對不起，此内容只適用於简体中文。
Tag: 中介
移民中介機構資格認定取消，迷霧之下申請人如何擦亮雙眼？｜居外專欄
10月23日晚，國家移民管理局大招放出，取消因私出入境中介機構資格認定的通知從天而降。一石激起千層浪，不僅讓移民申請者心牽心掛，也在一夜之間化身網紅事件，熱議紛紜。
其中，危言聳聽的言論不少，諸如：“國家禁止移民了嗎？”、“要取締出國服務中介了嗎？”、“出國留學怎麼辦？也違法嗎？”
所以先要說明清楚，上述都是誤讀！各位且請寬心！接下來的問題是，該如何正確看待這一新政？
解讀之前，不得不插上一句，行業新聞成為社會熱門話題，本身就很耐人尋味。從一個側面可看出，因私出入境服務已不再是部分高淨值人群的專屬需求，快速壯大的中國中產階級對此的需求也日益迫切。
與狼共舞：行業全面開放的代價
回歸正題，且看通知具體是怎麼說的？
2018年11月10日起，各地公安機關出入境管理部門不再受理因私出入境中介機構資格認定（境外就業除外）申請，停止審批簽發《因私出入境中介機構經營許可證》。
取消了許可證，不是說以後移民中介不能經營，而是要在全國範圍內放開移民中介牌照，要全面開放移民市場了。
換言之，入行門檻大大降低，不再需要闖重重關卡，不再需要公安機關出入境管理部門審批，不再需要繳納數額不菲的備用金，拿到工商部門經營許可證即可從事移民業務！
此通知一發，不少觀點都表達了對准入資格取消後的疑慮，以及對市場上將出現良莠不齊的各種中介服務機構的擔憂。的確，少了准入審批，這一池水會快速渾濁起來，不專業的、趁快錢的，都會聞風而動，趁隙而入，我們將與狼共舞。至少在未來一段時期內會這樣。
以美國的區域中心為例。EB-5剛開始進入中國時，區域中心少，項目也不多，市場相對規範，客戶也很順利拿到綠卡，拿到還款。後來放開了市場，越來越多的機構注冊了區域中心，市場就變得魚龍混雜，狀況百出，包括拒簽、項目中途流產、欺詐項目等等，什麼原因？沒有了准入門檻！
充分競爭：塵埃落定後客戶終受惠
難道說取消移民機構許可證是壞事嘍？不盡然。
長遠來看，這意味著整個行業全面開放，自由競爭，有利於提高市場活力，申請人有了更多選擇，申請人的需求能得到更好的滿足。
作為一家擁有因私出入境經營許可證的老牌移民機構，外聯出國認為，行業發展初期，行政審批是規範行業由無序走向良性的必然條件。因此，我們看到，2002年，中國公安部門實施對因私出入境行業中介機構實行資格認定。
而當行業發展到現階段，按國家的想法，降低行業門檻，加大進入行業的企業數量，引入充分的競爭機制，激發市場主體的活力，方能實現行業服務水平的深度優化，產品也將多樣化，客戶的需求將得到更精准滿足。
實際上，這項政策早在國務院頒布的“證照分離”改革通知中就已有跡可循。2014年，廣東省放開特許經營，2016年，浦東試點證照分離，已經接連指明了方向。此次國家移民管理局發布的取消因私出入境資質認定只是在踐行這一號召。
反觀市場，也的確到了放開束縛、在一片更大的天地的施展拳腳的新階段。
甄別中介機構的“四項基本原則”
海外身份規劃，畢竟關乎千千萬家庭的幸福和未來，不容閃失。
在迎來市場全面開放和多元化服務之前，對可能會出現的諸多問題，政府應該做了充足的准備。說白了，相較於原有的行政審批許可，未來相關部門會更注重事後監管，會進一步增加行業監管力度，同時更遵循市場調控。
而在新一輪大浪淘沙後，那些真正專業的移民公司一定會笑到最後，享受自由市場的帶來的諸多利好。
對於申請人個人，未來一段時間內務必要擦亮眼睛，方才能避免為即將到來的自由選擇買單。畢竟政府之前對出入境機構設門檻，要求有許可證，保護了個人投資者，因為他選擇的機構背後有國家替他監管。如今國家行政命令管控取消，主動權完全交給了客戶，客戶就需對自己的選擇承擔全部責任。
茲事體大，申請人究竟如何選擇靠譜的移民中介機構呢？
首先，看經營歷程。移民是一個漫長的過程，移民項目快則數月，慢的三五年，甚至更長。因此，品牌歷史越悠久，經營時間越長的移民機構，辦案經驗越豐富，抗風險能力越強。說到底，移民還得找“老字號”，老字號愛惜羽毛，關鍵時刻會最大程度保護客戶利益。
其次，看經營項目。經營項目越多、項目口碑越好，專業水准會越高。就拿eb-5來說，看項目知名度，看成功還款記錄。而外聯迄今已參與了時代華納、克利夫蘭政府大樓、海軍基地改建項目、紐約大橋、約翰霍普金斯萬豪酒店等90多批項目，無一失敗，其中29批已成功還款。
再次，看團隊是否完善專業。辦理移民申請會經歷如下環節：前期咨詢－資格評估-簽約－文案制作－後期補件－客服跟蹤－行前指導－落地服務。優秀移民公司在各個環節都會設置相應的部門或專員處理（特別是文案制作團隊對移民申請的辦理至關重要），確保每一份移民申請都能得到最專業最規範的辦理。
