Tag: 温哥华楼市

据卑诗地产协会(B.C. Real Estate Association，简称BCREA)周三发表最新报告指出，温哥华地区房屋价格飙升的基本原因，并非海外资金涌入「扫货」，而是受地理位置限制，导致可供发展的土地供应不足。

温哥华独立屋或成奢侈品？

据BCREA首席经济学家穆尔(Cameron Muir)表示，没有确实的证据显示，温哥华地区房屋可负担能力下降，跟海外买家入市有关，因为本地房屋销售统计数字表明，超过95%的买家是加拿大本国居民。换言之，海外买家比率低于5%。

增建筑密度 以满足需求

穆尔又指出，温哥华地区三面环山和海，这使可供发展土地供应短缺，继而令独立屋价格节节上升。他说，温哥华地区的独立屋，不论是温市还是素里市，都因为可发展土地供不应求，而日渐成为「奢侈品」。

穆尔认为，只有增加建筑密度才可满足人口增长所带来的房屋需求，因为温哥华地区极缺乏可供发展的土地。

据BCREA资料显示，由2010年5月至2015年5月，温哥华地区的柏文与其他多户式住宅物业的价格，平均只上升了7%，但在同期独立屋价格则飙升32%，令独立屋的基准(benchmark)价格升破110万元水平。

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外国人到温哥华炒楼的情况究竟有多严重？卑诗房地產协会(BCREA)的报告指出，外国业主的比例其实不到5%，而房屋买卖活动涉及外国买家也未超过5%。本地房產投资者的活跃程度，较外资高出3至4倍，而几个地区最近5年的柏文价格，其实不升反跌。

BCREA昨日公布「外国买家介入楼市」报告，主要是回应不少省民对房市的忧疑——外国人已大举介入本地楼市，并炒楼成风。

温哥华房价高烧 到底谁才是真正的背后推手？

报告指出，虽然无法提供具体外国买家数字，不过，根据现有的资料分析，目前大温房屋的业主只有5%是外国人，而房屋买卖活动涉及外国人的比例亦不超过5%。

针对有人认為外国买家在本地置业后，提高房屋空置率，BCREA的报告亦指出，在大温地区，不管是房屋空置率，又或房屋所住的是外国人或只具临时居民身分业主(如留学生或外国劳工)，其比例均未与加国其他大都会有明显偏离。

报告引用2011人口普查资料指出，大温地区房屋住外国人及临时居民的比例只有0.78%，比加拿大140个大城市的平均率低。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)对出租柏文业主的调查则指出，在2014年底，出租柏文的外国业主比例只佔2.3%，与多伦多的2.4%，维多利亚的1.1%，以及满地可的1.5%，相差不大。

报告分析大温独立屋楼价上涨原因，其实是受到独立屋掛牌数量减少所带动，由于独立屋愈来愈「稀有」，以致买家彼此间竞争喊价，造成楼价明显上涨。

温哥华房价高烧 到底谁才是真正的背后推手？

报告说，相较于独立屋，多户住宅如柏文在过去5年间价格稳定，各地区涨跌互现，涨跌幅亦不大，这与各个城市增加建筑密度，建筑商大量投入兴建柏文，使柏文单位数量不断增加有关。报告说，多户房屋目前佔大温房屋总数的1/3，而兴建的新屋当中，多户房屋却佔8成。

报告还说，以平均楼价来评定房屋的负担程度并不准确，大温中央放盘系统(MLS)的买卖，有接近70%低于平均楼价73.8万元，有32%低于40万元，有82%低于100万元。

该报告并列举了过去5年间楼价变化的数据，大温地区独立屋5年上涨的平均数字為32%，其中西温上涨49%為最多，其次是温西43%，温东48%。

柏文5年来的价格则是涨跌互现，上涨最多的是温西，5年上涨13%，下跌最多的是兰里，5年内跌价10%。

报告亦探讨主要移民国家外国势力介入当地房產的问题，根据2014年的调查，美国住宅楼市的外国买家佔7%，其中中国买家佔24%；在澳洲方面，过去10年购买房產的外国人，约佔总房屋销售金额的5%至10%。

