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【視頻】疫情改變生活！後疫情時代美國人工作居住會發生哪些變化？｜居外專欄
新冠疫情在美國已經爆發近三個月，當人們漸漸習慣與病毒周旋共處的時候，美國人也做好准備迎接後疫情時代工作生活的微妙變化。未來一段時間，佩戴口罩可能成為常態，“六英尺社交距離”使得我們以往習以為常的社交行為發生360度大轉變，握手擁抱變成需要避免和顧忌的行為，餐館酒吧三五好友圍坐一起高談闊論，也成了一件奢侈的事兒。
回到和房地產相關的話題，以下我總結的幾點，是未來我們辦公、居住形態因為疫情而發生的變化。
1. 健康安全為第一要務 公寓管理的新課題
公寓和酒店式公寓是紐約、芝加哥、邁阿密等大都市的主要房產類型，屬於人口較密集的居住形態。當三月底疫情來襲，政府頒布居家令後，許多公寓采取了嚴格的措施，比如不再允許實體看房活動，禁止新租客申請入住等。
同時公寓管理公司為應對病毒可能發生的交叉感染，增大管理費支出用於購買口罩、洗手液、消毒水等防疫設備。像佛羅裡達州邁阿密大型公寓Marquis的管理委員會主席Allan Schwartz表示，公寓已經花費1.5萬美金，購買了2萬多只口罩和上千瓶洗手液。
未來居住在公寓的住客可能會發現以下變化：
- 使用電梯有人數限制，每次只能乘坐2-4個人，因此等候電梯時間會延長，同時電梯內充滿了消毒水的味道；
- 公寓將采取無接觸代客停車；
- 每個過道或電梯口都配備洗手液消毒巾等；
- 游泳池也采取人數限制，並把太陽傘和躺椅的數量減半以保持社交距離；
- 健身房器材之間用有機玻璃隔離；
- 進入大樓的人員必須接受體溫檢測；
- 大樓采取“mask only”政策；
- 門衛被要求24小時佩戴口罩和手套。
2. 遠程在家工作成為常態 辦公空間需求萎縮
前幾天，社交媒體公司Twitter發出通知，大部分員工將“永久性”在家辦公，其他一些公司像Facebook和Google也將在家辦公延長至2021年。這將導致辦公空間的需求大為減少，未來一段時間商業地產將受到衝擊。
以共享辦公室起家的Wework，全美部分辦公大樓已在四月份無法支付租金，其市場估值雪崩式下滑。根據其控股股東軟銀的說法，WeWork的估值已從去年的470億美元跌至29億美元。軟銀在其收益報告中表示，WeWork的估值部分歸因於新冠病毒大流行。
據CBRE數據，疫情前，曼哈頓的平均寫字樓租金略高於每平方尺80美金，有些寫字樓租金高達100美金，芝加哥和首都華盛頓特區的寫字樓市場，第一季度平均租金分別是42.93美元和59.58美元。但疫情過後，商業辦公租金將出現明顯下滑和空置率增高。
同時現有的辦公室設計需要進行大幅度改變。代表紐約市100多家最大私營公司裝修承保商Wylde表示，一些公司已經要求對辦公室格局進行重新裝修，“他們需要新的布局，不同的分區，減少同一個空間的辦公人數，保持一定的社交距離”，有些辦公室將拆除所有內部的隔牆和門，以減少人們接觸把手的機會。同時不在一個會議室舉辦會議，而采用電話視頻會議，大家都待在自己的空間。帝國大廈業主正考慮安裝一個空氣過濾系統，利用偏振離子來中和空氣中的病毒和其他污染物。
3. 人們尋找下一個新家的要求 遠郊大空間
據USToday的報道，疫情中不少美國人正逐漸計劃遠離人口密集地區，搬往人口稀少地區。Momentum Event Group的首席執行官兼聯合創始人Ben Greenzweig說，他正打算從紐約州韋斯特切斯特搬到北卡羅來納州或南卡羅來納州，以降低居住成本並擴大居住空間，原因是它擔心經濟持續低迷最終可能迫使居民繳納更高的稅款。他還表示，自己通常在家工作，因此具有靈活性。“我們的孩子參與學校活動是使我們留在這裡的最大紐帶。如果有跡像表明我的孩子在秋天不會上學，那麼我們待在這裡的最大理由——友誼和學校活動就消失了。”
根據Harris Poll的最新數據，在大流行之後，將近三分之一的美國人正在考慮搬到人口較少的地區。這可能預示著對住宅房地產銷售和房價產生重大影響的轉變。4月25日至27日的一份調查顯示，瀏覽房地產網站有意向出租或購買房產的城市居民（43％）是郊區（26％）和農村居民（21％）的兩倍。
