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新加坡北部不斷發展變遷

在市區重建局2014年發展總藍圖的規劃下，由兀蘭中心及兀蘭北岸組成的兀蘭區域中心在未來10至15年將會有顯著變化，成為一個集居住、工作、娛樂於一體，充滿活力的社區。

濱水兀蘭區域中心將擁有750萬平方英尺的商業空間及100公頃的備用土地，也意味著將有約10萬個新工作機會，日臻完善的生活設施、擴增的交通網絡和住戶量的增加，均有助於區域發展所需。

作為新加坡北部通道的兀蘭區域中心勢必成為全國第三個區域中心，規模與裕廊湖區及淡濱尼區域中心旗鼓相當。

位於甘巴士道，和沿著兀蘭9道和12道的兩個新園區將成為一個新的制造工業區。

作為新加坡北部通道的兀蘭區域中心勢必成為全國第三個區域中心

而在雙溪加株工業區的國際家具中心則預計成為業界人士及頂級家具制造商的聚集地。

在規劃下，北岸創新廊道將成為另一個有利於創新的溫床：以兀蘭區域中心為定點，延伸未來實裡達區域中心，往勝寶旺船廠地帶至達榜鵝創意產業組合園區。

這一切新增商業及工業發展項目必將為兀蘭創造更多的就業機會。

兀蘭中心將投資增設價值3,100萬元的零售及餐飲綜合項目，包括一個小販中心、60個店鋪、一家超市，還有商業學校，為該區不斷增長的人口豐富其生活所需。

多個市政場所正在草擬中。屆時公眾可步行前往兀蘭中心與兀蘭北岸，還有一個露天商鋪環繞的民眾廣場（People’s Plaza）。一切與地鐵及巴士網絡互相連接。

交通基礎設施的提升級奠定了該區的發展與建設。

現有的兀蘭地鐵站將於2021年成為連接南北線及未來湯申-東海岸線的轉換站。

現有道路將給予改善，新建道路也將更加順暢。未來全長21.5公裡的南北交通廊道將成為新加坡首個結合高速公路、巴士專道、腳踏車道及寬闊人行道於一體的綜合交通廊道，便捷連通兀蘭與市區及市鎮，如三巴旺、義順、宏茂橋、碧山和大巴窯。

隨著該區交通體系不斷完善，民眾無論在該市鎮內外出入也十分方便快捷。

兀蘭以其郁郁蔥蔥的自然環境及眾多公園水泊著稱

兀蘭以其郁郁蔥蔥的自然環境及眾多公園水泊著稱。經過近期翻新的兀蘭鎮公園東有小徑通往山頂花園，添加華麗氣氛。與此同時還有更多的美化工程正待開發。

海軍部公園預期在新一輪的整修下將與公園連道環線連接，為一般的騎士和出游者提供更順暢的休閑廊道。

隨著兀蘭不斷發展變遷，兀蘭區域中心勢必更加生機勃勃，即將成為一個宜商宜居、休閑娛樂、生活相融的綠意盎然濱水社區。

（據聯合早報）

新加坡法制健全和房地產透明度高，吸引了許多以自住或投資為目的的外國買家。穩定的政治環境、高素質的交通與基礎設施等因素，使新加坡成為許多人首選安居落戶之地。

新加坡今年維持了Mercer亞洲最佳生活水平城市的稱號，為許多人首選安居落戶之地

儘管政府自2009年底開始推出一系列降溫措施，外國買家對新加坡私宅市場仍有一定需求。新加坡法制健全、房地產透明度高，吸引許多以自住或投資為目的的外國買家。根據國際諮詢公司美世（Mercer）的生活水平調查，新加坡今年維持了亞洲最佳生活水平城市的稱號。穩定的政治環境、高素質的交通與基礎設施等因素，使新加坡成為許多人首選安居落戶之地。

過去五年來，外國人（包括永久居民及非永久居民）在新加坡購置房地產的比率，平均佔新加坡房地產總成交量的25.6％。雖然房地產降溫措施導致新加坡及海外買家的總交易量減少，來自外國的買家仍佔了兩成。

