Tag: 新加坡私宅销量

本地私宅转售市场连续二个月回升，4月非有地私宅的转售价和交易量均延续3月的涨势，预估交易量更创下三年来新高。不过，受访房地产分析师认为，市场尚未真正回暖。

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新加坡房地产联合交易网SRX昨天发布的预估数据显示，4月非有地私宅的转售价格环比上升0.5％，继3月止跌回升后进一步上扬。预估转售交易量也从3月的586个单位，增加17.6％至689个单位，并创下2013年5月以来的最高单月销售量，当时共卖出726个单位。

与去年同期相比，非有地私宅4月的转售交易量增加28.1％。但相比2010年4月高峰时期转手的2050个单位，仍然少了66.4％。

ERA产业主要执行员林东荣认为，转售成交量同比和环比均取得双位数增长，显示私宅转售市场对买家重现吸引力，尤其是当他们如今能以较低价格买到较大单位时。

他说，转售单位通常比新单位面积大，价格则与新单位相近，买家可能会觉得这样的交易更划算。此外，希望尽快搬进新单位的买家也更青睐转售市场。

林东荣预计，在农历七月的淡静期前，市场将继续保持上扬的势头。他建议真心想卖房的屋主可在这段期间，定下合适的价格找买家。

房地产降温措施没松绑

转售市场不会真正回温

他说：“受贷款条例收紧和额外买家印花税（ABSD）限制，买家依然对价格很敏感。”

欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣则认为，未来几个月私宅转售市场可能持续上扬，但如果政府不为现有房地产降温措施松绑，转售市场就不会真正回温。

麦俊荣指出，尽管私宅转售价格连续两个月上扬，但幅度都不大，转售价格指数整体走势依然平稳，没有明显变化。

至于转售交易量增加，可能是在政府一再强调短期内不会为降温措施松绑后，一直希望政府“撤辣”的买家失去等待的耐心，最终决定进场。

他说：“现在的私宅转售市场就像是一个脚戴铁链的人，或许有时会跑上几步，但如果不把铁链解掉，他就不可能跑得太远。”

在各类别私宅中，代表高档市场的核心中央区（CCR）私宅和代表中档市场的其他中央区（RCR）私宅转售价分别比3月上涨0.7％和1.3％，而代表大众市场的中央区以外（OCR）私宅转售价则微跌0.2％。

林东荣指出，大众私宅转售价下跌，一个原因是这个类别近来有更多新项目建成，发展商急于脱售手头单位，令转售买家面对更激烈的竞争。另一方面，疲弱的私宅出租市场也让更多房地产投资者考虑卖掉手头的单位，进一步对大众私宅转售价造成下行压力。

与去年同期相比，今年4月的非有地私宅整体转售价格下滑0.5％；高档私宅和中档私宅转售价分别上涨3.2％和0.9％，大众私宅转售价则下跌2.9％。

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（据新加坡早报）

受到利率上扬周期、就业市场放缓,以及移民人数增长减少等因素影响，法国巴黎银行（BNP Paribas）预测，继从2013年高峰期下跌8.4％后，新加坡本地私宅价格下来两年还将持续下跌7％至10％。

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该行也预测，政府将在房价下跌约17％后才会出手调整降温措施，可是从目前房价每个季度下跌1％左右的跌幅来看，这意味着房价触底回升的过程将会相当缓慢，政府也可能延后放宽降温措施。

法国巴黎银行新加坡、马来西亚与印度尼西亚研究部主管张刚禾指出，本地私宅价格在2013年第三季达到高峰，之后房价却因供应量大增、空置率上扬以及政府推出的额外买家印花税（ABSD）和总偿债比率（TDSR）等政策，面对着强大的下行压力。这也造成了私宅价格自高峰期以来累计下跌8.4％，私宅销量在2014年更大跌43％，直到去年9月才逐步平稳下来，同比增幅8％。

但张刚禾也提醒说：“我们其实还处于房价下跌周期的半途中，因为随着利率预计上扬、本地金融及石油与天然气行业因不景气而可能出现裁员，外加政府收紧移民政策，私宅需求可能减少，预料房价下来两年将持续下跌7％至10％，直到2018年才会止跌回升。”

根据市建局最新数据，去年第四季私宅整体价格下跌0.5％，全年下跌3.7％。领跌的为中档私宅，全年下跌3.9％，大众私宅跌3.7％。跌幅最小的为高档私宅，下跌2.6％。