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温哥华市长罗品信上周与省长简蕙芝关于投机税与豪宅税的书信往来，引爆的话题余波荡漾，城市发展协会（Urban Development Insitute）行政总裁麦梅莲（Anne McMullin）8日表示，温市房价问题罪魁祸首应并非外国买家，仅是简单的供需失衡。

麦梅莲在温哥华太阳报的评论中提到，温市占地115平方公里，但在2001至2011年这十年间，却增加了6万9000人，但房屋总量仅增加2万8000个，在目前总共26万5000个住宅中，仅有4万7000个是独立屋，在僧多粥少的状况下，开征投机税根本无法解决房价问题。

政府征税难解温哥华高房价问题

但麦梅莲认为，仍有必要收集外国买家与投机炒房的相关资讯，若真有办法在不影响现有房屋价值的状况下，开征新税解决房屋可负担问题，确实是值得考虑，但她仍强调目前的问题是出在资源有限。

麦梅莲进一步指出，温市房市目前面临的问题严峻，不论市场内的外国买家比例多少，未来房价一定还会不断攀升，其中之一的解决办法就是以公寓大楼，或者更多的多复式单位住宅来取代独立屋。

她认为最简单的政策有时反而最有效，也就是在需求量最大的地方，兴建更多的住宅单位，而不是以更多的限制或规范来箝制相关发展。

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地产经纪吕永慈指出，400万元在温哥华西区，已无法再像几年前能买到地稍微大一些的全新独立屋，以中国移民偏爱的6000呎地兴建的新屋為例，目前售价约在480万元至500多万元。

如果仍是坚持较大地，且坚持住在西区，可能只能退而求其次，购买10多年或20年的旧独立屋。

温哥华房价飙升 新屋售价超过400万元

目前在中央放盘系统(MLS)销售掛牌价为400万元左右的房屋，有的是保养得宜的旧房屋，但也有的只剩土地价值的待拆房屋，例如在温市格兰护街(Granville St.)6600号路段的一间屋龄不详、外貌失修的房屋，土地有1.2万尺，欲以400万元求售；另一间位于西45街1000多号路段，屋龄有55年的房屋，则以399万元求售中。

吕永慈解释，那些只剩土地价格的房屋，如果位在主要干道旁例如格兰护街，由于经过土地变更申请，是可以兴建城市屋的项目，所以土地价格上涨厉害，她分析，如果该房屋位在内街，则价值应该只有200多万不到300万元。

另一名地产经纪Angelina Lin则说，由于西区楼价上涨太贵，一些身家不那么丰厚的中国移民，只好转战本那比或列治文，一般寻找200万元以下的房屋。

她说，最近楼市火热，连一些作為经纪认为掛牌价太贵的房屋，都能收到好几个出价，且出价又比掛牌价高，超乎预期。

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温哥华房地产市场旺，除独立屋外，公寓也相当抢手，价格已飙升至让不少家庭难负担。但若从土地价格、建筑成本和各类市府收费等数据计算，在温哥华盖一个公寓单位的成本就最少要50万元，因此价格想低都难。若以一间800平方呎的公寓计算，就算在温哥华市中心以外地区，地价平均每平方呎280元，而兴建一栋高层公寓的成本约为每平方呎282元，因此一栋公寓的基成本为每平方呎562元，800呎单位即为44万9600万元。

温哥华公寓造价成本急速攀升1户成本逾50万

此外每间公寓单位还需加上市府的各类费用，例如一个名为“社区容貌贡献”（CACs）的费用，是以土地重画为高密度后，新价格的75%，一栋单位的CACs约为4万8000元。其他市府开发费等又让每单位成本上升1万1700元，各项杂费还需要约1700元。 

将以上费用合计，一栋在温哥华的混拟土公寓单位成本约为52万5700元，每平方呎约650元。而这都是基础成本，若加上宣传费、市场费等，则每间公寓单位的成本已不只此数。

