至少有五个方面你需要。

加拿大房贷新规则到底会带来什么影响

新房贷细则会对谁产生影响？

由于多伦多和温哥华两城市被认为是新规则针对的目标，特别是这两城市的首次购房者，也许他们的父母会感到吃不消， 因为他们会被要求支付更大的首付才能买房。而对那些出售自己的房屋者，尤其是在火爆房价的城市，并没有受到什么影响。

对金钱的影响

多伦多和温哥华两个城市的房屋的普遍挂牌价一幢$70万房屋，购房者最低首付由$10,000上升到$45,000。

对房价的影响

分析师说，新规则给出的狭窄范围的对房屋价格的影响非常小。根据BMO资金市场资深经济学Robert Kavcic的分析，在多伦多和温哥华，房价已经攀升至历史高位， 那些可以支付首期的人已经轻易将那些支付不起首付的人挤了出去，这意味着新规则对房价产生的影响微乎其微。

对房屋销售活动的影响

Kavcic还表示，于明年2月生效的新规则会导致在接下来的几周销售活动强于通常，特别是随着多伦多天气转暖，另外，一些买好者试图在新规则实施前赶紧买房。

之前措施

在2008年至2012年，四轮变化主要是收紧新借贷保险资格规定。其中：最低首付提高到5%；最大房贷期限由30年减为25年；最高可保的住宅价格被限制在$ 100万以下。

一个房地产专家警告说，联邦政府引入了增加首付的要求，意图是冷却过热的加拿大房地产市场，但是也将损害那些想买屋的温哥华人。

在2016年2月生效的新房贷规则下，购房者购买50万以上的房子必须提供10％，高于5％。

新措施是针对过热的房地产市场，特别是温哥华和多伦多。

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（据加西网）

加拿大温哥华资深房贷顾问冯晓敏表示，她所代理申请房贷的华裔客人中，仅有不足十分一所支付的首付低於10%，由此可见，联邦房贷首付新规对华裔买家影响不大。而受访专家则指出，新规则对海外买家不会造成影响。

冯晓敏周五受访时指出，根据她从业多年的观察，较年轻的首次置业者，华裔通常较其他族裔获得来自父母更多及更大的支持。

加拿大资深房贷顾问：新规则对海外买家零影响

60万元房屋 多付5,000元才可上车

她同时又提醒，例如购买60万元的房屋，新规则只是规定超出50万元的部分，即10万元须支付10%的首付，由此计算，只是须要多支付5,000元首付就可以上车。这对多数华裔买家来讲，并非很困难的事。

冯晓敏还说：「其实我一直都鼓励客人尽可能支付10%或以上首付，因为10%首付须支付楼价2.4%作为保险金，而按规定5%则须支付3.6%。由此算下来，这1.2%的保险金差别，每10万元贷款额就是1,200元，为何不节省呢？」

卑诗房地产协会首席经济师缪尔则指出，今趟联邦政府修改房贷政策目标是针对国内市场，对海外买家没有影响。

卑诗大学（UBC）房地产专家萨默维尔（Tsur Somerville）指出，分析大温楼市时，很难得出首付比例较低的首置者，是导致大温楼价飙升的主因。而联邦周五公布新措施针对高价房屋及海外买家；可是这些被认为是促使本地楼市高涨的因素，新政策并不能起着任何作用。

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（据加西网）

联邦政府透过CMHC推出的新招，有地产从业员认为反而有助于鼓励首次置业人士和低收入人士购买低端房屋。

针对联邦政府前日透过CMHC提供的房屋款保险出招，提高计划内对50万元以上住宅的按揭首期要求，有多伦多华裔地产经纪认为，上述措施非但不能为 多伦多和温哥华的房地产市场降温，反而将刺激50万元以下低端房地产市场的发展，最终推高中高端房屋的价格，措施反而鼓励首次置业人士和低收入人士购买共管公寓单位。

加拿大打房新政没有用 反推涨中高端房屋的价格

面对加拿大地产市场过热的现象，联邦政府在日前出招降温，针对50万元以上住宅的按揭，房价超过50万元的部分，最低按揭的首期从原先的5%调高至10%。至于50万元以下住宅的按揭首期仍维持在5%。该项措施将在明年2月15日正式生效。

