根據英國全國房地產代理機構協會(NAEA)最新公佈的數據稱，英國購房者的數量創下11年新高，然而住宅供應的長期短缺短期內並無明顯的改觀，也相應地推高了房價。
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日本「蟻族」多 促成租房市場熱
日本對待租房方面立法很嚴格，「蟻族」房市投資需謹慎。日本蝸居者們居住在膠囊房、網吧、共屋中，環境特別惡劣
網吧不但租金低而且住在網吧的年輕人可以上網衝浪、玩遊戲，還有微波爐和淋浴供客人免費使用，同樣是兩三米的空間日本的蝸居卻比中國的舒適很多，因為他們每天早晨還可以洗上一個熱水澡再去工作。
除了網吧，類似膠囊屋、共屋、微型獨立住宅成了「蟻族」最喜歡的屋型。建造於城市之中的微型獨立住宅逐，別看它們佔地面積小，但麻雀雖小五臟俱全。
實際上，東京都人口中60%為租房，由於市場很大，但建築和空間有限，就有人做起非法生意。日本國土交通省調查發現，東京地區不少看似是寫字樓的建築內，存在大量「蝸居」房，室內被分割成若干個小房間。
按 照日本有關規定，這樣的建築物需要以共用廁所的「宿舍」形式向有關部門提出申請備案，然後根據建築標準法，分割房間的牆壁應該使用防止火災蔓延的材料，而 且，每個房間都必須要設置窗戶。可是，各個區通過調查得知，這類建築物所有者既沒有向有關部門提出申請，房間的防火措施也不夠，有的房間甚至沒有窗戶。因 此，涉嫌違反建築物標準法。
如此巨大的蟻族人群，意味著巨大的租房時市場。不過房天下日本置業專家提醒投資者，日本對待租房方面立法很嚴格。如商業酒店法案規定，業主需要先取得一個許 可證，然後才能租出住宅物業，如果被發現無證經營，可能會面臨最高6個月的監禁或者罰款300萬日元（25,000美元）。
辣招太嗆 新加坡房市頹勢有可能回轉嗎？
最新一份報告顯示，今年以來，新加坡的私人房地產市場交易量增長緩慢，價格下跌。就目前看來，短期沒有任何緩解跡象。
「政府冷卻房市的措施，特別是對融資的限制，自實施以來就是新加坡房地產市場背後的推動力量，這次也是如此，」新加坡房地產門戶網站PropertyGuru 首席執行官史蒂夫·梅爾休伊什（Steve Melhuish）在公司下半年前景預測中寫道。
PropertyGuru在7月22日發佈的報告中指出，在未來幾個月，買家對私人住宅的興趣有限，開發商的銷售量將繼續受到抑制，交易量和價格相當低迷。
「這種情況可能會持續到今年下半年，因為政府對房市的冷卻措施沒有緩解跡象，」梅爾休伊什說。
據房地產服務公司仲量聯行（JLL）稱，2015年上半年，房地產開發商共售出3496套私人住宅，比去年同期下降21%。銷售疲軟影響價格，目前新加坡房地產價格已連續七個季度下降。繼2015年一季度環比下降1%後，二季度私人住宅地產指數環比下跌0.9%。
PropertyGuru預測下半年房地產價格將再度下降2%至4%，2015年全年下降4%至6%。
該機構又預計，開發商將繼續採取折扣的方法以吸引買家，但不要指望會大幅減價。「考慮到高昂的土地成本，開發商們不會樂意提供超出銷售價格15%的折扣，儘管其中一部分開發商目前推遲房產上市，以期市場環境的改善，」該報告稱。
新加坡大選將提前舉行，這引發市場猜測政府最早可能在12月減輕其強硬的冷卻房市措施，以提振市場氣氛。
自2009年以來，新加坡政府實施了8輪措施為房地產市場降溫，以抑制國外需求和投機。
房地產諮詢公司世邦魏理仕（CBRE）預計新加坡大選將在2015年9月或10月舉行，今年預計調整新加坡人額外買家印花稅（ABSD）。目前，新加坡人必須為第二套住房支付7%的額外印花稅，第三套住房10%額外印花稅。
然而，新加坡這個城市國家的中央銀行——金融管理局（Monetary Authority of Singapore）評論道，潛在買家對房價大幅下跌不應抱太大希望。