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加拿大房市持续高涨多年，是否出现泡沫？会否崩盘？都是不少人的疑问。不过有房贷保险公司大派定心丸，原因就是新移民。

新移民助推温哥华房市稳步上升

房贷保险公司Genworth Canada执行长拉维斯（Stuart Levings）接受彭博新闻社（Bloomberg ）访问时指出，加国房市短期内并不会崩盘，其中一个主要因素就是，加国移民结构在房市中带来的有力支撑。

拉维斯表示，房市与海洋食物链十分类似，第一次买房的首购族就如同浮游生物一样，如果没有首购族，市场才会出现萎缩，不过目前加国每年约有25万新移民投入房市，因此他预计房屋需求量将不会下降趋势。

拉维斯同时提到，联邦政府自2008年以来的持续收紧房贷，措施已收到效果，例如更高的首期付款使得大胆的投资客无法入市，也有效地保护加国的房地产市场。但他认为政府应避免做出更多更动，以免造成连首购族也无法进入房市。

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温哥华楼市不单独立屋销情火热，市中心的柏文近两个月来亦出现「多人出价」抢盘现象，曾参加「出价竞争」的经纪指出，目前一些叫价合理的柏文单位，至少都有3至5个买家出价，尤其是60万元以下的单位最为抢手，平均10天内成交，有些甚至掛牌翌日便卖出。

温哥华楼市60万元以下最火热抢手 掛牌一天即销售

地产经纪李昌豪指出，温市中心耶鲁镇及煤港区的柏文销售最近两个月异常的火热，他最近接获好几名客户的委託，都希望购买温市中心的柏文单位。他分析市中心柏文的买家，除了有区内的年轻上班族和专业人士外，也有从海外来的买家，当中主要是中国买家，他们看上温市中心单位出租回报率高，所以前来置产。

李昌豪说，温市中心一房一厅的单位月租高达1700元、1800元，比大温其他城市柏文的租金水平高，同时亦较容易找到租客。

地產经纪何家杰亦说，他观察到最近两个月市中心柏文单位的交易速度增快了许多，那些价格在100万元至130万元的有海景两睡房单位，以及60万元以下的没有海景两睡房单位，均特别受青睞，而属于「中间地带」的单位，即没有景观，价格却在60万元至90多万元，销情则较淡。

何家杰说，新一波楼市现象，即温市中心柏文单位亦变得抢手，出现抢买情况，但价格的涨幅仍不及独立屋那麼明显。

不过，他表示，由于加元最近两年贬值达20%，在价格持平的情况下，市中心柏文单位的楼价，若以人民币或是美元购买，均等于便宜了2成，对于刚从海外来本地的中国买家，确实极具吸引力。

有经纪建议，想在温市中心购买柏文的买家，最好在睇楼前先取得银行按揭的许可，以及请经纪代查有关柏文大楼的相关资料，先做好购买前准备，以免在真正出价时，因為有附带条件而失掉购买机会。

皇家银行按揭经理王子云指出，他注意到最近不少买柏文的按揭申请，其实是由人在海外的「非居民」申请，许多是人在中国的父母，他们為在本地留学的子女购买柏文，由父母提供首期，帮助子女尽早购买房產。

