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新加坡 | 房贷须知：固定还是浮动利率好？

如果买房子已是一件大费周章之事，那么选房贷更是令人眼花缭乱。新加坡房贷配套的选择很多，许多人却对相关的术语一知半解。要确保借贷成本符合自身需求和日后的负担能力，有哪些事情需要注意呢？

新加坡房贷配套的选择很多

房贷配套的种类

目前，市面上的银行房贷配套可分成三大类：一、和基准利率挂钩的配套；二、和银行内部利率挂钩的配套；三、固定利率配套。

三类房贷配套各有千秋，前两者都属于浮动利率配套，买房者应了解它们的利弊，以及本身的优先考量，方便作出选择。

和基准利率挂钩房贷配套利弊

与基准利率挂钩的配套主要跟新元银行同业拆息率（SIBOR）或新元掉期利率（SOR）挂钩，好处是透明度较高，但变数也较大。

SIBOR是银行之间借贷新元的利率，SOR则由美元兑新元汇率决定，计算方式和最新利率都可在新加坡银行公会网站上找到（abs.org.sg/rates-sibor）。

SIBOR和SOR都会受美国联邦储备局利率政策影响，分别主要在于波动幅度。当利率整体走低时，SOR的跌势可比SIBOR快，和SOR挂钩的房贷配套可更快为屋主节省更多。反之，当利率整体走高时，SOR的增势也可快于SIBOR，和SOR挂钩的房贷配套的借贷成本上调得更快。

也就是说，若想要房贷每月的付款额相对稳定，可考虑和SIBOR挂钩的房贷配套。

另一方面，SIBOR和SOR可分一个月、三个月、六个月以及12个月期限。简单来说，基准利率的期限越长，房贷的利率通常越高，这是因为银行按较长期基准利率借出款项的风险较高，让贷款者每月的偿还额相对更稳定。

银行会在这些基准利率之上，加上一个通常是固定不变的利差，譬如：3M SIBOR + 1％，借贷者支付的利息就是两者的总和。

和银行内部利率挂钩配套利弊

与银行内部利率挂钩的配套，可分为现行利率（board rate）以及固定存款利率（FHR）这两种。现行利率最大的缺点是不透明，银行可自行调整。

虽然银行也能调整固定存款利率，但银行若调高定存利率，就要支付定存客户更多利息，这对银行有一定的约束作用。银行会在这定存利率之上加上利差，借贷者支付的利息就是两者的总和，譬如：FHR + 1.25％。

固定利率配套利弊

最稳定的房贷配套则是固定利率配套，但缺点是首几年的利率一般比浮动利率配套要高一点。通常，固定利率配套的第一至第三年，利率是固定的。固定期过了，配套便与基准利率或银行内部利率挂钩。

这个固定时间也有长短，一般来说固定期越长，利率就越高。

总结

许多借贷者最在意的是，签下房贷时利率的高低。不过，借贷者不应只在乎这个，因为浮动利率配套开始时的利率虽比固定利率配套来得低，但波动也会较大。

许多屋主也觉得，房贷配套过了锁定期，若利率不再理想，只要换一家更优惠的配套再融资即可。不过，万一出现高利率或楼市硬着陆，再融资就不容易。

（据联合早报）

佳节冲淡买气新加坡房贷利率调高非有地私宅转售价上月跌0.6％

年底佳节冲淡房地产市场买气，再加上房贷利率已开始调高，新加坡本地非有地私宅整体转售价，结束前两个月的上扬趋势，在11月份下滑0.6％。

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分析师认为，这种下跌幅度属小范围波动，符合他们的预期。从目前走势来看，本地私宅转售价接下来会继续出现这种小范围上下波动，因为没有刺激因素可维持私宅转售价强力反弹。

昨天出炉的国大房地产价格指数（SRPI）11月份预估数据显示，下跌幅度最大的私宅是面积在506平方英尺或以下的小型单位，其转售价比10月下跌1.2％。

其次是第一至第四和第九至第11邮区内的中央区公寓（不包括小型单位），其转售价比10月下滑0.8％；非中央区公寓（不包括小型单位）的转售价则下滑0.4％。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，一般在年底时候，买家、卖家和房地产经纪都可能出国度假，各方进行交易的意愿不大，屋主就有可能为求售而降价。