本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
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英國6月房價增長 已達11月的新高
據英國皇家特許測量師學會（RICS）的最新市場報告表明，今年6月英國房價持續增長，達到近11個月的新高。全英大部份地區房市需求上漲，而供應則降到自RICS開始收集數據以來的歷史新低。
調查報告還顯示，除了英國東南部地區由於銀行審批貸款態度謹慎限制了買房需求的上漲，在英國其它地區買房需求都全面增加。這是今年第二個月買房需求持續上升。RICS表示，買方需求小幅回升的原因可能是抵押貸款利率進一步下降，以及勞動力市場的持續增強。
數據還顯示，41％以上的測量師預期房價會在未來三個月內上漲，這是自2014年4月以來最高的比例。儘管已達成的交易顯示銷售量在未來三個月內基本持平，還是有36％的測量師預計銷售量會增加。
另外租房市場的供求失衡也顯而易見。這種需大於供的情況在過去的兩年裡沒有改變的跡象。而不斷上漲的需求進一步推動了房租上漲。
RICS首席經濟學家Simon Rubinsohn說：「雖然多數討論集中在買房自用市場的供應短缺，但調查也明確地表示租房市場的供應短缺。數據顯示中期的房價和租金預期的上漲會超過工資的增長。」
他解釋說：「隨著大選結束政治不確定性的因素被排除，人們預期有更多的房產投入市場，但最初的跡象證明事實並非如此」。
他補充說：「此外，最近調查得出的平緩曲線顯示出供需關係在近期內不會有太大改變。如此一來，全國性的房價上漲會使房價變得更難以承受。」
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新加坡蔡厝港5道EC地段多方競標 EC地段的發展更加樂觀？
招標截止日期一度展延的蔡厝港5道執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）地段，昨天招標截止獲得不俗反應，吸引了11方人馬競標。
分析師認為，在艱難的EC市場能有如此熱烈的反應，顯示一些發展商仍然看好EC項目。由於政府正在檢討是否調整買家收入頂限，因此奪標的發展商預料可從對他們有利的調整中獲益。
這個地段之前招標截止日期展延，曾引起市場揣測，以為可能與發展商興趣薄弱有關。不過，昨天的招標結果粉碎了這項臆測。
出價最高的是專攻EC項目的青建發展（QingJian）與子公司博海投資（盛港）及新達城管理公司有關的Suntec Property Ventures所組成的財團。
他們出價近1億5616萬元，相當於容積率每平方英呎295.12元，比第二高的出價高出7％。
出價第二高和第三高的分別是TID Residential和長春產業（Allgreen Properties）。11方當中，八方的標價都低於容積率每平方英呎250元。
蔡厝港一帶目前有另外新EC項目，一個是森聯置地（Sim Lian Land）以相當於容積率每平方英呎361元奪標的Wandervale地段的項目，另一個則是MCL地產（MCL Land）以相當於容積率每平方英呎357元標得的地段，用來發展EC項目Sol Acres。
分析師對這一回招標的熱烈反應感到意外。欣樂國際執行董事麥俊榮表示，這是自2014年2月盛港安谷彎（Anchorvale Crescent）EC地段招標吸引12方人馬以來，競標者最多的一次。
他認為，出現這麼多競標者，顯示一些發展商對EC地段的發展更加樂觀。
世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究部主管沈振倫認為，發展商的興致仍然受到市場情況所抑制，出價都低於容積率每平方英呎300元，而EC的地價似乎回到2011年的水平。