康州格林威治市Compass的經紀人Robin Kencel在過去七個星期內不斷接到紐約客戶的電話，詢問在該地區租或購買房產。她說，草地、戶外空間、生活的便利性以及快速的互聯網連接是客戶們最關心的，因為這些人許多是從事金融服務業的商人。 “我看到幾周前的夏季租金已轉變為現在的全年租金。我預計格林威治將再次被發現，這是一種非常可行的替代方案，它是僅需45分鐘的通勤火車即可到達市區的完美生活。”
Foossa的聯合創始人和創意總監Lee-Sean Huang原本居住在曼哈頓，一方面可以步行上班，同時迷戀曼哈頓的生活方式，但她現在表示“在曼哈頓，吸引人的事物不存在了。酒吧和餐廳都關閉了。”她說，既然可以在家辦公，那還不如去其他地方尋找更大更便宜的居住空間。
但專家也表示，這種遷徙可能是暫時的，一旦疫情控制恢復常態，人們又會理智決定自己究竟該居住在哪裡。
4. 難以想像吧？購房競價戰又回來了
在全美各州正陸續重新開放之後，購房者正爭先恐後進入市場。但問題來了，他們找不到太多的東西可以買。新冠病毒大流行導致已售房屋的供應出現了歷史性下降，房地產經紀公司Redfin稱，與一年前相比，四月新上市的房屋數量下降了一半。Realtor.com的數據顯示，在截至5月9日的一周中，新房源相較去年同期下降29％。供應不足和需求增長現在引起競購戰，尤其是價格低於100萬美元的房屋。
根據Redfin的數據，在截至5月10日的四個星期中，超過41％的房屋面臨競購戰。這比疫情前的1月份的9％有所上升。原因是房源十分有限，賣方並沒有准備回到市場，他們擔心經濟前景的同時也不希望人們前來參觀房屋。
Redfin的數據表明，由他們代理的交易中，波士頓的競標戰份額最高，所有交易中有63％需要面對競價，緊隨其後的是舊金山、德克薩斯州沃思堡、加利福尼亞州聖何塞和羅得島州普羅維登斯。
隨著貸款利率不斷創下歷史新低，以及貸款似乎略有放松，買家的動機越來越強。 現在，買家在對自己說：我已經被困在我的空間三個月了，我有足夠的空間嗎？有足夠的光嗎？有合適的家庭辦公室嗎？如果答案是否定的，他們就會致電經紀人。同時買家也意識到現在買家還相對掌握主動權，再等兩年他們可能無法有議價能力。
疫情改變生活，人類只能在各類挑戰前不斷調整和適應。
【安家紐約】節目制片人/主持人陳東
聚焦紐約房地產熱點話題
聯系郵箱：donchen0124@gmail.com
微信號：doncmrbi
迪拜房主面臨高漲的物業設備維護費
作者：GCP公司設備管理部門負責人 哈桑·阿拉丁（Hassan Alladin）
隨著盛夏的到來，空調、水箱等設備的維護需求也隨之而來。每年的這個時候，國內住房基礎設施都無一例外地迎來壓力最大的時期。
隨著房產不斷老化，不到位的日常維修工作便開始在這個時候有所體現，帶來重重問題。為了省錢而在早期維護工作中偷工減料的後果現在開始找上門來了。
隨著房產維護市場的不斷完善成熟，迪拜房市從以投資為中心的租戶主導型市場轉向房主/住戶型市場，這一轉變過程中，維護市場的成熟也帶來了一定的破壞性影響。
隨著永久產權市場的出現，房產維護供應商以驚人的速度被取而代之，維修業出現了嚴重分散化。以往降低維護成本的慣用做法便成了權宜之計，這也主要是因為：1）由於房產處於全新狀態，因此沒有維護需求；2）由於預防性維護工作將減少整體收入，在以房產轉售為主的市場尤其如是，因此沒有受到應有的重視。
隨著市場的成熟和房子的老化，房產維護的需求越來越大。前期建設條件參差不齊而導致後期建築問題不斷湧現，因此維護需求愈發迫切。
然而，面對分散的市場，由於維護行業的更新成本十分高，租戶和房主都無法找到最有效的解決方法。通常情況下，他們無法找到一個月前負責其房子維護工作的人員。而隨著新的、更大規模的市場參與者進入市場，他們將會發現，多達半數的開支都花了在解決此前維護公司不到位的工作所導致的問題上，這令他們對房主/住戶型市場感到失望。
