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新加坡市区重建局8月30日正式把老巴刹旁的白色地段推出市场招标，分析师认为海外投资者对此地段虎视眈眈，预计会把竞标价格推高至超过18亿元，来自国内外的发展商可能组成财团进场争夺。

这幅位于中央林荫道（Central Boulevard）的1.1公顷地段，是今年下半年政府售地计划（GLS）的备售名单地段，发展商可兴建办公楼以及附加资产如住宅、酒店或服务公寓。

据报得知，从备售地段勾出这幅地段的是来自中国的过江龙南山集团。

市建局本月中透露，有一家发展商承诺会以不少过15亿3600万元的价格投标。

不过，受访分析师认为这个起步价不会是最终出售价，预计竞标价格将超过18亿元。

图中红色虚线部分是市区重建局昨天正式推出市场招标的老巴刹旁的白色地段，不少海外投资者对此地段虎视眈眈。

橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋说，虽然房地产市场表现疲弱，不过仍有许多外国公司正在寻找投资机会，预计本次竞标可吸引六至十方进场竞争，最高标价可达18亿至20亿元。

黄显洋说：“在经济展望疲弱和整体项目规模很大的因素下，发展商将会组成财团，而整体竞标将会相对谨慎。

“不过我们预计会看到来自海外发展商的高价竞标，因为他们正在寻找机会投资手上的现金。”不过，智信研究与咨询总监王伽胜则预测只有五至八方进场，但前两名竞标者的出价会很高，最高可达容积率每平方英尺1250元至1350元的价格。

王伽胜说：“此大型项目固然具有吸引力，不过庞大的项目规模也将带来很高的发展风险，而且并不是所有发展商同时擅长发展优质办公楼和住宅、零售或酒店项目，因此各公司需要联营合作，例如和外国发展商或投资者合作。”

他建议此地段最好的发展组合是最低比率的办公楼、最高比率的零售空间以及兴建酒店项目。

这幅地段的可建筑楼面约152万平方英尺，市建局规定至少107万平方英尺必须用作办公楼用途。

仲量联行（JLL）研究部主管郑惠匀说：“此地段预计可吸引发展商很大的兴趣，因为在市中心已经很少有发展优质办公楼的地段，距离上一次滨海湾地区有商业地段推出市场竞标已经是九年前的事。”

他认为，发展商可能不只考量目前疲弱的租赁环境，而是看好当项目在2020或2021年完成时市场已经回弹。

招标活动将在11月8日中午截止，价格低于15亿3600万元的竞标将不被受理。

（据联合早报）

老巴刹旁的一幅白色地段，刚以15亿余元被发展商“勾”了出来，市场人士相信将掀起一场龙争虎斗的竞标。市场人士认为，该地段的最高投标价可能被推高至18亿元，甚至更高，再加上建筑费，整个项目预计耗资超过25亿元。

两个月前，这幅地段旁边的亚洲广场第一大厦（Asia Square Tower 1），以24亿5000万美元（约34亿新元）卖给主权财富基金卡塔尔投资局，创下亚太区独栋大楼交易价新高。这栋43层楼高的大楼拥有120万平方英尺A级办公空间和近4万平方英尺零售空间，尺价约2650元。

市场人士受访时认为，刚被“勾”出的白色地段，最高投标价格可能被推高至18亿元，甚至更高。再加上建筑费，整个项目预计耗资超过25亿元，必须是由几家公司组成的大财团，才有足够的财力物力“扛”起来。

图中红色虚线部分是被“勾”出的白色地段。由于是白色地段，因此发展商能自由选择用途组合，其中40多万平方英尺楼面可作零售、住宅、酒店或服务公寓用途。

世邦魏理仕（CBRE）研究部主管沈振伦预测，进场争夺者可能接近十方，当中包括本地和外国公司。“地段将吸引较长线型的投资者。”

仲量联行（JLL）研究部主管郑惠匀相信，发展商应该是预见到中央商业区的办公楼面可能在2020年出现供应短缺的情况，所以才决定把地段“勾”出来。

她指出，双景大厦（DUO Towers）、国浩大厦（Guoco Tower）、滨海盛景（Marina One）和珊顿路5号等项目的完工，将在今年和明年为中央商业区增添360万平方英尺的办公楼面。不过，2018年以后的供应量将显著减少，预计会在2020和2021年出现紧缩。

可填补市场空缺 地段被“勾”时机刚刚好

高纬环球研究主管李敏雯说，地段现在被“勾”出来，时机正好，因为它预计能在2020年、2021年左右完工，填补市场的空缺。

这幅白色地段占地1.1公顷，可建筑楼面约152万平方英尺，其中不少于107万平方英尺必须用作办公楼用途。由于是白色地段，因此发展商能够自由选择用途组合，其中40多万平方英尺楼面可作零售、住宅、酒店或服务公寓用途。

