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新加坡華僑銀行投資研究部昨天發佈本地房地產公司股市研究報告指出，新加坡高檔住宅市場受到額外買家印花稅等降溫措施的嚴重衝擊。目前估值偏低，但它相信，政府將有可能重新檢討降溫措施，刺激一些高檔私宅及其房地產公司股價提升

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高檔私宅與大眾私宅的價格差異為12年來最低，使到它的投資價值提升，增長潛能更大。

華僑銀行投資研究部昨天發佈本地房地產公司股市研究報告指出，新加坡高檔住宅市場受到額外買家印花稅（ABSD）等降溫措施的嚴重衝擊。目前估值偏低，但它相信，政府將有可能重新檢討降溫措施，刺激一些高檔私宅及其房地產公司股價提升。

它也指出，高檔私宅房地產公司具有極大的投資價值，特別是一些資產負債表處於健康狀況、但股價卻因投資者過度悲觀看法而猛跌的房地產公司。

研究部說：「雖然我們預計今年至明年的高檔私宅價格會下調高達10％，我們相信一些上市房地產公司股價過低，並已計入一切不利因素。」

高檔私宅價格猛跌主因是外國買家減少

根據華僑銀行投資研究部資料，過去10年來，高檔私宅價格較大眾私宅高出約90％。但由於高檔私宅價格過去幾年猛跌，它跟大眾私宅的價格差距也縮小至12年來新低，僅高出59％。

研究部認為，高檔私宅市場跌幅最大，主要是因為這個私宅市場更依賴外國買家。由於政府推出的額外買家印花稅等降溫措施，影響了外國買家需求，這也造成這市場的私宅銷量和價格猛跌。

研究部也指出，高檔私宅價格猛跌，意味著它的價格相對便宜，投資價值也提升了。

它說：「新加坡高檔私宅較大眾私宅的溢價不僅是10年來的低點，而且相對其他主要城市和經濟樞紐的高檔私宅，新加坡高檔私宅也似乎有更大的投資價值。」

至於本地樓市接下來的情況，研究部認為，政府過去在房價猛跌時，往往都會通過調整措施來干預樓市的做法，像1997年、2001年和2008年房價平均下跌8.3％至16.4%，政府就鬆綁了當時的房地產措施。

為此，研究部相信，房價如果繼續下跌，政府可能會鬆綁降溫措施，特別是調低額外買家印花稅的繳交率。所以高檔私宅市場的獲益最大，高檔私宅發展商的股價估值也預計上揚。

它以永泰（Wing Tai）、華聯企業（OUE）和會德豐產業（Wheelock Properties）等公司為例，表示這些公司的股價比它的重估淨資產值（RNAV）低了46％。如果政府措施調整，它看好這些公司股價將被市場重新向上估值。

研究部對永泰、華聯企業和會德豐產業的評級都為「買入」，目標價分別為2.58元，2.69元和2.27元。

另一方面，報告也提醒投資者對本地房地產投資信託（S-REITs）持謹慎態度，因為投資信託從現在至2016年的的總回報可能近乎零。

它建議投資者靈活地把資本分配到高檔住宅發展商的股票，因為它們的增長潛能更大。

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新加坡政府將征用裕廊鄉村俱樂部所在地段，興建新隆高鐵終站。分析師認為，這將帶動裕廊壹帶房價，包括該地段發展的住宅項目價格可能創下新高。

不過分析師也提醒，高鐵項目建築工程期間，或將給當地居民帶來比較嘈雜環境。此外，高鐵通車後也可能會出現壹些交通擁擠問題，影響居住環境的吸引力。

分析師：新加坡裕廊周邊房價料再攀升

智信研究與咨詢總監王伽勝表示，高鐵終站的建設，及伴隨高鐵的辦公、酒店、零售和住宅等綜合項目，將進壹步提高裕廊區的吸引力。他甚至預測，高鐵項目即將建成時，該地區房價可能上揚高達10％。

但他也指出，大型項目發展除了會帶來驚喜，也會帶來擔憂。

他解釋說：“驚喜的壹面是這些新設施將使到裕廊區的人流量和居住人口增加，對該地區的企業，特別是零售業者帶來好處。擔憂的壹面則是它必然會影響裕廊區的環境。像裕廊鄉村俱樂部幾乎可說是裕廊區迅速發展過程中僅剩的大片綠蔭草地，如今它卻將被除去。”

ERA產業主要執行員林東榮表示，政府選擇裕廊鄉村俱樂部所在地段為高鐵終站地點，是壹個合理選擇。

因為這壹地點既靠近裕廊東地鐵站，又有充裕地段來發展其他項目。他預計，除了建造高鐵終站外，地段也將用來建設更多酒店項目，以及結合辦公樓、商場和住宅的綜合項目。

林東榮說：“由於這個地段的土地價格預料會很高，為了提高土地使用效率，地段所發展的項目將不會純粹只是辦公樓或私宅項目，而是結合多種用途的綜合項目。這也符合現在綜合項目大受歡迎的市場趨勢。”

