Tag: 法拍房

菲律宾地产投资指导 | 菲律宾

我们说的房产投资人不仅只局限于手下有多处房产的有钱人，如果你是买准备自用的小公寓也可以算为房产投资大军的一份子哦。但是不管是寻找房产投资的投资人还是要买人生第一套房的在菲工作的小蜜蜂们都要如何分辨房产的好坏。所以大家的血汗钱可以变成有价值的投资。

以下是几个小建议如何分辨房产是否值得投资。

1． 房产投资就是数字游戏

Brandon Tuner 曾经在自己的博客上说过。房产投资其实在很大程度上就是一个数字游戏。你必须在特定的区域的房产清单上根据你的偏好缩小你的选择。

比如说你要在马尼拉寻找好的房产投资，首先你要考虑你的首要考虑因素是什么。房产需要靠近主干道吗？房子附近是否需要有卖场？房产的价值是否能高于两百万披索？还是你会首要考虑法拍房？

一旦你缩小你的选择，你必须分析房产的价值。他们会在合理的时间内升值吗？为什么会升值？

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2.地点！地点！地点！

一个好的房产的价值都体现在其房产的位置上。这并不一定意味着它一定需要位于商业区的中心地带，或者是在其周边地区。毕竟，位置是关于连接性和可访问性的。

关键是要确定哪些区域可以很容易地往返于主要地点 。例如，如果你想买一个往返马尼拉很轻松的房产，那么你在观望马尼拉市内的房产时也可以考虑在附近的省份搜索，那里的房产价格比较低，而且有很多选择。比如说在所有人都在投资马尼拉市中心的房产的时候，你可以把你的眼光放长远一些，试着投资离马尼拉一个小时车程远的Rizal省份，或者是Sta Rosa等市。这些地方的房价相对于马尼拉会低很多，在马尼拉市场太过饱和时，不妨把眼光投向其他地方，寻找替代地点。特别是现在的公寓式联排别墅不仅菲律宾人可以买，对中国人也是开放的，用一套23平公寓钱你可以在与马尼拉相近的城市拿到一个180平的别墅。不过相对于马尼拉其他的城市现在发展水平还是相当有限的，升值速度可能比不上马尼拉。其中的利弊衡量可以自己权衡，或者咨询专业的房产中介。

3.投资法拍房是个明智的选择

有时候性价比高的房产会以意想不到的方式出现，在这里我们要说的就是法拍房。（法拍房就是法院拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋）大部分法拍房的价格都会普遍低于市价，因为银行有时会急于转手手下的房产。所以投资法拍房有时候是个省钱又划算的选择。

虽然法拍房的价格低廉，但不是所有的法拍房的性价比都很高。首先你要评估房屋的状况。比如说很多地方是否修理？房子的位置在哪？你是否可以把法拍房变成有销售价值的房产？另外你需要清楚所有来自银行的条款当银行专卖房产到你的名下的时候。

4.试着在各种社交媒体上寻找房源信息

很多人以及房屋中介会在各种社交媒体上及时发布有效且详细的信息，比如说菲律宾人中比较受欢迎的Facebook都能找到这些信息。通过这些社交媒体你可以很轻松和潜在买家或者卖家联系。你可能在社交媒体不能找到完美的房产，但是你可以通过由个人发布的信息报价，来了解房产市场。（温馨提示：社交媒体上的消息真假不一，质量参差不齐，建议谨慎参考）。当然最省心的投资方法是交给我们专业的团队来做，为您在尽可能短的时间内找到适合您需求的房源。而且在专业团队的服务下，您大可不必担心手续过户的问题，我们都会为您把关，让房产顺利过户到您的名下。 欢迎您选择界桥地产。

5.有瑕疵的房产可以考虑购买

之前在说到法拍屋的时候已经提到在考虑购买法拍屋的时候需要考虑检查房屋的质量和情况。这个不仅是局限于购置法拍屋，但是有时候会出现房产有一些小瑕疵，比方说房屋状态不佳，需要稍微的装修，或者楼龄较高，但是房产位于极佳的位置的情况（比如临近SM 卖场或者交通便利）。遇到这种情况的时候不妨可以想一想是否可以和卖家要到更优惠的价格以及如何修补这块的房产的瑕疵。没准你可以化腐朽为神奇，让这出房产有更高的价值。