分析師也認為，競標的發展商大概都想要為EC制定較具競爭力的價格。ERA產業主要執行員林東榮估計，發展商的售價可能會低於每平方英呎800元。
「EC市場仍然艱難」
同時，EC市場目前仍然充滿挑戰性。仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝認為，由於需求走軟造成未售出的單位更多，EC市場仍然艱難。
他表示，已推出但未售出的未竣工EC單位，已從2014年第二季的739個單位，增加至今年第二季的2232個。即將推出的EC單位也有4800個。
出價最高的是專攻EC項目的青建發展與子公司博海投資（盛港）及新達城管理公司有關的Suntec Property Ventures所組成的財團。
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二季度英國豪宅價格微漲1.6% 高額印花稅是最大障礙
最新調查表明，今年第二季度，英國首都倫敦的豪宅價格均價增長了1.6％，但與去年同期相比下降了0.7％。報告認為，印花稅率和房市庫存的增加限制房價增長。
該報告還顯示，房市最頂端的買家表現的尤為謹慎，第二季度的價格比去年降低了4.3％。
第一太平戴維斯英國住宅研究部的負責人路西安．庫克（Lucian Cook）說，在去年印花稅法改革之前，市場上已經瀰漫著一種感覺，高端房產價格的增長已經接近飽和。
他解釋道：「儘管豪宅稅已經成為歷史，但是去年年底的印花稅改革意味著高端房產的稅費大幅上升，而且這種影響並不僅侷限在倫敦中心地區。」
事實上，倫敦的200萬英鎊以上（印花稅大幅上漲）的房產，儘管在上一季度平均價格上漲了2.4％，但比起去年同期價格下降了0.9％。而倫敦的100萬英鎊以下（印花稅下降）的房產，數據表明這部份房產價格上漲了2.4％。但貸款機構對貸款者的收入/償還能力的審查限制了貸款人數。
庫克說：「在今年年初，我們可以把買家的不願買入歸咎於政治選舉的不確定性。而目前來講，稅收政策和房貸調控對高端房市的影響更明顯」。
他指出：「購房者敏銳地感覺到了這些限制，而賣房者執著地期望房價會繼續上漲。買方和賣方在房價預期上產生了差異，並將放緩房產交易數量的上漲。」
Cook總結道：「2014年的房產交易量在短期內達到頂峰，而後由於大選前的政治原因交易量被抑制。而目前的政府財政收入依賴於對高端房產印花稅的徵收，這抑制了高端房產的交易。」
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新加坡 申請房貸受制於屋契年限 中峇魯舊式政府公寓有價無市
新家坡不少中峇魯SIT公寓屋主，將屋契剩下50年左右的單位推出市場。這類擁有獨特風格的單位叫價超過100萬元，媲美新私人公寓的價格；但在申請房貸可能遇阻的情況下，儘管買家仍對這些公寓有濃厚興趣，這批二戰前公寓的處境卻是越來越尷尬。
眼見屋契即將掉至40餘年，不少第3郵區中峇魯類似私有化的改良信託局（Singapore Improvement Trust，簡稱SIT）公寓屋主，已陸續把這類擁有獨特風格的房子推出市場。
屋主的叫價普遍超過100萬元，媲美新私人公寓的價格，但在買家申請房貸可能遇阻的情況下，儘管買家仍對這些公寓抱有濃厚興趣，卻令這批備受推崇的二戰前公寓的處境越來越尷尬。
這批有20座的老公寓發展於1936年，坐落於茂源台、齊賢街、永錫街、忠坡路、成保路與中峇魯路，是英殖民政府興建的第一批公共住屋，經歷戰火仍然完整地保存下來。
它們擁有與眾不同的建築外觀，有些外形像馬蹄、有些擁有螺旋形樓梯，散發著藝術裝飾（Art Deco）風格。
建國後，這批房子於1965至1967年，在政府試驗性擁屋計劃下成為似私人住宅。這意味著儘管土地仍由建屋發展局擁有，但房子可如同私人住宅般買賣，而外國人也可自由購買。
房子的租賃地契也是從那時開始算起。這意味最歷史悠久的這類公寓，如今只剩下50年地契，也就是99年租賃地契全新公寓的一半。與此同時，這些老公寓卻在2003年，被市區重建局列為保留區，當局對房子的外觀有一定規定。