温哥华的莉莎年初着手在大温购买一个独立屋，可没想她却只能对狂热的房市“望而却步”。

温哥华房市太“热” 中国买家惹的祸？

无条件offer抢爆市场

莉莎说，“我的贷款有限，不想压力太大，就放宽了对社区、房龄、环境等要求，选择的都是一些我认为一般买家不会喜欢的房子。我想应该会比较容易成交，结果却让我非常意外。”
　　
她说一次到新西敏去看一个临街的“阁楼屋”，房子很小，只有一个房间可以放得下床，屋主甚至将阁楼都放置了床垫来住人。于是她盘算这种房子总应该没多大吸引力吧，结果还没进屋她就知道自己没戏了。
　　
“由于房子很小，大家只能排着队进去看房。有几个人当时就下了offer，其中还有一个是无条件的offer。虽然不知道具体金额，但经纪透露，比我们的预估价至少高出15万。”
　　
列治文的马文一直就想搬到本拿比居住，他刚刚卖掉中国的一处房产，打算到本拿比买一个独立屋。马文专门挑了一个有大麻种植历史的独立屋，以为这种房屋不抢手。结果，open house还没结束，卖家经纪就已收到15个offer，价格比政府估价高出20万，而且是无条件的offer。
　　
无条件offer是房产市场抢房的一种手段，它意味着买家放弃了房贷审批、验屋、审核一些必要文件、检查地下油管等保护自身利益的重要权利，即使在地产经纪业界内，都是被格外警告的高风险行为。
　　
莉莎感叹拿到贷款、却买不到房。马文说，“除了房贷问题，验屋、检查地下油管等问题，都是买家必须考量的，我不会冒这个险。”

莉莎和马文都询问过做地产经纪的朋友，朋友们说，中国来的买家经常这么做，尤其是对温哥华的独立屋，抢offer时很疯狂，地产经纪们自己都觉得不可思议。

中国买家已成舆论焦点

《国家邮报》专栏记者Terry Glavin最近在一篇评论文章中透露，麦当劳地产（Macdonald Realty）公司表示，该公司去年销售的三分之一房屋是由中国大陆买家买走。

他还在文章中引用《南华早报》驻温哥华记者伊恩.杨（Ian Young）的估计，以加元计算，2014年温哥华将近一半的独立屋成交额来自中国大陆买家。

从线上请愿走到街头抗议

Vancity日前发布最新研究，显示温哥华高房价正在迫使年轻人离开这座城市。而卑诗省的各级政府，对于狂热房市的不作为，令被过高房价赶出住房市场的市民们、尤其是年轻一代，淤积心中的不满日益升温。
　　
从在社交媒体上呼吁、抨击，到向省长简蕙芝和温哥华市长罗品信发起线上请愿，对房市失望的市民们开始发起一波波的抗议浪潮。

在简蕙芝公开拒绝限制外国人购屋后，失望的市民们决定从互联网上走到街头抗议，计划于5月24日（星期日）中午，在温哥华艺术馆前集会，抗议大温难以负担的房价。

温市长首次吁干预 要求省府开征投机税

虽然温市议会已开始研讨海外投资对房市的影响，但至今没有结论。

不过，温哥华市长的态度已经转变。尽管几天前，市长罗品信自己刚刚从出售的房屋中获利20多万，但市长终于决定正视民众不满房价飙升的现实，首次正式要求省府干预房市，还给温哥华市民一个正常、可负担的房地产市场。

省长简蕙芝之前以向海外买家征税会伤害本地业主为由，拒绝干预。

移民律师献良策：非税务居民课重税

温哥华知名移民律师李克伦（Richard Kurland），日前献上良策。他说受到FBI设局、利用税务系统成功抓捕黑帮老大的启发，建议政府用税务手段、而非限制外国投资，来扑灭温哥华的房市泡沫。
　　
李克伦定期就移民问题推出汇总期刊，其建议常得到政府响应或采纳。李克伦不建议加拿大效仿澳洲限制外国人购屋，认为这会损害贸易自由、违反人权宪章。
　　
李克伦认为，既然现实中辨别外国投资不容易，那就干脆由税务局透过税务、非税务居民来区分。他建议房屋买卖中，无论是加拿大公民、永久居民、或是外国人，双方首先从税务局获得税务居民的证明；如果没有，就须向税务局缴纳房屋交易总价的25%作为预提税（withholding tax）。
　　
这个建议已获得多位著名经济学家的赞同。SFU的退休教授Herb Grubel甚至称赞李克伦的想法“伟大”，并呼吁公众支持。

