英国学生公寓

由英國學生公寓供應情況分析英國學生公寓是否值得投資

有最新的研究顯示，英國學生公寓市場將會在今年繼續呈現穩步上升的趨勢。

自2014年到現在，英國學生公寓供應情況漲勢良好，市場的供應量增長了近九成七，幾乎是翻了壹番。但是由於區域的不同以及房屋類型的不同，具體的市場表現也均有所壹定的差異。（倫敦留學生公寓）

曼切斯特是英國除了倫敦以外擁有學生數量最為多的壹個區域，學生公寓（以studio為主）年租金增長大概在5個百分點左右，而同時床位供應量年增長率則為61%。
另外格拉斯哥學生公寓的床位供應量同樣增長了大概29個百分點，但同時租金水平卻下滑了2個百分點。

另壹方面獨立小套房的租金增長最快的區域則是伯明翰以及布裏斯托，均達至了4%的增長速度，隨後是愛丁堡、曼切斯特還有諾丁漢，達至了3%的增速。獨立小套房的租金水平在全國範圍內最高的就要屬倫敦了，平均每周195英鎊的樣子。

於費用方面，校外公寓就要比校內昂貴了很多，床位費用更是要高出了21%，獨立小套房也高出了45%。

自整體數量來看，新增學生公寓主要還是來於校外，占比達到了87%。

獨立小套房以及合租房屋由於其超高的性價比，而更受到大部分學生的青睞，同樣也是英國學生公寓之中的壹個主要的房型。

除了上述部分以外，英國學生公寓租賃市場總交易量在2016年高達41億英鎊，而截止至去年十月份，總交易量也突破了36億1千萬英鎊。

對比於2016年同期的數據來看依舊還是保持了壹個平穩增長的發展水平。

每年英國因為其超高的教育水平而吸引著來自於全世界的留學生。

而從英國的脫歐進程開啟之後，更多的非歐洲區域的留學生大批湧入了英國的教育市場，數字對比於2016年來看上漲了5個百分點。整體上全英國有23%的學生是來自於海外的。

Knight Frank最新的學生公寓分析報告顯示：
到2018年9月份，英國的學生公寓版塊市場的總價值將高達458億英鎊，全年租金收益預預計計將增長2.5%。

再看學費狀況，外國留學生也同樣占據了主導的地位，其中有近26%的高等教育學費收入是來自於海外的。

而我們亦可以感受到，英國未來還將繼續吸引著更多的國際學生前來留學，這為英國的學生公寓租賃市場創下了壹個頗為良好的基礎。

倫敦學生住宿市場你怎麼看？商機多多讓人流口水

觀察學生住宿投資市場概況

過去兩年，湧入英國學生住宿市場的直接投資激增，2010年直接投資尚不足5億英鎊，然2015上半年已達到38億英鎊，其中15億投資到了倫敦的學生住宿市場。

據仲量聯行預測，到2015年底，英國學生住宿市場得到的直接投資將超過57億英鎊，是2014年總投資額的3倍以上。英國學生住宿市場的國際投資者日漸增多，他們將「專為學生而建的住宿」（Purpose Built Student Accommodation，簡稱PBSA）視為另類投資的一種，其需求基數堅實，供不應求，使用率高且具有產生穩定長期收益的潛力。誠然，自2006年之後，租金的年增長至少比傳統商業地產高5%。從2013年起，投資者的信心和湧入該市場的資金一樣水漲船高。

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在另類投資的地產類資產中，學生住宿是其中一個最大的次級市場。該另類投資板塊由多種房地產組成，但並不包括傳統的寫字樓、零售及產業地產，而是指衛生健康地產、休閒娛樂地產、倉儲地產和學生住宿地產等。另類地產投資在英國地產投資市場中佔據的比重正在升高。

2014年，英國地產投資市場中20%的交易來自另類地產投資板塊；2010年，另類地產投資的比重僅為5%；仲量聯行預測，總交易中另類地產投資所佔比重將升至29%。

從倫敦學生住宿需求看商機

學生人口概況

倫敦是全球最多學生集中的地區之一。近十年來，學生數量更是大增，原因有很多，除了世界頂尖高校云集，還在於其富有生氣的文化。

2013至2014財政年，在倫敦高等教育協會（Higher Education Institutes）註冊的學生達376000人，其中全日制學生為29萬人。

28%的全日制學生來自海外，約為104000人，該比重在這10年裡近乎翻了一番。此外，該數據很可能被低估，因為「灰色市場」已被排除，非英格蘭高等教育基金管理委員會管轄學校的學生預計不少於5萬人。該灰色市場包括那些在倫敦設立分校但非本地高校的大學，另類供應商和國際交換生以及Erasmus項目生。在倫敦104000名的國際留學生中，34000人來自歐洲大陸，69000人來自全球其它地區。