他表示，新数据证明此前私宅转售价在10月微幅上扬，是不可持续的趋势。此外，更多新私宅建成，也加大了私宅转售市场的竞争。

ERA产业主要执行员林东荣表示，美国本月终于加息25个基点，将推动本地银行近期加息。

他说：“那些在总偿债率（TDSR）条列实施前购买单位的屋主，每月的分期付款会因此增加，他们的经济情况可能会变得更捉襟见肘。这种情况发生时，更多屋主会被迫出售单位，有可能增加私宅转售价的下行压力。”

昨天公布的新数据也对10月份的预估数据作出一些调整，10月的整体私宅转售价与预估值一样，上升0.1％。

许多小单位卖出

依然能赚上一笔

中央区公寓转售价则从预估的0.3％增长，提高至0.5％增长；非中央区公寓转售价则从预估的零增长，下调至0.3％跌幅；小型单位转售价跌幅则缩小，从预估的0.6％跌幅缩小至0.4％。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋指出，小型单位转售价在今年以来已累计下跌4.1％，在租赁市场疲弱以及利率渐涨的环境中，小型单位的转售前景依然黯淡。

他也强调，许多小单位屋主如今卖房时，不计算印花税和其他费用，依然能赚上一笔。

他说：“许多屋主是为了投资而购买小单位，尽管市场情绪已转淡，但很多投资者其实仍坐拥利润，愿意同买家交涉，以较低价格转售房子。”

黄显洋也指出，中央区公寓转售价似乎在过去半年稳定下来，有四个月出现价格增长，有两个月价格出现下滑。他说：“这提高了高档私宅价格在2016年变得稳定的展望。”

至于非中央区公寓，他表示其转售价仍面对压力，因为新建成的公寓主要集中在非中央区。

王伽胜预计，私宅转售价微幅下降的趋势会持续至明年，而明年第二季或第三季也可能出现私宅转售价在一个季度里显著下滑5％至10％的情况。他说：“这会吸引投机买家。当私宅转售价显著下调，需求大幅度改善后，转售价就会快速反弹。”

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（据新加坡早房网）

固定利率还是浮动利率？在新加坡选房贷须三思

对首次买房的新婚夫妇来说，申请房贷是人生中重要的一步。本地基准利率最近上扬，固定利率配套会不会因此受追捧？申请贷款时还须注意什么？

许多房屋贷款借贷者最在意的是，房贷配套利率的高低。花旗集团汽车与房屋贷款总监彭仲贤表示，借贷者不应只在乎利率，也应注意今后每月的摊还额和现金流、本身需求、财务状况、负担能力等。

固定利率还是浮动利率？在新加坡选房贷须三思

政府规定，首次买房者申请的房贷与房子价值比率（LTV）最高为80％。如果首次买房者的借贷期超过30年（最多35年），或者房贷要过65岁才能还清，LTV下降至60％。根据总偿债率（TDSR）限制，借贷者所有贷款每月的还款额，不得超过收入的60％。

新加坡房屋贷款有限公司房贷首席顾问周扬认为，每月还款额最好不要超过收入的一半，以便能更好地应付其他财务负担。

彭仲贤说，一些借贷者选择房贷时，常常喜欢询问身边亲友的意见，但“挑选房贷是一个重要的决定。它不像申请银行信用卡，而是须从长远和多重考量来做决定。尽管亲友的意见值得参考，但借贷者须从最适合自己的角度挑选房贷”。

挑选房贷没有捷径

他指出，一般借贷者会货比三家，询问两到三家银行的配套。挑选房贷没有捷径，互联网上的房贷计算器、资料库、概览表等只是工具，借贷者须对签订的房贷配套有深入了解。

谈到房贷配套的种类，许多人马上会想到固定利率配套和浮动利率配套这两种。固定利率配套的风险最低，但比其他房贷配套的利率高。

随着本地基准利率最近上扬，第一年固定利率目前介于1.80％至2.30％左右，这视“固定时间”的长短而定。固定期越长，利率就越高。这类配套一般把利率固定两年至三年，随后的利率会浮动。

