新加坡政府 – Page 2

新加坡房產稅費調整促進社會更公平

新加坡是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之壹。新加坡模式的優點是政府主導住房供應，滿足大部分住房需求，最大限度壓縮投機者炒房空間。新加坡政府長期堅持以政府分配為主、市場出售為輔的原則，在房地產市場上牢牢掌握了主動權，既解決了大部分國民的住房問題，也有效地平抑了房價。目前新加坡全國大約有84%的人安居在組屋中，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業者、投資者或者外國公民。

新加坡房産稅是新加坡政府的壹個主要稅收來源，是壹種非常傳統的稅種，而且是跑不掉的，有房子，就得交稅，而且它是壹種要素稅，是對土地這種稀缺資源的壹種認可。新加坡堅持小戶型、低房價原則，對購買自用房者實行稅收優惠，對10%的最困難群體，政府提供補貼或廉租房。政府嚴格控制高價商品房的比例，對於超過100平方米的“富人住房”，壹律收取高倍的土地出讓金及高倍的物業費。

新加坡房產稅費調整促進社會更公平

新加坡的房產稅是按照房屋的年產值來計算的，而年值是房屋每年可賺取租金的凈收入，也就是年租金減去物業管理、家具以及維修的費用。政府在房產稅方面體現了向弱勢群體傾斜的原則，即自住房產的房產稅率是4%，其他類型的房產稅率（如房屋出租者）是10%.而對於小戶型的業主，政府會在自住的4%基礎上再進行折扣。也就是說，政府部門將根據妳所擁有的房地產估算壹個租金的年值，不論是組屋、私產，或者是有地的房子。比如妳擁有的壹套房子，政府給妳估壹個年值，如果出租壹年能收5萬新元，那麽稅收就是5000新元。在這方面，無論是組屋、私產還是其他的各種房產類型都沒有任何區別，都必須交10%的房產稅。惟壹的區別是妳可以向政府申請說這房子是我自己住的，那就可以把稅率降至4%.也就是說即使是自住，房產稅妳也不能不交，只是可以少交壹些而已。

大力推進住房保障在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似於中國經濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統壹規定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。因為居民購買組屋價格低廉，所以在轉售和轉租方面也受到嚴格的限制，按照規定，屋主在壹定年限內不得整房出租；5年內組屋不得轉讓，也不能用於商業性經營。新加坡還規定，壹個家庭同時只能擁有壹套組屋，防止投機多占。另外，業主出售購買時間不足1年的房屋，要繳納高額的房產稅，這對抑制炒房和商品房價格暴漲非常有效。

新加坡的住房保障制度有許多特色。壹是制定長遠規劃，由政府出資建房。新加坡於1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的計劃安排、施工建設和使用管理。房屋發展局是壹個半官方機構，實行自主經營、自負盈虧。在房屋發展局的主持下，新加坡每五年制定壹個建屋計劃。為確保計劃的順利實施，新加坡政府除了專門撥出國有土地和適當征用私人土地，以供房屋發展局建房之用外，還以提供低息貸款的形式，給予房屋發展局資金支持。二是實行住房公積金保障制度。新加坡從1950年開始推行中央公積金制度。住房公積金制度是壹種強制性的社會保障制度，通過強制繳納、限制使用方向和用途來實行。對於那些最低收入的家庭，允許動用公積金存款的壹部分作為購房的首期付款，不足部分由每月交納的公積金分期支付。中央公積金制度對於解決“居者有其屋”計劃遇到的住房籌資等問題起到了決定性作用。三是因地制宜。根據人多地少且人口密集度高的特點，新加坡房屋發展局在規劃設計小區和新建組屋時，既考慮建築外形的高低錯落、色彩變化，又能充分利用室內面積合理布局。所有的居住小區都有完善的配套設施，包括商業中心、銀行、學校、圖書館和劇院等。另外，政府還通過郵政儲蓄銀行貸款和政府補貼對公共住房以及中低收入階層進行調配，使公共住房能夠良好運轉。同時新加坡政府對於公共組屋管理施行立法與政策相配套，不僅解決了建房問題，而且解決了公共住房的轉售轉租問題。

