Tag: 加拿大房价

多伦多地产局最新一期的月报指出，虽然二月份本市遭遇了数十年难遇的极寒，但是房地产市场出乎寻常地火爆，市内独立屋单月均价首次突破百万元大关。

仅仅是月报和数据，不免有苍白。下面的这个房子，则能清楚的让我们认识到现在的多伦多房地产市场有多么狂热。

本市Leaside社区(Eglinton 以南，Bayview 和 Laird 之间，一个著名的老住宅区)朗姆西路(Rumsey Rd)228号，宅基地(lot)25.5×140英尺，房屋使用面积787平方英尺(73.1平米)。这样一幢比很多公寓单元还小的平房，在加拿大的二 线城市，即便是在市中心，价格也不过30到40万。

那么，它在多伦多卖多少钱呢?

今年的2月8日(星期天)，这所平房挂牌出售，叫价79.9万元。虽然现在在多伦多市内独立屋很吃香，但是这种微型房，宅基地也小，挂这么高的价格，是不 是有些离谱?对此，经纪人麦克马斯特(Ernie MacMaster)信心满满地表示：“这房子地段好啊。交通方便，离科学馆又近……叫价80万不算过分。”

可是，接下来发生的事情仍让这个资深经纪大跌眼镜。

就在挂牌的当天，多伦多遭遇了雪暴，可竟然来了100多号看房的人。由于房子太小，容不下那么多人，于是麦克马斯特只好在门口扯了一根绳子，每10个人一 组放进去看房。看着门口几十号人排着队站在大风雪中，麦克马斯特实在过意不去，就又贴了一张大字报：“谢谢您的耐心等待”……

第二天雪是停了，但是极寒又来了，气温陡降至零下二十多度，可竟还是来了几十个来看房的人。麦克马斯特算算，几天下来已接待了近200个来看房的客人。这位资深经纪难掩喜色：来了这么多潜在买家，爆发抢offer大战是肯定的了，佣金那自然水涨船高。

仅仅四天过去，这个微型房就易手了，成交价105.1万元，比叫价高了25万元之多。卖方经纪的佣金比例一般是2.5%，这意味着麦克马斯特额外得了6千多块钱。

多伦多地产经纪帕萨利(John Pasalis)表示，房市在隆冬二月出现如此火爆的行情不算罕见。在每年头两个月，市场内的买家数量很高，可是挂牌量却居于年内的最低点。特别是今冬天 气着实糟糕，这也让很多卖家推迟了挂牌的计划。市场内存货量减少，造成了今年二月房市异常火爆。

受供小于求的影响，今年二月大多伦多地区的房屋均价已达到59.6万元，年同比增长7.8%。在市内(即416地区)，买家对独立屋的需求异常强劲，可挂 牌量却比去年下降了8.7%，这带动市内独立屋销量在今年二月年同比大增16.9%，均价劲涨8.9%至104万元。其结果就是，上文中的那种微型房屋， 都能卖出百万元的高价来。

要知道，多伦多房市的高潮期并不是隆冬二月，而是春、夏两季。看到这里，相信很多人心中升起了一个大大的问号，二月房市就已经这么火爆，那么今年春夏的行情会怎样? 

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温哥华房价全国最高，让许多“千禧世代”望屋兴叹，不过有学者专家指出，住房负担恶化是事实，但年轻人只要有稳定工作，慢慢积累，拥有自己的房子并非不可能的事。

近年加拿大房价高涨，尤其是温哥华与多伦多等大城市，独立屋动辄逾百万，甚至逾千万元。让许多20多岁的“千禧世代”年轻人，认为买房可能是遥不可及的梦想。

但麦克玛斯特大学(McMaster University)教授哈理斯(Richard Harris)认为，千禧世代仍可能在大城市拥有自己的住房，但在温哥华或多伦多地区，可能只能购买公寓。但对许多年轻人而言，这可能不是他们追求的未来。且长期而言，如果有两个小孩，这种市中心公寓的住房型式就不适合家庭所需。

尽管大温房价高涨，但学者专家都认为，千禧世代在区内购房并非不可能的事。图为到房屋接待中心参观的民众们。(本报资料照片)