联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)表示，推出上述措施是为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温。

不过，有华裔地产经纪指出，联邦政府的上述新措施对大多伦多地区房地产市场的影响不大，原因基于以下两点∶其一是在买房时仅支付5%的按揭首期的置业者所占的比例很小;其二是在大多伦多地区，房价在50万元以下的低端房屋所占的比例不大，大多为共管公寓单位。

上述措施有助于鼓励首次置业人士和低收入人士购买低端房屋。

他说∶“联邦政府推出上述措施的目的是为了给多伦多和温哥华的房地产市场降温，但实际上，上述措施的效果将是适得其反的，反而会刺激低端房屋市场的 发展。一旦购买低端房屋的买家增加了，预期那些已经购买了50万元以下低端房屋的业主会考虑换房，由此而推动中高端房地产市场的发展。”

有华裔贷款经纪则认为，联邦政府推出上述措施有助于限制高收入的加拿大人以5%的按揭首期甚至零首期来买房，但这部分人在置业人士中所占的比例很小，估计不超过10%。

她举例说，一个年收入为15万元的客户，其获批的贷款额可达到年收入的5倍，即75万元。

该名客户在现行政策下，在买房时可以仅支付5%的按揭首期甚至不付首期。不过，该名客户在没有支付20%的按揭首期的情况下，必须向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)购买保险，保险费用相当高昂。

如果该名客户仅支付5%的按揭首期，其缴付的保险费用将达到总贷款额的3.75%;如果该名客户支付10%的按揭首期，其缴付的保险费用将达到总贷 款额的2%;如果该名客户支付的按揭首期达到15%，其缴付的保险费用将降低至总贷款额的1.75%。上述保险费用是必须在贷款时一次性缴付的。

她表示∶“上述措施对房地产市场的健康发展有好的影响，联邦政府是透过推出上述措施向置业人士传递一个信息，那就是政府要收紧房贷政策，买房要慎重，要考虑实际的购买能力。但该项措施对那些在买房时已支付了20%的按揭首期的置业者没有影响。”

她还特别指出，上述措施对绝大多数华裔置业者影响不大，因为华裔置业者在买房时一般不会仅支付5%或10%的按揭首期，他们大多支付至少25%至30%的按揭首期。

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（据加西网）

加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.，CMHC）周三公布指，加国房市持续表现强劲，11月份新屋动工量增速超出预期。11月新屋动工率由10月的197,712个单位，增至211,916个单位，高于普遍预期的197,300个单位。

加拿大11月全国新屋动工量 增至逾21万个

新屋动工量继年初表现疲弱后，下半年回升。满地可银行（BMO）资本市场高级经济师Robert Kavcic指出，加国建屋量持续强劲，并于今年较后期加快势头。

11月的市区新屋动工率上升7.7%，升至195,121个，其中多户式住宅（multi-unit）新屋动工率上升13.2%，升至137,898个；但独立屋则下跌3.6%，跌至57,223个。

CMHC首席经济学家杜根（Bob Dugan）指出，独立屋房价上升，持续支持市场对多户式新屋的需求。“但业界必须妥善管理库存量，以确保有关单位于落成后不会一直无人问津。”

CMHC数据又显示，安省、大草原区及大西洋省份的市区新屋动工量上升，卑诗省及魁省则下跌。郊区新屋动工量经季节调整的按年增长率估计为16,795个单位。

道明银行（TD Bank）经济师珀拉玛娜（Diana Petramala）预计，卑诗及安省相对紧张的房市状况，或持续令新屋动工量升幅于至少明年首半年内相对高企：“不过，经济增长放缓及加国长期借款利率上升，明年整体建屋量很可能回落。”

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（据加西网）

BC省非盈利住房协会（BC Non-Profit Housing Association）为加拿大的房屋租赁市场描绘出一派灰暗场景，该协会报告数据显示，很大数量的居民花费30%-50%的家庭收入用于租房。

加拿大房市报道：透过北温样本看温哥华租赁房屋困境

 

加拿大按揭和住房公司（CMHC）认为住房类支出不应该超过家庭收入的30%，否则会影响到其他类消费和生活质量，比如食品，退休储蓄和孩子的教育等。

然而在出租空置率只有0.7%的北温市，在所有22790户北温居民中，大约45%为租房户，平均户均收入为$44306, 平均租金为$1226, 而对零售业或酒店业居民来说，平均收入则分别为$33239和$22869.

