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高端房市的接盘侠 ——伊朗买家进驻伦敦

据伦敦地产代理罗克斯通（Rokstone）公司的最新估计，伊朗富豪买家们将在未来5 ～10年花费高达60亿英镑投资于包括伦敦、迪拜、瑞士、德国和法国南部等地的海外房地产。

罗克斯通公司的董事长贝基·法特米（Becky Fatemi）就来自伊朗，其家人在革命前曾在德黑兰为伊朗国王工作过。在贝基·法特米的带领下，罗克斯通公司同时拥有伊朗的国民和侨民客户网络。目前罗 克斯通公司30％的客户来自中东，而这其中有5％的客户来自伊朗。自制裁解除以后，来自伊朗的房产咨询数量日渐增多。根据罗克斯通公司计算，1～2年内， 在伦敦寻找房产投资机会的伊朗买家将增加25％。

伊朗富豪买家们将在未来5 ～10年花费高达60亿英镑投资于包括伦敦、迪拜、瑞士、德国和法国南部等地的海外房地产

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伊朗富豪挥师海外

根据摩根大通（JP Morgan）发表在新世界财富（New World Wealth）上的研究，有32,000名伊朗人/家庭的财富超过200万英镑，其中65人的财富超过7,000万英镑，4个人的资产在10亿以上。

根据罗克斯通公司的计算，大约1,000至1,500个高财富净值的个人/家庭或企业将在未来3 ～ 5年内投资海外房地产，在这些人中，多至50个人/家庭或企业有实力做出高达100万英镑的海外市场投资。该公司估计伊朗投资者的总投资额将高达60亿英 镑——即使只有5％～20％的钱流入伦敦或英国——仍是一笔钜额投资。这些投资可分为四类：第一类是个人或家庭、第二类是专业投资者、第三类是私人公司、 第四类是准国家支持的企业实体或主权财富基金。

个人/家庭将主要在伦敦为自己或他们的学生后代寻找落脚公寓（Pied-a-terres，编注：法语，指某人由于要在某地短期而多次地停留而购买 的住宅，通常较小而精致但不常住人），主要是新装修的，或最近建成的新住宅。大多数购房者将在伦敦的前五大热门地段（分别是Knightsbridge, Mayfair, South Kensington, Hampstead 和 St John’s Wood）投资100万～3,000万英镑。

多种因素推动伊朗投资

罗克斯通公司观察到有几个显著的因素将进一步加强海外投资的吸引力。首先，大多数伊朗人仍然认为需要把握住资金撤出伊朗的有限机会，因为制裁很容易 就能重新施加。其次，伊朗和叙利亚周边地区的不稳定凸现了伦敦投资的稳定性。最后，随着石油和天然气的价格不断下跌，仍在增值的伦敦地产更是诱人的投资门 类。

伦敦与伊朗的联系

贝基评论说：「伦敦是伊朗人投资房产的首选之处，从文化的角度看，伊朗的富豪通常都将地产、珠宝或黄金作为长期投资。从历史的角度看，英国和伊朗之 间有着深厚的纽带联系。伊朗曾经是英国的殖民地，且英国公司首先开发了伊朗的石油储备。在1945年到1979年间，伊朗国王、王室以及其商界精英与英国 有许多联系，且伊朗精英们在伦敦和伊朗都有豪宅。」

「在20世纪60年代和70年代，伊朗与希腊人曾是伦敦Knightsbridge和Mayfair地区豪宅的最大买家。伊朗人中财富排名前10％ 的精英会送他们的孩子到英国或美国上学。在伦敦或巴黎拥有一间公寓，夏天来欧洲购物以及在里维埃拉拥有别墅曾是当时的时尚。」贝基说，「虽然在伊朗共和国 中发展起来的富人是全新的一代，思考方式也跟老的皇室成员不同。但是，他们的老一辈还是记得伦敦最好的地段，因只要政治状况不断改善，伊朗购房者将加入卡 塔尔、科威特和沙特阿拉伯买家的行列，并再次成为伦敦高端房产的重要成员。」

伦敦的另一个吸引伊朗买家的原因在于伦敦有相当大的伊朗侨民社区，以及基于伊朗人经营的餐馆、咖啡馆和文化/社交网络。在伊朗国王倒台的时候，80,000伊朗流亡者来到了伦敦。

伦敦房产的独到优势

贝基说：「伦敦之外，备选的投资地点吸引力不大。历史上，富有的伊朗人也在纽约和洛杉矶投资过，但美国政府的主要制裁仍在，因此不可能再到美国投 资。在家门口的迪拜也很受欢迎，但它无法与伦敦的教育制度或夏季的凉爽气候竞争。另一些有过投资历史的市场是德国、巴黎、法国的里维埃拉 （Riviera）和瑞士，但因为伦敦的许多房产位于对建筑改造有限制的保护区，房产价值保存较好，这方面比欧洲大陆做得好，所以伦敦的房产投资比这些地 方更安全。

贝基说：「这是一个逐步的过程，首先人们需要至少12个月来考察他们的税务结构，然后花3～6个月的时间寻找合适的伦敦地产和投资。教育是伦敦的一 个重要优势，英国有优秀的教育体系，许多富裕的伊朗人都会希望自己的孩子在伦敦的学校接受教育，而他们会买家庭公寓作为基地。」

 