最後，看後續服務。初次前往陌生國家，客戶會面臨一系列問題，在遇到諸如生活、工作以及經商等方面難題的時候，第一時間會想到尋求移民機構的幫助。只有那些有實力的中介機構，才具備健全的服務網絡，才能提供完善海外落地安家服務。
外聯相信，隨著准入門檻的降低、市場的開放、競爭機制的全面引入，中國因私出入境行業將迎來一波產業升級換代，而“打造海外生活服務閉環”將是大勢所趨，是即將要來的白熾化競爭的主戰場。歡迎聯系 外聯出國 https://www.wailianvisa.com 了解更多。
責編：Zoe Chan
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
新西蘭房產買賣相關的法律問題 | 新西蘭
在新西蘭買賣房產 壹些法律相關的話題
對壹個人來說，買賣房產相關壹大筆資金，是壹件重大的事情。而房地產買賣關系到買方、賣方、仲介、律師、銀行、建築商等等，也比較復雜。本期的專題，要來探討房地產買賣中經常碰到的法律問題。
壹個案例引發的思考
首先我們來回顧壹下最近發生的壹個與房地產買賣有關的著名案例。
壹對紐西蘭夫婦想要賣掉自己位於Castor Bay 的大宅，他們找到了Premium公司的Pam Mary 作為他們的仲介，這是壹位非常有經驗的業界人士。這位仲介以250萬元賣掉這幢房子，賣家還算滿意。可是，令賣家大感意外的是，僅僅6個月後這間房子又轉手了，而轉手的賣價高達350萬。在這筆新的交易中，新賣家找的是同壹個仲介。而且很多證據顯示，仲介跟這位新賣家的關系特別好，之前也做過其他8戶這個賣家的生意，他自己的女兒還在這個賣家的Trust公司工作。
這個案例裡有幾個不尋常的現象。第壹、時間點非常接近。第二、同壹個仲介經手兩次交易。第三、這個仲介從事專業的歷史或是他的家人，跟這個新賣家有不尋常的關系。相關訊息都證明這個仲介在幫第壹個賣家處理交易的時候，就已經有另外的安排，或是暗中進行其他牟利的作法，而不想要讓原來的賣家知道。
案子經過3年的訴訟，高等法院最後作出終審判決，涉案仲介賠償金額高達100萬紐幣。這是壹個不尋常的數目，因為在房地產糾紛的時候，所謂的受害者的財務損失，很少有達到這麽高的。
買房子 最要命的兩點
在房屋買賣中，買家最需要重視的，最不能犯的毛病有兩點：
首先就是避免「深信不疑」。無論是面對賣家的陳述、仲介的介紹，甚至於建築師的Building Report，買家都不能完全「深信不疑」，而是要仔細去核對其中的訊息，不然真要有了糾紛，麻煩的還是買家自己。
如果壹個買家看了藍圖，對著房子居然看不出來，或是沒有發現任何顯而易見的事（譬如門牌寫錯了），這樣就沒有人能救妳。
其次是要買壹個這麽大的項目，卻不申請Builder’s Report，自己放棄檢查的機會， 這樣別人也不能救妳。所以買家也應該承擔法律上所謂的Contribution，也就是自己沒有盡到的責任。
買家需謹慎仔細核對房屋訊息
還有壹種常見的房屋買賣糾紛，就是買家根據仲介提供的房屋訊息作了決定，事後卻又發現問題，因此產生爭執。
首先要註意的是，被誤導的項目是否為買家帶來實際損失。如果買家看上了壹幢三房二廳二衛浴的房子，，後來發現其實是二房加上壹個書房，因為書房沒有衣櫃。如果買家已經檢查過房屋，知道房子長什麽樣，只是在描述上和被告知的不同，這個時候去告他應該沒有什麽效果。
此外，如果仲介告知買家房子是磚瓦的，事後卻發現是木頭的。很多客戶很會生氣，認為仲介誤導而想要告對方。這時候首先需要考慮的因素，是在簽約之前，賣家有沒有給買家機會檢查房屋？有客戶說自己不具備專業知識，看不出到底是磚的還是木頭的。可是從法律的角度來講，這樣的說法對法官說服力不大。買家在簽字之前，或是在簽字之後，都有充分的機會跟空間，可以透過專業人士幫忙檢查不清楚的項目。買家應該盡自己的義務，檢查仲介提供的訊息是不是真實的。
仲介可能會對法官說，我帶妳看了三次房子，每次至少壹小時。簽合約的時候，也放了壹個房屋檢查條款，妳的專家檢查過後也說房子沒問題。從頭到尾妳都沒有反應，也沒有挑剔過。妳不喜歡房子屋頂的樣子，為什麽不提出來？妳又為什麽要簽字？
房產仲介的責任
在之前的案例中，法院判決仲介及他的公司要賠償客戶損失的100萬紐幣。但是市場風雲變化，並非所有的市場高低都要仲介來買單。那麽，什麽樣情況下，仲介需要承擔責任呢？
我們知道，請仲介來賣房子，就好像是請律師、醫生、牙醫來提供服務，是壹種依賴他人專業服務的行為，而專業人士就因此有壹定的責任。事情搞砸了，或者事情雖然辦好但對方幫自己或他人從中獲利，而沒有向客戶告知，這時候，就需要專家責任了。
例如客戶請律師辦遺產，他告訴律師說：「因為我的配偶已經走了，我希望盡快幫我把遺產處理掉，該怎麽辦就怎麽辦，反正我們這麽多年都依賴妳了。」結果這個律師不但沒有把房子出售到最好的價錢，反而私下找壹個朋友，用客戶跟他提過能夠接受的底價，就把這個房子輕易地賣出去。此時作為專業人士的仲介或是律師，就違反了信讬關系，而必須負起責任。