非歐洲學生的比重增長最迅速，十年來非歐洲學生的數量增加了50%。London First近期的一項調查顯示，國際留學生每年給倫敦經濟帶來23億英鎊的淨利，支撐了倫敦的6萬個工作席位。自2002年以來，倫敦的全日制學生數量增加了8.6萬人，每年以3.5%的速率增長。London Mayor’s Academic Forum預計，未來10年倫敦的全日制學生的數量將延續前十年的軌跡，進一步增加。

國際學生的流動是一大關鍵因素

經合組織（OECD）的數據顯示，自2000年起，全球高校大幅擴招，2011年全球高校錄用人數從此前的6500萬人升至1.65億人。到2025年，高校錄用人數預計達到2.63億人。全球出國深造的全日制學生數量也將會增倍至370萬人。

仲量聯行2012版國際學生住宿報告特別說明了原因，包括高校交換項目的建立、高等教育和勞動力市場的國際化、交通成本的減低、高校通過擴張國際學生市場應對政府撥款削減的策略。此外，網絡信息發達使得學生能夠在線搜索適合自己的課程，也減少了出國深造的風險因素。

經合組織預測，到2025年，全球國際學生的數量將翻倍達到800萬人。假設倫敦依舊維持著目前的國際學生份額，屆時留英的國際學生數量將增加12萬人，在10年的時間裡從104000人增至224000人。如果國際學生多為全日制，那麼倫敦學生數量的增長多來自國際學生，而非國內學生。

英國目前是全球最受歡迎的高等教育目的地之一，僅位於美國之後，倫敦則接收了全英國四分之一的學生。

租金雖走高 HMO的供應有限制

住宅銷售市場的低經濟承受能力將開放市場的租金拉高了三分之一。仲量聯行認為該趨勢仍將持續，未來5年租金將增長3%到5%。受人口增長和新建房供應有限的影響，如今大倫敦區（Greater London）房價已高於經濟危機前的峰值水平。這也影響了學生群體，HMO有限的存量令買家競爭加劇，該私人租賃市場的租金價值因而提高。

除此之外，提供給學生使用的HMOs也受規則限制，越來越多地方議會要求將Article 4 directives與該類房產掛鉤，這要求土地業主必須取得規劃許可才能將房屋作為HMO租出去。英國約有30個議會暗示將執行這一規劃政策，部分議會表示他們希望限制提供給學生使用的住宅數量。

學生住宿需求高 PSBA投資潛力大

過去大學本科生享有首年住宿權，往後的學年才移入私人租賃房板塊的多樣化佔用房（Houses of Multiple Occupation，簡稱HMOs），然而在過去5年的時間情況大有變化。

大學宿舍供給再也跟不上學生數量增長的速度，隨著多樣化佔用房（HMOs）的租金成本上升，而「專為學生而建的住宿」（PBSA）在質和量上都有提升，PBSA成為了另一個受歡迎的選擇。倫敦學生人口增長最快的部分是國際留學生和碩士攻讀生，他們也是PBSA的主流租用者。

仲量聯行曾在2014年以觀察實驗方法對計劃到倫敦留學的中國香港學生追蹤研究，進而闡明了PBSA對於國際學生的吸引力。研究顯示，計劃到倫敦留學的國際學生在選擇住宿時更看重房屋質量和地理位置，其次才是價格。要問國際學生更青睞哪種住房，90%更喜歡單間配套房或單間公寓。

倫敦目前有5.2萬張由大學管理的宿舍床位和2.75萬張私人管理的宿舍床位。比起2007年數字近乎增至兩倍，大部分來自PBSA板塊。這也導致住在 PBSA的學生大增，由2007年的1%上升至如今的9%。多樣化佔用房（HMOs）也呈現了類似趨勢，為28%的學生提供了住宿，而2007年其同類比重為19%。

Mayor’s Academic Forum預測到2026年倫敦學生將額外增加147000人，每年額外增加的住宿床位需求至少為3000個。鑑於學生住宿床位的供應向來無法跟上學生人口增長，仲量聯行預計學生人口往後對於PBSA和大學宿舍的需求會比Mayor’s Academic Forum估計的要高。