　　他认为，要让独立屋变得更可负担，愈来愈普遍的方式是包括地下室，并在屋内增加可出租单位，业主不仅是屋主，同时也是房东，让租金收入分摊房屋贷款。

　　至于另一个选择，就是等房价下跌的机会。哈理斯认为，现在的房价偏离收入太远，有时不禁让人觉得可能会崩盘。尽管他不认为加国房市会像美国2008年一样崩跌，但修正回档幅度可能不小，因此他建议年轻人不妨先行观望，不要急着进场。

独立屋售价 短期居高不下

卑诗大学(UBC)商学院教授萨莫维(Tsur Somerville)则表示，1991年以来年轻族群的住宅拥有率增加，根据2011年人口普查时的全国家计调查，年龄介于25到34岁人士，有62.7%拥有住房。

他相信其中绝大多数都是公寓，且公寓将是未来加国都会区民众的主要住房型态，有别于上一代以独立屋为主。但他强调，加拿大人的伟大梦想不应该是“我想住到市中心大楼的第27层。”

不过短期内都会区的独立屋供给量不可能大幅增加，因此他认为独立屋售价仍将居高不下。

至于加拿大会不会变成以租屋为主的社会?萨莫维认为不太可能，因为这涉及相当巨大的文化转变，许多有小孩的家庭都希望在某个社区或学区定居，不想经常迁陡。

收入未提升 购屋难度也增

满银(BMO)财富规划资深经经理巴提盖(Chris Buttigieg)也认为，千禧世代的理财目标与其他世代并无分别，他们都想拥有物业、为子女的教育储蓄以及为自己的退休做准备。他们相信自己能在生命中的某个时点买到房子，对达到这个目标深具信心。 无忧资讯

只不过现在的住房负担是一大问题，巴提盖指出，全国各地的平均房价普遍上扬，但家庭收入并未相应提升，让购屋变成愈来愈困难，但绝非不可能。

他强调年轻人只要有稳定的工作，或许无法立即拥有3000到4000平方呎独立屋，但只要慢慢积累，也许将来在市郊可以买到。

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主要是受到遭原油价格暴跌影响，加拿大1月房屋销售量下降。

据加拿大房地产协会(CREA)稍早时报告，与去年12月相比，今年1月的房屋销售减少3.1%，六成房地产市场下跌，其中成交量跌幅最大的是艾伯塔省省的两大城市卡尔加里和爱民顿。

根据CREA的报告，如果不计入卡尔加里和爱民顿的销售数据，实际上加国1月房屋销售量是成长1.9%。

尽管1月房屋成交量跌落，但全加平均房价与去年同期相比依然小幅度成长3.1%，达到40万1143元。这项年度房价涨幅是自2013年月以来最小的。

值得注意的是，全加平均房价持续上升完全由很兴旺的多伦多和温哥华两大市场促成，要是不计入多伦多和温哥华的数据，加拿大上月平均房价仅为32万2280元，比去年同期还降低了0.3%。

根据更能反映实际房价的MLS(全加房地产求售网)房价指数，1月的年度涨幅是5.17%。

令人有点迷惘的是在卡尔加里推上市场求售的房屋数量大增、成交量剧跌的情形下，年度房价涨幅却强劲上升7.76% 全加第一高。

预期今年经济成长率全加最高的安省心脏地区大多伦多，1月年度房价上涨7.47%，大温哥华升5.53%。

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虽然多伦多在二月上旬连续遭遇雪暴和极寒，但是受央行降息刺激的房地产行业依旧火热无比，房价创下历史新高，特别是416地区(市内)的独立屋，平均成交价首次突破百万元大关。

多伦多本周三(2月18日)公布的最近报告显示，在刚刚过去的二月上旬，大多伦多地区的房屋成交量为3120宗，比去年同期增长了14.9%，可是挂牌上市量却缩减了3.5个百分点，这表示市场行情正进一步收紧。

虽然今年二月份的天气十分糟糕，但是全区各类房屋销量都录得令人惊讶的增长。其中，增幅居首的905地区的镇屋，销量年增27.1%，而416地区镇屋的 销量也比去年同期大涨23.4%。其次则是416地区独立屋，销量年增25.3%，而905的地区独立屋则年增16.2%。

