在西方做地主在中國就只能當房奴?

在中國做房主與西方房主最大的區別是?

有房有地在英文中被稱為 landlord,Lord在英文中是個極為強勢的字眼,宗教意義上可以譯為主、上帝,乃是無上敬畏的對象;世俗意義上可譯為君王、領主、勛爵、(英國)上議院議員;也是備受尊崇。

Landlord們既是土地領主又是統治者,支配者,同時參與公共事務,代表領地利益。因此在西方國家擅闖私人領地是很危險的行為,尤其是在持槍合法化的國家。即便個體的力量有限,而組織起來也很有力量;各種社區,學區社區,信仰社區,有產者社區等等;這在民主國家被稱為“壓力團體”可向民選政府施壓,在歷史上的歐洲君主國家可以向國王請願。不行還可以訴諸法院;德國的一位風車磨坊主兩代人就曾先後兩度把普魯士國王腓特烈二世告上法庭,指控對方修建夏宮“桑蘇西宮”影響了自家磨坊的“通風權”導致因風少磨坊不得不停工還得交租金;國王先後兩次敗訴並補償磨坊主和他的後代。

圖一:至今仍矗立在桑蘇西宮外的風車磨坊成為德國法治的紀念碑

有了自己的土地和房子,真的應了那句英國的古話“風能進,雨能進,國王不能進。”

到了今天作為業主,往往更有意願參與社區事務,伸張業主權利,維護社區利益。所有的行為是指向當下的。

基於對美國2011年以來買房數據和大選投票率的研究,斯坦福大學政治系兩位教授Andrew B. Hall和Jesse Yoder發現——

美國人一旦買了房子,政治參與度就更高,也更愛投票。這種政治熱情與種族無關,且買的房子越貴,參與度越高,無論是地方選舉還是全國選舉。這說明投票對保護投資還是有用的——至少美國人都這麼覺得。

圖二:2008~2009年買房者在2010年及之後的投票率vs無房者在該時間段投票率
圖三:隨房產價格的增加,投票率上升的趨勢

 

其中申請了美聯邦住房管理局貸款(FHA)的更樂於支持民主黨。FHA是為中低收家庭提供購房貸款信用保險,凡FHA保險的抵押貸款,由聯邦住房管理局承擔因借款人無力償還或房屋貶值造成損失的全部責任。因此對抵押權人來說,FHA保險的抵押貸款基本上是沒有壞賬風險的。

有房者主要關註住宅的區位、社區公共設施、公共安全、學校,老人和孩子相關的議題。通過選舉,有房者能成功動員並與關註他們利益的候選人互助互惠。

而在中國雖然家庭的房屋自有率高達90%,遠遠超過多數西方國家,然而其中多數卻是房奴,每月背著沈重的月供,時時擔心房價縮水還貸便成了冤大頭。活生生的弱勢群體,恐怕除了租房客和租不起房無家可歸的人。

“焦慮面前,人人平等”,牛津大學人類學教授項飆註意到:“越富有的人,可能比低收入群體的焦慮還要嚴重;尤其中產階級,似乎整天生活的主題就是焦慮。”

他稱這樣一種狀態為“懸浮”,人人都忙著工作,忙著追向一個未來。與此同時,當下被懸空了,除了作為指向未來的工具,沒有其他意義。努力工作並非因為喜歡這份工作,而往往是為了攢夠錢,從而今後就再也不用幹這份工作。至於未來什麼樣是完全含糊的,某種意義上不過是自欺欺人。人們不是因為對未來有追求,所以選擇放棄當下;而是首先認為當下沒有意義,然後告訴自己,當下所做是為了未來;但究竟是什麼意義上的未來不太重要,或者說,未來必須就是模糊的。項飆教授對當下中國社會情緒一針見血的理論概述讓他深受追捧,回國一趟四處受邀演講與采訪;儼然成為文化現象。

以房產領域而言,2008年以來房市的狂飆突進,賺錢購置更多房產哪怕淪為房奴也讓很多人趨之若鶩,寄望於房價會不斷上漲的預期,然而與土地卻毫無聯系,對於業主的權利,對於房市調控政策,對於生活環境的質量,對於公共交通的便利與成本卻無緣置喙。

在祖國活得像外國人;反而在外國即便只是永久居留,卻依然能活得像本國人。只要語言足夠好,便像模像樣能夠活在當下。

 

