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加拿大 “环球邮报” 于本周三（7月13日）刊登了由 Brent Jang 撰写的一篇文章，谈的是温哥华房价10年来的 “非理性”上涨。

文章说，长达10年的房价狂涨已经改变了温哥华，100万加元曾一直是人们的一个心理门槛，现在已被彻底打破。在过去，1百万加元的房子属于少见的奢侈，而现在，1百万的房子不过是低端物业。

环球邮报：专家认为温哥华房价10年狂涨非理性

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温哥华独立房91%价格过百万

Andy Yan 是西蒙·弗雷泽大学 （Simon Fraser University）城市项目的代理主任，他于本周二（7月12日）发布的最新数据记载了自从2005年以来，温哥华房价持续上涨，使其成为加拿大房价最贵城市的过程。

Andy Yan审核了由BC省物业评估署 （ BC Assessment）评估的66825处房产。数据显示，在2005年7月份，温哥华只有11%的 独立房估价超过1百万，而在2015年7月份，91% 的独立房估价在1百万加元以上。

他说，在10年前的温哥华，100万加元的房子是很少见的。

房产热蔓延至郊区

温哥华的房地产市场在2008 – 09年的衰退后出现持续反弹，过去3年来涨幅尤为惊人。
文章说，温哥华的房地产版图分为西区和东区，以安大略街 （Ontario Street）为分界线，在过去12个月内，独立住宅在温哥华西区的价格飙升了38%，在东区攀升了36%。
在东区，以前所谓的百万大屋寥寥无几，如今， 100万加元以上的房子一抓一大把。
在整个温哥华，公寓和联排别墅的价格在过去12个月也至少上涨了25%。

另外，这股房地产热潮也蔓延到郊区，自从2015年中旬以来，温哥华郊区独立房的房价常常在以至少35% 的增幅跳升。

专家认为狂涨不会持续

加拿大 皇家地产公司 （Royal LePage）的首席执行官菲尔·索珀 （Phil Soper）表示，温哥华令人难以置信的价格激增可能将走到尽头。

他表示，在温哥华存在严重的经济承受能力问题，这已经成为一个公共政策问题，是不健康的，温哥华的市场升值过快，价格正在以非理性的速度上涨。

大卫·莱伊 （David Ley）是不列颠哥伦比亚大学UBC的城市地理学教授，他预计温哥华的房地产市场将软化，但不会崩溃。

他说，任何上升都不会是无休无止的，总是有回落的时候，但温哥华将不是硬着陆，而是软着陆。

莱伊教授认为，温哥华房价的增长将放缓，甚至有可能略有下降，他的猜测是房价的摆动将在正负5% 的范围内。

菲尔·索珀和Andy Yan都认为，超低利率、房源有限、来自外国的资金，都是推动温哥华房价的几大因素。

“综合房价”

皇家房地产公司还以典型的房产为依据，排除豪宅，推出了一个“综合房价”，该公司说，这样采样更有代表性，去掉了高端物业把房价往上拉的因素。

根据这一“综合房价”，温哥华市两层住宅的均价在今年第二季度升到236万加元，比2015年第二季度增长30.7%。

在多伦多市，从去年第二季度到今年第二季度，两层住宅的价格增长10.5%，均价达到97.5万加元。

在全国范围内，今年第二季度与去年同期相比，两层房的价格增长10.7%，均价为62万加元，若把所有类型的房产算在一起，房价攀升9.2%，均价为52万加元。

（据温哥华找房网报道）

或许是因为北美洲作为当前最有前景的市场和最好的经济发展势头，很多投资者在进行海外置业时，倾向于该地区的房产。尤其是加拿大，其以环境优美、资源丰富、经济增速稳定等吸引了大量中国投资者介入该国房产。然而，以上几条除了经济增速稳定还勉强算是个投资加国楼市的理由，其余什么环境优美之 类的，并不是一个职业的地产投资者要关心的事情——至少不是首要关注的事情。

