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觀察學生住宿投資市場概況

過去兩年，湧入英國學生住宿市場的直接投資激增，2010年直接投資尚不足5億英鎊，然2015上半年已達到38億英鎊，其中15億投資到了倫敦的學生住宿市場。

據仲量聯行預測，到2015年底，英國學生住宿市場得到的直接投資將超過57億英鎊，是2014年總投資額的3倍以上。英國學生住宿市場的國際投資者日漸 增多，他們將「專為學生而建的住宿」（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA）視為另類投資的一種，其需求基數堅實，供不應求，使用率高且具有產生穩定長期收益的潛力。誠然，自2006年 之後，租金的年增長至少比傳統商業地產高5%。從2013年起，投資者的信心和湧入該市場的資金一樣水漲船高。

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在另類投資的地產類資產中，學生住宿是其中一個最大的次級市場。該另類投資板塊由多種房地產組成，但並不包括傳統的寫字樓、零售及產業地產，而是指衛生健康地產、休閒娛樂地產、倉儲地產和學生住宿地產等。另類地產投資在英國地產投資市場中佔據的比重正在升高。

2014年，英國地產投資市場中20%的交易來自另類地產投資板塊；2010年，另類地產投資的比重僅為5%；仲量聯行預測，總交易中另類地產投資所佔比重將升至29%。

從倫敦學生住宿需求看商機

學生人口概況

倫敦是全球最多學生集中的地區之一。近十年來，學生數量更是大增，原因有很多，除了世界頂尖高校云集，還在於其富有生氣的文化。

2013至2014財政年，在倫敦高等教育協會（Higher Education Institutes）註冊的學生達376000人，其中全日制學生為29萬人。

28%的全日制學生來自海外，約為104000人，該比重在這10年裡近乎翻了一番。此外，該數據很可能被低估，因為「灰色市場」已被排除，非英格蘭高等 教育基金管理委員會管轄學校的學生預計不少於5萬人。該灰色市場包括那些在倫敦設立分校但非本地高校的大學，另類供應商和國際交換生以及Erasmus項 目生。在倫敦104000名的國際留學生中，34000人來自歐洲大陸，69000人來自全球其它地區。

非歐洲學生的比重增長最迅速，十年來非歐洲學生的數量增加了50%。London First近期的一項調查顯示，國際留學生每年給倫敦經濟帶來23億英鎊的淨利，支撐了倫敦的6萬個工作席位。自2002年以來，倫敦的全日制學生數量增 加了8.6萬人，每年以3.5%的速率增長。London Mayor’s Academic Forum預計，未來10年倫敦的全日制學生的數量將延續前十年的軌跡，進一步增加。

國際學生的流動是一大關鍵因素

經合組織（OECD）的數據顯示，自2000年起，全球高校大幅擴招，2011年全球高校錄用人數從此前的6500萬人升至1.65億人。到2025年，高校錄用人數預計達到2.63億人。全球出國深造的全日制學生數量也將會增倍至370萬人。

仲量聯行2012版國際學生住宿報告特別說明了原因，包括高校交換項目的建立、高等教育和勞動力市場的國際化、交通成本的減低、高校通過擴張國際學生市場應對政府撥款削減的策略。此外，網絡信息發達使得學生能夠在線搜索適合自己的課程，也減少了出國深造的風險因素。

經合組織預測，到2025年，全球國際學生的數量將翻倍達到800萬人。假設倫敦依舊維持著目前的國際學生份額，屆時留英的國際學生數量將增加12萬人， 在10年的時間裡從104000人增至224000人。如果國際學生多為全日制，那麼倫敦學生數量的增長多來自國際學生，而非國內學生。

英國目前是全球最受歡迎的高等教育目的地之一，僅位於美國之後，倫敦則接收了全英國四分之一的學生。

租金雖走高 HMO的供應有限制

住宅銷售市場的低經濟承受能力將開放市場的租金拉高了三分之一。仲量聯行認為該趨勢仍將持續，未來5年租金將增長3%到5%。受人口增長和新建房供應有限 的影響，如今大倫敦區（Greater London）房價已高於經濟危機前的峰值水平。這也影響了學生群體，HMO有限的存量令買家競爭加劇，該私人租賃市場的租金價值因而提高。

除此之外， 提供給學生使用的HMOs也受規則限制，越來越多地方議會要求將Article 4 directives與該類房產掛鉤，這要求土地業主必須取得規劃許可才能將房屋作為HMO租出去。英國約有30個議會暗示將執行這一規劃政策，部分議會 表示他們希望限制提供給學生使用的住宅數量。

學生住宿需求高 PSBA投資潛力大

過去大學本科生享有首年住宿權，往後的學年才移入私人租賃房板塊的多樣化佔用房（Houses of Multiple Occupation，簡稱HMOs），然而在過去5年的時間情況大有變化。