6.手快则有，手慢则无

马尼拉和上海北京这样的繁华大都市一样，人口密度大，对房屋的需求也大。当然这其中不乏有手里拥有多套房产的炒房者。所以当你找到心仪且你认为完美的房产的时候，下手的速度要快，不要再三犹豫，因为可能一眨眼的功夫，房子已经被其他人抢先一步买走了。

 

来源：滨屿移民

排版：Shelly Du

美国法拍房详解 利润与投资风险并存 | 美国

在国内“抄底美国房产”的热潮中，大家经常可以看到“法拍房”、“亏本出售”等词句，那么您是否对美国房产市场上的法拍房有足够的、正确了解呢？且看居外网为您一一解答，并提供最实用的投资指南。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

美国法拍房详解 利润与投资风险并存 | 美国

一、法拍房的定义

 “法拍房”由单词“foreclosure”翻译而来，不过，从字面上看“法拍房”指的仅仅是法院拍卖的房屋，没有完全包含“foreclosure”。事实上，“foreclosure”包括一个完整的流程，指得是，当贷款人/业主无法偿还房贷时，债权人（通常是银行）通过出售、收回产权等方式，进而追回贷款的过程。通常包括以下亏本出售（Short Sale）、公开拍卖（public auction）、银行持有（Real Estate Owned by the lender，简称REO）这三个过程，不同过程对应不同类型的法拍房种类。

二、法拍房的三大种类及优劣分析

1、亏本出售或短售屋（Short Sale）

在美国，当人们无法每月按时缴纳房贷时，可以在银行给予的一定宽限期（grace period，通常为3个月）内，向银行申请亏本出售（short sale）——以低于市场价的价格（通常折价幅度在10%-15%）出售，用于还清贷款，这样其信用档案就不再有不良记录。

通常，由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据业主的经济情况决定是否同意进行亏本出售。本阶段，业主仍拥有房屋的产权。

投资Short Sale房的优劣分析

价格划算：short sale房的房价通常要低于市场价，，通常折价幅度在10%-15%。不论是自助还是投资，都相当划算。而且，投资者有足够时间对房屋所有权、现状进行调查；

投资期较长：买家的购房交易需要得到银行批准，所以等待批准的时间会比较长，顺利的话需要2个月，否则需要4个月甚至更长时间。

有投资风险：由于银行希望尽量减少损失，因此如果交易价格太低，该项交易将被拒绝，投资者将白白浪费几个月的时间。

居外网投资建议

short sale类的法拍房适合有耐心、且有一定资金实力的投资者。这是因为Short sale的最终决定权在银行，而银行喜欢现金交易，以降低交易过程中的不确定性，对有实力的投资来说，能大大地提高投资成功率。

2、公开拍卖的法拍房（public auction）

宽限期结束后，如果业主仍然不能及时还贷，那么业主抵押给银行的房屋赎回权将被取消（这种丧失抵押品赎回权的情况，这就是Forcelosure），其房产就会被公开拍卖（Public Auction），卖给第三者。

一般来说，公开拍卖将在宽限期结束后1个月内举行，并以信件方式通知业主拍卖日期。在这一阶段，业主已不再拥有该房产的产权。

投资public auction房的优劣分析

投资风险最大：买家没有机会检查房子，对有无其他债主、是否欠税、实际房屋状况了解不多，但却要当场拍板；买家必须用现金购买，不能贷款，而且没有产权保险。一旦过户，银行将不在负任何责任，一切由买家承担；如果原业主这时又可以还请贷款，那么他可以优先购回自己的房子。

投资回报最可观：最大的投资风险，也意味着较大的投资回报！通常公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15—30%左右，操作得当，能获得丰厚的利润。

