在国内“抄底美国房产”的热潮中，大家经常可以看到“法拍房”、“亏本出售”等词句，那么您是否对美国房产市场上的法拍房有足够的、正确了解呢？且看居外网为您一一解答，并提供最实用的投资指南。
>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费
一、法拍房的定义
“法拍房”由单词“foreclosure”翻译而来，不过，从字面上看“法拍房”指的仅仅是法院拍卖的房屋，没有完全包含“foreclosure”。事实上，“foreclosure”包括一个完整的流程，指得是，当贷款人/业主无法偿还房贷时，债权人（通常是银行）通过出售、收回产权等方式，进而追回贷款的过程。通常包括以下亏本出售（Short Sale）、公开拍卖（public auction）、银行持有（Real Estate Owned by the lender，简称REO）这三个过程，不同过程对应不同类型的法拍房种类。
二、法拍房的三大种类及优劣分析
1、亏本出售或短售屋（Short Sale）
在美国，当人们无法每月按时缴纳房贷时，可以在银行给予的一定宽限期（grace period，通常为3个月）内，向银行申请亏本出售（short sale）——以低于市场价的价格（通常折价幅度在10%-15%）出售，用于还清贷款，这样其信用档案就不再有不良记录。
通常，由于销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据业主的经济情况决定是否同意进行亏本出售。本阶段，业主仍拥有房屋的产权。
投资Short Sale房的优劣分析
价格划算：short sale房的房价通常要低于市场价，，通常折价幅度在10%-15%。不论是自助还是投资，都相当划算。而且，投资者有足够时间对房屋所有权、现状进行调查；
投资期较长：买家的购房交易需要得到银行批准，所以等待批准的时间会比较长，顺利的话需要2个月，否则需要4个月甚至更长时间。
有投资风险：由于银行希望尽量减少损失，因此如果交易价格太低，该项交易将被拒绝，投资者将白白浪费几个月的时间。
居外网投资建议
short sale类的法拍房适合有耐心、且有一定资金实力的投资者。这是因为Short sale的最终决定权在银行，而银行喜欢现金交易，以降低交易过程中的不确定性，对有实力的投资来说，能大大地提高投资成功率。
2、公开拍卖的法拍房（public auction）
宽限期结束后，如果业主仍然不能及时还贷，那么业主抵押给银行的房屋赎回权将被取消（这种丧失抵押品赎回权的情况，这就是Forcelosure），其房产就会被公开拍卖（Public Auction），卖给第三者。
一般来说，公开拍卖将在宽限期结束后1个月内举行，并以信件方式通知业主拍卖日期。在这一阶段，业主已不再拥有该房产的产权。
投资public auction房的优劣分析
投资风险最大：买家没有机会检查房子，对有无其他债主、是否欠税、实际房屋状况了解不多，但却要当场拍板；买家必须用现金购买，不能贷款，而且没有产权保险。一旦过户，银行将不在负任何责任，一切由买家承担；如果原业主这时又可以还请贷款，那么他可以优先购回自己的房子。
投资回报最可观：最大的投资风险，也意味着较大的投资回报！通常公开拍卖会上开出的价钱折扣一般在15—30%左右，操作得当，能获得丰厚的利润。
居外网投资建议
鉴于公开拍卖的法拍房投资风险最大，参与该领域要求投资者具备专业经验，并拥有丰富资源。因此不建议一般的投资者参与，目前的参与者多为经验丰富的投资者/投资机构。
3、银行持有的法拍房 （Real Estate Owned by the lender，简称REO）
公开拍卖结束后，竞拍失败的房产产权将会被过户给银行，而银行通常会委托经纪人来出售，因此就成为银行持有的法拍房（Real Estate Owned by the lender，简称REO）。目前房产市场上大部分法拍房就属于这一类。
投资REO法拍房优劣分析
价格划算：对于银行来说，快速售出以回收资金最大目的，因此大部分银行持有法拍房的价格都低于市场价，折扣大概在5%——15%左右；
产权完整 房屋质量较好 ：一般来说，此时的房屋产权已经完整地移交给银行，而且银行也会对房屋进行必要的维修。当然，还会有很多法拍房的状况不佳，还好买家有足够的时间对房屋进行调查；
竞争最激烈：在这个阶段的法拍房，任何都可以通过地产经纪参与投资，因此银行持有的法拍屋的购买竞争激烈要远超过之前2个阶段。这也导致投资回报率的降低。
居外网投资建议
大家在房产市场上碰到的大部分法拍房，都是银行持有的法拍房。为此建议大家在选购时，最好请专业的专家对房子进行仔细检查，详细了解后再出手。此外，在美国房产市场日益复苏的背景下，法拍房的投资市场日渐火爆，所以大家一旦选中，记得尽快出手！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
