Tag: 加拿大楼市

加拿大抵押贷款及房地产公司（CMHC）最近称多伦多过热的房地产市场具有高风险。在考察了全国15个房地产市场后发现，多伦多、温尼伯格(Winnepeg)以及里贾纳（Regina）三地属于高风险房地产市场。令人诧异的是，温哥华的房地产市场则被归到了低风险类别。

在报告中，加拿大抵押贷款及房地产公司称：“在多伦多房地产市场，高风险主要来自于价格过快增长以及估值过高。温尼伯格房地产市场的风险来自于估值过高以及供应过剩，而里贾纳的风险主要由于价格过高、增长过快以及供应过剩，尤其是新建公寓房过量。”

在多伦多，目前独立屋平均价格在100万左右。价格的上涨主要是因为市场上涌入了越来越多的高价房屋。这种房价的增长与个人收入增长不相匹配，使得溢价风险增加。

加拿大抵押贷款及房地产公司还指出，上季度已完工但未出售的房屋数量出现了显著增长，已经达到了历史最高值。在建的公寓数量增速在减缓，使得二手公寓市场以及租赁市场收紧。只要开发商不再继续过度建设，目前的公寓房储量会很快地被市场消化掉。

在加拿大另一个火热的房地产市场温哥华，加拿大抵押贷款及房地产公司认为其房地产市场出现价格调整的风险很低。由于二手房屋市场状况趋于平衡，会使房价继续稳定的增长。

尽管温哥华房价是全国最高的，但是对各类房屋的需求在人口和个人收入持续增长，以及有限的土地供应的大背景下仍会保持强劲。首次置业者会继续关注低端房屋，而高端房屋的需求则主要来自高收入人群以及房产投资者们。 

从全国范围内来看，加拿大房地产市场的溢价风险趋于温和，房价的增速略微快于人均收入。

加拿大抵押贷款及房地产公司首席经济学家Bob Dugan表示说：“总的来看，我们对房地产市场所出现问题进行的风险评估会因为区域差异而有所不同。各地房地产市场出现的不平衡状况可能会因为未来房价的缓和以及经济状况的改善而得到解决。”

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加拿大总理哈珀（Stephen Harper）在北温进行辅选时承诺，如果保守党能在10月的大选中成功连任，他将推楼市新招，收集楼市海外买家的相关资料和数据，界定温哥华、多伦多等城市的地产市场是否存在海外投机炒卖现象，并暗示不排除发布相关条例进行监管的可能。

哈珀表示，他常常能听到民众谈论房价高企、置业艰难的问题，这种情况又以大温和低陆平原最为突出。哈珀强调，联邦政府已经注意到了有关海外买家炒房致房价急升的言论。

世界日报的报道称，哈珀指出，温哥华目前至少有15%的公寓大楼被闲置，这些空屋都是由海外买家持有，如果此类海外买家确实影响房市，使得房价超过民众的预算，政府就必须采取行动来检视与解决有关问题，但他并未就这项承诺的细节，以及可能采取的措施做出更多的说明。

此外值得一提的是，对于海外投资者购房问题，联邦保守党政府曾经表明，无意修改有关条例，也不会推出任何限制措施。因此，有评论指出，哈珀此时的承诺完全是为了选票。

专业人士：对大温地区影响不大

星岛日报的报道称，大温地区楼价高企的因素，外国买家所占的比重到底有多大，大温地产局西部总裁杨兴琳认为，至今仍未有定论。而根据大温地产局的数据，在卑诗省海外买家所占的比重仅为5%, 比例并不高。如果哈珀限制海外买家，将影响加拿大对国外投资者的吸引力。

而加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp）2014年底的统计也显示，在加拿大公寓市场中，仅有2.4%的屋主为海外买家，在温哥华，海外买家持有公寓的比例则仅占2.3%。

温哥华时事评论员袁志良认为，哈珀的楼市政策主要是为了竞选而说。他分析说，限制外国投资者来温哥华买楼，对于想要置业人士，或者因温市楼价太高而要搬到素里或兰里的选民，会支持这项政策。被限制的外国人根本没有投票权，哈珀针对这些人，不会影响选情。

大温房价高昂 真的都怪外国买家？

楼价高昂不能只责怪外国买家。明报的报道指出，卑诗地产协会(BCREA)的缪尔(Cameron Muir)表示，“我们看到的是，涉及外国人的交易少于5%，外国人拥有房屋的比率甚至更低。”缪尔还强调，外国买家倾向于买豪宅，而整体地产市场仍是因为需求而被推高。