评论人士指出，由于大多伦多房价一再飙升，令千禧年一代(指1980年至2000年出生的人士)越来越难以负担，价格相对便宜的镇屋渐渐为这些年轻人所青睐。随着央行降息，今年市场上对镇屋的需求量可能会较往年增加，价格增幅也会超过前几年的平均水平。

值得一提的是，千禧年一代多是首次购房者，随着央行降息减轻了一些的还贷负担，他们是今年本地房市的主力军。

在二月上旬，大多伦多地区的平均房价首次突破60万元大关，为60.21万元，年同比增长了10.3%。其中416地区的独立屋成交价更是突破了百万元大关，至105.6万元。

数据显示，低层房屋仍是GTA房价增长的动力源。其中，905地区镇屋价格年增长14.1%，905地区半独立屋价格比去年同期大涨13.2%，而市内独立屋价格年同比长上升了10.9%。

多伦多地产局主席艾瑟林顿(Paul Etherington)表示，虽然今年2月上旬的房价破了记录，但是央行降息也令借贷的成本降低。一般而言，GTA的房屋价格水平仍然在市民可负担的范 畴。另一方面，本区房型众多也让不同收入水平的买家有很多选择的空间，总能找到适合自己负担的房屋。

地产局高级分析经理门瑟(Jason Mercer)则评论，从销售和挂牌量数字来看，大多伦多地区的房市行情仍在收紧，特别是低层房屋更是供不应求，所以买家激烈竞争抢offer的现象很常见，这也将导致今年房价会出现“井喷”效应。

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数项12日公布的统计报告显示，加拿大房价最近数月继续上涨，其中成屋价格在下跌两个月后，1月恢復成长，新屋则在12月连续第4个月涨价。

根据国家银行(National Bank)的综合房价指数报告，重售的独立屋价格上月年度增长幅度為4.7%。这一涨幅中断了之前连续两个月的下跌趋势，可是在11个大城市中只有5个房价在上月成长。

另一项加拿大统计局的报告则显示，新屋价格在12月上涨0.1%，全年涨幅為1.7%。此次很小的涨幅与分析师预期的一致。

去年大多数时间内加拿大房地產市场非常兴旺，使人又开始担忧这是否房地產泡沫破裂的前奏，但在进入冬季后，房市开始稍微放缓。

在加拿大中央银行将基本利率由1%下降至0.75%，迫使各大商业银行跟进将优惠利率(prime rate)由3%削减至2.85%后，观察家们纷纷紧密关注，低利率是否会引发另一轮房地產热潮。

根据国家银行综合房价指数报告，去年12月至今年1月，温哥华房价升1.2%，维多利亚升0.9%，多伦多升0.6%，哈利法克斯升0.5%，爱民顿升0.3%。满地可、渥太华、温尼辟、卡加利、咸美顿和魁北克市的房价则下跌。

国家银行综合房价指数的年度涨幅放缓至4.7%，这是连续第三个月增速下降。

在加拿大统计局的新屋价格方面，安大略和亚伯达的价格继续上涨，足以抵销魁北克的跌幅。

新屋价格在12月上涨0.1%，主要还是由全加最大城市多伦多和欧旭华(Oshawa)的月度涨幅0.2%构成。第二大城满地可1月新屋价格下跌0.1%。

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加拿大Re/Max地产经纪公司最新《年度房市前景报告》指出，明年许多买家可能会观望油价跌是否会影响房价走势，不过大多伦多地区明年的房价涨幅仍超全国平均。

*油价长期跌 方可见分晓

Re/Max Ontario Atlantic执行副总裁Gurinder Sandhu表示，过去几年卡城房价持续飙涨，房市本身走缓，会使得房市更趋平衡。近来油价跌，已经使卡城火热房市有所降温。但如油价下跌不持续足够长时间、从而进一步影响到就业和整体经济，明年卡城房价也不太可能下跌。

近年来，亚省石油产业火爆，大量人口涌入卡城，推升房屋需求。但自今年油价夏季中旬达到高峰后，由于美元强劲，需求下降，以及全球原油供应充足，油价截至目前已大跌35%。

多伦多、温哥华和卡尔加里3地，因近年房屋交易和房价涨幅均超级火爆，被地产业内人士称“3大火热房市”。Sandhu说，过去几个月油价已大跌，但仍未见对房市有何影响，即使卡城房市也丝毫不为所动。