客戶不具備專業知識，面對專業人士的時候，往往會完全地信任、依賴於這些專業人士給的意見。所以客戶是容易受到侵害的這壹方，法律會更註重保護客戶的權益。
出了問題要告誰？
很多人因為仲介的問題而造成房屋買賣損失時，經常要作出決定，到底要選擇誰作為起訴的對象，是仲介這個自然人，還是他（她）服務的地產仲介公司？
從情感層面來說，很多客戶希望騙我的那個人（仲介）來負責。可是從法律上或是經濟效益來分析，要找那個Deep Pocket，即是要找有錢賠償的被告，而不要找妳生氣的對象。
妳生氣的仲介，可能是壹個很成功的仲介，其實並沒有那麽多錢。或者即使妳告了他，他很容易就跑掉，因為他只是壹個人。妳所要找的那個負責的對象，是比較不會跑掉、比較有規模的仲介公司。
事實上，雖然那個自然人是和妳接觸的對象，可是真正對妳誤導的，往往是他們背後的公司。仲介是以公司的條件或訊息來做推廣，仲介的訊息很多都不是在他個人資源範圍內可以得到的。因為他是公司裡的仲介，才能夠給妳看這個房子，所以這個時候責任的來源已經不是仲介本身了。
作者：皇家律師
東哥教你提防英國房屋中介的隱蔽小“貓膩” | 英國
早前給大家簡單普及了一下英國買房的流程【東哥購房攻略系列（一）流程與注意事項】，以及來選擇律師需要注意的要素【東哥購房攻略系列（三）如何選擇正確的律師？】。其實，整個交易過程中，房屋中介也有著舉足輕重的作用。
事實上，英國房地產代理中介（Estate Agency）並不需要許可和認證，而且行業本身並沒有政府部門進行監管，全靠行業自律。（PS：三家房地產協會：Prop Ombudsman, Ombudsman Services Property和Property Redress Scheme。一般來說正規的中介會是這3家協會的注冊會員）
完善的市場經濟規則使英國的房地產業一直保持良好健康的狀態運行，但是房屋中介打“擦邊球”的現像也是屢見不鮮，下面我們就來看看英國房產中介的“貓膩”都有哪些。
1、安排集中看房和暗標
這種情況下，一般出現在學區房的條件下比較多。在買主要求看房的時候，中介經常會安排在周六的時間來看房，將看房的人集中在一個時間段，連續安排很多人看一套房子，看完之後，安排大家投暗標報價。由於大家都看到現實存在的競爭者，而且，不乏有對房子滿意的“競標者”，所以就很容易導致出價溢價，使得買主自動抬高房屋售價。
注意：這種方法並不違反法律法規，但是確實是變相提高了房價，對買主不利。建議大家在看房的時候如果遇到集中看房還是要保持理智，客觀的評估房子價值是否合適，不要過於魯莽出價競爭。萬一競爭者有房屋中介找的“托”呢？
2、地產中介伙同熟人欺詐壓價
通常一些專門買房出租的人（Buy to Let）會與中介串通，估計壓低房屋的交易價格。比如中介正常打廣告，正常做宣傳，但是由於買主買房只能通過中介，所以中介完全可以把普通的看房者攔住，告訴賣方房子很少有人來看，然後向賣方只報與他們合作的買房出租的人的低於市場價的報價。如果時間長了賣方抗不下去了，很可能就以低於市場價的價格成交。
注意：這種情況是明顯違反行業道德和規則的，但是這種方式的隱蔽性極強，賣方很難識破這種方式。建議大家如果在賣房時遇到這種情況，發現苗頭不對，及時轉換到其他中介。同時，大家還要對自己周邊的房價有一定的了解，做到心中有數。
3、同一套房源反復做廣告
之前英國的一家房地產數據公司Propcision就曾發現過，有一棟365萬的新建房屋，在2015年6月-2016年3月之間，每個月都會被掛到Rightmove上2-3次，而且，在這段時間內，出現的買家提醒Email足有15次。一般來說，房屋在市場上掛的時間越短，越容易賣出高價。這種行為就誤導了客戶，覺得這套房子每次都是新的，或者會覺得這個房屋中介房子銷售的很快。
注意：這種情況其實已經誤導了消費者，以及涉嫌違規操作。建議大家在看房的時候要細心觀察，自己看中的房子是不是出現了這種問題，要看的房子突然沒有了，然後過一陣又突然出現了，這樣做法的中介顯然是不可選的。
4、房屋中介為客戶介紹抵押貸款經紀人或律師
其實，英國有很多中介通過向買方推薦貸款經紀人或律師來賺取額外的佣金。但是要知道，房地產經紀人是由賣方付費的，從而為賣方服務的，所以這種情況下，如果交易環節出現了問題，買方的利益比較難得到保障。還有就是，通過向買方提供抵押貸款等金融服務，會導致中介是以自己的最大利益而不是賣方利益行事。同時房屋可能會因為房屋中介有動機給予使用其服務的買家優惠，而沒有賣給提供最優惠價格的買家。
注意：在買賣房屋的時候，盡量不要圖方便而使用房屋中介提供的律師或者貸款服務，這樣可能會導致中介為了自己的利益最大化而使得客戶的利益受到一定的損失。最好還是自己找好自己的貸款經紀人或者律師，這樣才能全權維護自己的利益。