會推動西部私宅銷售活動

第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋則表示，高鐵項目消息短期內不僅會刺激裕廊東房價，甚至還會推動金文泰和波那維斯達（Buona Vista）等西部地區的私宅銷售活動。

他還預測，如果高鐵地段發展私宅項目，屆時它的銷售價格很可能打破兩年前J Gateway平均1600多元的尺價，成為裕廊區的新“樓王”。

張敏璋說：“高鐵計劃的宣布，讓裕廊區搖身壹變，成為新加坡第二個中央商業區，也令人對該地區的房價潛能充滿期待。可以想象，如果高鐵地段上推出私宅項目，它必定將是矚目私宅項目，吸引買家購買。”

新加坡越來越多家庭在更高額度公積金購屋津貼的幫助下，住得靠近父母或子女。

建屋發展局答復本報詢問時透露，獲得更高額公積金購屋津貼（Higher-tier CPF Housing Grant）的家庭，從2012年的944戶增至2014年的1079戶。這部分家庭在獲公積金購屋津貼家庭中所占的比率，也從三年前的41％升至去年的46％。

根據建屋局規定，符合條件的首次購屋家庭，如果選擇與父母或已婚子女壹起購買轉售組屋，或購買對方住家附近的轉售單位，能享有四萬元公積金購屋津貼，比原有津貼額多出壹萬元。

新加坡：父母子女購屋成近鄰 更多家庭獲更高額津貼

房地產咨詢公司欣樂國際執行董事麥俊榮認為，領取更高額公積金購屋津貼的家庭比率上升，說明如今有更多轉售組屋買家成功購得父母或成年子女住家附近的單位。這可能是因為受房地產降溫措施影響，去年組屋轉售價格全面下跌，讓更多年輕家庭有能力負擔得起靠近父母住家的轉售組屋。

2013年開展的組屋住家抽樣調查顯示，半數受訪夫婦希望能與父母同住或住在離父母不遠的地方，但真正能做到的只有37％，也就是有13％的夫婦不能如願以償。國家發展部長許文遠去年針對調查結果發表博文稱，政府將探討改善住屋措施，幫助大家庭建立緊密聯系。

另壹方面，符合條件的首次購屋單身者，如果與父母壹起購買轉售組屋，或購買父母住家附近的轉售單位，也可在1萬5000元公積金購屋津貼的基礎上，享有額外5000元津貼。不過，領取更高額度公積金購屋津貼的首次單身購屋者卻從2012年的143人減至2014年的103人。

博納集團總裁伊斯邁指出，年輕情侶在結婚生子後，就會了解到住得靠近父母的好處，例如更方便讓長輩幫忙照顧孩子。“相反，沒有孩子的單身人士就體會不到這類好處。比起住在父母家附近，他們可能更希望住得靠近工作場所。”

智信研究與咨詢總監王伽勝認為，由於當局自前年起允許單身人士申購新組屋單位，購買轉售組屋的單身者近年來逐漸減少，可能是導致獲津貼者人數下降的原因之壹。

“那些每月收入不超過5000元的單身人士會選擇購買二房式預購組屋；月入更高的則更可能購買鞋盒公寓。和屋齡較高、相對老舊的轉售組屋相比，新組屋和私宅單位對單身人士更具吸引力。”

淡濱尼和勿洛受惠購屋者最多

從地區來看，淡濱尼和勿洛這兩個成熟市鎮最受想住得靠近的多代家庭青睞。在過去三年獲得更高額度津貼的購屋者中，最多人在這兩個市鎮購買轉售組屋。

伊斯邁說，這兩個擁有許多老居民的成熟市鎮，已經沒有太多土地建造大批新組屋。為此，那些想和父母住得靠近的年輕夫婦，就得轉而購買轉售組屋。

IT公司職員劉俊麟（30歲）去年在兀蘭買下人生第壹套組屋，夫婦倆這個月就將搬進新家。這個四房式轉售單位，和劉俊麟父母家只有壹座組屋之隔。

劉俊麟說，自己壹直希望在父母家附近買房，以便互相照應。“我曾申請過這壹帶的預購組屋，但沒有中選。轉售組屋比新組屋要貴壹些，壹萬元的額外購屋津貼正好幫我們分擔壹些經濟壓力。”

新加坡《聯合早報》近日報道，新加坡政府發行新加坡儲蓄債券所得的資金，將和新加坡政府特別債券及新加坡政府債券壹樣，會用來進行投資。

新加坡政府發債所得資金將用作投資

根據政府債券法令，新加坡政府發行債券所得的資金不可用來資助國家建設。

根據財政部之前的聲明，新加坡政府發行債券所得，皆以政府存款存入新加坡金融管理局。當局進而通過外匯市場，將款項轉為國外資產。這些資產大部分屬於長期資產，因此交由新加坡政府投資公司（GIC）長期管理。政府投資公司並不擁有這些資產。