浮动利率配套则是直接与基准利率或现行利率挂钩，利率一般比固定利率配套低，但随着三个月同业拆息率（SIBOR）和三个月新元掉期利率（SOR）最近波动较大，这些配套也会受影响，银行每三个月会调整利率。

彭仲贤表示，市场上还有另一类具备特别功能的房贷。譬如，花旗银行提供免付费可切换基准利率的浮动利率配套，让屋主可按市场利率走势，将基准利率切换为三个月SIBOR、六个月SIBOR，或一年SIBOR。

又譬如，大华银行提供与存款配对的房贷配套“UOB Homestar”，屋主的贷款额若是50万元，并在账户里存入10万元，房贷利息只按40万元贷款额计算。

以自己主次需求选房贷

彭仲贤表示，贷款者要根据自己的主次需求选择房贷，看自己是更在乎每月还款额的稳定性，还是更在乎支付最低的利率。此外，贷款者也应考虑利率短期和长期的走势。

他说：“利率传统上处于3.5％的水平。长期来看，全球利率会从低利率水平复苏，上扬至正常水平。但除了要看利率上升多少，贷款者也要考虑利率上升速度有多快，会否在两年内显著上升，这是因为房贷配套的锁定期有两三年。”

彭仲贤表示，对于不太关心利率走势的人而言，让他们预测利率走势是相当困难的事，因此他建议贷款者寻求专业意见。

不过，彭仲贤与周扬一致认为，具备特别功能的房贷会比一般房贷更有价值。周扬说：“以存款配对房贷配套来说，这会对那些有定期储蓄习惯的借贷者有利。但就像购买一个多功能智能手机一样，贷款者需要使用这些特别功能，配套才会划算，否则就是浪费。”

挑选房贷也须留意申请过程、改变借贷期、提前解约、逾期付款的费用，也可比较房贷的增值优惠，如律师费津贴、火灾保险，以及免费估价等。

认为房贷随时可再融资是迷思

许多屋主会觉得，当下签订的房贷配套过了锁定期后，若不再提供最理想的利率，他们只要换一家利率更低的银行或配套再融资即可。

彭仲贤表示，本地利率环境过去七年极其低廉，因此许多屋主对正常利率没有头绪。

他说：“如果认为房贷随时可再融资，那是迷思。会这么想的人，或许从来没尝试过在高利率的环境下再融资，那不会是你想象中那么容易。”

利率增速10年最快新加坡房贷族受冲击

新加坡国内利率正以其10年来最快的步调上升，这对星国房贷族而言，代表超宽松货币的时代已近尾声，而星国本已是全球栖身成本最贵的地方之一。

星国用于设定浮动利率房贷的3个月期星国银行间拆借利率（Sibor），周二升至0.78765％，等于今年来已涨33个基点，已超过从2005年以来或10年来的任何全年涨点，而分析师更预期到今年底时将升至约1％。

新加坡房贷族“鸭梨大”

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这一直是受到新加坡币对美元的弱势所驱动。弱势星元会给当地利率带来上升压力，因投资人寻求较高的殖利率，以弥补持有弱势货币。

等同于星国央行的新加坡金融管理局（MAS），在1月底时允许星元放慢升值步调，则加剧星元弱势。

路透社民调中受访经济学家，大都预期MAS在下个月将进一步放宽政策。但分析师表示，3个月期Sibor可能会趋稳。

瑞士信贷的经济学家Michael Wan表示，星国房贷族可能在今年下半才感受到更多来自于Sibor上升的冲击，因房贷利率倾向于每3个月设定。

星国政府的打房措施已冲击到星国房市，特别是高级私宅部分。房贷利率上升，将压抑整体房市，其中主要为政府兴建卖给民间的房子，其屋主大多是庶民。

Michael Wan表示，这将对冲击到星国家庭的非必须性支出，且可能在今年下半会更为显著。

从2010年到2014年底这段近乎零利率期间，星国未偿房贷余额暴增近37％，达到至2,167亿星元（1,588.4亿美元）。

一间典型政府所兴建公寓的浮动利率贷款，约为30万星元及约25年期。若在2014年初时申贷，利率将已在约1.3％，即每月本金加利息将摊还约1,170星元。

按当前的3个月期Sibor，贷款利率现在被重设到1.68％，则每月负担将增加约50星元。