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在美國，房產經紀人是買賣房地產過程中必不可少的壹環。對賣家來說，經紀人的靠譜程度往往能決定賣房的速度與價格。其傭金可能是買賣雙方都有愛又恨的東西了。據科羅拉多州房產數據公司Real Trends的報道，總體來說，去年全美平均中介傭金比例略有下滑：從5.26%降至5.12%。

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可有多少人知道，妳可以壹邊降低傭金，壹邊刺激中介“又好又快”地賣掉房子？請看以下壹例：

加州的阿裏-馬勒先生想賣掉他位於Rancho Park 的面積4000平方英尺（約371.5平米）的房子。他成功說服中介接受了壹些不太尋常的傭金合同。他的（賣家的）中介會收到售價2%的傭金，買家的中介會得到2.5%，特別之處在於，賣家中介還能從實際售價與報價的差價中獲利5%。馬勒先生的房子報價為270萬美金，實售價為285萬美金，付給中介的傭金總共為13萬5千7百5十美金，比當地市面上5%的傭金省了6千7百5十美金。

馬勒先生對此很滿意，他說這樣的“激勵式的傭金結算方式”避免了中介為省時間而草草賤賣。“我意識到這【傭金】並不是壹成不變，而是有商量余地的。”他還表示，這個辦法是看美國的電視房產真人秀學來的。

盡管房地產經紀人普遍不太願意多談價錢，但基本上同意這壹點：高檔房產交易，傭金討價還價的空間還是可以有的。“賣壹幢4百萬的房子不壹定比賣兩百萬的房子多花壹倍的時間精力，”紐約中介TripleMint的合夥創始人飛利浦-朗（Philip Lang）表示。

事實上，高檔住宅的賣家也越來越排斥墨守陳規。相對於固定在5%-6%，尤其是金融、科技行業的賣家更傾向於壹個更復雜的階梯式的傭金。像上文例子所述，往往能省壹筆錢。

網絡中介平臺UpNest的創始人西蒙-盧（Simon Ru）表示，千喜壹代和90後的賣家“更習慣於貨比三家“，以期將傭金降到最低，最好還要保留營銷策略。

然而，付中介費畢竟不是去小菜場買菜，會“砍價”的人似乎還不是很多。全美地產經紀人聯合會（National Association of Realtors）面向5465位住宅賣家的調查顯示，只有22%的賣家會提出並成功與經紀人協（砍）商（價），14%的賣家不知道他們是可以利用“階梯式的傭金”來促成交易。

用階梯式的傭金來刺激中介賣房效率似乎不再是什麽稀奇事了，UpNest在洛杉磯的經紀人理查-舒曼（Richard Schulman）如是說，“如果說獎勵的部分很誘人，我肯定覺得很有動力啊。”

但也是所有人都同意。紐約中介商Douglas Elliman的經紀人弗蘭西斯-卡岑（Frances Katzen）表示她不會鼓勵她的客戶選擇激勵式的“結構式傭金”。“我不想讓他們覺得這樣會影響我的工作態度／努力程度，”她還註意到，如果把常規的傭金降得太低，可能會影響經紀人的營銷手段，從而對賣家長遠不利”。

原作 Alina Dizik June 14, 2017

編譯 常元臻 June 16, 2017

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

各個國家由於房產環境、法律制度不同，買房時的面臨的各項問題也不盡相同。作為當下熱門的海外置業投資地——美國，受到越來越多國人的青睞。那美國在房產制度、房貸政策、產權性質等方面有哪些不同呢？居外網整理了中美房產的十個不同點，一起來看看吧！

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一、房地產制度：美國制度健全 中國還需完善

在美國的買賣房屋裡面，有許多的第三方機構來協助買賣房屋的進程，這裡面有估價公司，房屋檢查，公證公司，銀行、以及經紀人制度，產權保險公司等等，每一個機構都在買賣過程中發揮自己的功能，保證房屋買賣的公平和合理，也保證買賣過程的每一個環節盡善盡美，沒有瑕疵。使房地產行業能夠公平、透明，健康、蓬勃的發展。

中國的房地產事業近幾年剛剛起步，還不夠完善。無論是中介制度還是買賣過程，都存在許多問題。政府在不同時段的宏觀調控變幻莫測，讓人無所適從。整個房地產市場的投機行為遠超過房地產實際需求。

二、產權性質：中國住宅產權有使用期限 美國產權是永久產權

美國是私有財產制，房屋的買賣包括土地，就是說，你買房的同時也同時買下了蓋房子的那塊地。而且美國的產權是永久性的，而中國的住宅產權是七十年期限，一般商業房產期限只有五十年。

三、城市vs鄉村：中國城鄉差別大 美國城鄉無明顯差別

在中國人們生活的環境，城市和鄉村是截然不同的，城市是一個相對商業集中的地方，所有的機構都在其中，無論你要購物、吃飯、工作、娛樂，甚至看病，都必須進城，人們居住在城裡，局限在一個相對狹小的空間，造成了很多不便。但人們還是意守在城裡，不願出城，因為一旦遠離城市，就更加不方便，衣食住行都比不上城裡。所以在中國，城市就是城市，鄉村就是鄉村。

在美國，不管是在紐約還是在洛杉磯，沒有絕對的城市和鄉村的區別，只有城中心有一個很小的相對集中的地方，其它都是像衛星一樣幅射出去的各個城市和區域，每一個區域都有自己自成體系一套系統，商店、飯館、醫院、學校，為居住在該區域的人提供了很大方便。人們不需要做什麼事都涌到市中心去，在自己所居住的區域里都可以辦到。這就是中國和美國最大的不同的地方。

四、房源系統：美國有官方的房源共享系統 中國房產信息尚不透明

在美國和中國的房地產市場裡面，有一個根本上的差異，就是他們的房源系統。在中國，沒有一個統一的房源，各家房地產公司，只賣自己賣的房子，或者與少部分關係好的同業交換房源，但範圍大多很小，局限性很大。

美國有一個房源共享系統MLS，每一個紀紀人都把房源信息，傳輸到這個系統上，所有上市的房子在這個系統中都非常透明，一目了然。我可以帶着我的客人找到他滿意的房子，而這房子不必是我所賣的。別的經紀人也是同樣，可以帶着他們的客人來買我賣的房子。彼此互利互惠，藏污納垢的事相對減少。整個房地產市場因此而蓬勃。

五、房子概念不同：中國買房多為公寓房 美國買房多為獨立房

在中國，所謂買房，指的是買公寓房。而在美國，買房一般是指二手房，獨立房。這裡特別要強調的是，美國的獨立房，並不是中國人所說的別墅。雖然有些獨立房在外觀上和別墅差不多，但美國的獨立房中也有非常老舊，需要修繕的房屋，稱這些獨立屋為別墅，似乎不太恰當。同樣是獨立屋，可以是上千萬美金的豪宅，也可以三、五萬的破爛房子。

在美國除了獨立屋之外，還有一種房子叫康斗，或城市屋，這是一種由兩戶以上連着牆的房屋也可叫做連排房屋。這類連排屋的價值比獨立屋低得多，因為它佔有的土地面積比獨立屋小得多。當然也要看房子所在的地點和城市的等級。我們在這裡所謂的比較，
連排屋比獨立屋便宜，是指在同一地區。在美國房屋的價值取決於兩項，土地及建築物。建築物隨着年代的久遠會越來越便宜，而土地則根據地區的開發和環境改變而增值。