嚴管土地杜絕炒房新加坡政府嚴格控制土地供應。房屋發展局可無償得到政府劃撥的土地，而私人房地產開發商則必須通過土地批租，有償獲得土地使用權。政府通過這種方式在壹定程度上照顧了中、低收入者的利益。為了防止房地產開發商的炒作，新加坡政府還制定了細致和周全的法律法規，對房地產市場進行嚴格監控。例如，房屋發展局的政策定位是“以自住為主”，對居民購買組屋的次數做出了嚴格限定，以防止有人投機。如上所說的，居民在購買組屋後壹定年限內不得整房出租，僅允許房主與租戶合住。而且組屋在購買5年之內不得轉讓，也不能用於商業性經營，否則將受到法律嚴懲。另外，新加坡公民購買商品房後如不願向政府退回自己已購組屋，就必須繼續在組屋居住，否則將受到嚴厲處罰。而且如果業主出售購買不足壹年的房屋，就必須繳納高額房產稅，這對平抑商品房價、杜絕“炒房”起到了很好的作用。

從2011年開始，新加坡政府對新加坡房産交易稅進行了改革，新的制度更加傾向於弱勢群體，對於年值低於6000新元的房屋免收房產稅；年值在6000至24000新元的，只對高出的部分征收4%的稅；而對於年值超過24000新元的房子，超過的部分要繳納6%的房產稅。

新加坡1月非有地私宅轉售價微跌0.2%

據新加坡媒體報道，新加坡上個月的非有地私宅轉售交易量持平，轉售價環比僅微跌0.2%，其中高檔私宅跌幅最大。

根據新加坡房地產交易信息網站SRX的最新數據，高檔與大眾化私宅轉售價分別下滑1.7%與1.1%，中檔私宅轉售價上揚1.5%。與去年1月相比，私宅轉售價整體下滑了6.5%。

新加坡1月非有地私宅轉售價微跌0.2%

SRX預計上個月共有370個單位轉手，僅比去年12月的363個單位多出7個。

SRX指出，2010年4月的高峰時期共有2050個單位轉手，與當時相比，上個月的轉售交易量下挫了82%。

新加坡智信研究與咨詢總監王伽勝表示，今年1月轉售價月比下滑是在意料之中。這不僅是農歷新年前市場淡靜所促成的，更重要的是，總償債率（TDSR）條例大幅度限制了房屋貸款，並繼續影響投資者購屋的興致。

他認為，買家並不急著買轉售私宅，他們預料農歷新年過後，發展商可能會推出更多新私宅，並在市場情緒低落的情況下折價吸引買家入場。

對於高檔私宅在1月的轉售價跌幅最大，王伽勝表示，屋主已經打定主意要終止失敗的投資，尤其是高檔地區私宅的價格看起來還沒有復蘇的跡象。

對於中檔私宅轉售價上揚，他認為並不能視為價格已扭轉跌勢的跡象。價格月比上揚並不能持久，由於市場情緒疲弱，因此壹般上在壹兩個月後又會下跌。

至於大眾化私宅轉手價格下滑，則顯示買家對於郊區從今年開始將會添加許多新竣工的私宅，而持謹慎態度。

新加坡欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮表示，SRX的最新數據確定了市場已知多時的信息：市場正在逐步下滑。各個月份統計報告的不同點，在於某些月份有的地區的轉售價跌幅會比另壹個地區的來得大。

“但是，毫無疑問的是，整體趨勢顯示，在直到政府大幅度調整目前的房屋政策之前，私宅價格將在今年持續走軟。”

今年1月的私宅轉售量預料跟之前兩個月不相上下，約每月360至375個單位。假設轉售量維持在這個水平，那麽全年轉售量將跌至4300至4500個單位，這是自1998年亞洲金融風暴以來都未再看到的水平。去年的私宅轉售量跌至5407個單位，創下11年來的新低。

