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新加坡 | 首達雙位數第三季新加坡私宅價格創七年最大單季跌幅

經濟前景不明朗和價格指數計算方式的調整，使到之前被認為周期差不多已觸底的私宅市場，在第三季的價格跌勢反而加快，創七年多以來的最大季度跌幅。

新加坡私宅價格跌勢在第三季加快

自房價在2013年第三季達到頂峰以來，全國私宅價格已12個季度連跌，累計下跌10.8％，首次達到雙位數。

市區重建局昨天公布的最新房價數據顯示，第三季私宅價格指數環比下滑1.5％至137.9點。這是涵蓋新私宅和轉售市場的私宅價格指數自2009年第二季以來，最大的季度跌幅。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫認為，屋價調整觸及雙位數或促使政府重新探討為房地產降溫措施松綁。

ERA產業主要執行員林東榮指出，我國經濟展望在第三季惡化，包括失業率和裁員人數上升，以及全年經濟增長預測收窄等，都影響了樓市買氣。

計算方式調整使指數出現大跌

但他強調，私宅交易量仍穩定。從7月至9月25日，共計4061個單位售出；過去三個月的最終交易量，預計可超過去年同季的4159個單位。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮指出，市建局這次調整計算方式，把已竣工項目的回扣和折扣等促銷優惠納入價格指數的考量，才使指數出現一次性的較大跌幅。

所有領域私宅的房價均在第三季跌得更快，一般只供本地人購買、且總售價較高的有地住宅跌勢最猛。

有地私宅價格環比下滑2.2％，跌幅大於第二季的1.5％，房價累計下滑14.4％。麥俊榮認為，這與有地住宅新需求減少和入住率下滑有關。

非有地私宅方面，代表大眾化市場的中央區以外（OCR）私宅價格，在第三季下滑1.2％，跌幅大於第二季的0.5％。

房價在今年上半年未曾下滑的高檔核心中央區（CCR）和中檔其他中央區（RCR）私宅，也在第三季雙雙跌價。前者跌1.8％，扭轉此前持續兩個季度的0.3％增幅；後者跌1.3％，也扭轉第二季的0.2％增幅。

從2013年各自的房價頂峰算起，大眾、高檔和中檔私宅價格分別累計下跌9.5％、10％和10.8％。

仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝說，第三季缺少新推出的中檔私宅項目、大眾私宅新項目的銷售放緩，導致這兩類私宅價格被拉低。

譬如，在烏節路一帶，第二季賣出39個單位的禧悅閣（Cairnhill Nine），第三季僅賣出五個；第二季賣出117個單位的Twin Peaks，第三季賣出54個。

展望今年最後一個季度，林東榮指出，私宅價格首三個季度累計跌2.6％，他預計全年跌3％至3.5％。

高緯環球研究主管李敏雯則提醒，那些自2011年買房、為避免償還賣方印花稅（SSD）挨過四年持守期的屋主，如今可開始轉售房子。這意味今年的轉售樓市可能更活躍，也會是逢低買房的好機會。

（據聯合早報）

新加坡 | 高檔私宅價格五年跌25％

分析師認為，新加坡高檔私宅市場大致已近谷底，投資者可借機尋找物有所值的項目。但他們也提醒，價格下來未必會呈“V”形狀迅速回彈，而是會像“U”形狀般，較長時間處在相同水平。

新加坡高檔私宅價格五年跌25％

新加坡主要高檔私宅項目自2011年高峰期以來，平均下跌25％，當中一些高檔私宅項目如濤源灣（Seascape）和翠珀灣（Turquoise）等，價格更跌了將近一半。

分析師認為，高檔私宅市場大致上已接近谷底，投資者可借機尋找物有所值的項目。

但他們也提醒，高檔私宅價格下來未必會呈“V”形狀迅速回彈，而是會像“U”形狀般，較長時間處在相同水平。

在降溫措施和房貸措施效應持續發揮下，新加坡私宅價格持續下滑。根據市區重建局昨天發布的第三季房地產數據，整體私宅價格指數連續12個季度下滑，其中高檔私宅價格自2013年第三季以來，累計跌幅達9.5％。

然而，根據摩根大通（JPMorgan Chase）的高檔私宅市場報告顯示，高檔私宅價格跌幅實際上更大。

該報告追蹤近40個主要高檔私宅項目價格走勢顯示，這些私宅價格自2011年高峰期以來，尺價平均下跌了25％。

跌幅最大的項目是升濤灣的濤源灣，尺價從2733元跌至1403元，跌幅高達49％；跌幅最小的項目是那森園軒（Nassim Park Residences），自高峰期僅跌了4％，最新交易尺價報3544元。

第一太平戴維斯（Savills）研究部主管張敏璋對高檔私宅跌幅之大並不感意外，甚至認為這更准確反映當前市場情況。

他解釋說，市區重建局的數據是整個私宅項目價格並加以平均化和中位數化，基於這種平均化結果，它並不一定能准確反映市場情況。

“比如很多高檔私宅價格已大跌，只有一兩個項目價格上揚，但在平均化後所呈現的數據可能是——高檔私宅跌幅並不大。”

