很多孟买市民在阅读一年前发表的一份报告后会感到惊讶。报告说这座城市的住房价格仅次于中国香港。
根据这份《牛津经济》研究报告，孟买的中等收入家庭需要花光超过30年的所有收入来支付一套典型的90平米公寓。
然而，从那以后，这个印度金融重心对于压力较大的储户传来了一些好消息。房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）表示，2017年下半年，孟买楼价同比下降5％，为九年来的首次下滑。
此城市房价的不寻常下降只是印度房地产业巨大动荡时期的一个征兆，这是由政府重大改革的三重打击引发的。
第1击：废钞令
首先，2016年11月，大额纸钞一夜之间全被废除，随之而来的现金短缺造成巨大的附带损害，特别是对依靠现金工资的印度工人阶级。
但重磅炸弹也击中了其主要目标之一。在印度大城市，房地产交易包括两笔款项已经变得很普遍：一笔向税务机关申报，另一笔是现金，有时比第一笔价值更高。
由于逃税者的“黑钱”秘密库存现已枯竭，住宅物业交易量大幅下滑，卖家因此难以适应。去年市场依然萧条，印度大城市的销售额比2016年下降了7％。
第2击：财务监管
这个行业的第二个冲击，是经过购房者多年来抱怨开发商在毫无管制下胡作非为之后，在2017年4月份推出的一个全新监管结构。
新的规定要求，当开发商接受在建项目单位的预付款时，他们必须将资金的70％置于代管帐户中，这降低了建筑商以牺牲客户而享有的财务灵活性。过往开发商中途将焦点转向更有前途的项目，经常令客户面临着等待新房交付的痛苦。
印度许多最大的州份还没有成立机关来执行新的规定。但分析师称，开发商对新项目的兴趣已经降低。根据莱坊公司的数据，去年新开发的项目数量下降了41％。
第3击：销售税
在去年年中已经受挫，开发商更发现自己是受印度前所未有的商品及服务税影响最大的群体。新政府向在建物业徵收销售税率12％，远高于此前各大城市的水平。
销量在去年下半年适时下降了2％。2016年下半年的基数已经很低，当时的销量被废钞拖累。
从加尔各答（Kolkata）到班加罗尔（Bangalore），开发商都在与下滑的价格抗衡，尽管2017年下半年印度各大城市的降幅都不到普纳（Pune）的7％。
开发商受尽冲击而缩减供应，明显有助于价格温和下跌。此外，这些估计数字并不包括拚搏的开发商所提供的大笔津贴——在某些情况下超过购买价格的5％。也许最重要的是，正式宣布的市场价格变化（不包括非法现金支付）掩盖了总交易价值萎缩的真正规模。ICRA评级机构的Shubham Jain表示，废钞一年后，住宅市场的“黑钱”交易规模仍然远远低于以往。
但楼价可能会进一步下跌。印度房地产经纪公司Ambit Capital的Saurabh Mukherjea表示，在本世纪头十年，在许多城市地区，印度房地产市场的价值已经涨了超过三倍；但远在去年之前，这种涨势已泄了气。
他表示，价格大调整即将来临。住房融资公司的债券收益率近几个月来一直在上涨，这表明房屋抵押贷款资金的挤压可能会打击房屋销售。史上最低的租金收益率是房地产价格高于自然水平的另一个迹象。
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然而即使已大幅度的下降，房屋价格仍然令许多印度家庭咋舌，特别是在孟买，因为当地半岛地形狭窄，建筑物高度限制严格。
印度城市的房价比收入中位数相对高昂，这有着根深柢固的原因——该国收入严重不平等，城市人口急速膨胀。但在当前动荡中幸存下来的开发商仍然应该享受到长期的价格水平，其他地方的同行们会羡慕不已。
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原文来源：金融时报
责任编译：Zoe Chan
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