盡管如此，麥俊榮預測，由於轉售價走軟，壹些想要討價還價的投資者和買家會進場，使到市場稍微回溫，交易單位或介於6000至8000個。

展望今年，王伽勝認為，若政府在下半年沒有為任何降溫措施松綁的話，私宅轉售價預料下滑7%。但是，若政府在下半年解除降溫措施，轉售價可能下跌5%。

“政府在下半年解除任何降溫措施，都不會造成私宅轉售價快速上揚。投資者知道，大量竣工的公寓會加劇出租市場的競爭，而那些買屋自住的屋主則大多比較喜歡向發展商購買房地產，後者所供應的私宅，設計更好也更現代化。”

智信研究與咨詢總監王伽勝表示，買家並不急著買轉售私宅，他們預料農歷新年過後，發展商可能會推出更多新私宅，並在市場情緒低落的情況下折價吸引買家入場。

2015亞太區展望排名新加坡房市投資下跌

據《聯合早報》近日報道，新加坡政府推出的更嚴厲降溫措施導致投資者對當地房地產市場的投資興趣持續下跌，新加坡在2015年亞太區房地產投資展望的排名中再度下降，從第七位下跌至第九位。

2015亞太區展望排名新加坡房市投資下跌

東京雅加達大阪名列前三

新加坡普華古柏會計師事務所（PWC）及城市土地學會（Urban Land Institute）昨天聯合發布的“2014年亞太區房地產趨勢與展望”的調查報告指出，新加坡明年的投資展望指數為3.16分，在參與調查的22個亞太市場中名列第九，比上壹輪調查的第七名，下跌了兩個位置。

在投資展望指數列居前三的城市依次是東京、雅加達和大阪。

新加坡曾於2011年與2012年取得亞太房地產投資展望排名第壹，但過去三年它的排名連續下跌。

報告指出，新加坡房市的排名壹再下跌，與政府推出的降溫措施不無關系，特別是2013年推出的嚴厲降溫措施，令當地房地產投資情緒大大受挫。

報告說：“雖然新加坡房地產價格大致維持穩定，但住宅和商業房地產交易卻有顯著下降。這也促使外國和國際投資者轉向海外市場尋求投資項目。”

截至今年第三季，新加坡私宅價格約下跌了3％，但同時期的新私宅和轉售私宅銷量卻分別下跌了52％和34％。

展望新加坡樓市明年的情況，普華古柏會計師事務所合夥人姚誌強預測，明年房地產價格將持續趨軟，下跌幅度介於10％至15％。

他說：“房地產市場需要有壹定的成交量，以支撐市場的可持續發展。照目前情況來看，房價唯有下調，才足以維持市場的活躍度。”

姚誌強也指出，不同類型私宅，將有不同的價格跌幅。像位於第9郵區和第10郵區的烏節路高檔私宅，跌幅預料介於10％和20％。像聖淘沙升濤灣壹帶的私宅，跌幅更可能高達40％。

盡管如此，姚誌強強調，新加坡基本面良好，壹些趁金融風暴時期購房的投資者，也仍坐擁資產賬面盈利，並不急於將私宅賣出。因此新加坡樓市預料不會出現崩盤情況。

他建議說：“壹些投資者期待房價下跌至谷底才出手，但妳很難準確判斷房地產周期的最低點。投資者不妨考慮在明年第二季或第三季，美國聯邦儲備局預計加息後，開始入場購房。”

就整個亞太區域而言，日本將是投資者在明年青睞的房地產投資地區，像東京和大阪在投資展望中分別排名第壹和第三。報告指出，日本首相安倍晉三的“安倍經濟學”（Abenomics）產生積極效應，讓投資者看好日本房地產的增值潛能。

亞太區房地產趨勢與展望調查今年已步入第九個年頭，共有385名房地產投資者、發展商、房地產公司代表、貸款方、經紀公司及顧問等參與調查，調查範圍包括22個亞太市場。

報告指出，新加坡的排名壹再下跌，與政府推出的降溫措施不無關系，特別是2013年推出的嚴厲降溫措施，令新加坡房地產投資情緒大大受挫。

2015年新加坡購房政策新變動更吸引買家關註

新加坡80%以上的居民居住在壹種叫做“組屋”的高層套房式住宅裏，而組屋的規劃、建造、出售和定價，都由建屋局負責。最近建屋局的壹系列新加坡購房政策吸引了不少新加坡人的關註。

