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最近加拿大的银行股价纷纷跳水，这跟投资者看空加拿大楼市有密不可分的关系。

近日德意志银行（Deutsche Bank）发表环球楼市报告称，加拿大房价被高估了63%，是全球高估楼价国家中的冠军。并指由於加拿大国民的负债额高，令到加拿大「处於严重危机」。

上述是德意志银行的国际首席经济分析员斯路杰（Torsten Slok）发出的研究报告，他认为若加拿大楼价与国民收入作出比较，楼价被高估了35%;若与租金比较，更是高估了91%。

他指加拿大的另1项问题是国民的家庭负债额极高，若以占收入的比率计算，已升至较美国高出五成。德银曾於1年前指出加拿大於全球高估楼价国家中称冠，昨天的评估更是再进一步。

加拿大中央银行也认为加拿大楼价被高估，但只认为高估了10至30%。

《经济学人》杂志（The Economist）於近年一直认为加拿大楼价被高估，认为若与国民收比较是高估了32%；若与租金比较则是高估了75%。

德银的报告，有解释加拿大「处於严重危机」的7大原因：

1. 当美国国民的家庭债务自2008年经济大衰退後逐渐减少时，加拿大国民的家庭债务若以占收入的比率计算，是历来最高，并较美国国民负债率高出五成。
2. 加拿大住宅按揭信贷市场已经放缓，对楼市是项坏消息。
3. 加拿大国民的各种债务齐齐慍升，包括信用卡贷款?按揭贷款及个人借贷，但收入增长速度则极之缓慢。
4. 加拿大的住宅房屋建筑量於近10年的增长不高，但柏文单位建筑量则急升。
5. 加拿大的最大楼市市场多伦多，於近数年的新屋动工及竣工量都放缓。
6. 温哥华市於近数年的新屋动工及竣工量保持平稳。
7. 加拿大去年有7%劳工是於建筑业工作，倘若楼市大跌，对整体经济会有重大影响。相对而言，美国则只有4%劳工是於建筑业工作。

澳洲挪威房价被高估50%

此外，德银的上述报告称 ，澳洲及挪威的住宅楼价也被高估了50%，其中例如澳洲新南威尔斯省Wollongong市的楼价，若以楼价中位数与家庭收入中位数比较，较美国纽约市更贵。

不少国家的中央银行曾推出经济政策，希望减少楼市泡沫的危机，例如英国，中国香港及星加坡。

高盛的经济分析员Hui Shan去年曾估计，推出的政策能每年降低1%信贷及楼价增长。

德银的报告又指美国的楼价是较历史的平均数低5%。

英国房价被高估38%

由於英国政府鼓励买家付较低首期，上述报告指英国楼价被高估38%。

 

 

加拿大职业网站Workopolis发表一项分析，指出在多伦多置业，每年的收入需113,009加元才能负担得来。

资料来源：加拿大职业网站Workopolis

这次的分析包括了全国10个主要城市，多伦多所需要的入为第二高。高踞榜首的是温哥华，当地的人需要147,023加元的年收入，才有足够的负担能力。其余大部分城市需要的入息介于7万多加元至8万多加元，但温尼辟及哈利法克斯的人以稍低于6万加元的收入，也有能力供楼。

根据统计资料，2010年加拿大家庭的中位收入是76,000加元。由于可见，对于本国大城市的家庭来说，居者有其屋其实不是太难达到的目标，但多伦多及温哥华则例外。

这次的分析以多伦多房贷经纪威廉斯(Adrian Williams)的意见为依据，设定首期10%，亦即是房贷相等于屋价的90%，而还本期及房贷利息分别定为25年及2.99%。他指出，在计算所需的收入方面，除了首期比率及利率等方面的资料外，还要包括公用服务的开支及有关的税款，以及最重要的屋价。

房价经常波动，不过，该网站指出，这次研究引用加拿大地产商会(Canadian Real Estate Association)的各地平均屋价数据，适用于去年12月底。此外，有关的计算也包括至少100加元的公用服务费用，和由威廉斯提供的各地物业税。

按以上设定，多伦多平均房价是587,505加元，以首期10%计算，每月房贷还款是2,560加元，再加上354加元的物业税及公用服务开支，所需要的年薪达到113,009加元，乃是各大城市中的次高。

最高的则是温哥华，根据该网站的分析，温哥华房价是819,336加元，每月的房贷还款额高达3,570加元，比多伦多整整多了1,000加元有多，而需要的收入也相应增加至147,023加元。

值得留意的是，按照威廉斯所提供的物业税资料，温哥华的平均屋价虽比多伦多高出近40%，但物业税反而较低，只是251加元，少约100加元。

排第三位是正受低油价打击的卡尔加里。这个地产市场去年表现不俗，屋价录得显著的升幅，至年底时的平均屋价是465,047加元，每月的房贷还款额为2,026加元，需要的收入为88,578加元。

根据这次分析的结果，在渥太华、沙斯卡通、爱蒙顿及里贾纳这4个城市居住的人，只要家庭收入达到全国的中位数，便有能力置业，因为需要年收入只是介于稍逾72,000加元，至略为低于75,000加元之间。温尼辟及哈利法克斯的平均屋价不足多伦多的一半，所以要求的收入也相对低许多，分别是58,235加元及56,929加元。

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在原油价格暴跌导致盛产原油的加西房地产市场全部熄火的情形下，2015年加拿大房市预期只能见到温和的成长，平均房价涨幅冠军的桂冠可能将落入大多伦多地区之手，这是房地产经纪公司Royal LePage本周公布的今年房市展望报告作出的预测。

该展望报告预测，全加平均房价涨幅仅2.9%，略微超过通货膨胀率。2015年成屋平均房价将达到41万9318元，而2014年平均房价是40万7500元。

多伦多的房价涨幅将全加最大，可望达到4.5%，但远低于2014年度涨幅8%。预期大多伦多今年平均房价可上涨至59万2000元。多伦多的2013及2014年的平均房价分别是52万4089元、56万6500元。

2015年房价涨幅亚军将是被视为住宅可承担性全球第二糟糕的温哥华，预期将上涨2.8%，接下来是卡加利的2.4%。

Royal LePage的总裁索普认为，央行减息将导致各金融机构调降利率，而更低的利率将导致包括大多伦多在内的加拿大中部地区房地产销售量和价格上升，这个广大地区今年平均房价有望再上涨4.5~5%。

索普说卡加利的房市则一落千丈，在油价狂跌之前，卡加利的房市被看好，但现在预测只有与通膨率相当的2.4%涨幅，还不到原来预期涨幅的一半。

稍早前加拿大最大的房地产经纪公司Re/Max的展望报告也说，曾被形容为浮在油田上的城市卡加利，房价涨幅长期与工商业重镇大多伦多并驾齐驱，并一度居于领先地位，可是随著油价大跌，卡加利房市被预测风光不再，卡加利房价涨幅缩小至3%。

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