房市 – Page 79

泰國 | 開發商：中國投資者青睞泰國房地產項目

泰國地產項目仍受到來自中國、中國香港和新加坡等地投資者青睞。投資泰國曼谷及其度假區地產項目已經成為了他們重要額投資目標。

泰國公寓地產每月租金回報在 1.2-1.5 萬泰銖，也就是年投資回報率在 6%

泰國中華網報導，泰國房地產開發商上思睿地產高級副總裁烏泰說，目前該公司海外投資者主要來自中國香港、中國和新加坡。公司已經成為了海外房產投資者最信賴的本地房地產公司，只要是該公司推出高端樓盤他們都有購買的意願。

他透露，今年上半年公司海外銷售收入已經超過 27 億泰銖，而全年目標額是 50 億泰銖。在海外投資者看來，泰國高端公寓地產項目價格相對還很低，有較大的利潤空間，因此相對於金融儲蓄投資回報來說，具有更高的投資回報。

以中國香港投資者為例，他們購買泰國公寓地產項目很大部分都是用來轉租，每月租金回報在 1.2-1.5 萬泰銖，也就是年投資回報率在 6%。對於海外投資者來說，曼谷地產項目首選主要圍繞捷運線路和商區，投資回報率能達到 4% 就已經滿足。

購買價位方面，中國香港價格承受能力最高，均值在 600 萬泰銖，而中國買家在 350 萬泰銖，餘下的如英國、德國、法國、美國等平均在 200 萬泰銖。因為休閑、度假是西方買家的主要目的，而閑置時出租為次要目的。

泰國房地產市場的透明度非常高。衝量聯行認為，泰國房地產市場透明度提升僅排在新加坡和馬來西亞之後，極大的增強了投資泰國房地產的海外投資者的信心和興趣。

（據鉅亨網）

居外看點：澳洲房產拍賣，中國買家為何屢屢勝出？

在澳洲買房，拍賣是壹種很重要的方式。最近，澳洲當地民眾發現，在各地很多場房產拍賣中，中國買家通常能擊敗其他買家贏得拍賣，只是因為中國買家“壹擲千金”的實力嗎？澳洲資深房產拍賣經理對此進行深入解讀，讓大家看到當前中國買家的最新面貌。

近年來，越來越多的中國買家在澳大利亞房產拍賣中擊敗本地買家拔得頭籌——這並不僅僅是因為他們手中的現金更多，更有實力壹擲千金，某拍賣商如是說。房地產中介Raine & Horne和J Pratt Realty的拍賣負責人詹姆斯·普拉特（James Pratt）表示，與幾年前相比，中國買家的拍賣技巧“大有長進”。

中國買家現已成為最優秀的競拍能手

“四五年前，中國買家身邊總是跟著房產經紀人或翻譯，” 他表示，“但現在，說著壹口流利英文的中國買家已經能夠獨自參加競拍且在競拍會上有著優異的表現。”這意味著，中國買家已經掌握了高超的競拍技巧，而不再僅僅“懷抱著美好的願望”。

他舉了壹位中國買家的例子，這位買家在最近的壹次CBD房產拍賣中擊敗了其他五位競拍者壹舉拍得該房產。拍賣開始後這位買家立即出價，經過幾次程度不壹的加價後，最終在落錘之前果斷出價壹舉拿下。

普拉特表示，“這表明他是有策略的。”

中國海外房產網站居外網（Juwai.com）執行主管加文·諾裏斯（Gavin Norris）表示，在澳大利亞，中國買家經常需要通過競拍的方式買房——這種情況在英國、美國或加拿大較為少見。幾年前，中國買家在拍賣會上經常會感到非常緊張。

“中國買家過去常常帶著翻譯，讓翻譯為他們解釋整個拍賣流程。他們的遲疑不覺經常會讓競拍節奏慢下來，以便讓他們有足夠的時間搞清楚狀況。”諾裏斯認為，現在中國買家已經成為最富有競拍經驗的老手了。“這不僅僅是因為他們願意出高價參與競拍，”他表示，“而是因為他們像所有精明的買家壹樣，對花的每壹分錢都十分珍惜。”

“如果中國買家不喜歡參加拍賣會的話，他們通常會請比他們經驗更豐富的朋友或家人代表他們出席。這些人壹般都具備高超的競拍技能，非常冷靜且抗壓性極強。”

