澳洲昆士蘭州府城布裏斯班，亦是昆士蘭州人口最多之城市。位於澳洲本土的東部，北緣陽光海岸， 南鄰國際觀光勝地黃金海岸市。大都會區人口230萬，是澳洲人口第三大的都會，僅次於悉尼與墨爾本。而以布裏斯班為中心的昆士蘭州東南部城市群人口達到327萬。布裏斯班擁有多所壹流大學，是澳洲最適合以房養學的城市之壹。下面將從最新房市概況，並結合周邊房源實例計算以房養學的可行性。
壹、“以房養學”的基礎：布裏斯班房價與租金保持穩健增幅
11月澳洲房價較10月持平，同比上漲5.2%。悉尼、墨爾本走勢壹跌壹漲。悉尼環比房價下跌0.7%，同比增幅只剩5%；墨爾本環比上漲0.5%，同比仍漲10.1%。布裏斯班11月房價較10月持平，同比仍漲2.4%，資本回報率達到6.7%，表現不錯。12月，布裏斯班房價較11月房價環比基本持平，同比增長2.4%，表現穩定。
受益於經濟發展與城市吸引力增長，布裏斯班的人口增長勢頭也很強勁。這將同時對買賣與租賃市場產生積極影響。12月布裏斯班租金中位數每周491澳元，預計接下來租金增幅還會加大。從租金回報率來看，阿德萊德別墅回報率約為4.1%，公寓的回報率則在5.2%左右。
現在可以說是在布裏斯班投資房產的好時機。鑒於此，居外為您推薦靠近布裏斯班大學附近的學區房。這裏聚集了St Joseph’s 學院、Fortitude Valley 公立學校、St James 學院、昆士蘭大學、昆士蘭科技大學和昆士蘭社會大學。
二、布裏斯班適合“以房養學”的房源展示
布裏斯班公寓價格目前中位數在40萬澳幣左右，但是由於近兩年公寓價格漲幅放緩，加上當地對外國投資者開始征收更高的附加稅，這使得實現以房養學難度加大。要想完全實現以房養學，就需要挑選租金與房價都較高的房源，以求回報最大化。
坐落於布裏斯班Fortitude Valley區內的公寓，與眾多國際名企（包括新聞集團總部、Virgin 航空總部等）也只有壹步之遙。步行5–10分鐘可達All Hallows 中學、步行20–25 分鐘可達布裏斯本文法學校、步行15–20 分鐘可達St Joseph’s 學院、步行5–10 分鐘可達Fortitude Valley 公立學校，距昆士蘭大學僅30分鐘步行路程，步行至昆士蘭科技大學，步行只需25–30分鐘。詳情
新建的公寓，有多種選擇，從40萬起，65萬封頂。
房型：2房2衛1車位
價格：$630,000澳元
當然，如果不想購買高出平均價格的房子，您還是可以選擇其他價格低壹些的房源，只是可能無法完全坐到“以房養學”。不過即使如此，租金與房價的增長也可以幫您負擔相當壹部分留學費用了。
三、實例計算布裏斯班“以房養學”的可行性
“以房養學”的精髓就是通過房屋獲得投資收益，並以此收益支付留學與房屋投資的成本。由於海外投資者在澳洲只能購買新房，大部分投資者需要在孩子留學之前2-3年就規劃購房，以便新房可以在孩子赴澳之際交付。學生赴澳留學的時候，新房交付，可將學生不居住的其他臥室出租以獲取租金回報，2年後的租金水平也預計將比現在高出5-8%。學生畢業之後，已經持有5年左右的這套住宅已經有了壹定資本升值，這時可以選擇出售或者繼續持有獲取更高升值。
接下來，我們就按照以上這種模式來具體計算壹下：購買上面推薦的房源，接下來5年出租未居住空間，並在學生畢業後2年（購房之後7年）出售房屋。以此對比采用“以房養學”和未采用“以房養學”兩種不同情況的收益和花費，幫助大家更好了解其實施的可行性。
以下留學費用主要以昆士蘭大學為計算標準。
1、學費：昆士蘭大學國際學生商科學位需要4年完成，四年間總學費約125,510澳元。
來源：https://future-students.uq.edu.au/files/6387/UG_International_Indicative_Fees_2018.pdf
2、生活費用
國際學生四年間生活費約 46,384澳元；住宿費用四年89,232澳元，通過“以房養學”，這筆錢就可以被省下來。
來源：https://future-students.uq.edu.au/international/cost-living
3、購房花費
首付：由於目前澳洲針對外國人的貸款有所縮緊，我們按照40%的首付額度進行估計，首付約為252,000澳元。
貸款：378,000澳元
利息：根據貸款年限與申請者個人情況不同，可能獲得不同的利率。在這裏我們用目前較為常見的3.8%來進行計算，7年間需繳納利息為：3.8% X 7 X 378,000= 100,548澳元
稅費：目前在澳洲很多地方購房，都需要繳納印花稅，轉讓稅，註冊費等；南澳也對外國買家征收7%的附加印花稅。在最新政策下，目前在阿德萊德購買房產需要交納約44,100的額外稅費，不過仍然低於悉尼與墨爾本。 （律師費，保險等未包括在內）
購房與留學總花費 = 學費+生活費+貸款利息+稅費 = 125,510 + 46,384+100,548+44,100 = 316,542 澳元
4、租金收益：700 X (1.004^2+1.004^3+1.004^4+1.004^5+1.004^6) X 80% X 52=147,946 澳元（布裏斯班Fortitude Valley區域目前2臥2衛的全新別墅租金要價在每周700澳元左右。這裏的計算方法假設出租自住需要1間臥室以外整套別墅，按80%要價收租，並按照2017年阿德萊德別墅0.4%的年租金增幅計算每年租金增幅。）
5、房產增值部分：居外網海外房產分析師Adam Yang分析認為布裏斯班房產接下來5年內都會有比較明顯的增值。2018公寓房預計增幅3.5%；別墅房價增幅3.5%；以2018的增幅作為平均年增幅，阿德萊德別墅未來7年間的復合增長率可達到22.9%。具體增值為：630,000 X 22.9%= 144,900澳元
5年後出售房產的總收益 = 留學4年期間租金收益 + 出售收益 + 留學4年期間住宿費用節省 = 147,946 + 144,900 + 89,232 = 382,078澳元
結果：收益>花費
以上計算僅為壹個簡單的預估，並未包括這幾年間所有可能產生的的開銷與收益情況，不過從大的基本面上來看，在布裏斯班“以房養學”是可行的。
歡迎撥打居外服務熱線400 041 7515 了解更多布裏斯班學區公寓項目， 更多澳洲城市的“以房養學”案例，歡迎點擊查看。
以上所有計算均基於有附加假設下的理想情況，租金與房價增幅為根據Corelogic最新房價數據的預測，可能會根據時間與房產地點而產生變化。真實的支出與收益還請以具體情況為準。
“以房養學”作為壹個投資理財的概念，必定會有壹定風險，需要投資者對海外房產投資的信息、流程與法規進行謹慎研究。在澳洲買房時，壹般要通過房地產經紀人與律師來操作，我們會為您推薦專業的經紀人與律師，他們會幫妳搞定各種手續，而且手續費不太貴。
撰稿：Lisa Zhu & Adam Yang
排版： Shelly Du
責編： VX
