一直想寫的一個題目，卻又不知如何才能寫好的一篇文章。真可以說是醞釀已久。因為牽扯的頭緒太多，不知道如何才能深入淺出地為大家提供答案，講明道理。經過長時間的思索，最後決定就用一問一答的方式來寫這篇文章吧。本文將用筆者多年從事地產交易的實踐經驗為大家揭示真實答案。
問題一：羊毛出在羊身上，買房直接找賣方經紀一定會更省錢吧？
這個問題的答案是機率甚小，不值得去試。為什麼呢？
- 從政策上講，買家直接找賣方經紀有諸多弊端，地產協會早有相關的規定及標准條款來規範市場。
根據地產條律，買賣雙方是有利益衝突的雙方。賣家經紀必須站在賣家的利益立場，不可以聲稱自己同時擔當買方的經紀。如果有需要，賣家經紀可以給買家提供一些簡單的幫助，比如填寫買賣意向協議（offer）。上述文字的簡單解釋就是由於利益衝突的關系，賣方經紀不可以同時代表買賣雙方。賣家經紀和賣家之間有合約在先，首要的任務和服務目的就是為賣家的利益服務。至於是否能夠幫助買家去爭取任何利益和權益，恐怕買家們仔細閱讀過以上地產條律，應該已經明確官方的態度和對經紀的約束力，答案會是很明確的了。賣家經紀為促成交易所做的一切努力第一考量永遠都會是賣方，而不可能是買方。
值得一提的是，有些省份如安省和BC省，已經提議要禁止經紀在交易中同時代表買方和賣方。
- 從佣金的角度看，房屋買賣交易過程中的佣金，不管是買方經紀還是賣方經紀，在魁省都是由賣房的一方支付的。如果買方沒有經紀人，交易完成後，本應雙方經紀所獲得的報酬就會是賣方經紀自己的收入。在現實生活中，如果經紀能夠有機會得到雙倍的的佣金，沒有經紀會主動願意損失自己那多得的部分。大多數情形，當賣家經紀直接面對買家時，會利用自己多年的市場及專業經驗為賣家快速及高價賣出物業的，畢竟各為其主嘛。如果幫買家講價太多，賣家會要求賣方經紀降佣金來達成交易，這樣賣方經紀不但不能夠拿到雙份工錢，還會得罪賣家，有經紀會願意這樣配合買家麼？如果房子好賣，賣方經紀一定不會輕易放棄自己應得的報酬，如果房子不好賣，除了房子本身有大的問題，大部分原因就是價格列高了，那麼沒有自己的買方經紀幫您把握成交價格，就算是成交價降了一大塊，甚至賣方經紀聲稱降了自己的佣金，您其實還是做了個不上算的買賣。
- 從賣方經紀的心理角度分析，賣方經紀能夠拿到賣家的房源，很多情況是朋友，或朋友的朋友的房子。賣方經紀當然期望在朋友面前顯示自己的工作表現出色，以拿到未來更多朋友的生意。而與買方則是素不相識。所以在寫offer條款時不替買方考慮，不解釋細節；驗屋或任何方面出現問題嚇唬買方不得退出的事情屢見不鮮。買方沒有自己的專業人士及時把握和指點，買方花冤枉高價格、錯失退出機會或被賣方拖上法庭，招致歷時長久，耗心力、耗財力的地產官司也是屢屢出現。買方買房不成，還招致一堆的煩惱，影響日常的生活。真的是得不償失！
- 從買家自己的心理角度分析。一般人沒有很好的心理素質來面對歷時長久而終於找到的心儀的房源。在直接接觸賣方經紀時，多年的銷售經驗讓賣方經紀早就把買方的心理看透。這時的賣方經紀想不替自己的雇主拿到個好價格都難。幾句“專業”話語就可以把怕失去終於找到心儀房源的買家妥妥搞定了。
問題二：現在買房的人多，多個offer競爭的情況頻繁，直接找賣方經紀一定有優勢？
這個問題的答案也是No，您看到以下的解釋就明白了。
- 從房地產協會的條律和標准條款說起，為了讓所有買家都有平等競爭的機會，如果有多個offer競爭同一個物業，賣家經紀會被嚴格禁止出讓佣金給自己帶來的買家。一旦違規，房地產紀律委員會就會開始調查。如果被判定事實成立，輕則罰款，重則吊銷執照。如果地產經紀與賣家有約再先，自己帶來的客戶自願降低佣金幫助賣家降低成本，在出現多個offer的情況下，該自願條款作廢，以確保所有競爭者的公平利益。
- 從操作的角度上分析，如果有多個offer，賣方經紀必須通知所有准備下offer的經紀收到了多個offer。這是地產協會的紀律規定。一旦出現這種情況，一般買方經紀會要求親自呈現自己客戶的offer給到賣方本人。賣方經紀會安排時間，各個經紀帶著自己客戶的offer與賣家分別見面，闡述客戶情況請賣方斟酌考慮。即使某位買家找的是賣方經紀，也無法得知其他經紀客戶的出價。
- 從賣方經紀的角度分析，既然他無法知道其他買家經紀帶來的offer價格會是怎樣，也只能是讓自己的客戶出高價格，才能確保能夠最終一人拿到買賣雙方經紀應得的雙份佣金。
- 從買家的心理角度分析，賣方經紀說有幾個offer在爭搶，是否可信？自己直接找賣方經紀就是希望能夠省些錢。如果不得不與別人一起出高價格搶offer，那麼當初直接找賣方經紀的意義也就不存在了。
本次先探討如上兩個問題，接下來的文章將為大家詳細解釋找自己的買家經紀的好處，怎樣與經紀相處購得如意房源及大家關心的買房方面的種種問題。
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責任編輯：Zoe Chan
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