迪拜房主面臨高漲的物業設備維護費

作者:GCP公司設備管理部門負責人 哈桑·阿拉丁(Hassan Alladin)

隨著盛夏的到來,空調、水箱等設備的維護需求也隨之而來。每年的這個時候,國內住房基礎設施都無一例外地迎來壓力最大的時期。

隨著房產不斷老化,不到位的日常維修工作便開始在這個時候有所體現,帶來重重問題。為了省錢而在早期維護工作中偷工減料的後果現在開始找上門來了。

隨著房產維護市場的不斷完善成熟,迪拜房市從以投資為中心的租戶主導型市場轉向房主/住戶型市場,這一轉變過程中,維護市場的成熟也帶來了一定的破壞性影響。

隨著永久產權市場的出現,房產維護供應商以驚人的速度被取而代之,維修業出現了嚴重分散化。以往降低維護成本的慣用做法便成了權宜之計,這也主要是因為:1)由於房產處於全新狀態,因此沒有維護需求;2)由於預防性維護工作將減少整體收入,在以房產轉售為主的市場尤其如是,因此沒有受到應有的重視。

隨著市場的成熟和房子的老化,房產維護的需求越來越大。前期建設條件參差不齊而導致後期建築問題不斷湧現,因此維護需求愈發迫切。

然而,面對分散的市場,由於維護行業的更新成本十分高,租戶和房主都無法找到最有效的解決方法。通常情況下,他們無法找到一個月前負責其房子維護工作的人員。而隨著新的、更大規模的市場參與者進入市場,他們將會發現,多達半數的開支都花了在解決此前維護公司不到位的工作所導致的問題上,這令他們對房主/住戶型市場感到失望。

這一現像引發了普遍了幻滅感,而解決方式往往是按兵不動。同時,在如今技術化解決方式享有高成本效應而成為主要應對策略的背景下,這一問題卻主要仍以人工方式來解決。

房產維護市場的現狀與整體房市的現狀相似。在高端市場上,大量的供應商推出定制服務以迎合富有買家的需求;而在低端市場上,最低服務標准的下限不斷降低,以達到成本的最小化。因此,在這些低端住宅區,房產的老化失修問題十分明顯。

而中端市場的終端用戶逐漸成為主流,這一細分市場的供需差距最大,維護供應商仍尚待提供具備高成本效益的整體解決方案。

如果能夠提供技術支持,情況將大大改善。淨水器、空調、空氣質量、火災探測、攝像系統等設備都可以通過手機遠程監控。這不僅能夠有效節省能源,還能夠提醒房主和住戶及時維護維修設施。

房主有責任確保按時維護房產設施。在不斷推出新房產的房市中,房主雖然可以僥幸避免承擔幾年的維護投入,但歷史經驗表明,即使在迪拜,該投入的成本最終還是要投入的,否則房產的再售價值就會大打折扣。

隨著市場競爭越來越激烈,加強預防性維護工作越來越有必要。

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來源:Gulf News
翻譯:LPS
責編:Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件,未經授權,不得轉載,否則將追究法律責任

BHHS最新房主情緒調查:房市信心指數攀升 利率仍是憂慮重心 | 美國

Berkshire Hathaway HomeServices 5月17日發布的最新房主情緒調查顯示,當前及未來各代房主對於美國經濟及房地產市場持樂觀態度。但上漲的利率繼續成為未來房主擔心的問題——尤其是千禧一代——他們表示迫切希望在房貸利率進一步上漲之前購房。

調查顯示:千禧一代對美國經濟滿意度最高,對房地產市場也最為看好
調查顯示:千禧一代對美國經濟滿意度最高,對房地產市場也最為看好

整體來看,62%的未來房主和61%的當前房主表示,他們對於美國經濟比較滿意,來自這兩個群體的受訪者均強烈表示,宏觀經濟前景是影響其房地產決策的關鍵因素。在問及對房地產市場的看法時,68%的未來房主和70%的當前房主持樂觀看法,相較於上一輪調查,比重分別上漲5個百分點和4個百分點[1]。有近一半的當前房主將走低的利率作為其看好房地產市場的首要原因,且43%的當前房主還指出,上漲的房價是催生樂觀情緒的一個因素。