普朗特平均每周主持20場拍賣會，他表示，雖然近期澳大利亞正在努力壓制瘋狂上漲的房價，但中國買家的購房熱情仍舊高漲。

在澳洲買房，現場競拍是壹種非常重要的途徑，圖為澳洲房產拍賣現場。

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澳洲房產競拍的六大技巧

怎樣提高大家參與澳洲房產競拍時的成功率呢，普朗特為我們介紹了六條澳大利亞投資者常用的實用競拍技巧：

如果您的英語不是很好，可以在拍賣商叫價時讓房產經紀人幫您把價格寫下來。這樣您可以有更多時間思考，穩定自己的情緒，更好地掌控競拍。
表情要嚴肅、自信。買房自住的夫妻通常會比冷靜的投資者表現出更多的情緒。如果您流露出太多情緒的話，其他買家將會更加輕而易舉地擊敗您，因為他們可以通過您的身體語言看穿您的心思。
先下手為強。當拍賣商宣布競拍開始時，不要無動於衷，坐等其他競拍者出價，而是壹開始就要喊出壹個足以擊潰其他競拍者的價格。這可能會讓部分競爭對手望而卻步，由您引領整個競拍過程。
不要害怕拖慢拍賣節奏或每次加價程度不壹。在拍賣會上，買家通常會緊張到無法掌控拍賣節奏或進行適當的加價。如果其他競拍者每次加價5萬美元的話，您不妨試壹下加價2.15萬美元。
如果出現房產流拍的情況，請確保您是最後壹個出價且出價最高的競拍者。這樣可以保證您享有在拍賣結束後與賣家講價的優先權。
控制好您的情緒。設定好自己的價格上限，如果競拍價格過高就果斷收手。

延伸1：澳大利亞壓制房價上漲的措施已見成效

澳新銀行（ANZ）在本周公布的研究紀要中表示，收緊信貸和針對外國買家增稅等措施“削弱了外國買家的購房需求，但尚未有確鑿的證據證明這壹點”。

新南威爾士州最近針對外國買家額外征收4%的印花稅和0.75%的地稅。維多利亞州將外國買家的印花稅從3%增至7%，昆士蘭州針對外國買家征收3%的印花稅。澳新銀行表示，“我們預計，受信貸收緊的影響，尤其是針對房地產開發商和外國買家的信貸收緊措施，購房需求將有所減弱。”

“購房需求減弱有望減緩房價上漲。房價同比漲幅已從2015年9月12.8%的峰值降至當前的8.1%，我們預計2016年和2017年的全國房價漲幅有望分別降至6.4%和1.7%。”

過去三年來，悉尼房價已暴漲50%。普朗特表示，雖然外國買家在拍賣會上以高價擊敗本地買家競得房產，導致本地買家更難承受本已高漲的房價，但拍賣“仍是出售房產的最為公平合理的方式”。 “盡量多地參加拍賣會，與拍賣商或房產經紀人聊聊天，商討壹下競拍策略，是提高競拍技能的絕佳機會。”

“有時，在市面上炙手可熱的房產拿到拍賣會上拍賣時可能僅需壹到兩位競拍者出價就能被拍走。”日益減少的拍賣房產數量和強大的購房需求將拍賣清盤率推至14個月以來的最高點，同時也推高了房價。

來自房地產分析機構CoreLogic的數據顯示，截至周日的壹周內，澳大利亞本土各州首府舉行的拍賣會中有77.8%的拍賣會成功拍出房產，創造了自2015年6月以來的最高清盤率。

在五個本土首府城市中，有三個城市房價上漲，其漲幅足以抵消阿德萊德房價略微走低以及珀斯（Perth）房價跌幅超過1%的影響，將五個城市的平均房價推高了0.1%。

上周共有1444處掛牌拍賣的房產，相較於2015年當周減少了32%，2015年當周的清盤率為74.6%。

近幾個月來日益減少的拍賣房產數量導致清盤率居高不下，這表明房地拍賣市場供不應求，” CoreLogic表示。

延伸2：兩大市場將全國拍賣清盤率推向了高位

“本周悉尼的拍賣清盤率首次突破80%大關達到81.6%，前段時間，墨爾本的拍賣清盤率也壹度逼近80%大關達到79.9%，” CoreLogic表示。

數據顯示，過去壹周五個首府城市的平均房價略微上漲，五城平均房價年化漲幅降至5.9%。這是近三年來五城平均房價年化漲幅首次跌破6%，且遠低於去年同期的11.3%。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外 | 不動產透明度：日本、馬來西亞優於中國一線城市

仲量聯行（JLL）日前公布《全球不動產透明度指數》雙年報，在本次評比中，亞太地區 17 個市場中，有 4/3 皆位於“透明”組以上。其中澳洲更是一枝獨秀，以1.27的高分位列“高透明”組以及全球第2名。

報告指出，亞洲國家房市透明度的改善狀況依國情而有所不同。澳洲與紐西蘭仍然穩坐亞太地區榜首，屬於透明度最高的市場；緬甸雖已推動重要的經濟與政治改革，但房市透明度改善有限，仍然敬陪末座，是亞太區最不透明市場。

在本次評比中，中國一線城市如上海、北京，都已大幅改善透明度，躋身“透明”組。中國香港與新加坡爭搶亞洲房市龍頭，但在透明度改善上沒有太大進展，還差一步方能進入“高透明”組。東北亞的日本與南韓，市場資訊的改善帶來了透明度的提升，部分也歸因於投資人需求強勁之故。