李克伦相信，重税之下，大温房市或可降温。不过他也承认，由于目前并无外国人购屋数据，所以他的建议仅供讨论。

学者促政府收集数据 质疑不作为

提到外国人购屋数据，卑诗大学地理学教授莱伊（David Ley）对政府提出质疑。
　　
莱伊教授通过多年研究，得出温哥华地产价格上涨与投资移民数量上升同步的结论。
　　
他认为，虽然海外资金推动房市只是一个推测，但却从多方得到了证实。例如房产经纪谈到中国资金投向大温房市、居民抱怨隔壁物业卖出后一直闲置多年、有猜测非法资金流入大温房地产、贪官将财富转出、非法洗钱等。
　　
莱伊说：“最大的问题是，尽管这已严重影响到本地居民的生活和本省经济，但从未有人收集过相关数据。政府一直对民众如此之大的问题置之不理，很不正常。”
　　
他强调全球不少房价一样狂涨的国家或地区，例如伦敦、中国香港、新加坡，政府都有立法管制海外地产投资。 “至少他们知道有多少海外买家在本地投资，他们来自哪里。”

所以莱伊认为，民众应该质疑政府为何不收集数据，而这不难办到，每一笔物业交易中，都可以了解到谁购置物业，业主居住何处。轻而易举的就能将海外投资客统计出来，也就能了解到海外投资是否对本地构成冲击。

国会议员发声 促查海外购屋数据

本拿比的国会议员肯尼迪（Kennedy Stewart）日前呼吁加拿大统计局和加拿大房贷暨房屋公司（CMHC）调查外国屋主的数量。
　　
肯尼迪5月19日接受CBC采访时说：“联邦政府实际上从上世纪90年代起，就退出了住房市场，将其留给省和市政级政府自行处置。不过，要想搞清楚房市中、不管是国内还是外国买家的投机倒卖，显然无人会比加拿大房贷暨房屋公司和统计局更能胜任。”
　　
肯尼迪表示，联邦政府当务之急，是需要在采取行动前，收集这些信息。

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温哥华与多伦多的房市仍然热火朝天，与全国其他地方比较有如冰火两重天。

加拿大房市冰火两重天 走势两极分化

受油价等因素影响，亚省和沙省等能源省份房屋销售受挫，而温哥华及多伦多的房市却持续火热，带动全国平均房价上扬，两种房市发展步调也让政府决策者无所适从。

根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association)3月数字，全国平均房价比去年同期增长9.4%，达43万9114元。但如果不计算温哥华及多伦多的房屋价格，涨幅就只有2.4%。

大温地产局报告数据显示，在经历了3月房屋成交量同比增长超过50%后，温哥华地区房屋销售上月略有放缓，但成交量与去年同期相比仍增加37%，房价增长8.5%，指标价格更创新高，达100万2200元。多伦多情况也类似，4月成交量增长17%，价格上扬8.4%。

相反，受油价下挫影响，亚省和沙省的房市走低，成交量和价格均下降，预计到今年底整体下跌10%。道明银行(TD Bank)经济师帕曲马拉(Diana Petramala)指出，如卡加利高档住房价格首当其冲下跌，进一步拉低平均房价。另外如沙省雷琴纳(Regina)房价也下跌。

加国大西洋区也受油价影响，油砂产业裁员情况增加，使当地本就已经疲软的房市更加不乐观。

但温哥华及多伦多两大市场能否在接下来的几个月里继续保持现在的活力?帕曲马拉并不这样认为。

她指出，今年年初开始房贷利率下调了30个基点，刺激了房市增长，但这一涨幅通常会维持半年，意味着到秋季整个市场就会逐渐稳定下来，加上房贷利率受已经上涨的政府债券收益率影响，面对温哥华和多伦多高昂的房价，利率涨幅对两地的民众而言尤为敏感。

加拿大两种房市走势也让政府决策者无所适从及处理。自金融危机起，联邦政府就不断修补房贷保险相关规则，同时金融监管上也限制政府对房市的干预。许多专家认为现在让两个火热房市降温的可能并不多。

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