卑诗大学教授David Ley指出，任何数据征集的系统均须包括外国投资者买屋的各项途径，如网上、从外国展销会购置和经本地人来隐藏拥有权，“我认为尤其在温哥华市场，有很多情况是外国投资者借用本地人的名义来买屋”。

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多伦多公寓市场究竟走向如何？如今又有了新证据。根据研究公司Urbanation的数据显示，加拿大大城市的未出售公寓数量在今年2季度相对于去年下降了13%。这一论断似乎印证了多伦多地产局主席Mark Mclean在7月房产报告中所下的判断：“在最近一年里多伦多市大部分新公寓库存已经在市场中被消化掉了。随着新公寓库存的减少，多伦多公寓市场已经出现了紧绷。” 

Urbanation的报告显示，二季度GTA境内新公寓交易量为6,297间，比去年同期增长了11%。Urbanation表示GTA公寓交易量的上升主要源于最近在建和新近完工的公寓数量的剧烈增加。

今年二季度待出售的公寓房数量为57,537，其中56%已经完成交易，而去年只有54%的待售公寓在同期完成交易。但是Urbanation也表示说目前在GTA境内仍然有17,709间新公寓处于待售中，加之20,763间待售的二手公寓，该公司预计市场要完全消化掉这些待售公寓仍需要约10个月。

根据所处阶段不同，94%处于入住阶段的公寓、87%的在建公寓以及67%处于施工前阶段的公寓都已经出售。Urbannation的副主席表示：“多伦多公寓市场正在很好地吸收来自市场日益增长的需求。中心地区的高层公寓以及905地区的公寓的租售量都在不断攀升。”

同时，公寓价格也在温和地往上攀升。目前，新公寓价格平均约$566每平米，比去年同期增长了2%。在二手交易市场上，公寓价格比去年同期增长了6.8%至目前的$453每平米。二手房交易量也比去年同期增加了21%。同时，公寓租金也在增加。二季度公寓的平均租金为$2.48每平米，比去年同期增长了4.6%。

在今年7月，多伦多地产局就曾发布报告称GTA地区在第二季度通过TREB’s MLS系统的公寓房屋交易量比去年同期增长了17%，平均交易价格为38万8，066，年增长幅度为5.8%；其中有70%的公寓房交易发生在多伦多市，平均交易价格为41万6,728，比去年同期增长了6.1%。

在一片叫好声中，值得注意的是唱衰公寓市场的声音也有出现。比如，最近一个英国研究机构的调查则显示，超过25%的加拿大建筑业内人士并不认同Mclean的观点，并警告说多伦多房地产市场可能会因为供应过量而很快进入价格调整期。

位于纽约的美国知名信用评级机构Fitch Ratings也警告说多伦多公寓市场已经出现了前所未有的过度建设。目前多伦多市已经有超过80,000间在建公寓房，在4年间增长了50%。此外，加拿大按揭及房屋公司CMHC也在早前提醒说多伦多和蒙特利尔的公寓市场新建住宅数量已经创造了历史新高。

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高收入才能贷到更多款，同时享受更多优惠。对于很多想买房或投资的人而言，收入证明无疑是很重要的。所以很多人为此钻了空子，做了很多假收入证明。

加拿大最大的按揭服务公司之一Home Capital这次与45名涉嫌收入资料造假的贷款经纪解除合约事件又一次引起我们对加拿大多伦多抵押贷款市场上类似行为的关注。最近几年加 拿大大城市房价飞涨，买屋者对于银行贷款的需求渐趋强烈。但是，银行审批贷款对申请者的收入等有严格要求，不够资格的人，看着好利率却拿不到贷款未免着 急。在本地华人论坛上有不少人在讨论如何“花几千元”，请贷款中介公司帮忙“做”一份好看的收入文件，但又担心这种做法有“后遗症”。

多市的居民小刘就表示说她的前同事曾经通过收入造假成功从银行贷到了款。小刘同事去年结婚在万锦市买了一栋半独立屋，价格约60万。首付25%，但由于同事俩收入不高，无法向银行贷剩下的45万。于是在贷款经纪的指导下，他们找到公司老板开具了高收入的证明，每个月因为多出来的收入需要向政府缴纳的税则会由雇主从他们的收入中直接扣除。这样他们拿到了高收入的证明，从银行那里成功贷到了45万买下了房子。