*多市明年房价涨幅仍超全国平均

报告表示，目前许多城市房源充足，有些城市开始逐步以更具担负力的共管公寓替代独立屋，都会影响明年全国房价上涨势头，估计全国房价平均小涨2.5%，远低于今年的6.2%涨幅。甚至温哥华和多伦多这2大全国房屋最火爆城市，明年房价上涨趋势也会大幅放缓，但仍会高于明年全国平均房价2.5%涨幅。

其中大温区明年平均房价预计仅涨3%从今年的83.44万涨至明年的86.3万，远低于今年7.3%涨幅。大多区明年平均房价预计仅涨4%至58.91万，远低于今年8.3%涨幅。大多区的汉密顿—伯林顿，明年平均房价预计微涨2.7%，是今年6%涨幅的近一半。

Sandhu说，尽管如此，由于大量移民涌入大城市，仍会持续推动房屋需求，从而抵销明年年底利率可能上调带来的不利影响。也就是说，明年房价走势估计不会有剧烈变化，只会有些微放缓而已。

*多伦多是个例外

报告说，许多城市目前已出现供过于求，这一现象都会抑制房价上涨。但多伦多是个例外，主要原因是多市永久产权房源（不同于产权共有的共管公寓）持续保持历史最低点，明年也不太可能改善，刺激买家之间激烈竞争，推升本已高涨的房价。

报告说，前不久市选结果，给多市居民带来更多稳定感，再加上明年泛美运动会将多市推向全球，都会推动被压制的房屋需求，使得明年下半年房屋交易持续活跃，从而进一步推动房价。这一大环境可能会刺激更多首次购房者涌向905区共管公寓或独立屋市场。

*明年房市最不确定因素：利率

Sandhu还说，明年加拿大房价最不确定因素，不是油价跌，而是利率走势。外界普遍猜测，明年夏秋利率估计会开始上调，但仍有专家认为，目前油价跌可能会推迟渥京升息。但无论哪种情况，央行即使升息，估计也只会是非常缓慢和稳定， 仍会刺激许多人涌入房市，以锁定机会享受不会再有的超低利率。

报告表示，明年全国各地其它城市房价上涨预计会低于全国平均涨幅，新布伦瑞斯克蒙克顿和卑诗省Kelowna 2个城市除外，主要原因是这2个城市人口增长迅速，房源紧张，经济复苏迅速。其中蒙克顿明年平均房价预计涨6%至18.75万；Kelowna明年平均房价预计涨7%至45.8万，涨幅料引领全国。

蒙特利尔明年平均房价涨1%至33.26万，魁北克市平均房价明年预计涨1.5%至28.98万，温尼伯格和萨卡斯通明年平均房价预计保持目前各自的28.58万和33.39万不变，里贾纳和爱蒙顿明年平均房价预计均涨4%分别至34.65万和38.9万。

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加拿大央行（加拿大银行）星期三公布了其半年度财务制度审核报告，认为人们高额欠债以及被高估的房价是加拿大经济面临的两个最大风险。

 央行说， 用央行开发的一个新估算模型进行的计算表明，自2007年以来，加拿大房价平均被高估了至少10%，而现在的房价可能被高估了10%-30%。

 央行的估算模型中涵括了过去40来加拿大房价变化周期的数据。央行的最新估测明显高于国际货币基金组织（IMF）以及加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的估测，IMF最近认为加拿大房价被高估10%，CMHC认为加拿大房价被“适度高估”。

 膨胀的房价带来了膨胀的债务，央行对一些高负债家庭感到担心。报告显示，大约12%的加拿大家庭处于“极度欠债”水平，这些家庭的债务/收入比已经高达250%。

 加拿大房市展望：全国放缓，唯有大多伦多独秀

 加拿大地产公司ReMax今天发表楼市展望报告，预期国内多个城市在楼房供应水平高等因素下，2015年的楼价升幅会显著放缓，预测明年的全国平均楼价，只会有2.5%的温和增长，远低于今年的6.2%升幅。 

但是多伦多房价会在泛美运动会的带动下继续攀升，明年的升幅会超过全国平均值达到4%。