這一現像引發了普遍了幻滅感，而解決方式往往是按兵不動。同時，在如今技術化解決方式享有高成本效應而成為主要應對策略的背景下，這一問題卻主要仍以人工方式來解決。
房產維護市場的現狀與整體房市的現狀相似。在高端市場上，大量的供應商推出定制服務以迎合富有買家的需求；而在低端市場上，最低服務標准的下限不斷降低，以達到成本的最小化。因此，在這些低端住宅區，房產的老化失修問題十分明顯。
而中端市場的終端用戶逐漸成為主流，這一細分市場的供需差距最大，維護供應商仍尚待提供具備高成本效益的整體解決方案。
如果能夠提供技術支持，情況將大大改善。淨水器、空調、空氣質量、火災探測、攝像系統等設備都可以通過手機遠程監控。這不僅能夠有效節省能源，還能夠提醒房主和住戶及時維護維修設施。
房主有責任確保按時維護房產設施。在不斷推出新房產的房市中，房主雖然可以僥幸避免承擔幾年的維護投入，但歷史經驗表明，即使在迪拜，該投入的成本最終還是要投入的，否則房產的再售價值就會大打折扣。
隨著市場競爭越來越激烈，加強預防性維護工作越來越有必要。
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來源：Gulf News
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任
智能科技如何提升物業管理的操作效率？| 美國
科技正幫助物業管理者達到以前不可想像的操作效率。在從出租、住戶保留到維修的一系列領域中，新工具都在提升物業管理的操作。
總部設於芝加哥的業主管理公司（owner-operator）瓦特通（Waterton）的應用創意總監艾瑞克·波特（Eric Potter）指出，在眾多前景光明的新科技中，有一項是高級分析平台。盡管傳統系統擅長挖掘具體的網絡流量，但總是存在一些盲區會歪曲顧客的全面體驗，波特解釋道。現代系統能夠收集更多數據，采用開放源和專用數據設備，並結合復雜的機器學習算法，“從而更好地理解公寓住戶，以及理解操作中涉及到精確至顆粒層面的各種因素。”
>>>美國置業百科：美國購房流程 | 美國房貸申請 | 美國房產稅費
因此，業主能夠更好地對提升住客體驗的投資做出決定，“而非只依賴直覺和經驗，直覺和經驗總是有層出不窮的偏見和問題，”他補充。
瓦特通公司總部距離芝加哥的技術中心——芝加哥塊鏈中心（The Chicago Blockchain Center ）只有一個街區，這也讓該公司關注了另一項快速發展的相關技術。這種名為“分布式分類帳”的技術是跨多個站點進行數據共享和同步的數據庫。
“在多戶住宅，能夠即時使用不論任何名目的100％防欺詐分類賬，將讓業主管理公司人員迅速知道，誰搬進了他們的房子，轉租者是什麼樣的人，進行更好的背景調查等等。”波特解釋道。
物聯網一體化
第三方物聯網服務的發展繁榮也利於提升多戶住宅的管理操作。產業業主和物業管理人員已經早就意識到智能家庭技術對吸引和留住住客的影響，現在他們也發現了物聯網這個高級應用能夠提升操作效率。位於紐約西沙芬（Suffern）的蘭特拉城堡置業公司（Castle Lanterra Properties(CLP)）的創始人及執行總裁艾力·雷德（Elie Rieder）觀察道，物聯網曾經只是一個讓住戶控制他們的居住環境的平台，現在成為多戶住宅物業管理人員最重要的操作工具。
在其位於丹佛的擁有369套產業的力嘉塔·斯隆湖邊社區（Regatta Sloan’s Lake）中，有著大量的零售商店，這要求物業管理人員嚴格控制公寓的出入，CLP公司最近投資建設了電子安全系統——銀河系統，該系統能讓物業全天候遠程控制樓房和相關便利設施的出入。住戶使用密鑰卡進入大樓、自己的寓所、所有的公共區域以及住戶專用停車場。
機智的物業管理人員還使用智能科技來提高與住戶的交流。“在線門戶網站是我們和住客即時交流的一種方式，他們可以選擇自己任意的平台進行交流，可以在電腦、平板或者智能手機上操作。”馬克·杜拉克維克提到，他是位於芝加哥的第三方管理公司卡司管理服務（Kass Management Services）的主管。
在降低開銷的同時，科技方案也幫助業主和管理人員解決無數的操作難題。