市場受歡迎程度持續高漲、利率低、增值潛力大——這三大因素成為推動房產市場發展的
市場受歡迎程度持續高漲、利率低、增值潛力大——這三大因素成為推動房產市場發展的

受訪者還將房地產市場的強勁勢頭歸因於逐步加快的房屋建設,四分之三的受訪者認為,因新建導致的在售房屋數量增加,是推動房地產市場出現迅猛發展勢頭的一個因素。另外,75%的當前房主和83%的未來房主認為,市中心新建房屋逐漸增多,人們可以選擇離工作地點較近的地方居住,這是首要因素。

“自2015年首次開展該調查以來,我們從沒見過受訪者對房地產市場和經濟表現出如此高漲的樂觀情緒,” Berkshire Hathaway HomeServices總裁兼首席執行官Gino Blefari表示。“房貸利率近期有所上調,但仍接近歷史低點,我們預計未來薪資將有所增加,就業市場好轉,房屋建設速度加快,從而繼續令購房成為許多美國人頗具吸引力且現實可行的投資方式。”

利率仍是首要擔憂;房屋庫存吃緊

千禧一代和X世代的潛在房主最易受利率上升的影響
千禧一代和X世代的潛在房主最易受利率上升的影響

樂觀情緒與對利率上調的不確定性並存,尤其是千禧一代(在本調查中是指年齡在18至34歲之間的人群)。68%的千禧一代未來房主表示,他們迫切希望在利率繼續上調之前購房,五分之一的千禧一代未來房主表示,希望在房貸利率上調之前購房。同時,55%的千禧一代未來房主還因利率上調前景,表示對購房一事“感到氣餒”。

“千禧一代表現出的緊迫感表明,他們了解目前房貸利率正處於歷史低點,是購房的有利時機,” Blefari表示。“不過,我們還認識到,利率上調會令購房過程困難重重。切記一點非常重要,即從歷史標准來看,利率和房貸利率仍處於低點,在嫻熟的房地產專業人士的指導下,未來的購房者能夠找到同時滿足自己的需求和財務目標的房子。”

在許多市場住宅緊缺的情況下,現有房主及千禧一代不願靈活的尋找住宅,而潛在房主及嬰兒潮一代的則最為靈活
在許多市場住宅緊缺的情況下,現有房主及千禧一代不願靈活的尋找住宅,而潛在房主及嬰兒潮一代的則最為靈活

許多市場房屋供應吃緊——尤其是價格較低的入門級房屋——這向購房者提出了另一個挑戰。開發商同業組織稱,今年,開發商將作出響應,更加關注低價房屋,這可能會成為推動猶豫不決的千禧一代購房的重要因素。在本輪調查中,70%的未來房主表示,目前他們願意等待——雖然未來房貸利率有可能上調——只要能夠購得滿足自己需求的房子。

“年輕購房者告訴我們,他們不一定希望購買傳統的起步房,因為久而久之還要進行整修,” Blefari解釋道。“他們希望拎包入住,不想再拿著錘子敲敲打打,給自己找麻煩。”

友好的鄰居是最重要的鄰裡特征

在尋找新房時,受訪者選擇的最重要的鄰裡特征居然是:友好的鄰居。未來購房者將友好的鄰居(50%)排在“精確的房價”(39%)和“堅信未來購房將成為絕佳的投資方式”(37%)等財務考慮之前。未來購房者看重的其他鄰裡特征包括,可以步行(45%)和優質學區(41%)。

潛在房主認為友好的鄰舍是選擇一個新社區最重要的因素
潛在房主認為友好的鄰舍是選擇一個新社區最重要的因素

當前和未來房主最想要的房屋便利設施是大型步入式衣櫃,排名超過露台/陽台和木地板。受訪者指出,節能家電和智能家居功能是最重要的房屋裝修設計趨勢,比如學習型恆溫器和自動照明設備。

“有趣的是,上漲的消費者樂觀情緒如何在春夏購房旺季中釋放,”Blefari表示。“所有房地產市場都有本地特色——每個市場都有各自的特征和具體情況。您可以聯系當地的房地產專業人士,了解如何在目前的環境中充分利用市場優勢。”