據了解，發行儲蓄債券所得的資金，預計不會讓GIC管理的資產顯著增加。

據新加坡《聯合早報》近日報道，新加坡政府將推出壹種新的債券讓國人投資，作為讓新加坡散戶有更多低成本投資選擇的措施之壹。新債券的本金將由政府擔保，投資者可在任何月份拿回錢，無須繳罰金。

另壹個跟壹般債券不同的特點是，這個稱為“新加坡儲蓄債券”（Singapore Savings Bond）的新政府債券所派發給投資者的利息，將隨著時間的推移而增加。

讓國人有低成本投資選擇 新加坡政府推出新“儲蓄”債券

新加坡財政部高級政務部長楊莉明昨日在新加坡投資管理協會（IMAS）常年研討會上宣布以上消息。不過，她並沒有說明新加坡儲蓄債券的票息率（coupon rate）多少，只表示“債券持有人將能獲得跟長期新加坡政府債券利率掛鉤的票息”。

根據新加坡金融管理局網站的資料，10年期的新加坡政府債券票息率是3%。楊莉明說，政府與金管局還未確定新債券的細節，日後會公布更多詳情。

她說：“顧名思義，我們希望新加坡儲蓄債券計劃將鼓勵人們儲蓄和投資，達到長期理財目標、滿足退休需要。”

楊莉明說，市場上有更多種類的簡單、低成本投資產品，將與公積金體制相輔相成，有助於國人的長期財務與退休規劃。

她說，多數國人都把錢存入銀行，雖然風險低、回報穩定，但回報率甚低；或者，他們投資股票或房地產，希望賺取較高的回報，但投資風險也相對更高。

“固定收入產品與低成本多元化投資產品有中等的風險與回報。就退休規劃而言，如果可以更容易買到這些產品，國人將會受惠。”

因此，新加坡政府將通過金管局推行三項措施，讓國人有更多簡單、低成本的投資選擇。除了推出儲蓄債券之外，金管局將與新加坡交易所合作，讓企業更容易發行適合散戶投資的債券，並且讓散戶容易買賣掛牌基金（ETF）。

在介紹新加坡儲蓄債券時，楊莉明說，它跟新加坡政府債券壹樣是“安全的投資”，由政府保本。

就壹般債券而言，如果投資者在債券到期之前把它賣掉，按當時的市價而定，他拿回的錢可能比本金少。至於定期存款，如果存戶提早提款，銀行可向他收取罰金。

楊莉明說，儲蓄債券的靈活性在於投資者不用預先決定投資期限。儲蓄債券的票息會隨著時間增加，所以持有這種債券的時間越長，票息率就會越高。

安本（Aberdeen）資產管理亞洲的業務發展董事哈多（Nicholas Hadow）受訪時說，儲蓄債券很明顯地是壹種鼓勵人們進行長線投資的儲蓄工具，基本上類似養老金。

新加坡證券投資者協會（SIAS）會長大衛·傑樂（David Gerald）認為，新債券的特點不錯，適合壹般散戶。“不懂得投資較高風險產品的國人應該認真考慮它，不過要先知道回報會是多少。”

他表示，儲蓄債券的票息率應該至少與公積金的利率媲美，才會有吸引力。

公積金普通和特別戶頭每年的利率分別是2.5%和4%。

散戶投資者：

隨時可拿本金有吸引力

壹名新加坡散戶投資者王萌思（31歲）說：“我覺得新的儲蓄債券比較吸引人的壹點，是它可以讓妳隨時拿回本金。相信政府提供這個靈活性對比較年輕的投資者有利，因為我們要成立家庭、要買房、要結婚，這些都需要錢。”

新加坡政府投資公司（GIC）將與Exeter房地產集團展開3億歐元（約4億4000萬新元）的合作，專門投資於歐洲的物流房地產。

兩家公司昨天發表聯合聲明說，這些物流房地產將位於歐洲主要的分銷樞紐，易於通往高速公路、港口、機場與火車站。隨著市場趨向電子商務、供應鏈重組及第三方物流供應商的使用者增加，長期而言，物流空間需求將增長。

新加坡GIC與Exeter合資4.4億元 投資歐洲物流房地產

在這項合作下，Exeter將利用其經營綜合房地產項目的專長，收購與管理這些房地產，並通過發展或重新發展等增值策略，制造穩定的長期收入回報。

Exeter是壹家專門從事物流、輕工業與商業房地產管理的公司，旗下管理資產價值約30億元，共擁有8500萬平方英尺的房地產，在美國、英國、西歐與中歐有15個辦事處。

收購班加羅爾壹地段

另壹方面，政府投資公司昨天也宣布，與印度Brigade集團的合資公司，收購了印度班加羅爾市惠特菲爾德鎮（Whitefield）的壹個地段。Brigade集團將在這個地段發展壹個300萬平方英尺的資訊科技經濟特區。

兩家公司表示，在獲得批準後，已向印度聯合利華（Hindustan Unilever）買下Brooke Bond房地產私人有限公司的100％股權。