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高端房市的接盤俠 ——伊朗買家進駐倫敦

據倫敦地產代理羅克斯通（Rokstone）公司的最新估計，伊朗富豪買家們將在未來5 ～10年花費高達60億英鎊投資於包括倫敦、迪拜、瑞士、德國和法國南部等地的海外房地產。

羅克斯通公司的董事長貝基·法特米（Becky Fatemi）就來自伊朗，其家人在革命前曾在德黑蘭為伊朗國王工作過。在貝基·法特米的帶領下，羅克斯通公司同時擁有伊朗的國民和僑民客戶網絡。目前羅 克斯通公司30％的客戶來自中東，而這其中有5％的客戶來自伊朗。自制裁解除以後，來自伊朗的房產諮詢數量日漸增多。根據羅克斯通公司計算，1～2年內， 在倫敦尋找房產投資機會的伊朗買家將增加25％。

伊朗富豪買家們將在未來5 ～10年花費高達60億英鎊投資於包括倫敦、迪拜、瑞士、德國和法國南部等地的海外房地產

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伊朗富豪揮師海外

根據摩根大通（JP Morgan）發表在新世界財富（New World Wealth）上的研究，有32,000名伊朗人/家庭的財富超過200萬英鎊，其中65人的財富超過7,000萬英鎊，4個人的資產在10億以上。

根據羅克斯通公司的計算，大約1,000至1,500個高財富淨值的個人/家庭或企業將在未來3 ～ 5年內投資海外房地產，在這些人中，多至50個人/家庭或企業有實力做出高達100萬英鎊的海外市場投資。該公司估計伊朗投資者的總投資額將高達60億英 鎊——即使只有5％～20％的錢流入倫敦或英國——仍是一筆鉅額投資。這些投資可分為四類：第一類是個人或家庭、第二類是專業投資者、第三類是私人公司、 第四類是准國家支持的企業實體或主權財富基金。

個人/家庭將主要在倫敦為自己或他們的學生後代尋找落腳公寓（Pied-a-terres，編註：法語，指某人由於要在某地短期而多次地停留而購買 的住宅，通常較小而精緻但不常住人），主要是新裝修的，或最近建成的新住宅。大多數購房者將在倫敦的前五大熱門地段（分別是Knightsbridge, Mayfair, South Kensington, Hampstead 和 St John’s Wood）投資100萬～3,000萬英鎊。

多種因素推動伊朗投資

羅克斯通公司觀察到有幾個顯著的因素將進一步加強海外投資的吸引力。首先，大多數伊朗人仍然認為需要把握住資金撤出伊朗的有限機會，因為制裁很容易 就能重新施加。其次，伊朗和敘利亞周邊地區的不穩定凸現了倫敦投資的穩定性。最後，隨著石油和天然氣的價格不斷下跌，仍在增值的倫敦地產更是誘人的投資門 類。

倫敦與伊朗的聯繫

貝基評論說：「倫敦是伊朗人投資房產的首選之處，從文化的角度看，伊朗的富豪通常都將地產、珠寶或黃金作為長期投資。從歷史的角度看，英國和伊朗之 間有著深厚的紐帶聯繫。伊朗曾經是英國的殖民地，且英國公司首先開發了伊朗的石油儲備。在1945年到1979年間，伊朗國王、王室以及其商界精英與英國 有許多聯繫，且伊朗精英們在倫敦和伊朗都有豪宅。」

「在20世紀60年代和70年代，伊朗與希臘人曾是倫敦Knightsbridge和Mayfair地區豪宅的最大買家。伊朗人中財富排名前10％ 的精英會送他們的孩子到英國或美國上學。在倫敦或巴黎擁有一間公寓，夏天來歐洲購物以及在裡維埃拉擁有別墅曾是當時的時尚。」貝基說，「雖然在伊朗共和國 中發展起來的富人是全新的一代，思考方式也跟老的皇室成員不同。但是，他們的老一輩還是記得倫敦最好的地段，因只要政治狀況不斷改善，伊朗購房者將加入卡 塔爾、科威特和沙特阿拉伯買家的行列，並再次成為倫敦高端房產的重要成員。」

倫敦的另一個吸引伊朗買家的原因在於倫敦有相當大的伊朗僑民社區，以及基於伊朗人經營的餐館、咖啡館和文化/社交網絡。在伊朗國王倒台的時候，80,000伊朗流亡者來到了倫敦。

倫敦房產的獨到優勢

貝基說：「倫敦之外，備選的投資地點吸引力不大。歷史上，富有的伊朗人也在紐約和洛杉磯投資過，但美國政府的主要制裁仍在，因此不可能再到美國投 資。在家門口的迪拜也很受歡迎，但它無法與倫敦的教育制度或夏季的涼爽氣候競爭。另一些有過投資歷史的市場是德國、巴黎、法國的裡維埃拉 （Riviera）和瑞士，但因為倫敦的許多房產位於對建築改造有限制的保護區，房產價值保存較好，這方面比歐洲大陸做得好，所以倫敦的房產投資比這些地 方更安全。

貝基說：「這是一個逐步的過程，首先人們需要至少12個月來考察他們的稅務結構，然後花3～6個月的時間尋找合適的倫敦地產和投資。教育是倫敦的一 個重要優勢，英國有優秀的教育體系，許多富裕的伊朗人都會希望自己的孩子在倫敦的學校接受教育，而他們會買家庭公寓作為基地。」

 