居外网投资建议

鉴于公开拍卖的法拍房投资风险最大，参与该领域要求投资者具备专业经验，并拥有丰富资源。因此不建议一般的投资者参与，目前的参与者多为经验丰富的投资者/投资机构。

3、银行持有的法拍房 （Real Estate Owned by the lender，简称REO）

公开拍卖结束后，竞拍失败的房产产权将会被过户给银行，而银行通常会委托经纪人来出售，因此就成为银行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，简称REO）。目前房产市场上大部分法拍房就属于这一类。

投资REO法拍房优劣分析

价格划算：对于银行来说，快速售出以回收资金最大目的，因此大部分银行持有法拍房的价格都低于市场价，折扣大概在5%——15%左右；

产权完整 房屋质量较好 ：一般来说，此时的房屋产权已经完整地移交给银行，而且银行也会对房屋进行必要的维修。当然，还会有很多法拍房的状况不佳，还好买家有足够的时间对房屋进行调查；

竞争最激烈：在这个阶段的法拍房，任何都可以通过地产经纪参与投资，因此银行持有的法拍屋的购买竞争激烈要远超过之前2个阶段。这也导致投资回报率的降低。

居外网投资建议

大家在房产市场上碰到的大部分法拍房，都是银行持有的法拍房。为此建议大家在选购时，最好请专业的专家对房子进行仔细检查，详细了解后再出手。此外，在美国房产市场日益复苏的背景下，法拍房的投资市场日渐火爆，所以大家一旦选中，记得尽快出手！

 

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佛罗里达州12个月法拍屋逾10万 全美最高

房地产数据网站CoreLogic.com 周二（8月11日）公布了6月份法拍屋统计报告，自2014年6月至2015年6月，佛罗里达州完成法拍程式的房屋总数达到约10200间，为全美最高。

2014年6月至2015年6月，佛罗里达州完成法拍程式的房屋总数达到约10200间，为全美最高

完成法拍程式的房屋数量是因为被取消了抵押品赎回权（Foreclosure）而失去住宅的总数量。自2008年9月金融危机爆发以来，全国各地已经约有580万房屋完成法拍程式。截止2015年6月，全美在12个月内完成法拍程式的法拍屋量最高的五个州分别是：佛罗里达州(FL)（102000），密歇根(MI)（46000），德州(TX) （33,000），加利福尼亚州(CA)（29000）和俄亥俄州(OH)（27000）。这五个州的法拍屋量几乎占全美法拍屋量总和的一半。

“美国法拍屋止赎率自2007年以来已经下降到最低水平，归结于2009年之前签发的贷款的减少，就业的增长，住房价格的升高，”CoreLogic 的首席经济学家弗兰克•诺萨夫特（ Frank Nothaft）说，“不同地理位置的下降不是一致的，因为大都市地区的止赎率各不相同。在丹佛和旧金山地区，止赎率已经下降到0.3％，而坦帕市场的止赎率为3.5％”。

根据房地产抵押贷款公司Quicken Loans 的报告，与2014年同期相比，2015年7月美房地产的估价平均增长了3.9%，按地域划分，西部地区房产评估价平均增长最高达6.3%，南部地区在3.3%，而中西部和东北部仅有1%。若与2005年相比，西部地区房产评估价已经回升和超过了2005年约11%，南部和东北部地区几乎回升到2005年的价格，但中西部依然远远低于10年前的价值，约贬值20%。

CoreLogic 的报告还显示，逾期90天以上严重拖欠抵押贷款的数量下降了23.3％，这一数字是自2008年1月以来的最低值。 CoreLogic 的执行总裁表示，这反映了经济缓慢但稳定的改善，也是2009年以来严格的贷款承销标准的积极影响。

12个月内完成法拍程式的房屋数量最低的州包括: 南达科他州(SD)（32），哥伦比亚特区(DC)（107），北达科他州(ND)（313），怀俄明州(WY)（ 499）和西弗吉尼亚州(WV)（566）。

此外，佛罗里达州的法拍屋库存比也处于全美最高之列，仅次于新泽西州(NJ)和纽约州(NY)。

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