如此獨特的房子，理應受買家和租客歡迎。加上這一帶近年來吸引一批另類餐館、咖啡座，以及書店等入駐，使這些SIT公寓蔚然成了雅皮士社區，吸引很多本地和外國人想住進去。
價格飆漲至百萬元
據之前的報導，這些平均面積在1000平方英呎左右的單位價，在2008年至2011年本地房地產全盛時期，從約68萬元一路飆漲至100萬元。
根據房地產網站Property Guru的資料，目前推出市場的這類單位叫價不低於100萬元，最高是150萬元，尺價介於1050元至1500元，相當於其他中央區（RCR）和中央區以外（OCR）一般公寓的價格範圍。
然而，受詢房地產經紀告訴本報，這些公寓如今要賣出不容易。屋主現在想趁屋契還有一段時間，以理想的價格脫售屋子，但屋契只剩下50年則是買家最在意的問題。
房地產經紀朱薦文目前在推銷永錫街第78座一個三臥房單位，1020平方英呎的房子叫價近114萬元，尺價是1116元。
他透露，房子的屋主是退休人士，孩子都長大了，因此想趁現在把屋契只剩50年的單位賣掉套現，他近期就接到十多個買家詢問，包括一些外國專才，但推銷了三個多月仍無眉目。
朱薦文說：「買家現在有很多選擇。有些來看了屋子，就覺得還是買永久地契房子較好。」
他也表示，對這些SIT公寓的狀態感到混淆，因為它們一方面受保留，另一方面卻屋契剩半。據觀察，同座叫賣的單位還有至少三間，在20座公寓裡，有至少15個單位推出市場。
同樣推銷永錫街第78座一個單位的房地產經紀陳繼福說，他接到不少詢問，顯示買家依然對這類房子有興趣，但買家可能無法獲得全額房貸，因此手頭上須有足夠的現金。他推銷的兩臥房單位面積是966平方英呎，叫價125萬元，尺價是1294元。
動用公積金購買有一定限制
目前，公積金局對動用公積金儲蓄，購買地契少於60年、但至少有30年的房子有一定限制。
這包括買家的年齡加上房子所剩地契，必須有至少80年，才能動用公積金儲蓄，能動用的比率也視地契和買家年齡而定。
譬如，如果買家是25歲，想購買的SIT單位只剩50年地契，兩者加起來是75年，意味著買家無法動用公積金購買這個單位。
建屋局發言人受詢時表示，購買這些戰前公寓的買家，也無法獲得當局的貸款。發言人說：「他們需要向銀行或其他金融機構申請融資貸款，並遵守這些機構各自的條款和規定。」
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新加坡私宅價格連續七個季度下滑 但成交量上升
新加坡私宅價格連續七個季度下滑，今年第二季環比下跌0.9％，這比第一季的1.0％跌幅稍微收窄。
私宅價格連續七個季度下滑 但成交量上升
不過，成交量卻有所提升，發展商在第二季售出了2116個新私宅單位（不包括執行共管公寓(EC)），較第一季售出的1311個單位高出六成左右。
市區重建局昨天公佈的第二季私宅數據也顯示，私宅租金在今年第二季下跌了1.1％，私宅空置率也繼續攀升，由第一季的7.2％提高至7.9％。
仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝指出，共管公寓的空置率急劇攀升，由8.3％提高至9.2％。這相信是因為今年第二季有高達6969個新私宅單位取得臨時入夥准證，比第一季躍增了134％。
橙 易產業（OrangeTee）研究與諮詢部經理黃顯洋透露東北地區的情況尤其顯著，由於Treasure Trove、Bartley Residences、Boathouse Residences、云水苑（H2O Residences）、Riversound Residence、The Luxurie等幾個項目共3800多個單位，都擠在今年第二季「交鑰匙」，所以將該區的空置率一口氣推高至11.8％。
