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早期的背景调查

现在你终于可以拿到一块很好的地块，地主的要价也非常合理。那么你需要做什么样的早期的背景调查呢？下面是一张不完全详尽清单列出了你需要在早期的背景调查中需要关注的内容。对于大的地块，你可能需要谈判一个背景调查的期限，允许你做一个更专业和正式的调查。

对于土地的售卖，基本有两大类型——生地（那些没有获得规划许可的）和获得许可的地块（已经获得规划许可）。有时候，有些地块会有很多施工图和建筑许可，但是我通常会怀疑为什么一个土地所有者要花费这么大的精力和金钱来做这些细致的工作，而新的持有者在大部分情况下会基本上完全把这些设计改掉。

对于生地，你需要了解下面的一些内容：

1. 土地契约和产权负担
2. 检查在这个地块上以及在紧邻的邻居地块上的大树。向树艺专家征询关于这些树木的价值，是否可以移走这些树木和你邻居的树木的树根保护区域的意见。大部分情况下，你的新邻居会和你在市政府和法庭上要求仲裁，原则上他们是不会愿意因为你的开发项目来移走他们的树木。澳洲很多绿化很好的区域，我看到过树根保护区域占到了一个地块的1/3，使得任何进一步的开发变得不可能。
3. 水电煤的连接——在开挖之前通过电话或者网络的调查。在你的地块周围要包括下水道的位置，雨水通道，电信，电源等等。有些连接点可能离开你的地块比较远，所有你需要支付更多的连接的费用。这也会影响整体的费用。
4. 联系建筑师和城镇规划师了解在所属地块上建议的开发项目的可行性。了解区域划分和在所属地块上是否有特别重叠。了解附近项目的先例。可以做一些早期的概念的描绘。一个好的包含不同物业用途的面积表可以有效地帮助你决定基于每平方米的建筑成本
5. 最重要的是，你必须去观察这个地块，查看周边的邻居和街道。与地块的连接面永远很重要。你需要查看紧邻的建筑，包括窗户，任何可以居住的房间，街道的宽度，电线杆的位置，交叉口的位置，连接的建筑的高度和周边建筑的设计特色。在这条街上是否有较多的类似的两层楼或者密度比较高的居民住宅。在高层的环境中建筑的阴影会如何影响到邻居或者是相邻的建筑。检查相邻建筑的后缩位置，很有可能你的建筑同样需要根据这个标准后缩。
6. 了解这个地块周边最近的交通，学校，公园和与生活相关的配套设施。不同的区域对这些设施的重要性也有着不同的要求。例如在学区，学校和交通就变得至关重要。对于城区，生活相关的配套和餐厅却更重要。在这个阶段你需要有商业的敏感度，不能只着眼于技术相关的细节。这些初期的概念对你形成对这个地块的设想非常重要。
7. 地块的尺寸——地下室的坡道是否行得通，停车是否可能？地块的宽度是否足够允许在地下室可以转弯？这个地块是否有坡度，坡度有多大——这些都会影响可行性和费用。大致的地块的地貌一般可以在网上找到。

对于获得许可的地块

1. 仔细阅读开发方案和开发许可和任何法院的决定。需要一条一条仔细阅读开发的条件。检查批复是否还在有效期内，并且检查这个计划是否已经盖过章还是没有。记录下任何特别的条款（特别条款第一条），检查在这个情况下市政府要求的设计修改是否切实可以实施。
2. 与城镇规划员和市政府了解，看已经批复的计划是否能够进一步被优化或者是提高密度。这可以为这个地块增加价值。

敏感度分析

现在假设我们有一个价格合理的可行的地块，背景调查也已经结束。那什么会决定我愿意为这个地块支付的最终的价格？每个人的风险承受能力和期望对决定这个地块的价格区间是非常重要的，这也将影响到谈判策略。因此，测试几个主要的变量，同时分析这对利润和土地价格造成的影响是很重要的。下面是在我们测试中经常用到的变量：

1. 销售价格／销售比例——如果在第二年市场上涨5%或者10%？如果下跌发生？我最终是否还能够盈利？盈亏平衡点在哪里？
2. 建造费用——如果在第二年因为资源稀缺造成费用上涨5%－10%？
3. 时间——如果这个项目延期3个月？如果最坏打算会延期6个月，造成银行利息的增加怎么办？
4. 利息——如果利率增长5%或者1%？增长的利率是否对总体可行性会有一个很大的冲击？如果不会，做一个测试也还是有需要的。
5. 代理商的佣金——我们是否能通过单纯的零售渠道销售而不通过代理渠道，从而能降低1%的佣金？我们是否可以把一部分的项目通过直销的方式销售？我们可以考虑什么刺激销售的手段（租金保证，赠品，家具，代理商的奖金，现金回扣等等）？

敏感度分析可以手工用excel表格来做，或者可以用数据分析工具例如Goal Seek，Scenario Analysis or Data Tables。

我们希望以上的这些建议能让你对可行性分析和背景调查的流程有一个初步的了解，并且让你了解到充分做好功课的重要性。

延伸：

• 澳大利亚房地产开发系列之一——选址买地
• 澳大利亚地产开发系列之二——可行性及背景调查（上）

 