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（互聯網資訊綜合整理）

2016倫敦房產投資指南：買家必知的投資熱地與技巧

2016年投資倫敦房產，買家應該注意哪些？我們知道，倫敦的幾個主要重建項目和交通提升工程正在創造新的房產投資熱地和投資機會，並且這些地方曾經被忽視。如果你既想買房又想做筆好投資，那麼你必需了解這些正在改變倫敦面貌及投資游戲規則的交通提升工程——從倫敦地鐵北線的擴展到倫敦橫貫鐵路（crossrail），再到將創造全新“東倫敦城”的13個新的泰晤士交通樞紐，請聽我一一道來。

很多希望在2016年置業的倫敦人，如果你想尋找到一處性價比高的住宅，並且具備長遠的投資價值，那麼我建議你，要用全新的視角看這座國際化大都市。我們正居住的倫敦，這裡飛速增長的人口正在改變這裡的房地產市場。同時倫敦的重建工程、交通提升工程、勞動力市場變化等因素正在創造新的房產投資熱地及投資機會。隨著倫敦不斷上漲的房價，投資者應該開始著眼考慮距離更遠的通勤地區。

本文將從以下四個方面重點講解2016倫敦的投資熱地及投資技巧：

1、跟著規劃走

如果你想在房產投資方面走快一步，我們的建議是您要挑選那些基礎工程建設和大的投資走向的區域。很多地區也許不是大工程的直接覆蓋區域，但是可能非常靠近重建區，那麼該地區的房產價值也會隨之水漲船高。舉例來說，巴特西九榆樹地區是目前重建重點區——其旁邊的Oval and Stockwell區域也得到了積極的影響。還有在富勒姆地區的North End Road，也因為靠近伯爵宮（Earls Court）大型重建工程而受益。

倫敦市長約翰鮑裡斯曾經提醒倫敦市民要為倫敦的人口增長而提早做准備。同時倫敦市政府也宣布釋放了一系列土地，來為新房建設、交通提升工程提供基礎。

雖然一些重建工程耗時較久，但是有趣的是，往往這些計劃一公布，對於房地產市場的影響就立竿見影，買家的興趣也立增。如果你是聰明的投資者，那麼當你最終倒手的時候，就會收獲驚喜。

2、倫敦橫貫鐵路CROSSRAIL


即將在2018年建成通車的Crossrail就是長期投資價值體現的典型。自從該規劃公布以來，從線路起點Reading到線路終點Shenfield的周邊地價都在一路看漲。在Ealing地區，房屋均價截至2015年7月，過去12個月的漲幅高達25.5%！比倫敦房屋平均漲幅高了整整兩倍（根據土地注冊署數據）。

另外橫貫鐵路2號（Crossrail 2）也在規劃之中，從北到南連接赫德福德郡的Broxbourne和薩裡郡的Epsom。

倫敦市長辦公室將橫貫鐵路2號視作規劃終點，表示鐵路建設將帶動20萬套新建住宅的開發建設，尤其是東倫敦的Upper Lea Valley區域。由此對於基礎設施建設、配套設施、工作崗位等都是很大的帶動作用。

橫貫鐵路還會與HS2高速鐵路（從倫敦到伯明翰）相連，計劃在2026年前開工建設。

3、地鐵北線的延伸工程

地鐵北線的延伸工程是從肯辛頓到巴特西，計劃於2020年開通，另外地鐵褐線（Bakerloo line）也計劃開通延伸工程，連接Elephant & Castle和倫敦南部的肯特郡。

倫敦交通委員會（Transport for London）剛剛公布了針對13個新的沿河交通樞紐的方案——這13個地方都有的共同特征是，現有的交通連接薄弱，但當地人口的增長卻很迅速。13個交通樞紐的大部分都會建在東倫敦，其中包括從Royal Docks 到 Charlton Riverside的通道，和連接Rotherhithe及Canary Wharf的行人及自行車道。

4、選對倫敦區（ZONE）

各位知道，倫敦是以“區”劃分的，相當於北京的“環”。

開發商的視線重點正在從倫敦一區、二區轉移到三區、六區，建設更多居民可以負擔的新房。這裡有個投資技巧：沿著地鐵線路，往往只要再遠個兩三站，房價都會便宜很多，並且有更大的升值空間。比如在地鐵北線（Northern line），Balham站的房屋均價為£659,777，僅僅再往前走三站到Colliers Wood，這裡的房屋均價即£393,139。

在北倫敦，不要再盯著傳統的“貴地”Hampstead或Highgate了，Temple Fortune是更好的選擇——這裡同樣是家庭宜居區域，但是更多的年輕人青睞這裡。

  • 倫敦三區：

專業人士建議倫敦三區是目前最好的投資選擇，因為三區正在經歷最旺盛的住房需求，同時房價更便宜，通勤市中心也方便。

橫貫鐵路也會幫助三區的交通更暢快，周邊配套更完善。

舉例來說，Brent Cross和Cricklewood區域的一項投資規模達40億英鎊的鐵路重建工程，將為該地區帶來7,500套新建住宅，3個新學校、4個公園，再加1個泰晤士鏈接站——市中心的通勤時間將因此縮短為12分鐘。

  • 倫敦四區：

四區也值得投資，這裡連接市中心和城郊——就像北京四環一樣——西到Greenford，北到Mill Hill，東到Upney，南到Morden。十個倫敦四區最便宜的區域，平均房價僅為£301,000。舉例來說，位於四區的溫布利（Wembley）具備二區的交通條件，去往Baker Street僅13分鐘。圍繞在溫布利體育場周邊，這裡計劃新建5000套住宅。

  • 倫敦五區：

Zone 5離倫敦市中心僅32分鐘的通勤時間，房屋均價£242,000。

  • 倫敦六區：

這裡的房屋均價與倫敦三區差不多高。這裡更接近英國鄉村，有更多的田園風光與景色。

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