智信研究与咨询总监王伽胜则认为，由于高档公寓市场趋软，发展商或许不会选择在项目中加入住宅成分。“我的建议，是在办公楼面和零售楼面以外，尽可能建造一家酒店。目前中央商业区内，适合商业旅客和主要高管人员的酒店供应不多。”

他相信，这幅地段最终可能吸引五至八个财团进场，最高投标价介于容积率每平方英尺1250元至1350元。

李敏雯则估计，发展商的标价介于容积率每平方英尺1000元至1200元，即15亿元至18亿元之间。

她认为，发展商可能在项目加入住宅成分，因为公寓的预售活动能为发展商带来现金周转。不过她不建议建酒店，因为这将与亚洲广场内的威信酒店（Westin Singapore）直接竞争。

（据联合早报）

 

随着新加坡地铁把多个郊外地区连接到市中心，让乘客缩短了交通时间和享有便利，工作和居住地点的“去中心化”将能够得到落实，而地铁网络的延伸也已明显地提高地铁站周围住宅项目的吸引力和协助房价的增长。

新加坡地铁系统使得新加坡这个岛国的交通变得四通八达，也提高了土地用途的可能性。根据《新加坡土地交通：2014年统计简介》，地铁系统目前有五条主要的轨道路线、超过100个正在运作的地铁站，以及超过250万的日均搭客量。

新加坡地铁站对私宅价格的影响分析

过去10年，环线（Circle Line）和滨海市区地铁线（Downtown Line）竣工和投入服务。尽管环线是通往多数中央区地点的圆形路线，滨海市区地铁线则把西北和东部地区连接到主要活动中心如中央商业区。

随着地铁把多个郊外地区连接到市中心，让乘客缩短了交通时间和享有便利，工作和居住地点的“去中心化”将能够得到落实。显然的，地铁网络的延伸已经提高地铁站周围住宅项目的吸引力和协助房价的增长。

地铁效应和靠近站点对房价的影响

尽管地铁站一般上对于周围住宅项目的价格有正面的影响，但是据观察，在地铁站的不同发展周期当中，房价也跟着波动，有时在建造期间也会出现下行趋势。莱坊（Knight Frank）调查了环线和滨海市区地铁线的一些选定的地铁站，在宣布建造地铁站前后，以及建造期间至竣工的平均价格走势，并作出分析。

地铁站计划宣布不久后，靠近地铁站的屋主通常都会因为潜在买家在这最初阶段的买兴大起而受益，这一般会转变为房价的上扬。从选定的一些在滨海市区地铁线地铁站的方圆500米以内的私宅项目所取得的买卖禁令来分析，平均新销售和转售价格一般都出现上扬趋势。

其中，在公布前后的两年里，勿洛地铁站的发展项目取得最大的价格涨幅（33.9％）。这比市区重建局所有住宅房地产价格指数（All-Residential Property Price Index）在同一时期取得的33.3％增幅来得高。

这项价格差距很可能跟潜在买家愿意为了住在靠近地铁站的房子，而愿意支付溢价有关。房价大起也跟2010年至2011年之间的新低利率环境所造成高涨市场情绪相关。

在宣布发出后，房子较靠近地铁站的屋主，也因为房价可能有更大的上扬空间而获益。在进一步研究勿洛地铁站一带特定项目的价格变化后，调查发现在地铁站100米内Baywater的价格增幅是最大的，为21％。另一方面，距离地铁站400米的寓丽泽苑（Aquarius By The Park），增幅则是最低的，为19.5％。

地铁站附近新推出的公寓项目，在地铁站地点宣布后，也可能会设下新的价格标准。基于许多买家希望获得更大便利和便捷交通的心理，发展商可能会在把地铁效应考虑在内，推出更高平均售价的新单位。

从勿洛地铁站一带新推出的公寓项目来看，在宣布消息后的一年内，新销售平均价飙涨32.8％至每平方英尺1004元。这项价格的攀涨也由Waterfront Key等项目扶持，其新销售价格在同个时候大起32.3％至1013元的尺价。

尽管地铁站地点的宣布可能推高附近一带的房价，但是这样的价格涨幅并不长久，会随着地铁基础设施开工而停止。建筑噪音和对交通的干扰等因素，会对附近项目的整体环境造成不利影响，进而打击到房价。

根据对买卖禁令数据进行的分析，环线和滨海市区地铁线地铁站附近公寓的房价，在建筑工程展开后的一年内都下滑，前者（罗弄泉地铁站）下跌0.4％，后者（勿洛水池路）下挫9.8％。

在地铁站竣工后，随着地铁站投入运作及居民感受到地铁站的方便，将形成房价可能出现调整的最后一个阶段。

在比较了全面竣工的一些环线地铁站附近的私宅项目价格变化后，调查发现，巴耶利峇地铁站附近的项目在环线投入运作后的一年内，取得了最大的价格增长，增加10.6％至每平方英尺806元。