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美國新總統川普，預計推出經濟刺激政策，不只加大通膨，也加速美國聯准會 (Fed) 升息的可能。川普當選美國新任總統至今，在全球市場上資金流向發生變化，考慮川普將擴大財政支出，美國長期利率出現上漲導致日圓貶值，除了在日本購物更超值外，過去一年受日圓升值而止步的日本不動產投資人，近日又逐漸回籠，近期而言，趁著這波日圓走弱正好把握機會進場。本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏分析，2016 年日本投資人有幾個現象：

求售的投資人增多，主因中國台灣不動產交易量大減，流動性降低，加上日圓上漲，日本不動產成為中國台灣投資人的提款機。（日本投資移民）

自用型客戶比例由 30％左右上升至近 50％，尤其來日留學生租屋不易而且租金高，若有自己的房子較方便，加上長期看好日本不動產，帶動留學購屋比例提升。

為提升投資報酬率，將一般住宅大樓改成日租房的投資人增加，造成住戶有安全疑慮，因此各大樓的管理委員會紛紛明訂禁止日租房的使用，在日本各地方政府尚未明確相關規定前，建議投資人做日租房計劃前要三思。

值得一提的是，2016 年東京不動產市場融資對中國台灣投資人更加便利，林彥宏指出，除了原有 5 家銀行及日系的東京之星銀行外，2016 年 10 月台新銀行東京分行開幕，2017 年包括玉山銀行、中小企銀、富邦銀行等，都可能加入日本市場，對投資人而言，投資日本不動產將更便利，選擇也更多。 對於日幣的回貶，一間日幣 5000 萬元的房子原本約台幣 1600 萬元，現在只約台幣 1450 萬元，差了台幣 150 萬元，也就是說，這一個月中國台灣投資人購買日本不動產便宜近 1 成左右。

至於 2017 年日本投資方向，林彥宏分析，受到國內景氣不佳影響，投資趨於兩極化，投資人考慮變現和轉投資總價 1000 萬元以下的小坪數物件將成主流，尤其是預售小套房，另外，蛋黃區高端豪宅物件及商用不動產也會持續受到資產投資人青睞。 林彥宏提醒投資人，海外投資除了不動產本身的價值考量外，還有匯兌風險，需貸款平衡風險外，還是要以長期資金為主，短進短出還是要注意風險管理。

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（據鉅亨網）