加利福尼亞州千橡市漢斯置業公司（Hanes Properties）的運營總監布萊恩·漢斯（Bryan Hanes）從產業管理軟件AppFolio獲益匪淺，該軟件能夠處理租賃、會計、保養以及其他事務。他高度欣賞該產品簡化了租賃流程的雙向短信功能。該公司之前主要靠電話以及郵件跟進潛在租戶的拜訪，AppFolio的短信功能“大幅度提高了溝通，讓我們能夠跟他們全方位溝通並完成交易”。漢斯說。
廣告空房也簡化成了點一下鼠標的事兒。“即使房間仍然住著人，你也可以在廣告裡包括該房的細節，照片、視頻、以及根據模板建立的房間描述，”他解釋說，“一旦你得知現租客的任何停租通知（或暗示），只需要點一下鼠標，廣告就能發到20個不同的租房網站上。……AppFolio還能自動整理出（該房）何時租出並撤下廣告。”
CLP公司也開始使用一個叫做Rentlytics的產品。雷德介紹，該產品基於房地產和整個投資組合捕捉、維持及分析數據。它能夠整理出諸如物業保養、建築翻新等日常活動對其整體的財務表現的影響，包括收入、單位租金、設施花銷、租賃到期管理以及淨收益，也表示出了與預算的差異。
長期可負擔
可負擔型住房的管理者也從使用高級技術工具方面獲益匪淺。例如，公司老板卡洛琳·卡西裡（Caroline Caselli）說，可負擔型住房的管理人員使用了在線應用平台Haven Connect，更容易管理物業的租賃、與申請人交流以及自動化管理等待名單等。“管理人員減少了行政負擔，提高了公司監管，而且申請人也不必再打電話來確認他們的申請狀態或更新資料，”她說。
Haven Connect的顧客包括C&C公寓管理、Palo Alto房產公司、HIP房產以及加利福尼亞州的聖卡洛斯市（San Carlos）。
像機器學習和人工智能這樣的工具也在物業維護方面取得重大進展。波特說，隨著現成可定制的人工智能方案數量不斷提升和傳感器成本不斷下降，非技術公司可以獲得所需的工具來創建與財富500強制造企業相媲美的復雜的、具有預見性的分析平台。例如，這可以幫助公司確認空調機組故障的平均時間。
物聯網傳感器的平均成本，包括主動和被動傳感器，從2004年的1.3美元下降到了2014年的0.6美元。到了2020年，這些傳感器幾乎可以免費使用。“這是一個只會被想像力局限的領域。（只有想不到，沒有做不到。）”他指出。
位於舊金山的Motionloft公司生產的傳感器，可以區分人、汽車和自行車，為業主和管理人員提供數據，以測量通過其物業的交通量。據Motionloft公司的合伙人丹尼爾·馬拉克（Daniel Malak）說，這有助於管理人員優化維護和安全操作，並建立一體化的步行空間。
為控制垃圾，芬蘭的Enevo公司將傳感器安裝於垃圾箱上，與技術連接起來，以產生以前無法獲取的廢物流數據，從而洞察每棟物業的廢物產生情況。垃圾箱裝滿之後就會被收集，既提高了效率，也減少了成本。
波特說：“是直到最近，新興的分析平台和物聯網平台才能同時被物業管理公司采用的。”
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原文來源：Multi Housing News
發表日期：2017年11月19日
責任編輯：Zoe Chan
泰國公寓售後包租的內幕是怎麽樣的？| 海外
很多國內客戶購買泰國公寓主要目的還是為了出租獲投資收益，其次才是閑暇時間去度假。礙於地域以及語言障礙，客戶不方便去泰國出租房產，而是委托機構包租。購買泰國公寓後，如何選擇包租機構？現在，下面為大家分析壹下泰國公寓幾種售後包租形式。
>>>泰國置業百科：泰國購房流程 | 泰國房貸流程 | 泰國房產稅費
1、開發商包租
A、開發商包租：有些項目開發商提供包租，因為有開發商品牌背書和資金實力支持，這種形式相對靠譜。開發商有自己的房屋出租管理部門，能夠幫助客戶尋找租戶，每年按時繳納物業維修費用，以及處理壹些瑣事。客戶在購買此類房產時可以選擇接受開發商提供的包租，或者是不接受，開發商不會強制要求客戶。