历史数据显示周期下跌成“惯例”

投资房产、研判市场，实际上是有一套复杂的程序和规律在其中，但这复杂的规律中，绝对不会包含“因为投资者看好、因为投资者喜欢”就可以投资的原因。房价并不会受投资者主观喜好影响，而是跟整个经济发展走势、支柱产业发展态势，以及该地区历史房价的走势密切相关。

我们知道，在众多影响加拿大房产价格的相关因素中，与石油相关的资源类经济发展周期对加拿大房市的涨跌循环扮演了非常重要的角色。单一行业的繁荣，确实 会在短期内拉高经济发展指数，同时，高收入、高就业率等也会吸引人口，从而催生住房市场和租房市场的繁荣。然而，单一经济发展总会有到头的时候;随着单一 产业热潮的逐步退去，其他产业没有同步发展的境况下，就业机会减少，人口外迁，房产价格和租金水平下降;通常这个上升周期与下降和调整周期相当;在过去的 历史中，资源类开发地区的房地产价格总是重复着“暴涨—暴跌”的循环，那么加拿大的房地产市场是不是也不例外呢?

数据显示，从今年5月到6月，加拿大主要城市温哥华西区的房屋销量明显下降，6月销量同比暴跌35.6%;对此，加 拿大基金管理机构LePoidevin称，“越是临近泡沫崩溃的边缘，房产的涨跌幅度就会逐步加大”;而且，即使目前出现价格下跌，但房屋的供应量不降反 增，更多的物业进入交易市场，这无疑对房价进一步下跌雪上加霜。

房价并不会受投资者主观喜好影响，而是跟整个经济发展走势、支柱产业发展态势，以及该地区历史房价的走势密切相关

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投资者推高，楼市繁荣难持久

那么加拿大房地产市场为什么会此次“大起大落”的幅度会更大?观察显示，温哥华房地产市场已经出现崩溃迹象，其中一部分原因在于投资者和监管层严重低估了从中国流入温哥华的资本金额。RBC的数据显示，目前，温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入，很难无视这个事实：房价已经脱离了正常的范围，开始变得疯狂。

换句话说，加拿大近年房价上涨，很大程度上是因为伦敦的房价主要由投资者来推动，这样的高位价格很难持久。因为投 资者的游资一旦撤离，该市场的房价就离下跌不远了。有投资者可能会说，我不会抢在游资撤离之前及时套现吗?问题是投资者习惯于单枪匹马的散户式投资，没有 第一手信息，没有权威专家的分析，没有深入当地市场进行调研，怎么能把握游资撤离的时机呢?

实际上，种种迹象表明，游资已经开始撤离。 据LePoidevin称，目前加拿大金融机构监管办公室OSFI(Office of the Superintendent of Financial Institutions)已经开始要求银行和金融机构收紧按揭政策，对购买房产为目的申请人进行严格审查，尤其是对其收入和就业状况进行全面彻底审查。 目前，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人，由于难以落实其收入状况，银行对其房款更加趋于谨慎——这部分买家的担心和犹豫，已经在西温房地产市场体现出 来。

被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者Marc Cohodes也认为，温哥华的房地产市场是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”，“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他 们一直在寻求中国的资金撑起这个市场，但这不会长久。”LePoidevin则预测，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价将由$917,800骤降 至$458,900，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。

综上所述，研究和判断市场，不仅仅要考察其现状，如果有数据，最好从十年前开始翻阅;中国投资者进军海外地产市场，则不能以十年中国房地产市场暴涨中创富的经验为依据，如果不能从投资市场的属性与特点入手，而仅凭喜好和经验盲目下判断，那么后期买下的不是财富的温床而成为财富的跳板，最终会让自己的财富陷入尴尬的境地，错失了最佳的增值空间和时机。