那麼，如果一旦出現了問題，出現了糾紛，應該去哪裡申訴呢？
- 首先向房屋中介申訴。一般正規的中介會有內部自己的處理投訴的流程。
- 如果房屋中介申訴不能解決問題，可以向監察員（Ombudsman）投訴。
- 最後如果還是不能解決，那麼就可以尋求仲裁揮著到法院起訴。
注：仲裁和法院判決是房地產領域具有強制執行權力的唯有的兩個渠道。
希望大家在進行房屋買賣的時候要注意房地產中介的這些小“貓膩”，切實保護好自己的合法權益不受侵害哦！
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
東哥購房攻略系列（二）看房時注意的要點 | 英國
基本上大家買房的時候都是會看地段，看交通，看價格，在網站上大概看一下房屋的布局和結構。大部分時候，在網上圖片看到的會與實地看到的房子格局大小有所差別。所以，親臨房子去看房子的過程至關重要。
有的人會說，第一次踏進房門，我就知道我會買這個房子。是的，買房時候的感覺很重要，不過，為什麼不多花一點時間把房子的細節考量清楚呢？
第一，知道自己想要什麼。
首先，大家在買房前要想好自己想要什麼樣子的房子。最好拿出筆和紙來列出“必須”的配置，比如幾個臥室，幾個衛生間，有沒有車庫，花園等等，然後再列出“希望”的配置，比如大廚房，大餐廳客廳，前後花園等等。有的時候，比如一進門對房子的感覺特別好，特別喜歡房子的某些方面的時候，往往大家就容易忽略一些細節的東西。事先列好清單，有利於大家有一個良好的思路，對自己的要求需求有清醒的認識。
當然太多死板也不是很好，不太容易找到十全十美的房子，如果房子整體都讓人很滿意，為何不在某些不必要或者可以日後改善的方面做出一定的讓步呢？
第二，注意檢查房子的細節設施。
除了整體大面上的觀察，還要注意檢查房子的細節，比如中央供暖系統，是不是存在潮濕發霉的問題？有沒有裸露的電線？房子老舊有沒有電線老化的問題？牆體有沒有影響結構的裂縫？廚房浴室的布局是否符合家庭的習慣？花園的格局是否滿意？房屋的私密性是不是夠好？鄰居有沒有可能很容易就看到家裡？等等
看房子的細節很重要，也可以根據前人的經驗把想要檢查的細節事先逐條記錄下來，一點一點的核對，以免遺漏。大部分人在買了新房子之後都會按照自己的意願來進行或大或小的改動。細節就決定了改動工程的規模，如果細節的差距太大，也就意味著改動越大，那麼就要考慮房子的性價比是否合適了。
第三，敢於向中介提問題。
地產中介有向買主告訴房子真實情況的法律責任，比如房子掛牌多久了？大概多少人來看過？價格有沒有變化？附近寬帶的速度？之前的房主跟鄰居有沒有糾紛等等。這些都是買主有權知道的事情。
身邊的好多人看房子的時候只是一味的看，靠著自己的判斷來看房子。其實，在英國，中介也承擔著向買方介紹房子實際情況的責任。但是，如果買主不主動問，中介有時候也樂於不解釋過多，就導致可能由於自己的不專業判斷而忽略房子的一些問題。其實有些問題，中介已經有答案了。
第四，要多去看幾次。
看上了一個心儀的房子，時間充裕的情況下，不用急於下手，可以考慮多看幾次。每次都把之前看房時候的點再看一下，仔細衡量判斷後再下決定。
買房子是一個動用大資金的大事，如果是自住的話，房子要滿足一家人的長期居住和使用的需求。雖然看房子很麻煩，但是每次看房子時心情的不同，時間不同，也可能會令您發現新的問題。
總之，買房的時候，一定要對房子有一個清醒的認識，在跟著感覺走的同時，也要理性的進行檢查，分析，畢竟房子是一個長久使用的不動產。在入駐前解決的問題越多，日後的麻煩就越少。
【東哥購房攻略系列】
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
揭秘英國房市潛規則
中國人買房子往往喜歡先找到自己看中的目標再跟代理房子的中介和開發商聯系，這種思維方式跟在國內置業一脈相承，殊不知海外房產市場的水很深，自己為信息不對稱而要支付巨額的學費。
事實勝於雄辯，我們先來看一個典型的例子吧。從今年年初起，留意英國房產的人肯定會注意到在倫敦西南著名的金斯頓區各大中介都在推銷同一個很大規模的新建公寓項目，是期房，2018年才竣工，非永久產權。一個臥室的公寓標價是47萬英鎊起。打開數據庫，我們立刻搜尋到附近很多類似的公寓要價平均只有32.5萬英鎊，其中有一座具有永久產權的房子只有22.5萬英鎊。
好家伙，同樣的東西，來自中國的買家要多支付45%的價格。由於中介都從房地產開發商那邊拿佣金，所以他們根本不會跟大家透露半點周圍其他更有投資價值，性價比更高的房子。這直接導致了大家所能看到的房源大都是新建公寓的畸形市場。新建公寓滿足了國人喜歡住新房子的偏好，價格卻比市場上其他物業要貴很多，而且要支付高昂的管理費，由於不是永久產權更要支付價格不菲的地租。大家以為中介的笑容可掬，彬彬有禮為您解答置業過程的各種問題都是免費的，卻在不知不覺中花了很多冤枉錢。