B、開發商和酒店合作：即開發商邀請酒店加盟，開展包租業務，客戶在購買這類房產時必須簽訂酒店的包租協議。這就是包租捆綁銷售，客戶不簽酒店的包租合同，就不能購買房產，而且包租的年限是固定的。這類包租的優勢就是，包租穩定，酒店星級管理團隊會為租客提供星級酒店服務，租客居住舒適度會更勝壹籌。
2、酒店托管
A、酒店加盟包租：這種就是酒店與開發商合作的形式，因為開發商已經將壹些成本無形中吸收，房子前期也是按照星級酒店標準建設的，那麽酒店方只要提供星級酒店的管理團隊和服務水準，以及尋找租戶就好了，這種包租的優勢上面已經介紹了。
B、酒店托管機構：壹般泰國當地旅遊城市都有酒店托管機構，需要自己去找，這種機構是否管理客戶的物業，要看房產地段好不好，周邊客源怎麽樣；提供的年化收益壹般也是在除去物業管理費，運營成本等其他費用之後，壹般和客戶五五分成，具體多少還是要看機構的經營情況，更重要的是看物業地段了。
3、中介管理
A、物業公司：物業公司也有包租業務，但其核心收益來源還是物業管理費，所以物業公司對物業出租這塊的宣傳力度往往不及代理商等中介。物業公司壹般也只是線下做宣傳，如門店廣告、或街邊宣傳單頁等，但是收取的傭金也和代理商等中介是齊平的。
B、代理商包租：很多客戶都是通過代理商購買泰國公寓，部分代理商承諾包租和年化收益。代理商包租還是比較靠譜，因為他們有專業渠道，包租有兩種途徑：第壹是在自家平臺、客戶群吸引租客；第二種是通過第三方平臺廣告宣傳，如與旅遊社合作，加盟酒店，以及其他短租平臺，如Airbnb（愛彼迎）、Homeaway等。通過這些方式能夠快速將房子出租給當地人或國際遊客。
（據界面新聞）
澳洲房屋出租：自尋租客，省錢；委托經紀，省事 | 澳洲
當順利交房後，買家要考慮的下一步就是如何將物業出租，為自己帶來利潤，同時也可以抵償部分的貸款利息。那麼作為准房東，買家們要注意些什麼問題呢？
首先，買家需要考慮，是自己尋找租客管理物業還是委任專業的地產經紀代為管理。自己管理出租物業可以為業主省下一筆可觀的管理費用，還能與租客建立更為直接的友好關系。如果業主居住所投資房的附近，並了解相關的租賃法律和擁有空閑的時間的話，這不失為一個可行的辦法。相反的，選擇專業的地產經紀可能為更佳的辦法。尤其是對許多居住在海外的業主，由於沒有過多的時間來管理出租物業，所以，及時選擇地產經紀安排出租事宜最佳。
無論買家做出何種選擇，值得注意的是，擁有一套投資物業並非一本萬利毫無風險的。業主應當確保為物業進行合適的保險。同時，作為房東，業主也應當購買適當的房東險，例如房屋損壞時的房租損失，租客違約搬走的損失等。
其次，買家需要考慮的問題是，如何選擇合適的地產經紀代為管理自己的出租物業。澳大利亞的地產經紀必須經過專業的培訓獲得執照才可以從事該項服務。一般的地產經紀公司會同時提供出售與出租服務。然而，術業有專攻，買家如果從某個地產經紀公司購買了投資物業，可以繼續選擇該公司代為管理出租物業，當然也可以選擇其他合適的地產經紀公司。根據經驗，買家應當至少與2~3家不同的地產經紀公司接洽，了解他們的費用及所能提供的服務來幫助做出決定。值得注意的是，一般經紀公司無論是在出售還是出租時都無法保證租金金額的，只會給出相應的市場標准，買家亦應當根據市場價為出租物業定價。在與地產經紀接洽時，買家可以考慮以下問題：
- 該經紀公司從事租賃物業管理事宜的歷史及經驗；
- 該經紀公司目前管理著多少租賃物業；
- 該地產經紀在當前公司工作了多久？
- 該經紀公司是否定時檢查出租物業？
- 該經紀公司如何有效審查潛在租客？
- 如果租客遲交房租了，該經紀公司有何辦法來解決？
- 管理費用包含了哪些服務？
一旦買家確定了經紀公司，應當及時與經紀公司簽訂代理協議。協議內容應當經過雙方協商而定，例如：多久檢查一次出租物業等。目前大部分的經紀公司都收取一周的房租作為租賃服務費以及相應的管理費。一般管理費按照每周租金的百分比收取（一般在5%~12%）。服務協議裡也會列出其他的費用，例如：出租廣告費、起草租賃協議費以及其他可能會收取的費用等。買家應當在簽訂服務協議前確保自己的責任與義務。
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