市建局數據顯示，今年第三季高檔私宅價格指數為127.1點，比2011年的138.5點跌了約8.2％。

不過，張敏璋指出，位於“愛雍·烏節”（ION Orchard）的高檔私宅項目“卓錦豪庭”（The Orchard Residences），剛有一個單位以1470萬元成交，尺價相當於3244元，是今年以來私宅最高成交尺價。

他說：“如果你跟五年前像The Marq on Paterson Hill創下的5921元尺價紀錄相比，現在的最高尺價明顯是差了很多，這多少反映了高檔私宅跌得有多重。”

另一方面，世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫表示，雖然高檔私宅價格自高峰期跌了超過兩成，但今年上半年高檔私宅市場有些起色，不僅價格指數連續兩個季度上揚共0.6％，而且交易量也上揚，共賣出1351個單位，比去年同期增加35％。

他認為，這跟一些發展商推出的創意行銷方式有關，包括給予買家10％至15％的優惠折扣，以及讓買家“先租後買”、“先住後買”的延遲付款計劃。

沈振倫說：“高檔私宅交易量上揚，對市場來說是利好消息。在這些創意行銷方式下，如今高檔私宅價格更具競爭性，並能起著墊腳石作用，讓一些買家更容易升級到高檔私宅市場。”

談到高檔私宅價格走勢，沈振倫表示，它的價格大致上已接近谷底，有意購買高檔私宅的買家，可考慮這時進場購房。

他也強調，高檔私宅價格下來應會如“U”形狀般大致上持平，不會如“V”形狀般強力回彈。

萊坊（Knight Frank）咨詢與研究部主管陳姳潓則持不同看法，表示高檔私宅價格可能會因發展商推出更多促銷優惠而進一步走低。

她指出，今年上半年高檔私宅市場相對強勁的表現，主要來自外國買家，但這些買家的投資興趣能否持續，是一個大問號。

（據聯合早報）

新加坡私宅價格連續七個季度下滑但成交量上升

新加坡私宅價格連續七個季度下滑，今年第二季環比下跌0.9％，這比第一季的1.0％跌幅稍微收窄。

不過，成交量卻有所提升，發展商在第二季售出了2116個新私宅單位（不包括執行共管公寓(EC)），較第一季售出的1311個單位高出六成左右。

市區重建局昨天公佈的第二季私宅數據也顯示，私宅租金在今年第二季下跌了1.1％，私宅空置率也繼續攀升，由第一季的7.2％提高至7.9％。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝指出，共管公寓的空置率急劇攀升，由8.3％提高至9.2％。這相信是因為今年第二季有高達6969個新私宅單位取得臨時入夥准證，比第一季躍增了134％。

橙易產業（OrangeTee）研究與諮詢部經理黃顯洋透露東北地區的情況尤其顯著，由於Treasure Trove、Bartley Residences、Boathouse Residences、云水苑（H2O Residences）、Riversound Residence、The Luxurie等幾個項目共3800多個單位，都擠在今年第二季「交鑰匙」，所以將該區的空置率一口氣推高至11.8％。

「未來兩年半，市場預計還會推出4萬6829個新私宅單位，其中58％預計來自中央區以外（OCR）。」

由於今年下半年預計還有1萬1618個新私宅單位完工，王德輝相信，大量的供應量將繼續對接下來的租金市場帶來沉重的壓力。

今年上半年，本地私宅租金已經下挫2.7％。世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振認為，今年全年，本地私宅租金整體可能下跌5％至8％。

市建局昨天的數據也顯示，私宅價格在今年上半年下滑了1.9％。自2003年第四季算起，私宅價格則下滑6.7％，這相等於每個季度的跌幅約1％。

博納集團（PropNex Realty）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說：「價格還會繼續下滑，不過幅度不大。未來幾個季度將是一種冗長、緩慢的價格調整。」他相信，今年全年的跌幅應該不超過4％。

今年第二季，各類型私宅價格都下跌。其中高檔私宅（核心中央區，CCR）下跌0.6％，跌幅較第一季的0.4％有所擴大。中檔私宅（其他中央區，RCR）的跌勢稍有放緩，跌幅從第一季的1.7％，縮小至第二季的0.6％。大眾化私宅（中央區以外，OCR）下跌1.1％，跌幅與第一季相同。

至於有地私宅，價格跌勢有所擴大，跌幅從第一季的0.9％擴大至1.0％。

不過，在成交量方面，第二季的表現卻比第一季明顯來得好。發展商在第二季推出了2099個新私宅單位，比第一季的1189個單位增加四成。

由於North Park Residences和Botanique At Bartley這兩個項目都取得不錯的銷售成績，分別售出93.5％和80.6％的推出單位，因此推動第二季的售出新單位增加超過六成。

今年第二季的二手市場，也是自總償債率條例出台以來，最活躍的一個季度，共有1827個單位轉售，比第一季的1250個多。

在潛在供應量方面，目前施工中的新私宅單位，已經從2013年第二季的最高點滑落。第二季的未完工新私宅單位有6萬1237個（不包括EC），當中2萬4435個單位還沒有找到買家。如果包括EC，目前施工中的新私宅單位則高達7萬5938個單位。

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