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观察学生住宿投资市场概况

过去两年，涌入英国学生住宿市场的直接投资激增，2010年直接投资尚不足5亿英镑，然2015上半年已达到38亿英镑，其中15亿投资到了伦敦的学生住宿市场。

据仲量联行预测，到2015年底，英国学生住宿市场得到的直接投资将超过57亿英镑，是2014年总投资额的3倍以上。英国学生住宿市场的国际投资者日渐 增多，他们将“专为学生而建的住宿”（Purpose Built Student Accommodation，简称PBSA）视为另类投资的一种，其需求基数坚实，供不应求，使用率高且具有产生稳定长期收益的潜力。诚然，自2006年 之后，租金的年增长至少比传统商业地产高5%。从2013年起，投资者的信心和涌入该市场的资金一样水涨船高。

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在另类投资的地产类资产中，学生住宿是其中一个最大的次级市场。该另类投资板块由多种房地产组成，但并不包括传统的写字楼、零售及产业地产，而是指卫生健康地产、休闲娱乐地产、仓储地产和学生住宿地产等。另类地产投资在英国地产投资市场中占据的比重正在升高。

2014年，英国地产投资市场中20%的交易来自另类地产投资板块；2010年，另类地产投资的比重仅为5%；仲量联行预测，总交易中另类地产投资所占比重将升至29%。

从伦敦学生住宿需求看商机

学生人口概况

伦敦是全球最多学生集中的地区之一。近十年来，学生数量更是大增，原因有很多，除了世界顶尖高校云集，还在于其富有生气的文化。

2013至2014财政年，在伦敦高等教育协会（Higher Education Institutes）注册的学生达376000人，其中全日制学生为29万人。

28%的全日制学生来自海外，约为104000人，该比重在这10年里近乎翻了一番。此外，该数据很可能被低估，因为“灰色市场”已被排除，非英格兰高等 教育基金管理委员会管辖学校的学生预计不少于5万人。该灰色市场包括那些在伦敦设立分校但非本地高校的大学，另类供应商和国际交换生以及Erasmus项 目生。在伦敦104000名的国际留学生中，34000人来自欧洲大陆，69000人来自全球其它地区。

非欧洲学生的比重增长最迅速，十年来非欧洲学生的数量增加了50%。London First近期的一项调查显示，国际留学生每年给伦敦经济带来23亿英镑的净利，支撑了伦敦的6万个工作席位。自2002年以来，伦敦的全日制学生数量增 加了8.6万人，每年以3.5%的速率增长。London Mayor’s Academic Forum预计，未来10年伦敦的全日制学生的数量将延续前十年的轨迹，进一步增加。

国际学生的流动是一大关键因素

经合组织（OECD）的数据显示，自2000年起，全球高校大幅扩招，2011年全球高校录用人数从此前的6500万人升至1.65亿人。到2025年，高校录用人数预计达到2.63亿人。全球出国深造的全日制学生数量也将会增倍至370万人。

仲量联行2012版国际学生住宿报告特别说明了原因，包括高校交换项目的建立、高等教育和劳动力市场的国际化、交通成本的减低、高校通过扩张国际学生市场应对政府拨款削减的策略。此外，网络信息发达使得学生能够在线搜索适合自己的课程，也减少了出国深造的风险因素。

经合组织预测，到2025年，全球国际学生的数量将翻倍达到800万人。假设伦敦依旧维持着目前的国际学生份额，届时留英的国际学生数量将增加12万人， 在10年的时间里从104000人增至224000人。如果国际学生多为全日制，那么伦敦学生数量的增长多来自国际学生，而非国内学生。

英国目前是全球最受欢迎的高等教育目的地之一，仅位于美国之后，伦敦则接收了全英国四分之一的学生。

租金虽走高 HMO的供应有限制

住宅销售市场的低经济承受能力将开放市场的租金拉高了三分之一。仲量联行认为该趋势仍将持续，未来5年租金将增长3%到5%。受人口增长和新建房供应有限 的影响，如今大伦敦区（Greater London）房价已高于经济危机前的峰值水平。这也影响了学生群体，HMO有限的存量令买家竞争加剧，该私人租赁市场的租金价值因而提高。

除此之外， 提供给学生使用的HMOs也受规则限制，越来越多地方议会要求将Article 4 directives与该类房产挂钩，这要求土地业主必须取得规划许可才能将房屋作为HMO租出去。英国约有30个议会暗示将执行这一规划政策，部分议会 表示他们希望限制提供给学生使用的住宅数量。

学生住宿需求高 PSBA投资潜力大

过去大学本科生享有首年住宿权，往后的学年才移入私人租赁房板块的多样化占用房（Houses of Multiple Occupation，简称HMOs），然而在过去5年的时间情况大有变化。