Berkshire Hathaway HomeServices房主情緒調查采用的方法

2017年3月,Edelman Intelligence通過在線方式采訪了2,521位受訪者。受訪者是當前房主(目前擁有自己主要居所的個人)或未來房主(目前沒有房子,且在未來六個月內可能購買自己主要居所的個人)。當前房主的誤差範圍是+/-2.18%,未來房主的誤差範圍是+/- 4.36%。

關於Berkshire Hathaway HomeServices和HSF Affiliates LLC

Berkshire Hathaway HomeServices位於加利福尼亞州爾灣,是一家房地產經紀商,致力於開創住宅房地產市場的新紀元。該公司是為數不多以世界知名的Berkshire Hathaway冠名的公司,是房地產市場中可靠、誠信、穩定和長久的代名詞。請訪問www.juwai.com/berkshirehathawayhs

[1]上一輪調查的統計數據是指Berkshire Hathaway HomeServices201612月發布的第六輪房主情緒調查中包含的數據

相關資訊:首次購房者的困境:當做了所有應做的而無法成功時

 

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HMRC敗訴,房主迎來春天 | 英國

「有了MUNFORD vs HMRC這樣一個案例,HMRC再也不能以申報居住時間太短為由剝奪房主免除CGT的權利了。」

HMRC敗訴,房主迎來春天 | 英國
HMRC敗訴,房主迎來春天

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這一期要給大家介紹一個HMRC最近敗訴的CGT官司。這個官司判決的日期是2017年1月3日,也就是元旦過後的第一個工作日,可謂是新年第一案!希望這個對房主有利的判決是一個好兆頭。扭轉2015年以來房產投資者不斷受到政府打壓的不利局面。

案件的原告是MUNFORD夫婦。他們原來住在Hampstead,但是房子被burglar光顧了以後決定搬家。2004年6月在NW11買了一棟£4M的房子,同時也在Halsey Street,SW3以£1,050,000的價格購買了這一套房產。他們的計劃是先住在NW11。SW3的房子裝修以後搬入作為main residence。這樣的話男主人就可以很方便地去他在Mayfair的辦公室上班。而SW3房子也不算小,可以住得下他們夫婦和兩個小學年齡的孩子。

2005年12月19日裝修完畢,他們向HMRC申報這段時間這套房產是他們的main residence。然而一個星期以後,2005年12月26日,他們又向HMRC申報取消這套房子main residence的地位,而恢復NW11房子作為他們的main residence。

根據他們的說法,房子裝修完畢以後他們試圖入住。但是這個時候發現女主人又懷孕了。這樣的話SW3的房子不再適合他們居住。因為沒有nanny的臥室。門口又有五級台階等等。

2006年3月,他們把SW3的這套房產以£2,250,000的價格售出。扣除各種成本支出以後,MUNFORD夫婦一共獲得了£730,000的利潤。但是由於他們向HMRC申報了這套房產曾經是他們的main residence。因此他們對於這部分利潤一分錢的CGT都不交。

當然HMRC就不干了。說你只在這個地方住了一個禮拜就以此為由聲稱是自己的main residence而拒絕交CGT太過分了。完全不能接收。因此要求原告夫婦支付£190,000的CGT。原告不服,打官司到了First Tier Tribunal。結果大家現在都知道了。HMRC敗訴。Tribunal判決HMRC不能以一個禮拜太短為由否定原告的免稅申請。

需要指出的是從這個案子來看,原告確實有一定的客觀情境支持他們的說法。他們有意願,並且採取了一定的行動來表明試圖入住這套住宅。雖然在他們並沒有強有力的證據證明他們確實入住了。房子裡幾乎沒有家具。沒有任何他們整個家庭居住在這棟房子裡的照片或者別的證據。也沒有親戚朋友來證明到他們的這棟房子裡來做客過。但是HMRC無法證明原告夫婦是故意欺詐,從而也就無法剝奪原告夫婦以自住房名義免除CGT的權利。無論如何,只「住」一個禮拜也能以自住房名義免除出售獲利的CGT,這開創了一個案例。

世界上的法律體系粗略的分有兩種。一種是以法國德國為代表的所謂「大陸法系」,注重的是成文法典。另一種是以英美為代表的「英美法系」,也稱「普通法系」,注重的是案例。也就是說在英國,案例就是新的法律。有了MUNFORD vs HMRC這樣一個案例,HMRC再也不能以申報居住時間太短為由剝奪房主免除CGT的權利了。

(據英中時報)