「未來兩年半，市場預計還會推出4萬6829個新私宅單位，其中58％預計來自中央區以外（OCR）。」
由於今年下半年預計還有1萬1618個新私宅單位完工，王德輝相信，大量的供應量將繼續對接下來的租金市場帶來沉重的壓力。
今年上半年，本地私宅租金已經下挫2.7％。世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振認為，今年全年，本地私宅租金整體可能下跌5％至8％。
市建局昨天的數據也顯示，私宅價格在今年上半年下滑了1.9％。自2003年第四季算起，私宅價格則下滑6.7％，這相等於每個季度的跌幅約1％。
博納集團（PropNex Realty）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說：「價格還會繼續下滑，不過幅度不大。未來幾個季度將是一種冗長、緩慢的價格調整。」他相信，今年全年的跌幅應該不超過4％。
今 年第二季，各類型私宅價格都下跌。其中高檔私宅（核心中央區，CCR）下跌0.6％，跌幅較第一季的0.4％有所擴大。中檔私宅（其他中央區，RCR）的 跌勢稍有放緩，跌幅從第一季的1.7％，縮小至第二季的0.6％。大眾化私宅（中央區以外，OCR）下跌1.1％，跌幅與第一季相同。
至於有地私宅，價格跌勢有所擴大，跌幅從第一季的0.9％擴大至1.0％。
不過，在成交量方面，第二季的表現卻比第一季明顯來得好。發展商在第二季推出了2099個新私宅單位，比第一季的1189個單位增加四成。
由於North Park Residences和Botanique At Bartley這兩個項目都取得不錯的銷售成績，分別售出93.5％和80.6％的推出單位，因此推動第二季的售出新單位增加超過六成。
今年第二季的二手市場，也是自總償債率條例出台以來，最活躍的一個季度，共有1827個單位轉售，比第一季的1250個多。
在潛在供應量方面，目前施工中的新私宅單位，已經從2013年第二季的最高點滑落。第二季的未完工新私宅單位有6萬1237個（不包括EC），當中2萬4435個單位還沒有找到買家。如果包括EC，目前施工中的新私宅單位則高達7萬5938個單位。
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日本房市行情：日本首都圈6月公寓新增供應量持平
與私人共管公寓相比 新加坡三新EC項目反應平淡
新加坡房市分析師認為，與盛港霸型私人共管公寓峰景苑（High Park Residences）的暢銷情況相比，買家在剛過去的長週末對新登場的三個執行共管公寓（EC）反應相對平淡。
受訪的分析師認為，峰景苑的價位比EC略高一點，是針對該市場買家推出，因此大受歡迎。
本地歷來模最大的EC項目Sol Acres上週末開放讓公眾參觀。該項目共有1327個單位，電子申請開放兩天後，截至昨天傍晚7時接獲413份申請。申請階段將於本月26日截止。
擁有638個單位的雅尚苑（The Brownstone）經過10天電子申請後，共接獲600多份申請。它在前個週末開放申請的首兩天接獲約300份申請，其餘的300多份則是接下來八天的收穫。申請階段今天截止。
私宅峰景苑兩天內售近1100單位
擁有517個單位的The Vales的電子申請則從本月3日到12日，前天開始銷售。發展商新海逸集團（SingHaiyi）的發言人受訪時不願透露接獲幾份電子申請，但表示在銷售階段的第一天內賣出將近100個單位。
反觀有1399個單位的私宅項目峰景苑，在正式推出前已收到2000多張支票，並在上週六推出後的兩天內賣出將近1100個單位。
發展商集永隆發展（CEL Development）執行董事莊志淼告訴本報，最小型套間公寓與一臥房式單位以及商店與洋房全都售罄。
其套間公寓從30萬元起跳，一臥房式單位從40萬元跳，較大的兩臥房與三臥房式單位則分別從50萬元與70萬元起跳。