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（据家园新闻）

今年4月，加拿大联邦竞争仲裁法庭(Federal Competition Tribunal)作出了里程碑式的裁决，裁定多伦多地产局 TREB(Toronto Real Estate Board)必须修改规定，允许在网上公开房屋的售价信息，因为限制这些信息的公开有违公平竞争的原则。

但多伦多地产局今天反驳说，在网上公开房价等信息，不仅会暴露买家的隐私，也会泄漏卖家的信息，如果让一般人都能进入地产局的多重交易系统MLS(Multiple Listing Service)违反了隐私保护的相关法律。

在现有的规定下，只有地产经纪可以查到房屋的售价。而按照仲裁法庭的裁决，多伦多地产经纪在把售出房子的相关数据，包括售价以及经纪佣金等发布到网上之后，一般用户在登记之后也可以进入数据库，查看相关信息。

多伦多地产局 TREB(Toronto Real Estate Board)必须修改规定，允许在网上公开房屋的售价信息

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预期仲裁法庭的这项决定将会影响到全国各地的地产局，因此除多伦多之外，其它地区也有可能仿而效之，以便当地居民也可以分享以前看不到的相关地产信息。

加拿大竞争局欢迎仲裁法庭的决定

联邦仲裁法庭在做出裁决时指出，由于多伦多房地产市场火热，一些卖家有时会开出比房屋实际价值低很多的价格吸引买家来竞争，有时甚至开出低得离谱的$1。 如果挂牌出售房屋的售价在网上公开，买家就可以通过与区内或邻近地区房屋的售价进行比较，掌握到比以前多得多的信息，以便预估正在出售房屋的真实价值，从 而做出理性和明智的买房决定。

加拿大竞争局(Competition Bureau of Canada)对仲裁法庭今年4月的裁决表示欢迎和支持，称多伦多地产局限制竞争，结果导致房价越升越高。

竞争局还说，多伦多地产局的多重交易系统MLS几乎涉及全国超过90%的房屋交易，但地产局为市民设置障碍，让他们无法进入数据库进行查询，显然违背公平竞争的原则。

地产局反指仲裁法庭不尊重消费者隐私和权利

多伦多地产局在今天发布的声明中说，按照加拿大的隐私法，将当事人(指房屋买卖双方)的个人财务资料公之于众应该事先征得当事人同意。因此TREB认为，联邦竞争仲裁法庭的决定并没有尊重 GTA消费者的权利，不仅违反网络隐私法(Canada’s Digital Privacy Act)，也可能违反房地产和地产经纪法(Real Estate and Business Brokers Act)。

TREB还说，联邦竞争仲裁法庭无论在事实上，还是在法律上均犯错，该法庭做出的决定不可避免地会大大减少 GTA 45,000名地产经纪之间的竞争。

多伦多地产局最后在声明中发出警告，仲裁庭的决定一旦付诸实施，那么 TREB就无法阻止消费者个人财务信息，尤其是贵府物业售价在网络上被广而告之，房屋的照片可能被复制、出售甚至被滥用，TREB将对此不负任何责任。

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（由家园新闻）

 

 

 

在加拿大，两大都会——温哥华和多伦多的房价涨幅已经十分惊人，但据最近报告显示，它们离国际上的一些最热门城市还很有差距。

本周一（7月11日），全球房地产中介服务公司莱坊（Knight Frank）公布了2016年第一季度内全球150个大城市房价涨幅排行，让读者从国际的角度，认识现在的房地产市场。

报告中的这些数据，是根据各国的官方数字计算出来的。在全球150个接受调查的大型城市中，今年一季度（一月份到三月份）的房价平均上涨了4.5%，150个城市中74%的城市房价出现上涨。排行第一和最末的两个城市的涨幅（或跌幅）差距从上个季度的55%扩大到74%。

在本国人看来，温哥华和多伦多地区的房价的涨幅已十分惊人，但是在全球仍排不上号。在第一季度内，本国最炙手可热的房地产市场是温哥华，房价涨幅为17.3%，可在全球只能排到第7位。