也就是说，43%的居民把超过月收入的30%用于房租水电，而大约25%的居民花费50%以上的月收入用于房租水电。从年龄看，30岁以下和65岁以上的群体，单亲妈妈，残疾人员，新移民和原住民大多数属于这类人群。 另外还有15%的居民家庭（1585户）居住过分拥挤。

根据租房网站的数据，北温市一居室公寓租金地下室为$800/月，而任何高于地面的都在$1200以上。

租赁房屋困境的终极原因：

造成出租房极度短缺的终极原因是联邦政府砍掉针对该类房屋的补贴。 目前市场上现有的出租专用公寓全是联邦政府在上世纪60年代到80年代早期的政策性补贴而建。

联邦政府的协助性租赁屋项目（The Assisted Rental Program）鼓励并补贴开发商建筑出租专用住房和多户出租单位，对高收入人士融资新房建设给予税务减免等。该政策总共支持建设了35.8万套住宅单位，目前整个市场上大约56%的出租单位建于那段时间。 该政策于1984年终止。

根据加拿大最大的住房租赁公司Hollyburn地产公司总裁David Sander的说法，该政策砍掉了全国所有的租赁房屋开发项目，使加拿大在30年多年来不再建设租赁类房屋，从而使目前的房价如此高不可攀。

1993年，自由党首相Jean Chretien再次砍掉了政策性住房（Social Housing）的联邦拨款，在此之前，总共为低收入人群建筑了60万套公寓。

缺少了联邦层面的支持，各地市只有为数寥寥的几个出租专用公寓建设，包括北温市政厅旁Hollyburn地产公司即将建筑的14层桥水大厦 （BridgeWater Tower），预计2016年秋季竣工。即使没有任何宣传，已经有240户家庭排队申请这座130户的出租公寓。该大厦内500平方尺的单人间预计月租金 为$1300。

大温很多城市都开始用提高容积率的方式鼓励开发商，如果他们愿意为出租房保留一定的比例的话。北温市也不例外，北温还把第二套房（Second Suite）和后巷屋等划为可租赁房屋，使总供应量增加了510套，达到4212套，几乎是出租专用住房存量房的4倍。

北温市新当选国会议员Jonathan Wilkinson希望联邦政府能够兑现承诺，在未来6个月内出台几个全国性住房政策，虽然很多细节还在讨论中。比如鼓励投资新建住宅单位中的可承受老年人专用设施，支持各地市政府基于房租/收入占比的补贴，合作化住房等等。还有对低收入出租房屋建设免除资本投资GST税，为出租房屋提供大约1.25亿加元的税务补贴等。

Wilkinson还说，除了鼓励私人资本投资出租物业外，联邦政府还应该像其过去一样，勇于承担起政策性住房的责任。

尽管政府干预和各种社会团体的介入将部分缓解租赁房屋市场，大温各级市政府历经多年已经短缺了数万套租赁房屋，我们还会不断看到，越来越多的人群激烈竞争有限的出租房屋库存。据统计，到2036年，大温地区需要新建11.6万套租赁房屋，才能满足不断增长的人口基本住房需求。

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（据加西网）

当住在本拿比铁道镇社区的Kaye Bedford看到公寓周围一栋栋老住宅都被拆掉之后，她就开始担心自己所租的这套三层公寓楼也终究逃脱不了此番命运，果然，在今年6月，她所租赁的这栋公寓楼也宣布了将要被重新规划的消息。

加拿大温哥华公寓租客抗议:新楼多但家在哪

 