在所有外國買家當中，馬來西亞買家長期佔據了成交量榜首的位置。來自中國的買家則自2009年起迎頭趕上，並且最終在2011年超越馬來西亞，成為在新加坡置業最多的投資者。自此以後，馬來西亞買家與中國買家就開始了難分上下的追逐戰，佔據外國買家排行榜的前兩名位置（以成交量為計）。

今年上半年，根據買賣禁令數據，國外買家在新加坡購買近1500個私宅單位，其中馬來西亞及中國買家合計佔了超過一半；馬來西亞買家佔了29.3％，略微高於佔比28.2％的中國買家。在中國經濟前景的不確定性增加、馬來西亞政治局勢動盪不安的情況下，預料將有更多來自這兩個國家的買家把新加坡視為投資的避風港。

新加坡的公共住屋條例限制外國買家購買這類住房，但其中也有例外，例如家庭的核心成員當中有至少一名是新加坡公民。執行共管公寓（EC）可說是私人與公共住宅的混合體，永久居民可以在EC項目竣工後的第6年購買EC單位，外國買家可在屋齡滿10年、項目私有化後從公開轉售市場購買這類單位。

至於私宅市場，外國買家若想要購買有地住宅，必須先獲得新加坡土地管理局土地交易（批准）組（SLA Land Dealings（Approval）Unit）的批准，而當局通常只准許為新加坡帶來一定經濟貢獻的人士這麼做。因此，包括公寓和共管公寓在內的非有地私宅是一般外國買家最容易涉足的市場。

外國買家應該如何根據既有的預算，在新加坡選擇合適的購房地點呢？此外，降溫措施也提高外國買家的購房成本。以下讓我們建議一些可以考慮的地點，以及各項政策和降溫措施如何影響外國買家的置業成本。

在新加坡擁有房地產的成本

為了減少房地產需求及投機活動，新加坡政府推出了一系列房地產降溫措施來穩定住宅市場。自2013年1月12日起，永久居民與非永久居民在購置首個房地產時，除了原有的3％印花稅外，還須以房產成交價及市場價格中的較高者為計價基礎，支付買家額外印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱ABSD）；永久居民和非永久居民的ABSD分別為5％和15％。新加坡公民在首次置業時，則不必繳付ABSD。

這意味著，永久居民及非永久居民他日在決定賣掉房產時，須把印花稅計算進去，才不致虧本。

雖然新加坡沒有資產利得稅，但自2011年1月14日起，任何賣家在售賣住宅時，須繳交賣方印花稅（Sellers’ Stamp Duty）。在購房後的首年、次年、第三年或第四年出售房地產，將分別須繳付16％、12％、8％及4％的賣方印花稅。

預算與地點的平衡

外國買家一向對第9區（烏節、經禧、裡峇峇利）與第10區（武吉知馬、雅茂園、荷蘭路、東林路）的房地產情有獨鍾。由於價格高昂，許多當地和外國買家都買不起這兩區的房地產。買家須準備至少200萬新幣的預算才能在這兩區買到房子，而且選擇只限於供應量不多、面積不超過50平方尺的鞋盒公寓。

第15區（加東、如切、安柏路）在2009年至2011年經常登上熱門榜前三名。該地區靠近市中心和樟宜機場，加上2000年代末出現許多新私宅項目，而且那一帶環境古色古香，有懷舊風格，都是吸引外國買家的主要原因。第19區（實龍崗、後港、榜鵝）則在2012年後迅速崛起，超越第15區成為較受歡迎的地區，部分原因在於該地區在過去三四年有多個新房地產項目推出。與市區附近的地點相比，這兩個地區的尺價較低，因此以同樣的預算，可以買到面積更大的單位。

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（互聯網資訊綜合整理）

自 2013年降溫措施和限定房貸的總償債率（TDSR）推出以來，新加坡私宅的成交單位從2013年上半年的1萬4751個減至今年上半年的6500個。私宅項目 的轉售價也趨軟，從2013年第三季至今年第二季，下跌了6.7％。與此同時，新推出的私宅單位也從2013年下半年的9941個，減少到2015年上半 年的2099個。