本国城市中在榜上排行第二的则是安省的哈密尔顿，一季度房价增幅为10.5%，而多伦多房价平均上涨了9%，位居全球第34位。

在加拿大，两大都会——温哥华和多伦多的房价涨幅已经十分惊人，但据最近报告显示，它们离国际上的一些最热门城市还很有差距

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在 本次的排行榜上，中国大陆的城市是最大的亮点，不仅拿下了第一名，而且前五名里有四个是中国的一二线城市，其中包括：深圳以62.5%的季度房价平均涨幅 雄踞榜首，紧随其后的上海单季房价平均涨幅只有深圳的一半，但也达到了30.5%；而南京和北京分别以17.8%和17.6%的涨幅位列第四和第五。在整 个一季度，房价涨幅超过10%的上榜中国城市总计有6个。

美国城市中排名最靠前的是波特兰（Portland）涨幅是12.3%排名第18，西雅图以10.8%的房价涨幅排在第21位。

其他国际大都市：伦敦房价以15.2%的涨幅排名14；澳大利亚墨尔本以9.8%排在第28位；悉尼排第30位，房价平均涨幅9.7%。

位列排行榜倒数第一的则是英国苏格兰海港城市Aberdeen，一季度房价跌幅达11.3%，主要原因是全球油价暴跌对当地房价构成拖累；倒数第二的则是台北市，跌幅8.2%。

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（由家园新闻）

 

从今年5月到6月，温哥华西区的房屋销量明显下降，6月销量同比暴跌35.6%，这一反常现象迅速引起各大媒体的注意，民众也开始议论纷纷，房市怎么了？

图中蓝线代表2015年的数据，紫线代表2016年的数据

有媒体将销量的暴跌归结于独立屋库存和供应量不足。但很快就有业内人士发现，西温的房屋供应非但没有减少，反而还增加了。

图中橙线代表2015年的数据，红线代表2016年的数据

西温豪宅市场，一直都是加拿大衡量“外国资金”对本国房地产市场影响的标杆。现在该地区突然降温，令业内人士纷纷猜测——房市开始极速降温，是因为中国热钱进不来了？

加拿大基金管理机构LePoidevin的创办人David LePoidevin表示，温哥华房地产市场已经出现崩溃迹象。而证据之一，就是我们严重低估了从中国流入温哥华的资本金额。“当未来某一天，中国政府和人民银行限制资本外流的政策起作用了，也就离泡沫破灭不远了。”

另一个标志，LePoidevin称，则是加拿大金融机构监管办公室OSFI（Office of the Superintendent of Financial Institutions）已经下令要求银行和金融机构收紧按揭政策，对房贷申请人进行严格审查，尤其对申请者的收入和就业状况进行全面彻底审查。其中，完全依赖加拿大境外收入的房贷申请人由于收入状况特别难查，因此也就成了“重灾区”。这部分买家的担心和犹豫，已经在西温房地产市场体现出来。

RBC的数据显示，温哥华地区独立屋的可负担水平已经远远超过了家庭收入

尽管销量有所下跌，但是从去年到今年，西温的平均房价暴涨了32.1%。LePoidevin表示，越是接近泡沫破灭的边缘，房价的变化幅度就越大。
他预测，一旦房市出现崩溃，大温地区的房屋均价将由$917,800骤降至$458,900，降幅约50%，比之前业内预测的30%更为惊人。

卑诗省政府7月7日提前公布了针对楼市海外买家调查的初步报告

卑诗省政府7月7日提前公布了针对楼市海外买家调查的初步报告，显示最近3周以来，大温哥华地区房屋买卖交易中，海外买家占了5%，他们中的大部分是中国人，其次是来自美国、英国、澳大利亚、韩国、印度等国的买家。