《全球不動產透明度指數》：亞太地區重要市場評分

本次評比中，中國台灣也成功自2014年第29名的“半透明”組晉升至第23名的“透明”組。透過財產稅制、實價登錄、市場資訊揭露等方面的努力，指數從前年的2.55分進步至今年的2.14分，是亞太區進步幅度最顯著國家。

報告涵蓋全球 109 個國家，將透明程度分組定義為高透明、透明、半透明、低透明及不透明等5組。本次調查前 5 大高市場透明度國家為英國、澳洲、加拿大、美國和法國。亞洲國家的表現也在本次調查中大幅提升，新加坡、中國香港、日本和中國台灣皆被名列為市場透明國，而中國一線城市及南韓則屬半透明國家。

仲量聯行指出，未來不動產透明度指標為全球跨境投資的重要參考指標，投資人可透過公開透明的資訊評估全球各地不動產市場，協助達成精准的投資策略，降低投資風險，同時企業租戶也能有效比較市場租金成本，符合公司最大利益做為最後決策。

《全球不動產透明度指數》為仲量聯行每兩年出版一次的調查報告，涵蓋全球 109 個國家，透過問卷調查及數據分析，於市場基本面、不動產資料庫、上市企業管理、稅制與不動產相關法令、物業專案與維護管理及交易流程，以積分表現等面向評估各國不動產市場，得分標准為 1 至 5 分，分數越接近 1 即代表該不動產市場透明度越高。

（據鉅亨網）

德國房地產市場的法律特征

德國房地產市場有很多特征，與投資者密切相關，我們以下詳細介紹。

土地登記簿Grundbuch是德國法律交易安全性的保障

德國對外國人擁有物業沒有任何的限制

Grundbuch是政府行政登記憑證，保障了對房地產的物權。它是土地登記簿或者可以稱為德國的地籍簿（在奧地利也存在）。只有經過專業培訓並且有資質的律師（德國稱為Notare，英語為notaries）能獲取並管理它。自1897年以來，Grundbuch一直保障著對物業的擁有權和抵押權，在德國有著悠久的歷史。現今的法律規定是1897年歷史的延續。這個傳統在經歷了兩次世界大戰後仍經久不衰，甚至在東德當時的國有化和社會主義制度下依然得以保存。這些法律在德國民法體系中有著堅實的基礎。這是一個極其可靠的物權立法體系，並且造就了許多實際優勢，如在業主和買者不知情的情況下，物業不能被出售、購買或是抵押。

在Grundbuch體系下，德國律師（notaries）的系統工作防止了在其它國家可能存在對物業雙重銷售（double sales）的發生。欺詐或是已經購買的房屋不被交割這種情況在德國的法律體系下幾乎不會發生，因為經過專業訓練和嚴格挑選的律師（notary）受到監管，不可以接受賄賂，同時他們的薪資收入也非常高。由於這些律師從所處理物業交易中收取1.5%到2.0%的傭金，他們的薪水常常和投資銀行家齊平。雖然律師費高昂，但同時他們也提供了世界上最高級別的交易安全保障。值得一提的是，律師（notaries）不對交易的物業價格進行經濟上的評估，而只是保證其法律安全性（比如防止雙重銷售）。

財產所有權地位

在德國歷史上，物權享有很高的地位。經歷了幾次戰爭和危機，房地產的物權從來沒有被動搖過。除了在納粹時期，房地產被國有化的情況在德國鮮有發生。依據產權指數2標準，德國排在整個歐洲的第二位，表明了德國的私有財產是最安全的財產之一。德國也對外國人擁有物業沒有任何的限制。一旦進入土地登記簿（Grundbuch），買者便對該物業擁有永久的產權。這一產權不會在一定年期後（如99年）被剝奪或者被要求重續。

西班牙經濟走勢“大上大落” 牽動2016年西班牙房市

對許多西班牙觀察家而言，2015年，西班牙很多事情開始看起來有所好轉，或至少沒有變得更糟。一些經濟數據顯得十分樂觀：出口額逐月攀升，旅游業破記錄，國際貨幣基金組織（IMF）在3個月內2次上調西班牙2015年經濟增長預測至3.1％，遠超歐盟1.5％的平均水平。

但是，在同一份報告中，IMF也強調，西班牙經濟面臨“深層結構性問題”。盡管西班牙在過去兩年創造了逾100萬個就業崗位，失業率仍是一個大問題。在西班牙經濟衰退加深之時，僅建築行業就減少了逾200萬個就業崗位。盡管失業率最終有小幅下滑，但速度極慢，那麼西班牙國家統計局（INE）公布的數據也就不足為奇了。INE數據顯示，2015年上半年，仍有更多的西班牙人正在外遷以尋求就業，期間移民人數為50,844，回國人數為23,078。如果此移民人數在下半年翻倍，那就意味著2015年出走西班牙的人數比2014年要多，這並非一個好趨勢。