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（互聯網資訊綜合整理）

英國國際留學生激增20% 倫敦學生公寓成全球房產界投資新寵

倫敦是在世界範圍內具有影響力的城市，位列全球國際大都市綜合實力首位，也是中國個人海外房產投資最青睞城市。在最新的2015 QS世界大學排名（QS world University Rankings）中，倫敦一座城市就有5所大學進入世界百強大學，使這個城市成為擁有最多頂級大學的地方，也成為眾多學生夢想留學之地。

越來越多的國際留學生為接受英式精英教育紛紛湧入倫敦，推高房價的同時也加劇了倫敦大範圍住房短缺，倫敦的學生公寓（student housing）因此成了國際房地產投資界的新寵。

倫敦學生公寓短缺

英國共有180萬名全日制學生，包括外國留學生和本地學生。但是專門為學生提供的住宿設施中，僅有52.5萬張床位，由此可見床位的短缺。私營業主開始大規模填補大學填補不了的缺口，他們或是直接向學生出租，或是與高校簽訂協議。

2013～2014學年，全英的外國留學生總數為31萬人，他們為英國GDP作出的貢獻達800億英鎊（約合人民幣7818億元）。

這五年的國際學生增長率是20.3%，歐盟學生的增長率為8.3%，本國市場的增長只有大約1%。英國政府的商務、創新和技能部（Department of Business, Innovation & Skills）在2013年預測，接受高等教育的國際學生，將會在未來五年中增長15%到20%。2013年，財政大臣喬治·奧斯本（George Osborne）曾說，政府將會在2015年取消大學招生名額的上限，這也促進了上述增長。

2014至2015學年的入學率創新高，入學新生人數達51.2萬名，即使在2012大學學費顯著提高以後，市場規模依舊擴大了。房租每年上漲3%到4%，但是入住率卻高達97%到99%。而一些大學宿舍設施陳舊，管理處毫無客戶服務的概念，這些都為機構投資者進入倫敦學生公寓市場創造了極佳條件。對投資者來講，另一個吸引人的地方是，學生幾乎每年都搬家或者畢業，這樣一來房東就可以提高房租了。

全國學生聯合會每隔幾年都會調查價格水平。上一次調查顯示，花費在過去10年中增長了超過一倍。

高端公寓市場表現良好

倫敦寸土寸金，但越是高端公寓，市場表現越好。有數據顯示每年都有超過10萬名以亞洲和東歐為主的留學生為倫敦貢獻高達9.24億美元的租金收入！近年來倫敦中心地帶的租客群體20%是學生，而其中又有50%是留學生。最有代表的就是來自中國、俄羅斯和馬來西亞的豪學生，有一些學生每周會花2310美元（將近15萬人民幣）住在倫敦最珍貴的地方——騎士橋和南肯辛頓等上流社區。

最富有的國際學生甚至會每周花7701美元（將近5萬人民幣）住在豪華套房內。投資者表示市場增長強勁並且沒有衰退的跡像。雖然房租提高了，但是很多學生還是願意租，不管要花多少錢。

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英國：“兇猛”投資讓學生公寓變得“高大上”

國際學生的湧入，加劇了英國尤其是倫敦的學生公寓的短缺。學生公寓也因此成為繼住宅之後，英國房地產市場的另壹掘金熱點。為了搶奪這塊“香餑餑”，各房地產巨頭、私募股權投資公司，甚至外國養老基金，紛紛囤積或拋售大量樓宇以賺取可觀利潤。

《紐約時報》稱，據總部位於美國芝加哥的房地產及資本管理公司仲量聯行透露，截至5月上旬，2015年英國學生公寓的成交額約為35億英鎊（約合人民幣342億元），是2014年全年成交額的兩倍多。

英國：“兇猛”投資讓學生公寓變得“高大上”

“成交量增長迅猛，每張床位的價值有了非常大的提高。”仲量聯行負責學生公寓和高等教育的部門主管菲利普·希爾曼表示。

在眾多引人註目的交易中，加拿大退休金計劃投資委員會以11億英鎊（約合人民幣107.5億元），將Liberty Living的學生公寓收入囊中。後者原是英國最大、最受好評的學生公寓提供商之壹，在全英17座城市提供近兩萬間學生公寓，每年暑假還會有上千間公寓空出來用以短租。

另據英國《每日電訊》報報道，總部位於美國的灰星房地產合夥人公司，自2013年秋至2014年夏，在短短不到壹年的時間裏，進行了4次並購，旗下擁有並管理著1.3萬套學生公寓，總資產規模達8億英鎊（約合人民幣78億元）。這家企業已成為英國學生公寓行業強有力的競爭者，每年的房租收入可達近億英鎊。