Bedford听闻后，决定要做点什么，不光是为自己，更是为了所有和她一样“无处可逃”的被迫搬家族。随着这些老旧的廉价出租公寓楼相继被清除，一栋栋要价不菲的玻璃摩天大楼拔地而起，但是和Bedford一样无法负担昂贵的新公寓大厦的居民该往哪里搬呢？早在2012年的大温地区调查就显示，市场上成千栋出租公寓楼，尤其是于1980年代以前建造的旧楼，都存在被拆除的风险。

就在Bedford目前所居住的Maywood社区，位于铁道镇天车站后面，这几年随着这个区域的快速开发，十几栋公寓楼被拆除，300多套公寓的住户被迫搬家。

在高贵林的传统老社区本贵林地区，由于长青线的建设，到2023年前将会有700至1000套出租单元的住户需要迁走，而位于温东及北温的那些3-4层的出租公寓楼也难免不被开发商请走。

温哥华

温哥华市政府正讨论，给予因大型装修或公寓推倒重建而被扫地出门的租客特别补贴。新的政策要求，提交改建和重大装修工程申请的房东必须为租客提供最低2个月的免费租赁期。 对于已经租住时间长过20年的租客，市政府有权要求增加到最长6个月免费租赁期。除此之外，房东还需要为租客支付一次性搬迁费用：一卧房或更小单位为$750，而两卧房或更大单位为$1000。 在房东装修或重建工程完工后，房东还需要为租客提供3个新的类似单位供考虑；原房客有租赁优先权并应该给予原房客优惠价格。

该政策适应于租赁专用房屋和政策型住宅（Social Housing）, 而不涉及私人所有独立屋，地下室或公寓的出租单位。 据温哥华市政府统计，过去6年，每年有大约313户租住住此类住宅的租户因重建或装修而流离失所。

新西敏

市场报告指出新西敏现在已经建有非常多的出租单元，在2013年至2014年间大约有3千套新的出租单元建成，而2008年时仅为560套。但是新建的公寓由于配套设施较新，因此月租金也比较高，价格的因素导致大部分拆迁公寓的住户都无法承担。

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（据加西网）

年增近20% 大温独立屋房价续涨 后势看旺

根据大温地产局统计，目前温西独立屋的中间卖价已经突破300万元。

根据加拿大温哥华地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的最新统计，加拿大温哥华独立屋的价格在过去1年当中成长近20%，其中温西独立屋中间卖价(medial selling price)自去年11月份的264万8000元，上涨到310万元，温东独立屋更是从去年的96万500元，上扬到今年的131万元，涨幅更突破三成。 部分民众十分怀疑，未来这样的涨价现象是否还会继续?

加拿大房市：温哥华独立屋飙20% 温西破300万 温东大涨30%

根据市场人士分析，主要造成独立屋价格上涨的原因不外乎为买方需求量高、低利率以及海外买家对本地地产有高度兴趣所导致，而这些影响房市的因素在未来几年，依然非常可能持续下去。

加拿大帝国商业银行(CIBC)副首席经济分析师泰尔(Benjamin Tal)认为，虽然在温哥华买房的海外买家确实越来越多，这类投资者偏好价格昂贵的豪宅，但此类物件之销售状况，与价格70万元的普通独立屋间，关联性可能不大。

即便如此，亦有分析师指出，豪宅与普通独立屋的价格之间依然具有连动性，因为传统上价格较低的温东独立屋，过去一年间的涨势也相当惊人，还有研究发现温哥华市的“百万元房价分水岭”，正逐渐从西向东移动。

有地产业者曾对“世界日报”记者表示，温哥华房价所以会在今年不断上扬，可能与全球经济环境有关，因为大温地区与许多其他地区相比，投资环境更为稳定，所以许多具有中国背景的投资人，纷纷将本地的地产市场视为一个“避风港”(safe haven)。

有业界人士指出，加元今年持续走软也是造成本地房价不断上攀的因素之一，因为低汇率等同让持人民币或其他外币在大温买房的民众，得到至少30%之优惠。

在银行利率方面，虽然有人预测美国联准会可能会在月中调高利息，可能间接造成本地房市冷却，但也有市场人士相信，调息对房价造成的影响可能有限，因为有些投资者并不需要贷款。