房地產行業也並無不同。一些地區的房屋銷售、抵押貸款獲批人數、建築開工和未來項目數量的統計數據顯得樂觀，但相比之下，另一些地區的數據要麼表現平平要麼顯得不樂觀。因此，到最後，2015年西班牙經濟相比上年的衰退真的沒有什麼不同。你如何看待西班牙總體經濟現狀，尤其是西班牙的房地產市場，取決於你觀察的方面，也許更重要的是你從哪看。雖然2016年西班牙經濟預測更好，但考慮其經濟衰退的嚴重程度也很重要。

2007年，西班牙是歐元區增長最快的經濟體，增長率高達3.5％，還有預算盈余。5年後，西班牙的失業率位居發達國家之首，銀行業幾近奔潰——盡管2010年被經濟合作與發展組織（OECD）評為“穩健（solid）”。在房地產行業，雖然2015年第三季度交易量增長16.3％至93,743套，看起來更健康，但與2006年同期的251,600套相比，這場經濟危機對西班牙樓市的打擊有多大還是可見一斑。盡管情況正在改善，2015年底房地產市場規模比高峰期時的規模要縮水63％。我不僅一次指出，西班牙房地產市場能恢復到經濟奔潰前的盛況固然很好，但實際情況是，即使要找回某種平衡也仍有很長的路要走。

經濟亮點

出口業和旅游業

2015年前三季度，西班牙出口增長4.4％至1.8626億歐元，達到歷史同期最高點。外來游客對西班牙經濟如此重要，不僅彌補了經濟衰退期所有的損失，還創下新紀錄。危機爆發前游客人數高達5,900萬，在最低迷時只有5,500萬人，但2014年底已恢復到6,500萬人。截至2015年11月底，西班牙游客人數已達6,460萬，所以預期2015年旅游業將再創新高。西班牙旅游部預計，最後旅游總人數將達6,800萬左右，該國將連續三年成為世界第三大旅游目的地。這些數字是對房地產市場很重要，因為國際買家最開始都是游客。旅游業就業人數占總就業人口的15.3％，對國內生產總值（GDP）貢獻達15.2％，且這兩個比例均高於2007年的高峰期，顯示出旅游業對西班牙經濟是多麼的重要。

商業房地產

寫字樓、商鋪和商業單位的需求增加，預示經濟信心正在加強。馬德裡及其他城市的中心黃金地段的房產需求正與2008年高峰期水平相匹配，盡管一些需求或許出自意想不到的地方。商業注冊處（Mercantile Registry）數據顯示，估計自2012年起已有3,000企業搬離加泰羅尼亞（Cataluña），也許是因為該區域鬧獨立所帶來的不確定性引發了恐慌。馬德裡已吸引了1,500家搬遷企業，瓦倫西亞（Valencia）和安達盧西亞（Andalucia）成為第二熱門的搬遷地，吸引了750家企業。與分裂活動不同，如果有一件事企業不喜歡，那就是不確定性。

就業增長

2015年，西班牙初創企業總數同比2014年的12萬略高，創六年新高。從地區看，馬德裡、加泰羅尼亞和安達盧西亞擁有的初創企業數量最多。2015年第二季度末，歐洲就業指數顯示，西班牙就業機會同比增長21％，領先於其他歐盟國家。房地產行業的就業增長率高達340％，令人難以置信，反映新的地產代理在激增。

由於旅游相關的就業崗位眾多，2015年夏末並不是就業人數大降最為明顯的時段。但10月有輕微波動，11月就業人數減少27,071人，跌幅為歷年同期最大。就地區而言，安達盧西亞就業人數減少17,900人，居西班牙各城市之首，緊隨其後的是瓦倫西亞9,807人，馬德裡4,678人。期間，建築施工、農業和漁業、工業和服務業有新增就業崗位，但只是部分地區就業人數有所上升，整體仍參差不齊。在數量方面，2015年西班牙整體失業人數降低到500萬以下，整體失業率在25％以下，但25歲以下年輕人的失業率僅低於50％。

經濟不樂觀的方面

失業及就業不足

當IMF提高其對西班牙經濟增長預測的同時，OECD也發布了一份關於西班牙就業問題的報告，強調一些IMF提到過的“深刻結構性問題”，特別是那些影響到青年人的問題。根據這份報告，約33％的西班牙青年人都沒在接受教育、培訓或就業，他們需要平均6年的時間才能找到第一份工作，相比之下丹麥青年人只需2年。西班牙簽臨時合同的25歲以下青年人的比例也最高，為71％。西班牙青年人占所有非全日制工人總數的22%，是歐盟平均水平（9.9％）的兩倍多、OECD國家平均水平（5.8％）的四倍多。西班牙有25%的畢業生處於失業狀態，與發達國家13%的平均水平相差甚遠。盡管越來越多的西班牙人正在尋找工作，臨時和兼職工作趨勢仍在持續。截至2015年年底，在安達盧西亞近400萬的注冊勞動合同中，只有4％是長期合同。某些地區的失業率仍遠高於全國平均水平：馬拉加（Malaga）的失業率為28％；加的斯（Cadiz）更糟，失業率約為40％，其中青年人失業率高達約60％。