张刚禾预测，今年私宅价格将下跌4％至5％，明年跌幅则为1％至2％，并在2018年供需逐步平衡下，私宅价格才会触底反弹。

他也指出，从过去几个房地产下跌周期来看，政府一般是在房价下跌约17％后，才会开始出手救市。因此，政府可能会等到2018年，当房价已从高峰期下跌15％至20％后，才开始调整降温措施，包括可能调高房贷与价值比率（Loan-to-Value，简称LTV）和减少额外买家印花税等。

即便如此，张刚禾不认为放宽降温措施将带动房价猛弹。他说：“放宽降温措施只是提振房地产市场的条件之一，此外，政府也必须从需求方面着手，增加外来移民人数。唯有满足这两个条件，房价才可能回升。”

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（据新加坡早房网）

根据仲量联行的计算，未售出的新高档私宅单位将从2013年的600多个，增至今年的800多个。受QC条例影响的高档私宅单位，也从2013年的200多个，增至2014年的近600个。尽管这个数字在去年稍微下滑至近500个，但在今年又回弹至约550个。

由于一系列房地产降温措施和相关条例在今年产生更大效应，市场分析师认为我国今年将出现更多减价集体出售的新私宅买卖。

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根据仲量联行（JLL）昨天发布的2016年新加坡房地产市场展望报告，相对过去三年，今年将有更多未售出的新高档私宅单位，预计会有更多这类私宅以减价集体出售方式转手。

根据发展商合格证书（Qualifying Certificate，简称QC）条例，凡拥有外国股东的发展商（包括上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内卖出所有单位，否则将面对高额的延长费。

这类延长费是按地段地皮价和未售出单位占比计算，第一年、第二年和第三年的延长费分别是未售出单位地皮价的8％、16％和24％。在这种情况下，上市发展商可以选择私有化，成为新加坡公司，也可以减价集体出售单位，以避免支付这笔延长费。

根据仲量联行的计算，未售出的新高档私宅单位将从2013年的600多个，增至今年的800多个。受QC条例影响的高档私宅单位，也从2013年的200多个，增至2014年的近600个。尽管这个数字在去年稍微下滑至近500个，但在今年又回弹至约550个。

与此同时，找寻单一买家集体购买单位的发展商也逐年增加。以这种方式招徕买家的新高档私宅单位，从2013年的不到50个，增至2014年的200个，今年预计多达500个。

发展商集体出售单位时，一般会给予买家很显著优惠。过去一年半，集体出售的六个新高档私宅项目，优惠高达15％至35％。

仲量联行指出，本地高档私宅价格如今比其他国际城市低了40％至50％，比伦敦和纽约便宜约80％至90％，比中国香港便宜160％。

另一方面，额外买家印花税（ABSD）也将影响发展商。政府在2011底推出该措施，规定发展商须在五年内完成私宅项目并将所有单位卖出。若期限后仍有卖不出的单位，发展商得支付额外买家印花税，即地段地皮价的10％，ABSD在2013年初又上调至15％。

从2011年底算起，今年底将有第一批私宅期满，发展商将面临支付额ABSD情况。与QC条例不同的是，就算项目只有一个未售出单位，发展商也须支付额外买家印花税。

仲量联行预计，本地整体高档和大众私宅价格会在今年继续下滑5％至10％，并预计明年触底。该行认为，本地住宅的可负担性，已接近2003年经济萎缩时的水平。这是因为国人收入在2003年至2015年增长90％，同期的高档和大众住宅价格则增长70％至80％。

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（据新加坡早报）

去年私宅市场虽仍疲弱，整体表现却比2014年有所进步，发展商共卖出7529个新私宅单位，比2014年全年的新私宅销量略高2.9％。但是，与2013年卖出的1万4948个单位相比较，则减少了大约50％。

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研究员：今年销量可能不如2015年

据市区重建局昨天发表的最新数据显示，发展商在去年12月售出的新私宅单位回落至384个，比11月份的759个减少近50％。

高纬（Cushman & Wakefield）环球研究主管李敏雯说：“这似乎显示，需求已经平稳下来，并且从过去的每年1万至1万2000个单位的水平，下调至现在的每年大约7000个单位。”

由于政府已经减少供地，因此，她认为今年可能推出市场销售的99年地契新私宅单位约5886个，绝大多数是在郊外或市区边缘。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋说，由于推出的新单位较少，今年私宅销量可能不如2015年，买家可能转向二手市场或者已经推出但未售出的单位。“我们预计2016年的新私宅销量将介于6000至7000个单位。”