收入文件造假在加拿大华人经纪中早已不是新闻了。在采访中，华人经纪人都异口同声的表示加拿大这样的事件太多了。大多地区的贷款经纪人Jenny就 称她在客户中经常能听见类似的话语：“为什么你不能做其他经纪就能做?我朋友没有收入都可以贷款买房子。”她说只要听到这样的话她就知道其中可能有猫腻， 不是买房者自己造假就是经纪帮助其造假了。甚至，她还接到过电话是专门伪造文件的机构打来的，为当地的华人经纪提供专门的文件造假服务。

Jenny称她知道有的华人在这边打现金工，工资很低，但是却买了上百万的房子。她说这明显不合理，银行也不可能给他们贷那么多钱，因为他们的收入还不起。那么可不可能是靠租金充当个人收入来贷款的呢?Jenny解 释说这几乎不可能，因为加拿大要用自住房的分租租金来做个人收入是很难的，手续非常的复杂不说，政府还会对分租房间的水电等基础设施有严格的要求，而这边 的许多华人分租屋设施不齐全，而且一间屋子能分成十几间，根本不符合充当个人收入的标准。那么就只能是造假了。不过具体是如何实现造假的，Jenny表示自己不是很清楚。

与贷款中介息息相关的地产中介对其中的猫腻也心知肚明。多伦多地产经纪窦青云也表示说这种伪造收入文件的现象在这边非常的普遍，尤其是在最近几年房价飞涨时期。华人客户一般来说信用没有问题，那么主要问题就在于收入这条不能满足条件了。

对于刚刚发生的Home Capital与45位贷款经纪人解除合作关系的事件，BMO贷款经纪人表示说Home Capital的经纪们一直赚的盆满钵满，就是因为他们敢接手银行不接收的B类客户，这些客户普遍存在信用较差或者收入不足的缺陷。不过这一次Home Capital的大手笔——一次性终止与53名贷款经纪人的合作是明显事出有因的。在迫于安省证监会的压力下进行调查之前，Home Capital Group Inc.的股票情况很糟糕，甚至出现了停盘，于最近才复盘。所以这次出现大规模的解除合约，很大程度上是一种象征性的行为。

该经纪人表示，对经纪人资料造假的调查以及解除与造假经纪人的合约本来应该是按揭贷款公司的日常事务，而不应该是一次性盘查然后大规模解除合约，所以此事的象征意义事实上大于实际意义。不过他认为对于多伦多信贷市场来说是一件好事。

万锦市的贷款经纪许群也认为Home Capital的此次解约是一件好事。由于许经纪与Home Capital之间有长期合作关系，她了解到此次被解除合作关系的贷款经纪人中包括Home Trust里的冠军经纪人，也就是贷款业绩最好的经纪人，这45位被解约经纪人总的贷款业绩超过10亿。对此，她表示：“Home Capital此次大义灭亲的行为让我们更加信任他们了。在解除了这些作假的贷款经纪人的合作之后，我相信我们的合作会更加有效率，多伦多的信贷市场也将更加干净。”

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以房养老是退休老人最好的选择。而在加拿大房市两极分化的情况下，房市火热意味着老人可以有更高的收益，反之则受损。

温哥华理财顾问马斯塔希（Adrian Mastracci）表示，本国的大多数家庭只有自住用的一套房屋，所以目前多、温两地房价飙涨对他们没有任何意义。不过，当人们临近退休，准备卖房安度晚年的时候，这个优势可就立刻体现出来了。

在加拿大，近两年退休的“婴儿潮一代”（二战后出生的人士）是房拥有率较高的人群。他们往往会在退休或儿女成家之后将自住房屋出售，购买一幢较小的房屋或公寓房，以便易于打理。

由于本国各城市的房地产行情截然不同，所以退休老人卖房所得也有巨大差异。马斯塔希表示，在近年的房地产热潮中，多伦多和温哥华两个地区拥有住房的老人无疑是最大的获益人之一。蹭蹭上涨的房价，令两个城市里卖房的老人赚得盆满钵盈，可谓“一房在手，退休无忧”。

在今年5月份，多伦多地区的独立屋均价较去年同期飙升了18.2%至115万元；而同一地区的公寓房均价仅为42.29万元。以此算来，一个退休的老人将自住的独立屋卖掉之后，就是买上两套公寓，一套自住一套出租，再刨去给经纪的佣金，还能赚得近25万元。

在房价更高昂的温哥华，退休老人出售自住房后得到的收益就更多了。今年5月，温市西区的独立屋均价较去年同期飙升了25.8%至290万元。马斯塔希透露，他有四位住在该区的老年客户在近期卖了房，并在同一地区购买了公寓，他们从差价中赚得的收入都在80万元上下。