中央第一信贷联盟(Central 1 Credit Union)经济分析师派斯崔克(Helmut Pastrick)认为，房价攀升的主要原因来自需求量不足，他相信在温哥华未来三年间经济成长率可能超过3%的状况下，房价下滑的可能性并不大。

11月菲沙谷房屋销量 创同月份次高

根据菲沙地产局(Fraser Valley Real Estate Board)2日公布之最新统计，11月份透过MLS系统成交的房屋总数有1766个单位，为史上同月份次高，该地区销售纪录为1989年11月份所创下，当时同月份销量达到2154个单位。

菲沙地产局指出，上个月销量若与去年同期相比，成长率更达55%。

菲沙地产局主席梅西(Jorda Maisey)说，今年11月份当地市场销售状况相当火热，现象与过往不同，目前尚未见到买方需求量出现下降，他同时提到，如果民众想趁高价卖出名下物业获利，现在应该是一个非常恰当的时机点。

梅西还说，菲沙河谷的待售屋目前创下2006年春天以来的新低，不过民众对房屋的需求则因物件种类而异，目前买方对独立屋及城市屋的需求较高，销售状况较快，公寓单位销售动力则相对较低。

在房屋指标价格(Benchmark Price)方面，当地独立屋的售价比去年同期增加14.7%至65万9700元;城市屋价格达31万8800元，与去年同比提高6.7%;公寓之指标价格亦较去年增长9.3%，来到20万7100元。

若以待售屋数量分析，11月份当地新增1854个待售物业，比10月份减少14%，整体待售屋数量为5761个，比去年同期大幅减少31%。

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（据加拿大家园网）

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）近日发布调查数据称，加拿大公寓的外国屋主比例不高，但是却在上升。

温哥华今年大约有3.5%的公寓屋主是海外投资者，比去年上涨了1.2%，而Burrard半岛，温西及温东地区的外国公寓屋主的比例则达到了5.4%。

CMHC：加拿大外国公寓业主调查报告出炉

多伦多市则有5.8%的公寓为外国人所有，上一年的数据为4.3%，整个大多地区的比例则由去年的2.4%上涨到了3.3%。

CMHC主席 Evan Siddall 表示，这方面的数据变化比较大，毫无疑问这些外国屋主占比呈上升趋势的城市也是全国最大最具国际化的都市区。

除了温多两地之外，温尼伯和安省伦敦的外国屋主比例也明显增高，这些地区的数据分别为2.7%和2.2%。

加国房市中关于海外屋主的投资也是今年相当热门的话题，部分民众对于多伦多及温哥华的房价持续走高表示担忧，并认为正是这些有钱的外国人推高了本地楼价，使本地人越来越难负担，其中不少矛头都直接指向中国买家。

但是在公寓买卖方面，CMHC去年的调查也没有任何数据显示外国屋主的比例很高。

CMHC：始终缺乏精确可靠数据

Evan Siddall 今天在蒙特利尔的发言中也承认说，在外国屋主的调查中，CMHC也一直缺乏准确可靠的数据信息，因为业主在和相关部门汇报时很可能不是很诚实。而CMHC的调查也仅仅是基于和物业经理沟通所得出来的结果，今年9月至10月间，CMHC在全国15大都市普查区对所有的公寓楼进行了普查。

CMHC表示，此次报告中所指的外国屋主是指那些住在加拿大以外其它国家的屋主，也包括在加拿大出生的非居民，而非以前像有些地产调查是根据业主的姓名来判断。

Siddall 同时表示，若外国屋主的比率太高的话，势必会给加国房市带来更多风险。有分析认为，这些外国卖家一旦将物业出售，会令楼市爆破。但是目前由于没有非常精确的数据，因此也很难预测到底会给本地楼市带来多大的影响。

CMHC也正在着手调查全国独立屋市场的外国屋主情况，也不排除将来会对经纪、建商等展开调查，以获得更全面的相关信息。

全国公寓市场的外国屋主比例一览

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（据加西网）