不过，仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉的看法是，虽然降温措施和利率上调将继续影响买气，但经济放缓的力道还是最重要的决定因素。

他说：“如果经济只是稍微放缓，不会对需求带来显著影响，今年还是有可能售出7500至8500个新单位。较低的价格也会吸引更多买家进场；但经济要是严重下挫，便会导致买家持谨慎态度、降低需求。”

博纳产业集团总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）则认为，只要房屋政策不改变，今年将是另一个艰难的年份。他说，今年首两个月的新私宅市场还是会维持淡静，市场可能要到3月当大巴窑一个重头的新项目推出时，才会再次“动”起来。

他说，去年12月的销量回落，估计与季节性的佳节原因，还包括降温措施的影响。“许多买家都会在这个时候出国旅游，并且等到新的一年才落实购屋决定。”

上 个月卖得最好的项目，包括博雅居（The Poiz Residences，64个单位，中位尺价1430元）、Sky Vue（20个单位，中位尺价1571元）、绿盛邨（Botanique＠Bartley，17个单位，中位尺价1302元）、丽湖景 （Lakeville，16个单位，中位尺价1265元）和鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay，14个单位，中位尺价1149元）。

执 行共管公寓（Executive Condominium,简称EC）市场则维持淡静，去年12月只卖出124个单位，比11月减少33％。雅尚苑（The Brownstone）卖出20个单位，中位尺价814元；The Terrace卖出15个单位，中位尺价788元；Sol Acres卖出14个单位，中位尺价796元。

纵观2015年，发展商总共卖出2562个新EC单位，少于推出的3750个新单位。

去年12月，发展商推出的新私宅单位，若不包括EC，只有173个。整个2015年推出的新私宅单位达7032个，比2014年减少7％。

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（据新加坡早房网）

年底佳节冲淡房地产市场买气，再加上房贷利率已开始调高，新加坡本地非有地私宅整体转售价，结束前两个月的上扬趋势，在11月份下滑0.6％。

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分析师认为，这种下跌幅度属小范围波动，符合他们的预期。从目前走势来看，本地私宅转售价接下来会继续出现这种小范围上下波动，因为没有刺激因素可维持私宅转售价强力反弹。

昨天出炉的国大房地产价格指数（SRPI）11月份预估数据显示，下跌幅度最大的私宅是面积在506平方英尺或以下的小型单位，其转售价比10月下跌1.2％。

其次是第一至第四和第九至第11邮区内的中央区公寓（不包括小型单位），其转售价比10月下滑0.8％；非中央区公寓（不包括小型单位）的转售价则下滑0.4％。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，一般在年底时候，买家、卖家和房地产经纪都可能出国度假，各方进行交易的意愿不大，屋主就有可能为求售而降价。

他表示，新数据证明此前私宅转售价在10月微幅上扬，是不可持续的趋势。此外，更多新私宅建成，也加大了私宅转售市场的竞争。

ERA产业主要执行员林东荣表示，美国本月终于加息25个基点，将推动本地银行近期加息。

他说：“那些在总偿债率（TDSR）条列实施前购买单位的屋主，每月的分期付款会因此增加，他们的经济情况可能会变得更捉襟见肘。这种情况发生时，更多屋主会被迫出售单位，有可能增加私宅转售价的下行压力。”

昨天公布的新数据也对10月份的预估数据作出一些调整，10月的整体私宅转售价与预估值一样，上升0.1％。

许多小单位卖出

依然能赚上一笔

中央区公寓转售价则从预估的0.3％增长，提高至0.5％增长；非中央区公寓转售价则从预估的零增长，下调至0.3％跌幅；小型单位转售价跌幅则缩小，从预估的0.6％跌幅缩小至0.4％。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋指出，小型单位转售价在今年以来已累计下跌4.1％，在租赁市场疲弱以及利率渐涨的环境中，小型单位的转售前景依然黯淡。

他也强调，许多小单位屋主如今卖房时，不计算印花税和其他费用，依然能赚上一笔。

他说：“许多屋主是为了投资而购买小单位，尽管市场情绪已转淡，但很多投资者其实仍坐拥利润，愿意同买家交涉，以较低价格转售房子。”

黄显洋也指出，中央区公寓转售价似乎在过去半年稳定下来，有四个月出现价格增长，有两个月价格出现下滑。他说：“这提高了高档私宅价格在2016年变得稳定的展望。”