Marc Cohodes曾经经营华尔街一间最大的对冲基金， 被《纽约时报》评为最受瞩目的金牌投资者。他评价温哥华最近暴涨的房价时称，这是一个“洗黑钱吹起来的市场泡沫”。“当地政客、BC省自由党政府与地产中介、开发商、律师互相勾结成一伙。他们一直在寻求中国的资金撑起这个市场，但这不会长久。”

他与LePoidevin的看法一致：“中国政府会对资本实施管控，而温哥华已经成为北美乃至全球有钱人洗钱的温床。情况会改变，而且是急剧的改变。”

（据加国无忧报道）

本国两大都会房市火上浇油，已令当地民众产生抵触情绪，联邦政府终于拿出了解决问题的姿态。本周，加拿大联邦家庭、儿童及社会发展部长杜克罗(Jean-Yves Duclos)正式向加拿大按揭及房屋公司(CMHC)指派任务，让他们在今年年底就如何阻止国内几个城市的房价飙升、房价控制在民众可负担的范围内提出有效的建议。

CMHC临危受命加拿大政府 找到压制房价的方法

杜克罗在给CMHC的信件中表示，自2010年来，加拿大一些最大城市的地产市场，房价出现“快速和不断”攀升的现象，所以他希望CMHC就此展开调查并给出建议，以便联邦政府尽快给房市降温。

调查的重点将是本国的三大都会——温哥华、多伦多和蒙特利尔的房价，但是其他城市也是研讨范围。

部长说：“在这些大都市，市中心房价上涨，是许多国民的关注，特别是中产阶级。我们也有这种担心，希望快速干预，履行总理赋予我们的职责，保证国民负担得起符合他们需要﹑买房能力的物业。”

他还要求CMHC行动快速，在夏末提出拟议措施，在9月1日前提交工作计划。整项工作将在明年完成，包括许多方面，从庇护所到临时房屋，到廉价房屋﹑出租屋，政府可以参与计划，向有需要的人提供住房。

业内指出，CMHC“临危受命”，再联系联邦政府以前的行动，正在向外界传递一个清晰的信号：小杜政府对房市的干预已走出政策调控的范畴，并积极寻求其他途径，尽快为房价降温。

联邦自由党曾在今年早些时候提高50万以上房屋的首付金额，直接应对温哥华和多伦多的飙升房价。随后就有人批评说，只靠政策工具无法控制飙升的房价，而且还会抬高购房门槛，超出本地年轻人的负担人力，并将他们挤出市场。

其后，联邦政府就拨款50万元调查本国房市中海外买家的数据，其后财政部长莫奈(Bill Morneau)宣布计划，成立工作小组，就地产市场需求、买房能力和稳定性各方面提意见。

财政部的工作小组，再加上杜克罗给CMHC委派任务，都是政府推动全国住房策略的一环。联邦政府将在未来再拿出怎样实际的措施来打压房价，国民拭目以待。

（据加拿大家园报道）

华居环球房产网7月6日报道：卑诗省财政厅长麦德庄(Mike de Jong)昨日指出，省府将很快完成蒐集有关外国人购买大温房地产的具体数字，他表示希望在约一周内公布，届时省府或公众即不需要再凭空推测外国人购买大温房地产的情况，而省府也可以根据数字作出决定。

加拿大卑诗省府周内公布外国买家数据

麦德庄说，省府从今年夏天开始已要求购买本省房地产的个人，必须公开他们是加拿大公民或是永久居民的身分，如果两者都不是，则他们必须提供国籍资料，以及他们在哪一个国家居住。

麦德庄昨日接受CKNW早晨节目访问，电台主持人针对中国投资者在本地购买房地产，以及外国资金对大温楼市的影响，要求麦德庄说明政府态度及可能采取做法。

麦德庄说：“我不认为会有人怀疑，温哥华对外国投资来说是一个极吸引的地方，不只是来自中国的投资者，对来自世界各地，包括从北美其他地区来的投资者也是如此”。

在86年的万国博览会及冬奥之后，温哥华迈向国际城市之列，麦德庄强调，政府不能对有些投资来自海外的情况视而不见，省府需要确定情况，以及知道究竟有多少外资进入大温楼市。