在英國買過房子的朋友都有這樣一種體會，在房子議價階段，總是覺得中介不給力，好像聽不懂我們在說什麼一樣。中介表面上在替我們砍價，實則玩的是一種平衡術，一方面他們故意把價格往賣家期望的方向抬，降低我們的期望值，另外一方面想挽留我們套住我們。究其原因，這些中介是為賣家服務的，成交價格越高，他們拿的佣金越高，道理其實很簡單。這樣對於買家來說損失非常慘重，因為議價過程中進出都是幾十萬甚至上百萬的差額。同樣，大家以為他們為我們議價節省成本，殊不知我們又在不知不覺中花了另一筆冤枉錢。
水這麼深的市場還有沒有人可以信任？答案是有。其實在歐美包括澳大利亞等一些發達國家，有這樣一群人他們在復雜的房地產交易中只考慮買家的利益，全心全意的為買家服務，他們就是買方經紀人。對於身處中國大陸，具有七八個小時的時差，不能輕易搭飛機的來看房，嚴重的信息不對稱，甚至連國外的網站都登錄不了的買家來說，最合適的就是找到一個可靠的買方經紀人，只需要把您的需求告訴他們，他們會為您處理後面所有的事情。總結起來，和買方經紀人合作有四大好處：
第一，省錢
買方經紀人有英國市場上所有房源的信息，包括一些利用自己的渠道沒有在公開場所做廣告的物業，所以比其他中介可以極大的擴展選擇選擇面，讓您和英國本土人站在一個起跑線上，而不是大量推銷一些英國人根本不會購買有巨大溢價的樓盤。而且更重要的是在後期議價的過程中，買方經紀人也會盡全力為您節省買房成本。
第二，升值空間
由於沒有代理開發商指定物業的壓力，買方經紀人可以作為第三方為您獨立挑選出最具優秀品質的物業，一般都具有非常大的升值空間。雖然從買家這裡要收取一定的佣金，但是比起那些高品質物業誘人的升值潛力及節省的成本，只是非常非常小的一部分。
第三，省時間
如果您自己在網上搜索，或者通過其他渠道，可能要走很多彎路，加上語言不通，買一座理想的物業花去一年甚至幾年的時間都是很正常的。和買方經紀人合作就不一樣了，他們有現成的網絡，如果您來不了英國，可以第一時間替您看房，這樣就跟您在英國買房沒什麼兩樣了，幾個月搞定一套房產一點問題都沒有。
第四，省事
眾所周知，海外房產交易過程非常復雜，涉及法律稅務銀行信貸等多個機構，大部分中介沒有耐心也沒有義務為您排憂解難，唯有買方經紀人可以替您解決任何和買房相關的問題。而且我們的裝修改建團隊還可以幫您處理買房以後的各種事宜，讓您完全沒有後顧之憂。
海外置業，動輒幾百萬上千萬的投資，大家一定要擦亮眼睛，謹慎行事。買方經紀人對於很多中國買家來說還是新鮮事物，不過在歐美市場上卻已經流行了很多年。傳統中介還是買方經紀人，究竟孰是孰非，就讓我們在市場中去檢驗吧！
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
居外看點：階梯式傭金，美國賣房新利器
在美國，房產經紀人是買賣房地產過程中必不可少的壹環。對賣家來說，經紀人的靠譜程度往往能決定賣房的速度與價格。其傭金可能是買賣雙方都有愛又恨的東西了。據科羅拉多州房產數據公司Real Trends的報道，總體來說，去年全美平均中介傭金比例略有下滑：從5.26%降至5.12%。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
可有多少人知道，妳可以壹邊降低傭金，壹邊刺激中介“又好又快”地賣掉房子？請看以下壹例：
加州的阿裏-馬勒先生想賣掉他位於Rancho Park 的面積4000平方英尺（約371.5平米）的房子。他成功說服中介接受了壹些不太尋常的傭金合同。他的（賣家的）中介會收到售價2%的傭金，買家的中介會得到2.5%，特別之處在於，賣家中介還能從實際售價與報價的差價中獲利5%。馬勒先生的房子報價為270萬美金，實售價為285萬美金，付給中介的傭金總共為13萬5千7百5十美金，比當地市面上5%的傭金省了6千7百5十美金。
馬勒先生對此很滿意，他說這樣的“激勵式的傭金結算方式”避免了中介為省時間而草草賤賣。“我意識到這【傭金】並不是壹成不變，而是有商量余地的。”他還表示，這個辦法是看美國的電視房產真人秀學來的。
盡管房地產經紀人普遍不太願意多談價錢，但基本上同意這壹點：高檔房產交易，傭金討價還價的空間還是可以有的。“賣壹幢4百萬的房子不壹定比賣兩百萬的房子多花壹倍的時間精力，”紐約中介TripleMint的合夥創始人飛利浦-朗（Philip Lang）表示。
事實上，高檔住宅的賣家也越來越排斥墨守陳規。相對於固定在5%-6%，尤其是金融、科技行業的賣家更傾向於壹個更復雜的階梯式的傭金。像上文例子所述，往往能省壹筆錢。