新加坡購房政策最新關註

先是放寬了公民申購組屋的收入限制—政府自8月16日起將購買新組屋者的家庭月收入頂限從8000新元提高到1萬新元，這意味著會有更多的人有資格申請價格遠低於市場房價的新組屋，或是在購買二手組屋時享受3到4萬新元的購房補助。除了政策上的松動之外，建屋局還在9月底壹口氣推出8200多個單元的組屋銷售，活動規模之大，史無前例。

壹般來說，大學畢業生，月收入兩三千，不是特別挑房的話，三年左右基本上都是可以買得起的。而且如果是首次購房的話，可享受首次購房優惠補貼，它是新加坡政府對公民購房的壹項資助政策，資助金額為壹次性補貼3至4萬新元，如果所購組屋組屋靠近父母住所，補貼金額則可以達到4萬，不過，每個家庭只有在第壹次購房時才可以享有這種優惠。

優惠補貼是年輕家庭購房經濟保證之壹。其二是中央公積金制度，它是新加坡人購房的壹大資金來源。新加坡自1968年就開始實施公積金購房的辦法，目前的繳費金額為工資的35%左右，其中20%從職工工資中扣除，另外 15%由雇傭單位繳納。這種強制儲蓄的公積金制度，如今已成為新加坡年輕人買房的有力保障。

低息貸款是居民購房的又壹經濟保證。扣完公積金後，剩下的房款由建屋局提供低息貸款，年息要比商業銀行低三四個百分點。有了這三大資金支柱，年輕家庭都覺得買房很輕松。

新加坡個人的住房開支占收入比重僅為25%至28%，這樣的比率讓他們幾乎感覺不到房貸壓力，對生活質量基本上沒多大影響。

二手房比新房更貴

在新加坡，二手組屋通常要比新組屋昂貴許多。新組屋直接由建屋局賣給新加坡公民，價格由建屋局決定，由於建屋局不以贏利為目的，所以新加坡房價並不與市場掛鉤。同壹地段新舊組屋的價格能差壹兩倍，如果買到了新組屋，幾年後轉手出售，很輕松就能賺個十多萬。所以，組屋實際上相當於政府提供給公民的壹種福利。

據新加坡建屋局網站表示，超過80%的新加坡人都是政府組屋的受益者。不過，能買到什麽地段、什麽時候能買到，則需要靠運氣；建屋局在分配組屋時，如果某壹地段申購人數過多，則會采取抽簽的方式。

嚴格的購買限制

如此大的實惠自然讓購房者心動不已。不過，新加坡政府對組屋的申購、使用和轉售規定了許多限制，福利的獲取並不是無度的。

首先是購買組屋的資格限制。組屋申請只限於公民家庭，家庭月收入要低於1萬新元，高收入者不能申購，壹個核心家庭只能擁有壹套政府組屋。壹個人壹生只有兩次購買組屋的機會，購買第壹套組屋滿壹定年限才可以申請第二套政府組屋，以便小房換大房或大房換小房，但原有的組屋必須在購買第二套組屋半年內出售，等等。

此外，政府對居民購買組屋的用途也有嚴格規定。居民購買組屋後必須入住，壹段時間內不得整套出租或出售，否則會被處以高額罰款或者牢獄懲罰。每壹位組屋購買者都需要向建屋局提供真實詳細的資料，壹旦發現虛報，將面臨高達5000新元的罰款或6個月的監禁，嚴重者兩者兼施，政府以此來警戒懷有牟利目的的騙購者。

媒體在9月29日曾報道說，建屋局在去年強制收回了39個組屋單位，今年又加強了對違例出租組屋的稽查，以打擊靠非法出租、出售等手段將公房福利轉化為私人財產的行為。

正是多樣靈活的政府資助辦法和嚴格的制度規則約束，才保證了新加坡“居者有其房”目標的實現：新加坡是全球唯壹民眾擁屋率接近100%的國家，這也成了新加坡人留給世界的驚嘆號。