麦德庄在接受访问时也答覆了熊猫债券的问题，熊猫债券是省府在中国大陆对投资者发行的债券，今年1月省新民主党曾提出问题，质疑中国大陆的居民有可能以购买熊猫债券的方式，避开中国的金融管制，并将资金投入大温楼市。

麦德庄指有关怀疑过于无稽，而且坚持熊猫债券与外资流入大温楼市之间绝对没有任何关联。

他说，由此即可说明任何与中国有关的事情，即被人们视为可疑情况。

他表示，大温楼市目前情况，令到即使是与中国做生意，也被人们以怀疑的眼光对待。他批评“这是阴谋论”，省府在欧洲发行债券，在美国发行债券，但从来没有人提出类似的怀疑。

大温地产局统计指出，过去3年所有类型住宅房屋的基准价格上涨48.3%，今年5月温市东区的独立屋价格基准价达146万元，西区独立屋基准价格达344万元。

（据居华环球房产网报道）

通常情况下，加拿大房屋贷款的偿还期为25年。

根据Financialpost的报道，最近随着房价的上涨，20%的首付+30年分期偿还贷款已经成为新趋势。

目前加拿大央行实行的是低税率的政策，若选择将按揭供款年期由25年伸延到30年，那么买家就能承担更多的按揭金额。换句话说，用差不多金额的首付买家能够负担得起更贵的房子。

加拿大房价上涨 30年还贷款成新趋势

虽然随着还款时间的增多，所缴纳的利息会更多，但是温哥华、多伦多高涨的房价使得许多人们不得不做出这样的选择。

但是，这样做的话消费者们会转入到无担保按揭贷款的状态中来。无担保按揭（uninsured mortgage）指的是这笔贷款由金融机构提供更长的供款期，但是，是不受联邦政府担保的。

根据加拿大央行数据，在2015年的楼房买卖中，有58%的人选择使用超过25年无担保按揭贷款。同比2014年42%的人选择使用无担保按揭贷款，2015年的人数增长了10%。

预计选择使用无担保按揭贷款的人数在今年还会再增加。

有专家表示，随着多伦多和温哥华房价不断上涨，以30年位标准来还贷并不是坏事，因为如果不这样的话许多人会买不起房。

但是，还贷年限的增长意味着贷款人承担的风险将会加大。因此，在设定还贷期限的时候还应量力而行。

（据加西网报道）

大温今年6月楼市价格继续升，中央放盘系统(MLS)住宅房屋基准价达到91.78万元，同比去年增长32.1%；成交房屋数量达到4,400间，较去年同期增加0.6%，不过，与五月份相比则下降7.7%，但仍高于十年平均水平28.1%。专家分析指，放盘的物业，特别是独立屋供不应求，是造成房价续升的原因。

6月温哥华房屋基准价

大温地产局(REBGV)公布的统计数据显示，上月大温新放盘的房屋共有5,875间，与去年6月的5,803间相比增加了1.2%，但与今年5月份的6,289间相比下降了6.6%。

大温地产局主席莫里森(Dan Morrison)表示，自三月份至今的四个月中，新放盘房屋数量比以往十年任何连续四个月都多。儘管有更多房屋进入市场，但供求不平衡的情况将继续影响楼市。

统计显示，目前大温房屋在中央放盘系统新旧挂牌房屋数为7,812间，比去年同期减少35.9%，但比今年5月增加1.1%。

另外，独立屋方面，6月成交量下降18.6%至1,562宗，基准价较去年同期上涨38.7%，至156.15万元。

柏文方面，成交量同比增长18.8%至2,108宗，基准价同比去年增长25.3%至50.11万元。

相连房屋如孖屋及城市屋6月份销售730间，较去年同期增加7.2%，基准价比去年同期增长28.1%至65.69万元。

（据温哥华找房网报道）