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（互联网资讯综合整理）

2016伦敦房产投资指南：买家必知的投资热地与技巧

2016年投资伦敦房产，买家应该注意哪些？我们知道，伦敦的几个主要重建项目和交通提升工程正在创造新的房产投资热地和投资机会，并且这些地方曾经被忽视。如果你既想买房又想做笔好投资，那么你必需了解这些正在改变伦敦面貌及投资游戏规则的交通提升工程——从伦敦地铁北线的扩展到伦敦横贯铁路（crossrail），再到将创造全新“东伦敦城”的13个新的泰晤士交通枢纽，请听我一一道来。

很多希望在2016年置业的伦敦人，如果你想寻找到一处性价比高的住宅，并且具备长远的投资价值，那么我建议你，要用全新的视角看这座国际化大都市。我们正居住的伦敦，这里飞速增长的人口正在改变这里的房地产市场。同时伦敦的重建工程、交通提升工程、劳动力市场变化等因素正在创造新的房产投资热地及投资机会。随着伦敦不断上涨的房价，投资者应该开始着眼考虑距离更远的通勤地区。

本文将从以下四个方面重点讲解2016伦敦的投资热地及投资技巧：

1、跟着规划走

如果你想在房产投资方面走快一步，我们的建议是您要挑选那些基础工程建设和大的投资走向的区域。很多地区也许不是大工程的直接覆盖区域，但是可能非常靠近重建区，那么该地区的房产价值也会随之水涨船高。举例来说，巴特西九榆树地区是目前重建重点区——其旁边的Oval and Stockwell区域也得到了积极的影响。还有在富勒姆地区的North End Road，也因为靠近伯爵宫（Earls Court）大型重建工程而受益。

伦敦市长约翰鲍里斯曾经提醒伦敦市民要为伦敦的人口增长而提早做准备。同时伦敦市政府也宣布释放了一系列土地，来为新房建设、交通提升工程提供基础。

虽然一些重建工程耗时较久，但是有趣的是，往往这些计划一公布，对于房地产市场的影响就立竿见影，买家的兴趣也立增。如果你是聪明的投资者，那么当你最终倒手的时候，就会收获惊喜。

2、伦敦横贯铁路CROSSRAIL


即将在2018年建成通车的Crossrail就是长期投资价值体现的典型。自从该规划公布以来，从线路起点Reading到线路终点Shenfield的周边地价都在一路看涨。在Ealing地区，房屋均价截至2015年7月，过去12个月的涨幅高达25.5%！比伦敦房屋平均涨幅高了整整两倍（根据土地注册署数据）。

另外横贯铁路2号（Crossrail 2）也在规划之中，从北到南连接赫德福德郡的Broxbourne和萨里郡的Epsom。

伦敦市长办公室将横贯铁路2号视作规划终点，表示铁路建设将带动20万套新建住宅的开发建设，尤其是东伦敦的Upper Lea Valley区域。由此对于基础设施建设、配套设施、工作岗位等都是很大的带动作用。

横贯铁路还会与HS2高速铁路（从伦敦到伯明翰）相连，计划在2026年前开工建设。

3、地铁北线的延伸工程

地铁北线的延伸工程是从肯辛顿到巴特西，计划于2020年开通，另外地铁褐线（Bakerloo line）也计划开通延伸工程，连接Elephant & Castle和伦敦南部的肯特郡。

伦敦交通委员会（Transport for London）刚刚公布了针对13个新的沿河交通枢纽的方案——这13个地方都有的共同特征是，现有的交通连接薄弱，但当地人口的增长却很迅速。13个交通枢纽的大部分都会建在东伦敦，其中包括从Royal Docks 到 Charlton Riverside的通道，和连接Rotherhithe及Canary Wharf的行人及自行车道。

4、选对伦敦区（ZONE）

各位知道，伦敦是以“区”划分的，相当于北京的“环”。

开发商的视线重点正在从伦敦一区、二区转移到三区、六区，建设更多居民可以负担的新房。这里有个投资技巧：沿着地铁线路，往往只要再远个两三站，房价都会便宜很多，并且有更大的升值空间。比如在地铁北线（Northern line），Balham站的房屋均价为£659,777，仅仅再往前走三站到Colliers Wood，这里的房屋均价即£393,139。

在北伦敦，不要再盯着传统的“贵地”Hampstead或Highgate了，Temple Fortune是更好的选择——这里同样是家庭宜居区域，但是更多的年轻人青睐这里。

  • 伦敦三区：

专业人士建议伦敦三区是目前最好的投资选择，因为三区正在经历最旺盛的住房需求，同时房价更便宜，通勤市中心也方便。

横贯铁路也会帮助三区的交通更畅快，周边配套更完善。

举例来说，Brent Cross和Cricklewood区域的一项投资规模达40亿英镑的铁路重建工程，将为该地区带来7,500套新建住宅，3个新学校、4个公园，再加1个泰晤士链接站——市中心的通勤时间将因此缩短为12分钟。

  • 伦敦四区：

四区也值得投资，这里连接市中心和城郊——就像北京四环一样——西到Greenford，北到Mill Hill，东到Upney，南到Morden。十个伦敦四区最便宜的区域，平均房价仅为£301,000。举例来说，位于四区的温布利（Wembley）具备二区的交通条件，去往Baker Street仅13分钟。围绕在温布利体育场周边，这里计划新建5000套住宅。

  • 伦敦五区：

Zone 5离伦敦市中心仅32分钟的通勤时间，房屋均价£242,000。

  • 伦敦六区：

这里的房屋均价与伦敦三区差不多高。这里更接近英国乡村，有更多的田园风光与景色。

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