網絡中介平臺UpNest的創始人西蒙-盧（Simon Ru）表示，千喜壹代和90後的賣家“更習慣於貨比三家“，以期將傭金降到最低，最好還要保留營銷策略。
然而，付中介費畢竟不是去小菜場買菜，會“砍價”的人似乎還不是很多。全美地產經紀人聯合會（National Association of Realtors）面向5465位住宅賣家的調查顯示，只有22%的賣家會提出並成功與經紀人協（砍）商（價），14%的賣家不知道他們是可以利用“階梯式的傭金”來促成交易。
用階梯式的傭金來刺激中介賣房效率似乎不再是什麽稀奇事了，UpNest在洛杉磯的經紀人理查-舒曼（Richard Schulman）如是說，“如果說獎勵的部分很誘人，我肯定覺得很有動力啊。”
但也是所有人都同意。紐約中介商Douglas Elliman的經紀人弗蘭西斯-卡岑（Frances Katzen）表示她不會鼓勵她的客戶選擇激勵式的“結構式傭金”。“我不想讓他們覺得這樣會影響我的工作態度／努力程度，”她還註意到，如果把常規的傭金降得太低，可能會影響經紀人的營銷手段，從而對賣家長遠不利”。
原作 Alina Dizik June 14, 2017
編譯 常元臻 June 16, 2017
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
泰國公寓售後包租的內幕是怎麽樣的？| 海外
很多國內客戶購買泰國公寓主要目的還是為了出租獲投資收益，其次才是閑暇時間去度假。礙於地域以及語言障礙，客戶不方便去泰國出租房產，而是委托機構包租。購買泰國公寓後，如何選擇包租機構？現在，下面為大家分析壹下泰國公寓幾種售後包租形式。
>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費
1、開發商包租
A、開發商包租：有些項目開發商提供包租，因為有開發商品牌背書和資金實力支持，這種形式相對靠譜。開發商有自己的房屋出租管理部門，能夠幫助客戶尋找租戶，每年按時繳納物業維修費用，以及處理壹些瑣事。客戶在購買此類房產時可以選擇接受開發商提供的包租，或者是不接受，開發商不會強制要求客戶。
B、開發商和酒店合作：即開發商邀請酒店加盟，開展包租業務，客戶在購買這類房產時必須簽訂酒店的包租協議。這就是包租捆綁銷售，客戶不簽酒店的包租合同，就不能購買房產，而且包租的年限是固定的。這類包租的優勢就是，包租穩定，酒店星級管理團隊會為租客提供星級酒店服務，租客居住舒適度會更勝壹籌。
2、酒店托管
A、酒店加盟包租：這種就是酒店與開發商合作的形式，因為開發商已經將壹些成本無形中吸收，房子前期也是按照星級酒店標準建設的，那麽酒店方只要提供星級酒店的管理團隊和服務水準，以及尋找租戶就好了，這種包租的優勢上面已經介紹了。
B、酒店托管機構：壹般泰國當地旅遊城市都有酒店托管機構，需要自己去找，這種機構是否管理客戶的物業，要看房產地段好不好，周邊客源怎麽樣；提供的年化收益壹般也是在除去物業管理費，運營成本等其他費用之後，壹般和客戶五五分成，具體多少還是要看機構的經營情況，更重要的是看物業地段了。
3、中介管理
A、物業公司：物業公司也有包租業務，但其核心收益來源還是物業管理費，所以物業公司對物業出租這塊的宣傳力度往往不及代理商等中介。物業公司壹般也只是線下做宣傳，如門店廣告、或街邊宣傳單頁等，但是收取的傭金也和代理商等中介是齊平的。
B、代理商包租：很多客戶都是通過代理商購買泰國公寓，部分代理商承諾包租和年化收益。代理商包租還是比較靠譜，因為他們有專業渠道，包租有兩種途徑：第壹是在自家平臺、客戶群吸引租客；第二種是通過第三方平臺廣告宣傳，如與旅遊社合作，加盟酒店，以及其他短租平臺，如Airbnb（愛彼迎）、Homeaway等。通過這些方式能夠快速將房子出租給當地人或國際遊客。
（據界面新聞）
2017年海外房產拍賣的新變化 | 澳洲
房產拍賣是全球最流行的房產出售方式之一。在澳大利亞、英國、歐洲和新西蘭等國家和地區，出售住宅和商業地產的頻率更高，相較於售房廣告宣傳來說，更常采用拍賣的方式。
技術正在逐步改善當今的商業世界，房產買賣尤其是房產拍賣已顯現出新的積極變化。
我們在全球範圍內選取了幾個示例，為您說明2017年房產拍賣會出現哪些變化，以及可以對您的下一次拍賣有哪些期待。
“臉書”Facebook現場直播
這種拍賣方式通過Facebook設計和執行，允許用戶觀看高清畫質現場直播，無論其身處世界哪一個角落。
房產中介以前也會在其展示房產的Facebook頁面（開放瀏覽）上定期使用該功能，不過現在，在房產拍賣會當天，可以讓買家有機會在無需親臨拍賣行或待售房產的情況下觀看拍賣會。
這給房產中介帶來的好處還包括擁有更多市場受眾，尤其是當拍賣會進展順利，賣出一個好價錢時。