人口外流

如此糟糕的就業前景必然導致西班牙人去海外尋找工作。到這樣的程度，它可以被稱為國家危機。當然，西班牙之前也有過大規模移民，特別是在20世紀60、70年代。但那時是受教育程度最低、技術水平較低的職員和藍領工人離開，去了北歐的工廠、酒店和餐飲行業工作。不同是的，這次正在離開的主要是年輕、受過良好教育和高素質的人，去的不僅是其他歐盟國家，還到了更遠的中國、巴西、美國和南美。西班牙已經失去了成千上萬的醫療專業人員、律師、建築師、IT專業人士、工程師、企業家等。西班牙國家統計局預測，該國人口在未來10年將進一步萎縮，預期降幅高達5％，到2050年人口又將進一步減少5％至4,000萬人。

Barbara專業點評

因此，在就業持續不穩定、失業率居高不下，人口外流和長期人口減少的背景下，西班牙房地產市場需要被仔細審視。2015年，西班牙房地產仍然具有兩面性，且兩者彼此獨立並不相連。國內市場與國內經濟環境有著千絲萬縷的聯系，而國際市場似乎在另一個平行的世界運行。在我看來，2016年也將如此。

延伸閱讀：猴年開運必備！2016西班牙房產投資特輯

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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中國香港買家助推新加坡本地豪宅上半年市場回暖

新加坡本地發展商和房地產經紀最近頻頻在中國香港舉行展銷會，銷售第9郵區至第11郵區的豪宅項目，這些活動都取得不俗反應，促使豪宅銷量上揚。圖為一些到中國香港舉行展銷會的項目。

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世邦魏理仕指出，上半年本地銷售活動更活躍，主要原因是發展商加強火力銷售這些豪宅項目，特別是到國外舉行展銷會，以吸引更多外國買家。

根據世邦魏理仕（CBRE）一項豪宅市場研究報告，今年上半年核心中央區（CCR）價值500萬元以上的豪宅項目，成交量比去年下半年多出一半左右，並且有不少豪宅項目的尺價突破了3000元。

世邦魏理仕指出，上半年本地銷售活動顯得更活躍，主要原因是發展商加強火力銷售這些豪宅項目，特別是到國外舉行展銷會，以吸引更多外國買家。這當中就包括了來自中國香港的買家。

世邦魏理仕東南亞研究部主管沈振倫受訪說：「中國香港買家雖然不至於促使本地豪宅市場大幅回彈，但他們確實已形成一股動力，帶動本地豪宅銷售活動。」

數據顯示，今年上半年核心中央區售出的500萬豪宅單位達109個，較去年下半年售出的70個單位，多出了39個或55％。

第一太平戴維斯（Savills）研究與諮詢部主管張敏璋也表示，本地發展商和房地產經紀最近頻頻在中國香港舉行展銷會，銷售第9郵區至第11郵區的豪宅項目，這些活動都取得不俗反應。

第一太平戴維斯上月到中國香港展銷Tomlinson Heights，銷售高樓層的三臥房單位，尺價介於3100元和3400元，售價從800萬元起跳。在這之前，第一太平戴維斯也在中國香港推銷優景苑（Goodwood Residence）。

這兩個項目都是上半年較矚目的豪宅項目，其中Tomlinson Heights有7個單位以760萬元至1100萬元價格售出。而優景苑從今年1月至5月期間，則成交共26間價值450萬元以上的單位，是本地銷售成績最出色之一的豪宅項目。

據瞭解，其他已到中國香港展銷或計劃展銷的豪宅項目還包括：會德豐產業位於烏節路地區的Ardmore Three項目、M+S有限公司位於濱海南的濱海盛景豪苑（Marina One Residences），以及吉寶置業的吉寶灣麗珊景（Corals at Keppel Bay）。

張敏璋表示，相比約六個月前，本地豪宅項目在中國香港的銷售活動，反應更踴躍。

他說：「6個月前，我們到中國香港舉行豪宅展銷會時，當地買家絲毫不感興趣。但現在那裡的購買氛圍似乎有所改善，買家不僅對我們的項目表達購買興趣，還詢問其他我們沒代理的項目。」

談起中國香港買家對本地豪宅購買興趣提高的原因，張敏璋表示，一來是本地豪宅價格下跌不少，達到更吸引中國香港買家的價位。更重要的是，中國香港豪宅市場近來高漲，迫使當地買家轉而到其他市場尋找更物有所值的豪宅項目。

他以今年4月份中國香港半山區豪宅項目「天匯」（39 Conduit Road）一個面積達4664平方英呎的單位為例，這個單位以令人咋舌的約1萬5900新元尺價成交，較本地豪宅價格高出許多。

根據中國香港《南華早報》報導，今年6月，當地另一豪宅項目「傲璇」（Optus）的一個單位以約1萬6735新元尺價成交，成為亞洲最昂貴的豪宅項目之一。與本地豪宅「The Marq on Paterson Hill」所創下的最高尺價6840元相比，傲璇尺價高出了至少一倍。