2013年，降溫措施和限定房貸的總償債率（TDSR）推出以來，新加坡私宅的成交單位減少了，私宅項目的轉售價也趨軟下跌。整體而言，分析師認為地點卓越的項目有能力抵禦全球經濟前景不明朗的不利因素。圖為其位於新加坡中央商業區邊緣的風華南岸（South Beach Residences）

戴德梁行研究和市區重建局（URA）截至今年第二季的數據顯示，新加坡市場接下來預計將迎來2萬4000個新私宅單位。總體而言，市場情緒更加謹慎，已取得銷售准證卻扣著未推出的單位從2013年第二季的8158個，增加到2015年第二季的1萬2139個。

雖然需求自2013年下半年起趨軟，靠近交通樞紐、學校和其他設施的黃金地段和市郊項目，單位售出比率還是很高，如濱海盛景豪苑（Marina One Residences，88％）、北園公寓（North Park Residences，93.5％）和綠盛邨（Botanique@Bartley，80.6％）。未來12個月，預計還有一些私宅項目能在推出後受到買家的追捧。

市中心

其中一個備受矚目的項目是位於新加坡中央商業區邊緣、美芝路的風華南岸（South Beach Residences）。這是一個綜合性發展項目，包括辦公樓、設計型酒店、零售店面和會員制俱樂部。這個項目第23到45層的190個住宅單位，擁有 360度無敵全景，濱海灣、中央商業區風景線和烏節購物區盡收眼簾。居民還可享受由法國知名設計師菲利普·斯塔克（Philippe Starck）設計的兩個空中花園。此外，這個項目也連接濱海中心和政府大廈兩大地鐵站。

市區邊緣

去年下半年到今年上半年售出的政府地段當中，也有一些新加坡私宅地段是值得大家在未來12個月留意的。這些地段發展起來的項目它們預計將可吸引不同類型的買家。

在惹蘭勿剎一帶的史德蒂路（Sturdee Road）地段，能夠吸引那些希望住在市區邊緣的買家，該地區也靠近花拉公園地鐵站。這個時尚的小區內擁有多元化的零售業者，如城市廣場（City Square Mall）和慕斯達法購物中心（Mustafa）。投資者也可能看中它的租金回報潛能。根據2015年上半年的交易記錄，史德蒂路的公寓單位價格介於每平方英呎970新幣至1200新幣。

同樣，在鄧迪路（Dundee Road）地段發展起來的項目，應該也可吸引到想住在市區邊緣的投資者。這個未來的項目靠近女皇鎮地鐵站和緯壹科技城（one-north），租金需求相當強勁，目前附近項目的售價介於每平方英呎1500新幣至1800新幣。

成熟組屋區

義順4道、大巴窯6巷和4巷交界處、淡濱尼10道、實龍崗上段和淡濱尼路交界處等地段，相信會對首次買家和周邊地區的組屋提升者帶來一定的吸引力。這些項目的售價預計介於每平方英呎1000新幣至1400新幣之間，它們都位於成熟組屋區內，提供了年輕家庭與父母住在鄰近地區的機會。這些項目的主要特點包括靠近學 校、休閒設施、零售商店和地鐵站。

接下來會發展的兩個項目——裕廊的西海岸谷（West Coast Vale）地段和裕廊西4街B地段也備受看好，因為它們相當靠近裕廊商業區（Jurong Gateway）。

裕廊商業區將是本地發展「智慧國」的溫床，預計會發展成一個生氣勃勃的商業城。它將是市區以外最大的綜合中心，結合辦公室、零售、住宅、酒店、娛樂和餐飲等用途。此外，通往吉隆坡的高速鐵路終站也將設在裕廊鄉村俱樂部附近，提高該地區的進一步發展潛能。那一帶的居民可利用手機應用程序來觀察交通狀況和規劃有遮蓋行人走道的路線。

整體而言，分析師們認為地點卓越的項目有能力抵禦全球經濟前景不明朗的不利因素。雖然買家對價格更加敏感，條件好的項目，例如能為業主保存財富的黃金房地產，還是會有需求的。

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