至于非中央区公寓，他表示其转售价仍面对压力，因为新建成的公寓主要集中在非中央区。

王伽胜预计，私宅转售价微幅下降的趋势会持续至明年，而明年第二季或第三季也可能出现私宅转售价在一个季度里显著下滑5％至10％的情况。他说：“这会吸引投机买家。当私宅转售价显著下调，需求大幅度改善后，转售价就会快速反弹。”

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（据新加坡早房网）

房地产分析师表示，今年楼市的关键词是“稳定”，尽管整体房价仍下行，但跌速已放缓。

展望2016年，分析师预计，房价不会出现太大变化，在政府不调整降温措施的情况下，明年私宅价格仍会延续今年的跌势。

但随着私宅价格下行，更多买家料将入场买房，新私宅销量有望上扬10％至20％。

分析师预计，明年房价不会出现太大变化，在政府不调整降温措施的情况下，明年私宅价格仍会延续今年的跌势，每季跌幅约1％，全年跌幅介于5％至10％。但随着私宅价格下行，更多买家料将入场买房，新私宅销量有望上扬10％至20％。

智信研究与咨询（R’ ST Research）总监王伽胜认为，降温措施仍对市场发挥作用，私宅价格会连续两年下跌，今年跌幅预计约5％，两年累积跌幅预计约8％。

他认为，私宅价格明年甚至可能在第二季或第三季大幅下跌，直到第四季才小幅回弹。

欣乐国际执行董事麦俊荣则表示，今年楼市的关键词是“稳定”，尽管整体房价仍下行，但跌速已放缓。

他说：“在降温措施持续影响下，今年本地私宅表现其实不比想象中糟，全年房价指数预计下跌4％至5％，没出现双位数跌幅。一些买家显然已适应和接受降温措施和房贷条例。如无重大措施调整，预料明年情况会与今年大致相同。”

总偿债率（TDSR）房贷限制和额外买家印花税（ABSD）等一系列降温措施何时松绑以及松绑多少，是过去两年市场一直在猜测的问题。

不少人揣测新加坡经济放缓，加上今年大选，可能促使政府调整措施，放宽降温措施如减少额外买家印花税的税率，从而带动疲弱的房地产市场。

但新上任的新加坡国家发展部长黄循财在10月首次针对降温措施表明立场时，指目前不是松绑的时候，因为这可能带来房价过早回弹的风险。分析师因而预测，至少在明年下半年以前，政府不会重新检讨降温措施。

未售出单位比去年减18％　

另一方面，供多于求也是房价下行的导因之一。截至今年第三季，本地楼市估计有2万4000个未售出的私宅单位。相比之下，今年新私宅总销量预计在7500个至8000个单位，显示市场供应大于买家可“消化”的程度。

不过，莱坊咨询与研究部主管陈姳潓表示，今年未售出单位比去年减少18％，跟前年相比，更减少25％，显示买家的“消化程度”已改善。

她说：“发展商下调新私宅售价2％至3％，加上本地买家在一些地区所积累的需求，促使过去两个季度的新私宅认购率稍微上扬。”

譬如，10月和11月的新私宅认购率皆超过100％。对于明年私宅价格走势，她预测明年价格将下跌3％至5％，一些拥有大量未售出单位的地区，跌幅可能较大。

在销量方面，今年新私宅销量保持平稳，处于去年7316个单位的水平。

王伽胜预测，今年的新私宅销量还可能小幅增加。“房价走软吸引一些买家趁低进场。尤其是一些地点优越，定价相当吸引人的项目，还能在淡静楼市中卖个满堂红。”

譬如，每英尺中位价格不超过1000元的盛港霸型私宅项目峰景苑（High Park Residences）今年就卖出1308个单位，协助其发展商集永隆发展进账超过10亿元。

展望明年，王伽胜认为，明年有不少新私宅项目推出，当中如大巴窑4巷／6巷私宅、罗弄榴梿（Lorong Lew Lian）和亚历山大景（Alexandra View）等地段发展的私宅项目，都颇具吸引力，预料能推动明年私宅销量上扬一两成，达到近1万个单位的水平。

麦俊荣则持较谨慎态度，预测今年新私宅销量达8200个单位，但明年销量可能减少，因为随着政府售地大幅减少，明年发展商推出的新项目料减少。

他说：“我国明年经济增长可能会很小，这是否会导致失业率上升，进而影响买家的买房情绪？这都是我们下来会关注的问题。”

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（据早房网）