新加坡豪宅價格過去一年下跌15.2％

另一方面，萊坊（Knight Frank）新發佈的追蹤全球35個城市豪宅市場的數據顯示，中國香港豪宅價格過去一年漲了6.6％，是增長最迅速的城市之一。反觀新加坡豪宅價格過去一年下跌15.2％，在35個城市中表現最差。

萊坊諮詢與研究部主管陳姳潓說，本地豪宅價格持續下跌，其實也為投資者帶來進場的好時機。「本地豪宅價格的下跌，促使它們的潛在價值提升，我們最近就收到不少買家詢問，表達對購買豪宅的興趣。」

張敏璋也認為，本地豪宅價格平均比中國香港低了三分之一。隨著中國香港豪宅價格上揚，必然對中國香港買家形成一股推動力，讓他們把目光轉向本地豪宅市場。

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買房要趁早英央行或8年來首加息

為了應對可能出現的中央銀行加息，英國部分大型按揭貸款機構已經開始悄然上調按揭產品利率，或者將市場上最為划算的固定利率貸款產品撤銷。對於購房者來說，如何把握時機，在銀行普遍上調按揭利率之前獲得按揭貸款，至關重要。

儘管英國央行決策者在7月份的會議上一致投票贊成將利率維持在紀錄低位，但越來越多的決策者對通脹上升壓力感到擔心，這表明該央行正在為採取8年來首次加息行動蓄勢。這勢必會對英國房產投資者產生重大影響。

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經濟學家均預測英國央行加息

摩根大通(JPMorgan)的經濟學家Allan Monks在報告中寫道，英國央行11月加息的可能性至少為40%。Allan指出，核心預期是英國央行會在明年2月份加息，不過要在8月份MPC會議之後評估央行立場。

安盛投資(AXA IM)的高級經濟學家David Page也表示，英國央行明年2月加息可能性看起來更大，因為英鎊升值和油價面臨下行風險可能會加劇11月份整體通脹率極其低下的狀況

英國央行行長吹風各大銀行上調按揭利率

日前，英國央行行長Mark Carney警告稱，央行的基本利率有可能從明年1月份開始上調，眾多銀行對可能出現的貸款搶購熱潮做好了準備。

目前，包括巴克萊銀行(Barclays)、Santander和約克郡建築協會在內的眾多金融機構，開始上調按揭貸款利率，並悄然撤下了一些低利率的貸款產品，調整後的貸款成本出現了數百英鎊的上漲。

據悉，Barclays銀行剛剛將其旗下10年期固定利率貸款的利率由2.99%上調至目前的3.25%。

以150,000英鎊按揭貸款為例，該調整將導致貸款人的月供從711英鎊上升至731英鎊。十年下來，貸款人將多支付2,400英鎊。

與此同時，巴克萊銀行也將利率最低的5年期貸款利率提升了0.2%，至2.59%。這一變化將導致貸款人每月需多支付15英鎊，變更後的月供升至680英鎊。對於其他產品，如利率1.59%的2年期固定利率貸款產品直接被取消了。

Santander 銀行也將其2年期和5年期固定利率貸款的利率上調了0.1%。針對首付40%的2年期固定利率產品，利率已從之前的1.49%上調至1.59%。該調整將導致貸款者的月供增加7英鎊，上漲至606英鎊/月，而總還款額將上漲168英鎊至15,539英鎊。此外，Santander銀行也取消了利率 2.19%的5年期固定利率產品。

類似的情況也出現在約克郡建築協會，他們上調了全部借貸期限的固定利率貸款的利率。目前，對於首付35%的2年期固定利率貸款仍保持原有1.07%的利率，但是該產品的申請費則從過去的1,499英鎊上漲至1,675英鎊，也就是說借貸者的貸款成本增加了176英鎊。

London & Country的負責人DavidHollingworth指出：「當各大銀行和建築協會開始上調按揭貸款利息，可能產生多米諾效應並導致其他借貸方的效仿。」

購買英國房產需把握好時機

目前，英國可以說處於一個利率在歷史低點的時代。在這樣的經濟環境下，投資者們應好好利用現在的低利率。購房者應立刻採取應對措施，因為目前仍由一些很划算的產品可選。如果等到加息到來之後才採取行動，那就已經錯過機會了。

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新加坡房市的冬天即將結束了嗎？

今年新加坡房地產市場遭遇交易量下滑和價格下跌之苦，而且看起來短期內不會有多大緩解。「新加坡政府的房市降溫措施，尤其是對借貸的限制，將繼續成為該國房市的主導力量。」

今年新加坡房地產市場遭遇交易量下滑和價格下跌之苦，而且看起來短期內不會有多大緩解。

「新加坡政府的房市降溫措施，尤其是對借貸的限制，將繼續成為該國房市的主導力量，」新加坡房地產巨擘PropertyGuru執行長Steve Melhuish在公司下半年前景中說道。