現在尚無法通過Facebook現場直播出價，但該功能應該會在今後某一時間推出。如果您希望通過Facebook觀看拍賣會的話，可以讓他人代表您親臨拍賣會現場，您可以在觀看現場直播的同時指導他們出價。
試住
在加拿大溫哥華等地，這種拍賣方式在奢華豪宅拍賣市場變得越來越受歡迎——尤其是在房產空置的情況下。
這種房產拍賣方式是指，在拍賣會之前，通常會開展為期四周的營銷宣傳活動，展示待售房產。
拍賣試住——在拍賣會之前，有意向的買家支付500美元即可與家人一同試住待售房產。
這個價格也就夠您吃一頓主廚烹制的美食和購買保險，但如果您在拍賣會上最終成功投得該房產的話，那麼這500美元將在拍賣價中扣除。
就像試駕一樣，有機會在待售房產中住上一晚對於買家來說很有價值，因為他們能夠親身感受待售房產；這對於房產中介來說也很重要，因為這有助於讓買家對待售房產產生情感依戀，從而有可能在拍賣會上出價更高，甚至在拍賣會之前出價購買。
電話出價人和海外客戶增多
購房者變得越來越全球化，對於房產拍賣來說，這意味著有更多的買家會在未親臨拍賣行的情況下出價。
房產中介馬特·米夫薩德（Matt Mifsud）任職於澳大利亞房地產市場巨頭之一Barangaroo，該公司位於悉尼港。他表示，相較於前幾年，在他參與的房產拍賣中，越來越多從海外和通過電話出價的買家。
拍賣會上湧現國際買家是一個好現像，今年，我看到更多人親自出席拍賣會，但也看到更多海外客戶和未親臨拍賣會現場的客戶通過電話出價。
這表明房產拍賣的影響範圍較之以前變得更加廣泛。
如果您希望不親臨房產拍賣會現場出價的話，只需聯系房產中介，他們會安排給您發送相關表格。
國際投資對於任何房地產市場來說都至關重要，房產拍賣中出現的新趨勢在鼓勵更多投資者置身房地產市場之外購買房產上向前邁進了一大步。
如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。
北京一套房換美國6套房？海外買房“坑”太多需提防 | 美國
“國內賣房赴海外抄底”、“北京一套房換美國6套房”“收益率高達40%”……類似的廣告讓很多投資者為之心動。但是曾經有過投資海外買房的諸多人士，均以親身經歷告知，投資海外房產遇到的“坑”數不勝數。一些中介公司往往利用投資者不了解國外政策、語言不通、海外信息溝通不暢、維權困難等問題，設下種種陷阱使投資者蒙受損失。
陷阱1：未獲預售批准就賣房
有的國外開發商開發建設的海外房產，在尚未取得當地政府批准的情況下就出售給中國買家，一旦此類房產長時間無法通過當地政府批准，中國買家就難以獲得合法產權。
去年夏天，凌剛參加了某知名財經專家做的海外投資講座，得知北京一家經紀公司正在推出美國酒店投資項目。“當時我覺得有財經專家為項目‘背書’，應該是值得信賴的。”但凌先生沒有想到，他為此付出了極大的代價。
幾天後，凌先生來到這家經紀公司，接待人員對他熱情推介。“只需交40%的首付款，剩余的60%我們幫你辦理貸款。”凌先生被告知，該項目每年會有高達12%的年收益率。“五星級酒店有專人打理，對方包租20年，到期後還可以回購，相當於用40萬美元的首付款撬動了20倍的杠杆，實際收益率近25%。”
凌先生當即與其指定的美國某公司簽署了包括買房、包租、回購在內的3個合同，交納了10萬美元的定金。
事後凌先生心裡卻有點隱憂，便通過在美國的律師朋友幫忙查詢這個項目，結果發現很多問題：“有幾點是嚴重違反美國法律的，首先是在美國賣房需要政府出具的公開報告，但他們當時沒有；其次美國規定收到的款項應該打到第三方監管的賬戶上，而不能打到公司的賬戶上；而且美國規定收取意向金，只能是房價的3%，而不是首付40%。”
和凌剛遭遇類似的還有很多業主，劉華日前也將這家經紀公司告上了法庭。劉華稱，按照被告的要求，他與美國某公司簽訂了購房協議，在協議中約定竣工日期為2016年12月31日。隨後他支付了首付款17余萬美元。但被告及美國某公司卻未在約定時間內竣工，至2017年3月，該項目土地尚未動工。而且簽訂購房協議時，該項目未取得土地公開報告，未獲得預售批准，被告對項目運營情況和投資款的去向均未向原告如實告知，已構成違約。
凌先生告訴記者，他先是通過美國的律師向美國某公司發出了律師函，然後開始了與經紀公司交涉的曲折過程。最初對方非常強硬，利用各種辦法拖延退款，但凌先生堅持不懈，在國內也請了律師，耗費了大量精力去交涉退款事由，終於拿回了10萬美元。
陷阱2：包租竟然變成無人租
除了政策風險，很多海外房產項目號稱通過包租返利等方式，使買房者的投資年回報率可達到15%至25%。涉足過海外房產交易的業內人士弗先生告訴記者，有的公司並不能保證資金安全，投資人的購房款沒有被用於投資項目土地建設，此外投資者購買的海外房產如果難以出租，代理機構會用後來的投資者的錢款支付之前投資者的包租返利，形成了脆弱的資金鏈，一旦發生斷裂，返利會化為泡影。
