房市 – Page 81

新加坡政府：樓市降不降溫無關大選

外交部兼律政部長尚穆根說，這些降溫措施很久以前就實施了。降溫措施不是合理，就是不合理。大選本身並不是考慮因素。

外交部兼律政部長尚穆根說，新加坡政府不會因為大選而調整本地的房地產降溫措施。他昨日在跨國房地產網絡RE／MAX舉辦的首屆亞太研討會上說：「有人跟我說，大家都希望大選後，（降溫措施）會解除。我不知道為什麼人們要把降溫措施跟大選扯在一起。這些降溫措施很久以前就實施了。降溫措施不是合理，就是不合理。大選本身並不是考慮因素。」

他說，左右降溫措施的因素包括國家的經濟情況、供需情況、房地產價格水平，以及房地產價格與工資的關聯。

「大選是短暫性的，但這個國家有九成的人擁有自己的房地產，八成是公共住宅，一成是私人住宅，（政府）必須確保你對房地產領域的判斷是正確的。如果按大選週期行事，就會輸掉下一屆大選。」

共有500多名來自15個國家的房地產專業人士出席與部長的對話會。

尚穆根在回答有關降溫措施的提問時說，由於市場對有關消息敏感，而且降溫措施不在其權限範圍內，因此無法置評。

他說，政府推出降溫措施是為了避免房地產市場出現泡沫、確保國人不過度借貸，以及確保房地產價格合理，好讓想要擁有私宅的國人在付出努力後可以達成願望。

自2008年的金融危機以後，政府推出了一系列的房地產降溫措施，包括前年推出的總償債率（TDSR）房貸限制與較高的調高額外買家印花稅（ABSD）。市場受到壓抑，交易量疲弱，房地產業界無時不在揣測樓市何時鬆綁。

尚穆根表示，政府必須在外來房地產投資與國人購買私宅的能力之間取得平衡。

「新加坡之所以會成功，是因為人民願意辛勤工作。我們需要說的是：『他有的，你也有公平的機會擁有。』同時，我們仍然需要對外來投資保持開放，但不能允許價格漲到不合理的水平，導致國人無法購買。」

另外，RE／MAX新加坡昨日宣佈成立亞洲房地產培訓學院（Real Centre Academy (Asia)），為房地產專業人士提供跨國培訓。

RE／MAX新加坡與RE／MAX澳大利亞與新西蘭、日本以及韓國簽署備忘錄，合作提供培訓、銷售與投資課程，讓他們學習如何幫本地買家到海外投資，以及協助外國買家到本地投資。

課程內容包括使用房地產金融工具來分析投資項目、提升銷售表現，以及瞭解外國市場。想報讀課程者必須擁有至少三年的經驗。該學院將於今年第三季在位於大巴窯建屋局中心的RE／MAX新加坡院址開業。

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準備投資海外房地產時，還是主要考慮澳大利亞和加拿大嗎？隨著德國房價穩步上漲，更多中國投資者正把目光投向德國的房地產市場。投資德國的“混凝土黃金”。仲量聯行的數據顯示，亞洲投資者在德國的房地產投資額，在2013年底已達到12.7億美元，比2011年增長了916%。《德國之聲》報道，根據中介公司Colliers International的數據，韓國目前是在德國房地產市場投資最多的國家，但中國投資者正日益活躍，2012到2014年期間的投資額達到3.55億歐元(約24.69億人民幣)。

中國投資逐步升溫的德國“混凝土黃金”

德國政府歷來將房屋作為基本的社會保障，給予了大量補貼，之前幾十年德國房價壹直較低。但自歐債危機以來，歐元疲軟，德國經濟卻保持穩定，房地產價格也相對便宜，吸引了很多國外資金。同時，存款、貸款利率的下調，讓存款成為壹個收益較少的理財渠道，也讓貸款的成本更低，這促使更多的國內居民開始了對房地產的投資。德國壹家銀行的報告顯示，自從2010年以來，德國七個大城市的房地產價格以平均每年7%的速度上漲。《金融時報》報道，房地產正成為德國的“混凝土黃金。”按投資的城市來看，仲量聯行表示，中國和韓國的投資者在過去三年間在德國進行的房地產投資，27%投資在了柏林，23%在法蘭克福，9%在慕尼黑。投資德國房地產的註意事項德國的法律偏向對租戶的保護。