《紐約時報》稱，灰星公司將與其英國合作夥伴壹起，對收購的學生公寓進行新的品牌包裝，並建設囊括學生公寓、民用住宅和商業酒店等物業在內的投資管理平臺。

“因為回報可觀、現金流充足，（英國學生公寓的）國際買家正在不斷增多。”灰星公司常駐倫敦的董事總經理布雷特·拉什利說道。

國際買家大肆擴張之時，英國本土的學生公寓提供商也沒閑著。根據《金融時報》的報道，作為英國最大的學生公寓提供商，聯合集團在過去壹年間翻新了旗下的所有房屋。

“有高品質的投資者在這個領域投資，很具正面意義。”聯合集團的地產主管理查德·辛普森說，“他們會把門檻提高，還能提升市場上現有房產的質量。”

過去，英國的大學公寓相當破舊，且“完全沒有客戶服務這個概念”。如今，不管是國際的還是英國本土的投資者，都在想方設法讓學生公寓“高大上”起來。用倫敦萊坊地產集團學生地產項目負責人詹姆斯·普蘭的話說就是：“不僅僅提供壹間屋子和壹張床，而且要提供壹種消費體驗。”具體而言，WiFi是最重要的設施之壹，“就像必須有電壹樣”。

英國學生公寓年均回報率高達兩位數

在英國學生公寓市場“鏖戰”的，不只是公司企業，還包括來自英國本土，及美國、中東、東亞、印度和非洲等地的個人投資者。

他們之所以將資金撒向學生公寓，主要是因為價格便宜：近年來，英國房地產熱潮推動房價不斷上漲。在高企的英國房價面前，很多中間階層望房興嘆，購買住宅成為“不可能完成的任務”。而學生公寓起價較低，最便宜的大概5萬多英鎊（約合人民幣49萬元）就可以買到，平均價格也只有7.5~8萬英鎊。

值得壹提的是，在英國購買學生公寓，並不能獲取房屋的永久所有權，而是250年的租賃權。但根據萊坊的統計數據，從2010年開始，英國學生公寓的年均回報率達到了兩位數，因此投資者還是蜂擁而至。

回報率之所以如此高，最大“功臣”要數不斷湧入的國際學生。《紐約時報》稱，2014~2015學年，英國大學的新生人數創下了新高，達51.2萬人，其中國際學生增幅明顯。這也讓學生公寓的業主賺得不亦樂乎——即便近年來房租每年上漲3~4%，入住率依然高達97~99%。即使2012年英國大學學費顯著提高，這壹市場的規模仍在擴大。

英國學生公寓年均回報率高達兩位數

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對投資者而言，另壹個吸引人的地方是，每年都有學生搬家或畢業，這樣，房東就可以對新房客提高房租。

52歲的戴維斯·吉姆是英國利物浦壹家船運公司的文職人員，2014年年初，他和妻子拿出多年積蓄在倫敦買了兩間學生公寓。如今，這筆投資給他每月帶來近2000英鎊的收入（約合人民幣1.9萬元）。

“我的兩個孩子在倫敦讀書時支付了不少住宿費，我意識到這是個不錯的生財門路。”吉姆對《利物浦回聲報》說道。

“吉姆們”津津樂道於自己的投資眼光時，英國本土的大學生則對不斷上漲的住宿費憂心忡忡。全英學生聯合會負責福利事務的副主席科勒姆·麥奎爾說：“所有的新公寓都收費昂貴，並且主要面向國際學生，英國本土學生要節衣縮食才能住進去。”

這種滋味，麥奎爾深有體會——盡管他在倫敦長大，但因房租太高，他不得不去外地讀大學。

萊坊公司的房地產分析師艾薩克·萊斯則認為，在住宅市場高企不下、初現泡沫之時，學生公寓市場將成為英國房產市場資金的避風港。雖然在倫敦市中心，這種投資的回報率近來有所下滑，但比起其他物業類型仍優勢明顯，全球投資者對它滿懷熱情也就合情合理了。

“英國的投資機構想增加在這壹領域（學生公寓市場）的份額，但這是個全球性的資產類別，不單單是英國人的事兒。”仲量聯行的希爾曼說。

國際學生猛增，英國學生公寓很“吃緊”