未來幾個月，新加坡房地產銷售狀況將繼續清淡，交易量和價格都較低。「這種狀況很有可能持續至下半年，因為政府沒有顯現出任何降溫措施變得溫和的跡象，」Melhuish說道。

根據房地產服務公司仲量聯行，今年上半年新加坡房產商總共售出了3496套個人住宅公寓，比去年同期低21%。

新加坡房產銷售消化對房價產生了負面影響，房價已經連續七個季度下跌。該國二季度個人房屋價格指數下跌了0.9%，之前一季度跌幅為1%。

PropertyGuru預測，今年下半年房價將繼續萎縮2至4%，全年跌幅將達到4-6%。該房產公司還稱，為了吸引購房者，預計開放商將採取降價措施，但預計折扣不會太大。

「考慮到高昂的土地成本，他們不大願意將價格折扣開到15%以上，一些房產商已經開始暫時減少房屋發售，以期待市場狀況改善，」該報告說道。

有關新加坡提前大選的討論已經令市場對政府可能放緩房市降溫措施的預期有所升溫，預計將最早於12月開始放寬房市降溫措施，以提振市場人氣。

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新加坡中央區私宅轉售價6月跌幅減半

新加坡本地中央區私宅（不包括小公寓）轉售價格出現回彈，6月份的價格相比5月份上升0.3％。

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整體非有地私宅的轉售價格繼續下跌，但跌幅減半。根據昨天出爐的國大房地產價格指數（SRPI），整體私宅轉售價格從5月份的環比下跌0.7％，縮小至6月份的環比下跌0.3％。

仲量聯行（JLL）研究與諮詢部新加坡董事王德輝指出，這意味著整體私宅轉售價格自2013年第二季達到高峰以來，至今已累計下滑約10％；中央區的私宅轉售價格則累計下滑13％。

智信研究與諮詢總監王伽勝認為，5月份和6月份的整體私宅轉售交易量似乎較大，而整體私宅轉售價格跌幅在6月份減半，反映私宅轉售價格的跌勢可能已穩定下來。

欣樂國際執行董事麥俊榮指出，中央區的私宅轉售價格上次取得增長是在去年10月，當時的環比增幅為0.4％。他認為，這次中央區私宅轉售價格上揚0.3％，可能是因為買家在今年5月份和6月份，逢低買入一些優質房地產，因此稍微抬高了這個區域的私宅轉售價格。

面積不超過506平方英呎

小型公寓轉售價跌幅縮小

國大房地產價格指數顯示，面積不超過506平方英呎的小型公寓，轉售價跌幅也有所縮小，從5月份的下跌1.5％，縮小至6月份的下跌1.1％。

唯獨非中央區私宅（不包括小公寓）的轉售價格跌幅繼續擴大，從5月份的0.4％跌幅，擴大至6月份的0.9％跌幅。王德輝指出，非中央區私宅的轉售價格，自2013年以來已累計下跌9％。

麥俊榮表示，這顯示非中央區的私宅轉售市場有根本性弱點，而這個市場的租賃活動也將在今明兩年面對供應量增加、需求滯緩的情況。

王德輝指出，國大房地產價格指數所顯示的趨勢，基本上符合市區重建局（URA）私宅價格指數的趨勢。市建局的私宅價格指數顯示，2013年至今年中，整體私宅價格累計下滑6.7％，非有地中央區私宅價格累計下滑7.3％，非中央區私宅則私宅價格累計下滑5.2％。

針對國大房地產價格指數跌幅為何會比市建局私宅價格指數來得大，王德輝說：「前者只計算轉售私宅的價格走勢。個別轉售賣家在價格上有靈活度，但推出市場的發展商不太肯減價，因此造成私宅轉售價格跌勢比新私宅大。」

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投資置業倫敦之外英國哪些房市成熱點？

英國首都倫敦有著豐富的文化、優秀的教育與穩定的經濟，而且其豪宅也備受海外投資者的青睞。但是過去幾年中快速增長的倫敦房價使得其房產投資收益率逐年下降。很多投資者已經把眼光投向地區性熱點房市，試圖找到更有利可圖的項目。Select Property Group日前發佈的報告就介紹了倫敦之外的三個購房出租投資熱點。

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由於新建房產的缺乏與需求的增長，倫敦的平均房租是全英最高的，但是長期的供不應求使得房價也過高。很多想在倫敦投資房產的人發現不僅難以入市，而且回報率也並不出眾。

不過，在倫敦外圍的熱點城市中心，富裕的企業高管與相應的高端房產出租是一個新興並有待挖掘的領域。靠著增長的經濟、豐富的文化，地區性的主要城市也能帶來可觀的租金回報。因此，在您搜索購房出租的投資機會時，倫敦之外的曼徹斯特、格拉斯哥和布里斯托應該出現在您的考量範圍之內。