3年前，戴女士與北京一家國際投資咨詢公司簽訂了房產預訂協議，在該公司推介下，她與美國一家公司簽訂合同，以相當於30余萬元人民幣的價格購買了位於美國中部地區某市的一間公寓。戴女士付給咨詢公司1萬元定金，而購房款則通過銀行轉賬打到了咨詢公司法人賬戶上。
“當時對方承諾包租，有固定收益，回報率很高，業主只需要承擔物業稅等即可。”但戴女士買了房子以後卻並沒有按期拿到租金回報。經了解她發現，這套房產位於郊區，位置偏僻、周邊人口稀少，很難出租出去，房子只好空置。而當地房產的稅費很高，戴女士不僅沒有租金回報，反而拖欠了包括物業費等在內的大筆費用。物業公司警告她，如果拒不交納欠費，其房產有可能被沒收。
2015年，戴女士等多名購房者在美國當地法院對房屋開發商等提起了訴訟。後該案調解解決，戴女士只獲賠了6000美元。隨後，戴女士將北京的國際投資咨詢公司訴至法院，要求解除房產預訂單並退還購房款。
但法院駁回了戴女士的訴訟請求。法院認為，戴女士與某咨詢公司所簽訂的房產預訂單，實為咨詢公司為戴女士提供的居間合同。該合同明確約定正式購房合同由戴女士與第三方簽訂，因此房屋買賣合同相關權利義務不應向咨詢公司主張。咨詢公司提供了居間服務，戴女士也訂立合同購買了房屋，因此要求解除預訂單缺乏依據。
業內人士指出，過高的投資回報率意味著很大的投資風險，因此承諾超高的投資回報率，很有可能存在虛假宣傳。
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
陷阱3：中介低價購進加價賣出
讓李先生郁悶的是，他為女兒移民在葡萄牙購買的房子，竟然是中介以低價搶先購買後，再加價兩倍賣給他的。
李先生是2013年8月與北京某咨詢公司簽訂的委托辦理葡萄牙投資移民服務協議，後又與該公司指定的葡萄牙律師簽署了《委托書》。之後，李先生得知，其所購的房屋是另一家公司兩名員工以18萬余歐元當日購買後以55萬歐元的價格賣給他的。而這家公司與李先生委托的某咨詢公司關系緊密。
“購房過程是咨詢公司與當地律師及倒賣者合作完成的。”李先生氣憤地說，經評估最終確定該房屋的市場價值為35萬歐元，他實際損失20萬歐元。
李先生認為，他所持有的證據足夠證明正是由於某咨詢公司未能誠信協助購房，導致其損失。“搶先購買房屋再賣給我們，給我們造成了嚴重的經濟損失。”在此過程中，咨詢公司未向他及家人告知房源的真實情況，包括賣房者身份、二手房、真實價格等。
咨詢公司的答復是，他們對客戶的義務只是協助移民，並沒有幫其購買房屋。雖然李先生將咨詢公司告上了法庭，但法院未能支持他要求咨詢公司賠償損失的訴求。法院認為李先生委托葡萄牙律師買房，故該律師簽署的合同可以視為是原告真實的意思表示。
而另一位購房者萬女士比李先生幸運，拿到了部分退款。2014年，萬女士與另一家咨詢公司簽訂了葡萄牙居留簽證委托合同。咨詢公司為萬女士設計的方案為購買葡萄牙當地的房產，作為不動產投資，從而符合辦理居留簽證的條件。
合同簽訂後，萬女士在咨詢公司的全程安排下，前往葡萄牙購買了一套房產，房價款為53萬歐元，其居留簽證也辦理完畢。
但次年2月，萬女士及其家人前往葡萄牙度假，與鄰居溝通中獲知，她購買的房屋的價格遠遠高於該房屋的實際價格，該房屋實際價值僅為35萬歐元。
萬女士遂將咨詢公司告上了法庭。後法院判決咨詢公司補償萬女士7萬歐元。
律師建議：要書面約定國內中介承擔連帶責任
北京京師律師事務所的封躍平律師分析指出，目前房屋中介亂像叢生，不少國內中介在購房國家申請以購房為主營業務的外殼公司。國內實際控制人安排國內客戶將購房款打入外殼公司，並和境外機構簽訂購房合同。一旦客戶資金一去不復返，客戶通過合同無法向國內中介追償。因為合同的簽訂主體在境外，客戶也很難通過域外訴訟來挽回損失。另外，在大多數國家，涉及不動產糾紛一般管轄權屬於不動產所在地法院。所以，國內購房者身處國內，很難通過國內法院尋求到及時、有效的救濟。
封躍平律師建議，投資者應做好證據保全工作，對於開發商派發的宣傳冊、廣告彩頁或者其他宣傳資料應妥善保存，簽訂購房合同時，對於開發商承諾的條件，也可以要求納入合同中。一定要在置業前進行實地考察，全方位了解所購房產的設置及周圍環境。並了解當地房產市場，預防中介層層加價、隱瞞與欺詐等行為。海外房產市場服務分工相當細，建議聘請當地律師提供相應的法律服務，確保交易順利進行。
此外，購房者應將定金及後續房款放到公證公司或由銀行進行統一管理，建立交易資金第三方監管制度，不直接付款給業主，以保證資金的安全。
“海外購房也要看地段，如果房價比較便宜，一般是在郊區很偏僻的地方，建議不要購買。”北京盈科律師事務所胡文友律師建議，購房者通過國內中介機構進行海外購房，要特別書面約定國內的中介承擔連帶責任，並且在合同中約定好管轄法院，最好約定好原告的住所地法院有管轄權。
（據京報網）