二戰後德國物資匱乏，收入水平低，大多數人無力購買房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德國，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德國《民法》規定，“出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。”如果投資者希望通過購買房地產獲得出租收入，需要熟悉德國相關的法律法規，對租戶的選擇也要更為謹慎。考慮是否在德國購買房地產，還要考慮交易過程中相對較高的公證費用、登記費用和地產購置稅。根據Beiten Burkhardt律師事務所的報告，在商業性房地產轉讓時，壹般情況下，這包括約占房地產價款0.5%的登記費用和1.5%的公證費用。

此外，大多數聯邦州的地產購置稅為3.5%，柏林的稅率為4.5%。壹些投資者希望通過購買德國的房地產移民德國。Beiten Burkhardt的報告顯示，購買房地產並不能成為外國人獲得德國居留許可的理由。但為管理在德國的房地產或監督其房地產投資，外國人可以根據德國《居留法》第6條，通過簡易程序取得多次往返商務簽證。該簽證有效期最多為五年，前提條件是簽證持有人每半年內不會在德國逗留三個月以上。

此外，商業性投資者可以根據德國《雇傭條例》，通過簡易程序為其高管人員取得以工作為目的居留許可，而不需經德國聯邦勞工局事先同意。如何購買投資回報率高的德國“混凝土黃金”？中國投資者需要密切關註歐洲央行的最新經濟舉措，以判斷德國的融資成本是否能保持在低位，以支持房地產市場的持續升溫。此外，中國投資者還需要與熟悉當地法律法規的專業機構合作，在壹個著重保護租客利益的房地產市場中降低自己的投資運營風險。

德國房價4年內上漲幅度超3三分之一

德國媒體《明鏡》網站11日報道稱，德國大型城市房價在4年內上漲超過三分之一。這引發人們對房地産市場過熱的擔憂。分析指出，即使房價繼續上漲，德國房地産市場也不存在過熱風險。

德國大型城市房價在4年內上漲超過三分之一

德國經濟研究院數據顯示，2010年至2014年期間德國大型城市房價粗暴上漲，其中慕尼黑上漲47%，柏林上漲41%，漢堡上漲39%。報道指出，這只是這些城市的平均上漲水平，一些區域的房價漲幅相當驚人。

房價如此上漲，自然引發了人們對德國房地産市場過熱的擔憂。然而，對此進行的一系列調查一致表明，即使存在過熱可能，也只是在于那些特別熱門的區域，比如慕尼黑或者漢堡的一些區域。德國大部分地區的房地産市場都處于正常發展軌道，就連銀行的房屋貸款也不存在太大風險。

德國經濟研究院對房地産市場進行的調查也不例外地得出同樣的結果。德國經濟研究院認爲，目前德國房地産市場不存在泡沫，而且即使未來房價繼續上漲，也不存在投機泡沫。

德國經濟研究院如何得到這樣的結果呢？據中國經濟網記者瞭解，他們首先基于所謂的住宅用戶成本法，對購房成本和租房成本進行比較，同時考慮很多其它影響因素，比如房貸利率、由于購房損失的其它可能投資的利率以及房地産價值走勢等。

德國經濟研究院認爲，2008年德國95%地區租房住比較划算。2014年，僅在米斯巴赫、羅森海姆等州市仍然還是租房比較合算，但租房的成本優勢不到10%。成本優勢向購房轉移的原因主要在于低利率水平。低利率對于貸款融資特別有利。

德國經濟研究院分析指出，即使歐洲央行改變當前利率政策，也不會改變這個趨勢。例如，利率上升一個百分點，也僅在德國400多個州市中的35個州市，購房成本比租房成本高出10%以上。受到影響比較大的也只是經濟繁榮的巴伐利亞州。在210個州市，在利率上漲1個百分點的情况下，購房成本和租房成本差別不超過10%。而在157個州市，購房成本比租房成本甚至低10%以上。

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