來自中國的留學生喬伊斯·葛，如今正在倫敦大學國王學院讀工商管理專業，她租住的單間位於倫敦東區遠郊，內部裝修很時尚，每月租金880英鎊（約合人民幣8600元），包含了水電費、WiFi費和兩周壹次的公用空間清潔費。

國際學生猛增，英國學生公寓很“吃緊”

在英國，像喬伊斯·葛這樣的國際學生越來越多。據英國《衛報》報道，由倫敦商界遊說團體“倫敦優先”和會計師事務所普華永道日前發布的報告稱，2013～2014學年，全英的外國留學生總數為31萬人，他們為英國GDP作出的貢獻達800億英鎊（約合人民幣7818億元）。

倫敦所有高校中的外國留學生為6.75萬人，占這座城市大學生總數的18%。其中，僅非歐盟國際學生每年對英國經濟的凈貢獻，就高達23億英鎊（約合人民幣224.78億元）。

這些數字中又包含了多少房租呢？雖然沒有專門的統計，但以喬伊斯·葛租住的學生公寓的收費標準計算，單是在倫敦求學的國際學生，每年就須支付數億英鎊的房租。

英國共有180萬名全日制學生，包括外國學生和本地學生。但各高校專門為學生提供的宿舍僅有52.5萬張床位，供需不平衡非常嚴重。每學年的開學季，英國幾乎每所大學都會面臨學生公寓緊張的難題，通常，它們只能保證壹年級新生有地方住。如果床位緊張，高年級的“老鳥”就得在校外另尋住處。

高年級學生尋找住處時，往往求助專門提供及管理學生公寓的公司。這些以盈利為目的的私企，或直接向學生出租公寓，或與高校簽訂協議整體出租公寓樓，這解決了很多學生的住宿問題。然而，近年來全球新興經濟體的中、高產階級家庭數量猛增，其子女紛紛湧入英國（主要是倫敦）接受高等教育，無形中加劇了該國學生公寓的供需緊張。

據英國路透社報道，英國高等教育統計局稱，在2013～2014學年尋找住處的130萬名大學生中，72%是英國人，7.5%來自歐盟，還有20%來自其他國家。此外，統計還顯示，過去5年間，非歐盟的國際學生增長率高達20.3%；相比之下，歐盟學生的增長率為8.3%，而英國學生只有約1%。

這些數字背後，隱藏著壹個儲量豐富的“金礦”。

英國學生宿舍成海外投資者“香餑餑” 租金收益率高達13%

根據Mistoria集團的訊息，過去兩年英國學生宿舍投資激增，顯示了很大的發展空間。2013年，英國這部分的總投資超20億英鎊。

自2011年以來，英國學生宿舍的表現要優於所有其他傳統的房產，在投資類地產中增長最為強勁。租金收入和房產價值維持穩定或上升，學生宿舍已經成為最有彈性的投資領域之一。盡管英國經濟仍在衰退，結構性供應不足，租金增長前景良好，都成為了學生宿舍類地產發展的主要推動力。

根據第一太平戴維斯報告，2014年前三季度，英格蘭西北部學生住房的平均毛租金收益率為13%，遠遠超過今年英國學生宿舍預期的收益率6.37%。2014年4至6月，英國“購房出租”（buy-to-let）市場的平均收益率僅為6.2%，低於學生住房收益率6至7個百分點。

過去兩年英國學生宿舍的總投資超20億英鎊

Mistoria集團的執行董事Mish Liyanage置評，“學生宿舍是海外投資者的一個長期投資選擇，因為需求很可能還將持續。一般來說，學生宿舍的租金要顯著高於同城的‘購房出租’類房產的收益率。”

“更重要的是，英國學生人數還在不斷增加，2014年提供了額外3萬個大學生名額。根據英國高校招生服務處（UCAS）報告，預期英國今年的高校申請人數將達50萬，創歷史新高。絕大多數的學生想住在質量優、網絡連接好、價格實惠的合租公寓裡面。質量越好的學區房越是搶手。”

學生人數呈上升趨勢，學生宿舍租金也在上漲，為英國房產投資者提供了更高的收益。一處多人合住（HMO）房產可以提供8％的最低現金收益。而學生宿舍典型的現金收益率是13 ％，包括5％的資本增值。

英國學生宿舍與購房出租、零售、辦公室及工業房地產的收益比較

Liyanage 還認為，未來五年，來英國接受高等教育的國際學生實際人數將增長15％-20％。並且，由於政府對留學生數量並沒有設置上限，英國重點大學所在城市將持續出現學生宿舍結構性供應不足，為租金的可持續增長提供了保障。

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