·曼徹斯特

曼徹斯特位於英格蘭西北部，由於該城的豐富文化、經濟增長、高畢業率和對投資者的吸引力，匯豐銀行（HSBC）在今年年初把曼城標記為「投資方面的英國第二大城市」。

在最近的夏季財政預算案中，英國財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）還介紹了英格蘭北部的大開發計劃「北方經濟引擎」（Northern Powerhouse），該方案將把中央政府的權力下放給地方政府，並通過國家投資、技術創新和改善交通把曼徹斯特、利茲、利物浦、紐卡斯爾和謝菲爾德等北部地區的主要城市發展成為能夠媲美富裕的英格蘭南部經濟圈的力量。

據該城的投資機構MIDAS統計，大曼徹斯特地區是「倫敦以外最大的經濟功能區」，每年的產值達540億英鎊。在過去五年內有400項商業投資注入這裡，海外直接投資總額在全英僅低於倫敦。

曼徹斯特也吸引了大量的公司，FTSE 100的公司中有80家在這裡設立了辦事處，這裡還進駐了50多家國際銀行，有2000多家國際公司，其中600多家是大型海外公司。因此，隨著越來越多的工作者或專業人士進駐曼城，可以預計房租和房價會進一步增長。

Intergenerational Foundation基金會最近宣佈的一項調查表明，由於曼徹斯特的大量畢業生就業機會和實惠的房價/收入比，使得曼城成為全英青少年生活質量最好的城市。相比之下，雖然目前倫敦的工資超過北方，但是較高的生活成本、嚴重短缺的住房供應、高漲的房價和房租使得很多倫敦人的生活負擔反而更重。「北方經濟引擎」將創造大量就業機會、加上相比南部更便宜的房價，為很多原來絕對不會考慮搬遷到英格蘭北部的人開闢了機會。

根據萊坊公司（Knight Frank）發佈的數據，2014年的曼徹斯特租金回報率比前一年增長了5.27％，這是倫敦同期增長率的13倍。當前曼徹斯特房市的新住房存量在全國是最低的，而市中心的近30％房產是私人出租房。

曼徹斯特的交通也很便利，位於英國鐵路網的中心，而且曼徹斯特機場也是歐洲最繁忙的機場之一，連接著全世界和英國各大城市。曼徹斯特也是著名的旅遊城市，有著豐富和充滿活力的文化：大量的博物館、畫廊，還是世界上兩個最大的足球隊——曼城和曼聯——的家。

·格拉斯哥

格拉斯哥是蘇格蘭最大的城市、最大的城市經濟體，每年的產值達170億英鎊，也是英國增長最快的城市之一。其重點行業，如金融服務創造了45萬的就業崗位。2001年到2011年之間，城市中心的人口增長了36％。

此外，格拉斯哥是倫敦以外英國人口最多的城市之一，六所大學帶來了大量的學生。這些學生完成學業之後，大部份會成為專業人士並在這裡開展職業生涯，這將為格拉斯哥市中心的租房市場帶來巨大的需求。

2015年，全蘇格蘭的房市表現良好，預計將平均增值3.5％。而城市地區的房價增長更顯著，格拉斯哥則是最熱門的地區之一。2014年末的格拉斯哥西區高端房產價格年均增長了5％。

格拉斯哥連接著西海岸鐵路幹線，而且還有格拉斯哥國際機場，因此可以便利地連接英國和歐洲其它國家。

格拉斯哥西區尤其受到學生和年輕人喜愛，這裡有著風景如畫的維多利亞式建築、時尚的酒吧和咖啡館，為格拉斯哥增添了活力。目前總投資額120萬英鎊的格拉斯哥港口復興工程正在進行中，這將有助於推動該地區的長期經濟增長。

·布里斯托

布里斯托位於英格蘭西南部，由於其快速的經濟和人口的增長，而被列為英國前五位的經濟增長中心，僅次於曼城。在英國的強勁可持續增長城市中排名第四。倫敦-布里斯托爾是全英經濟表現最好的地區之一。

當地經濟很繁榮，布里斯托爾的人均公司數遠遠高於英國其它地區，1/5的就業崗位屬於「知識密集」型（需要較高的教育和經驗水平）。近年來，布里斯托的新創公司數量大幅增多。此外，該城市在航空航天領域有著明顯的專長，全球知名的英國航太系統（BAE Systems）和豪車公司勞斯萊斯（Rolls-Royce）都在這裡有大型工廠。

布里斯托有兩所大學，其中佈裡斯託大學每年收到的入學申請/新生數量比例是全英最高，而過去的十年中國際學生的數量有了很大的增長。

涉及到房產的時候，布里斯托的1/4住宅都用於私人出租。預計到2021年，家庭總數將增加11％。2013年末的平均租金年增長率為4.6％，而英格蘭西南整體在2014年的平均租金收益率為6％。

歷史悠久的布里斯托是劇場、藝術的文化中心，這裡有著令人驚嘆的建築、美麗的海港、連綿起伏的丘陵和田園風光。

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