大学宿舍供给再也跟不上学生数量增长的速度，随着多样化占用房（HMOs）的租金成本上升，而“专为学生而建的住宿”（PBSA）在质和量上都有提 升，PBSA成为了另一个受欢迎的选择。伦敦学生人口增长最快的部分是国际留学生和硕士攻读生，他们也是PBSA的主流租用者。

仲量联行曾在2014年以观察实验方法对计划到伦敦留学的中国香港学生追踪研究，进而阐明了PBSA对于国际学生的吸引力。研究显示，计划到伦敦留学的国际学 生在选择住宿时更看重房屋质量和地理位置，其次才是价格。要问国际学生更青睐哪种住房，90%更喜欢单间配套房或单间公寓。

伦敦目前有5.2万张由大学管理的宿舍床位和2.75万张私人管理的宿舍床位。比起2007年数字近乎增至两倍，大部分来自PBSA板块。这也导致住在 PBSA的学生大增，由2007年的1%上升至如今的9%。多样化占用房（HMOs）也呈现了类似趋势，为28%的学生提供了住宿，而2007年其同类比 重为19%。

Mayor’s Academic Forum预测到2026年伦敦学生将额外增加147000人，每年额外增加的住宿床位需求至少为3000个。鉴于学生住宿床位的供应向来无法跟上学生人 口增长，仲量联行预计学生人口往后对于PBSA和大学宿舍的需求会比Mayor’s Academic Forum估计的要高。

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（互联网资讯综合整理）

伦敦市中心的高端住宅市场主要以市中心两个最高档的市镇──皇家肯辛顿-切尔西区（Royal Borough of Kensington and Chelsea）和威斯敏斯特市（City of Westminster）为界，该地区2014年平均房价1,773,337英镑。根据英国土地登记所（HM Land Registry）提供的数据显示，在过去的20年里，该地区房价年均涨幅高达10.4%。

然而，即使在这个6平方英里，住户不到20万的小区域，房价水平和长期增长速率也有很大差异。小部分非高端房产毗邻传统的富裕地区，地方当局拥有的地产与不动产并排在一起。

住宅投资顾问公司伦敦中央投资组合（London Central Portfolio，简称LCP）首席执行官内奥米·希顿（Naomi Heaton）表示，对伦敦不同行政区细微差别的理解可以成就或者毁掉一次投资。

“清楚了解市中心高端地区每条街房产的每平方英尺的价格和长期增值状况（对我们来说）是至关重要的。”她说，“这里划分了无数微型市场或‘村庄’，邮区不同，特性也各不相同。”

LCP公司分析了伦敦市中心51 个邮编地区过去20年的交易数据里，从中找出当今最好的投资热点，即那些房价低于平均水平，长期增长率最高的地区，以及那些房价上涨的地区。

伦敦最热门的投资邮区

连骑士桥（Knightsbridge）高档邮区平均房价都涨至600万英镑，伦敦市中心的重心从这些传统飞地转向毗邻的威斯敏斯特市也就不足为奇，白金汉宫和国会大厦诸如此类的地标都位于威斯敏斯特市。

明显的住宅高档化，标志性建筑和全部交通都能连通伦敦金融区，如今从国际上来讲，这里已经成为了必去的地方。

伦敦著名的苏活区（Soho）是最热门的投资邮区，紧随其后的是圣詹姆斯/白厅（St James’s / Whitehall）、马里波恩（Marylebone）、贝斯沃特园畔区（Bayswater Parkside）以及东诺丁山（Notting Hill East）。

明日赢家

“我们的伦敦高端住宅基金一直关注这些有前景的地区，以建立能获得最高回报的多样化投资组合，”希顿女士说，“但是现在平均价格从140 万到160万英镑不等，这些地区房价高得很，是时候再看一遍。”

LCP公司指出，未来的投资热点分布集中，但均价低于100万英镑， 房价增长速度低于平均水平。如贝斯北部（Northern Bayswater）、皮姆利科泰晤士河畔（Pimlico Thames-side）、费兹洛维亚（Fitzrovia）等地区便是其中翘楚。

毗邻帕丁顿车站（Paddington Station）、维多利亚车站（Victoria Station）， 英皇十字区（Kings Cross），还有一栋栋通勤酒店和办公室，这些明显的优势让这些邮区变成“理想住所”。伦敦目前正在进行的一项耗资260亿美元的铁路项目――Crossrail工程竣工后，将横贯帕丁顿、托特纳姆法院路（Tottenham Court Road），加上维多利亚和伯爵法院区重大翻修重建，精明的投资者无需多考虑了。

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