大學宿舍供給再也跟不上學生數量增長的速度，隨著多樣化佔用房（HMOs）的租金成本上升，而「專為學生而建的住宿」（PBSA）在質和量上都有提 升，PBSA成為了另一個受歡迎的選擇。倫敦學生人口增長最快的部分是國際留學生和碩士攻讀生，他們也是PBSA的主流租用者。

仲量聯行曾在2014年以觀察實驗方法對計劃到倫敦留學的中國香港學生追蹤研究，進而闡明了PBSA對於國際學生的吸引力。研究顯示，計劃到倫敦留學的國際學 生在選擇住宿時更看重房屋質量和地理位置，其次才是價格。要問國際學生更青睞哪種住房，90%更喜歡單間配套房或單間公寓。

倫敦目前有5.2萬張由大學管理的宿舍床位和2.75萬張私人管理的宿舍床位。比起2007年數字近乎增至兩倍，大部分來自PBSA板塊。這也導致住在 PBSA的學生大增，由2007年的1%上升至如今的9%。多樣化佔用房（HMOs）也呈現了類似趨勢，為28%的學生提供了住宿，而2007年其同類比 重為19%。

Mayor’s Academic Forum預測到2026年倫敦學生將額外增加147000人，每年額外增加的住宿床位需求至少為3000個。鑑於學生住宿床位的供應向來無法跟上學生人 口增長，仲量聯行預計學生人口往後對於PBSA和大學宿舍的需求會比Mayor’s Academic Forum估計的要高。

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（互聯網資訊綜合整理）

倫敦市中心的高端住宅市場主要以市中心兩個最高檔的市鎮──皇家肯辛頓-切爾西區（Royal Borough of Kensington and Chelsea）和威斯敏斯特市（City of Westminster）為界，該地區2014年平均房價1,773,337英鎊。根據英國土地登記所（HM Land Registry）提供的數據顯示，在過去的20年裡，該地區房價年均漲幅高達10.4%。

然而，即使在這個6平方英里，住戶不到20萬的小區域，房價水平和長期增長速率也有很大差異。小部分非高端房產毗鄰傳統的富裕地區，地方當局擁有的地產與不動產並排在一起。

住宅投資顧問公司倫敦中央投資組合（London Central Portfolio，簡稱LCP）首席執行官內奧米·希頓（Naomi Heaton）表示，對倫敦不同行政區細微差別的理解可以成就或者毀掉一次投資。

「清楚瞭解市中心高端地區每條街房產的每平方英呎的價格和長期增值狀況（對我們來說）是至關重要的。」她說，「這裡劃分了無數微型市場或『村莊』，郵區不同，特性也各不相同。」

LCP公司分析了倫敦市中心51 個郵編地區過去20年的交易數據裡，從中找出當今最好的投資熱點，即那些房價低於平均水平，長期增長率最高的地區，以及那些房價上漲的地區。

倫敦最熱門的投資郵區

連騎士橋（Knightsbridge）高檔郵區平均房價都漲至600萬英鎊，倫敦市中心的重心從這些傳統飛地轉向毗鄰的威斯敏斯特市也就不足為奇，白金漢宮和國會大廈諸如此類的地標都位於威斯敏斯特市。

明顯的住宅高檔化，標誌性建築和全部交通都能連通倫敦金融區，如今從國際上來講，這裡已經成為了必去的地方。

倫敦著名的蘇活區（Soho）是最熱門的投資郵區，緊隨其後的是聖詹姆斯/白廳（St James’s / Whitehall）、馬里波恩（Marylebone）、貝斯沃特園畔區（Bayswater Parkside）以及東諾丁山（Notting Hill East）。

明日贏家

「我們的倫敦高端住宅基金一直關注這些有前景的地區，以建立能獲得最高回報的多樣化投資組合，」希頓女士說，「但是現在平均價格從140 萬到160萬英鎊不等，這些地區房價高得很，是時候再看一遍。」

LCP公司指出，未來的投資熱點分佈集中，但均價低於100萬英鎊， 房價增長速度低於平均水平。如貝斯北部（Northern Bayswater）、皮姆利科泰晤士河畔（Pimlico Thames-side）、費茲洛維亞（Fitzrovia）等地區便是其中翹楚。

毗鄰帕丁頓車站（Paddington Station）、維多利亞車站（Victoria Station）， 英皇十字區（Kings Cross），還有一棟棟通勤酒店和辦公室，這些明顯的優勢讓這些郵區變成「理想住所」。倫敦目前正在進行的一項耗資260億美元的鐵路項目──Crossrail工程竣工後，將橫貫帕丁頓、托特納姆法院路（Tottenham Court Road），加上維多利亞和伯爵法院區重大翻修重建，精明的投資者無需多考慮了。

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