21世紀不動產新加坡總裁邱瑞榮受訪時說：「我覺得這個項目賣得成功，是因為它針對EC市場來標價，每平方英呎介於800元到1000元，EC的價錢平均也是標在800元。如果它只比EC貴一點，其實是針對這一組買家來賣。」
EC與私人共管公寓的差別在於前者的買家在五年內不能出租整個房子，也不能出售房子。五年後，屋主只能賣給公民或永久居民，唯有在10年後，才能賣給外國人或企業。
邱瑞榮說，許多人買EC其實是抱著投資心理，相比之下，稍微貴一點但沒有諸多限制的私人共管公寓就較受歡迎。
智信研究與諮詢總監王伽勝認為，買家對有獨特賣點的項目比較有興趣。
他指出，反應不錯的北園公寓（North Park Residences）與綠盛邨（Botanique@Bartley）分別因為混合用途與優質地點而受歡迎，峰景苑則是因為價格吸引人，尤其是對住在附近的買家而言。
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該協會的統計顯示，今年6月，平均每間地產中介的潛在購房者註冊數量達到439人，較5月相比增長了15%，並創下2004年8月以來的最高紀錄。與此同時，平均每間地產中介可供銷售的房產數量卻只有44套，與5月的46套相比有所下降，也顯示出英國房產供求間的巨大差距。
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買房者信心增強 購房需求量激增
全國房地產代理機構協會的Mark Hayward表示，無論對買家還是房產市場，房屋短缺都不是一個好消息：「英國房市已度過了大選不確定性造成的停滯期，重新煥發了活力。」
「買 家的購房信心增強，一些因為大選而擱置了購房計劃的買家開始重新入市，這都造成了購房需求量的激增，」他分析道，「考慮到可能出現的加息影響，也刺激了更 多買家在目前這一時間段入市，以獲得較低的按揭貸款利率。但事實是在房屋供應不足的情況下，購房需求創下了11年的最高，這對市場也是一個壞消息。」
「不斷加大的供求矛盾令人擔憂，同時也清楚地表明需要更多努力還填補這一缺口。新一屆政府對於建造更多房產給出了很多承諾，但是目前需要的是將這些承諾轉化為一磚一瓦以應對激增的購房需求。」
該協會表示，今年6月，針對首次購房者的成交比例從5月的29%下降至24%。
房價上漲迅速 首次購房者花費大增
另一份來自英國大型連鎖地產中介Haart的獨立調查顯示，6月間首次購房者的平均購房花費與5月的數據相比上漲了4150英鎊，漲至166393英鎊。
擁有超過200家分公司的英國大型連鎖地產中介Haart的首席執行官Paul Smith表示：「首次購房者的購房成本在一個月之內就飆升了4150英鎊，平均下來，6月份的每一天都上漲了138英鎊。」
「對於平均年薪在27000英鎊的潛在首次購房者而言，他們需要將工資的42%用來還房貸，也顯示出用不超過工資30%進行還貸的傳統不再適用。」
「其結果是，首次購房者的註冊數量出現了13.6%的年下滑。唯一的解決方案就是開放市場並自由供應。」
1套房有11人搶 供不應求導致房價上漲
Paul Smith補充道：「目前，在全英範圍內每一套新建房產進入市場後，都會吸引11名買家競購，而倫敦地區更為嚴重，這一數字幾乎是全英水平的兩倍，約20名買家競購一套房產。」
來自Legal & General的房屋按揭和住宅部的負責人Stephen Smith表示：「英國房產市場上的需求與供應缺口將持續增加，從而導致房價上漲。受到低通脹、低利率以及薪資上漲的催化作用，在未來幾個月內，市場將持續走強。」
「除非政府可以建造更多房產來解決房產供求矛盾，否則將有更多人買不起房子。而要解決這一矛盾並遏制房價通脹，每年至少需要額外增加25萬套新建房產。」
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