相比之下，在本国其他城市的退休老人就没那么幸运了。在几十年前，他们买房所花的钱不比多、温两市的同辈少许多，可在临近退休的今天，他们卖房的所得的收入，可能还不够买一辆新车。

例如在新布伦瑞克省的弗雷德里顿（Fredericton），今年5月该地区独立屋均价只有17.97万元，在2009年至2015年之间总共只上涨了1.7%，还不如多、温两地一个月的涨幅，而同期该地区公寓均价为15.4万元。如果当地一个退休老人卖掉自住用房后买公寓，他所能得到的收益只有2.5万。随便碰上什么突发事件，例如公寓下水道坏了需要维修，这笔钱就能被花得一个子都不剩。

在阿省，准备卖房的退休老人则面临另一种窘境。以卡尔加里为例，受早前石油业兴旺的影响，该市房价曾在2009年5月至2015年5月间大涨22%，这让很多临近退休的人士备受鼓舞。可是从去年开始，全球油价剧跌冲击该省经济，房市也随之萎缩，而老人们则眼睁睁地看着自己资产总额的退休收益在缩水，那心情可想而知。

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加国主要都会区近年不断兴建新办公楼宇，今年的进驻率成长有限，各都会的办公空间空置率也预料会因此上升。

Cushman & Wakefielfd公司11日公布的一份办公空间市场展望报告指出，未来几年当中，全国各主要都会区预期将增加1500万平方呎新的办公大楼空间，但因为需求将跟著增长，预期市场仍可大致维持平衡。

报告指出，包括温哥华、卡尔加里和多伦多等三个都会区，2014年的空置率都将上升逾2个百分点，温尼辟只上升0.4个百分点，是空置率增长最小的一地。

从温哥华到东岸，加国主要都会区的办公室市场正在经歷20年来最活络的发展，多伦多兴建中的510万平方呎办公空间，估计160万平方呎可在2014年上市。卡加利也有520万平方呎正在兴建中。

温哥华市中心和百老匯街一带有240万平方呎办公空间正在兴工中，其中60%已预先签订租约。

Cushman & Wakefielfd资深副总裁张伯斯表示，由于全球经济疲弱，美国经济復甦不如预期，2013年温哥华办公空间出租面积平均每一季都减少6万平方呎，明年头一季表现预料仍弱，但接下来三季预期都会有较强劲成长。

不过，在租户陆续迁入新楼后，温哥华市场的办公空间空置率势必跟著增加，预估到2015年将增加到10.5%。租金在未来两年也可望略降。

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在把温哥华、悉尼房价炒高之后，成群结队的中国炒房团又将目标瞄向了日本。

彭博社报道，位于北京的房产经纪商正组织购房旅行团，东渡至日本东京和大坂购房，以便为其海外投资寻求一个安全之处。日元贬值至22年低位，以及东京2020年奥运会诱发了这些购房者的需求。另外，来自上海的购房旅行团也将很快出发。

据Real Estate Economic Institute称，部分由于来自中国的新购房者，东京的公寓价格在过去两年内上涨了11%，已经触及自20世纪90年代以来新高。

搜房网大坂经纪人Zhou Yinan称，中国购房者对日本房产的需求就像泉水上涌。与去年同期相比，中国大陆的购房者增加了20%。“去年，中国的购房者主要来自中国台湾。但自从去年10月份日元兑人民币贬值以来，这种趋势就发生了变化。”

还有几千个中国大陆购房者正自发来日本，冲击东京池袋唐人街地区的房地产。中国超市门外的免费报纸上也刊登满了包括出售房产的分类广告。

“最近有太多来自中国的买房人。” 东京房产经纪商BestOne Co的Song Zhiyan称，“我只与那些能够付现金的人打交道。为何浪费大家的时间呢？”她在微信群里告诉那些潜在的买房人称，东京的房子买的非常快。有的还在商量房价的时候，这个房子就已经被卖出去了。

据信义房屋，今年一季度，日本对中国大陆和中国台湾人的房屋销售同比飙升了70%。日本每卖出100套房子，就会有10-15套房子卖给亚洲人。

中国台湾房产经纪商Sinyi Realty Inc总经理Kenny Ho称，中国大陆对东京的房子需求如此强劲，以至于一些开发商给新建公寓设定了配额，以限制对外国人出售。他称，一些开发商卖给外国人的房子占项目的比例不会超过20%。

“日本有自己做事情的方式。”他称，“一些人觉得，如果有太多外国人，这可能会影响生活环境质量。”

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