Simon & Vivien专栏全集：

盛达文地产发展总监们与你大谈澳洲房地产开发及投资

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人们常常无法理解为什么做一个可行性分析以及背景调查是那么至关重要。在一个竞争非常激烈的市场中，通过一个准确而又相对比较切实际的可行性分析可以计算出在地块竞价时能出的最高价钱。 如果你过分保守，意味着你永远不可能成功地买到任何地块。但是过分地乐观也可能意味着细微的市场变化，建造价格的变化，城镇规划的拖延，甚至是预期之外的电源接通的费用都可能对你产生影响。同时这也强调了做一个购买之前的背景调查的重要性，特别是在面临非常激烈的竞争的时候，一些常规条件例如项目融资审批和背景调查条款无法获得。

我们在分析和购买开发地块上的经验告诉我们如果没有市政规划的批复，开发商会面对如下一些尴尬：

1. 市政府能够允许我在这块地上能建造什么？在目前阶段我应该做多大的弹性预估来确定我理想的土地价格？我应该给市政规划预留多少时间？这个项目是否要介入维多利亚州民事和行政仲裁机构或者是如果发生问题是否值得向维多利亚民事和行政仲裁机构申请仲裁？
2. 我或者是我的投资人在投资回报上最低的要求是什么？通常我或者银行在最低的成本回报上的要求是什么？基于银行政策和银行的期望，他们是否会给予我在这个项目上很好的杠杆？
3. 我应该如何预估在出售项目时的每平方米的价格？如果太过保守则意味着我的地块的出价不会具有竞争力。是否有空间能提升项目的附加值却不增加建造价格？
4. 我可能面对的最好和最坏的情况？如果遇到最坏状况，我是否还可以达到盈亏平衡？我应该如何合理地定义可能遇到的最坏状况？
5. 即便是已经有了许可的地块，我们也会问开发潜力是否已经最大限度地被挖掘了？通常而言，潜力会被充分挖掘，但是即便是在已经获得批复的项目中，你也可以运用一些平行思维，例如更出色的设计，开发的组合，或者提升更多可出售的面积来提升价值。有时，一个楼里公寓的数量更多并不代表会获得更大的利益。在一些区域中，少量但是面积大的公寓可能获得更高的价值。所以依据当地市场的需求，做不同的组合反而更合理。这可能带来停车位需求的减少，和可能的相对小的地库台面空间，从成本的角度来说这样更有效。更进一步，这也可以让市政府和你的邻居获得更大的满足。

计算地块出价通常是通过预期的销售价格减去所有的开发成本，费用和政府的税收，开发商的利润，最终获得一个剩下的土地的价格。敏感度分析是用来决定可能的地块出价的上限。但是，必须记得永远不能让你的感情和激情凌驾于你的分析之上。记得这是一个投资而不是建造你自己的家。

所以下面这些问题是至关重要的：

1. 我如何确保所有的开发成本都已经计算了？这些开发成本都有哪些？
2. 在早期的背景调查中，我需要考量些什么？
3. 我如何做敏感度分析？哪些变量我需要测试？

我们会对于每个关键问题提供一些初步的的建议：

开发成本

在可行性分析中必须要考虑到主要的开发成本，通常是用一个Excel表格的模版来实现。我见过很多可行性报告，有意或者是错误地把一些主要的费用给忽略了，从而把土地出价估计得非常高。不要受到其他人准备好的可行性报告的诱惑或者影响，永远只相信你自己，因为只有你知道应该如何根据自己的风险承受能力和期望来做出假设。下面是一些在维多利亚州开发的主要成本，但是应该与澳大利亚其他州都比较类似，可能只是有一些说法上的不同：

1. 土地价格
2. 印花税和转让税
3. 法务和会计的费用
4. 咨询费用（市政规划和具体的设计的文件）
5. 建造费用
6. 紧急备用金
7. 市政贡献费用
8. 法定费用（水电煤连接费用）
9. 融资成本
10. 建筑许可税收
11. 都市计划税收
12. 软性的景观美化（可能已经是建造成本的一部分了）
13. 市场营销费用
14. 销售奖励预算
15. 土地持有成本
16. 房产代理的销售佣金（通常佣金的50%是需要提前支付，剩余的是在交付时候支付）
17. 项目管理费用
18. 拆迁和地块的清理
19. 其他特定成本（污染，树木砍伐等）
20. 融资利息
21. 基于销售的政府消费税（在某些状况下可以能按照阶梯状收取）

你期望获得多少开发的利润？这也最终决定了可以接受的土地价格。大部分银行为了达到建造融资的标准，要求在开发成本的基础上有15%的回报。取决于总的贷款价值比率（LVR） ，这可能带来更高的年度的资产回报。你觉得你需要多高的利润来平衡自己在这个项目上承担的风险？什么是你的机会成本？你是否有足够的安全的空间来抗衡在未来几年中潜在的市场震荡？这些是否是你和你的投资者所必须要考虑的？

针对不同的情况和项目会有一些特别的支出例如其他的咨询费，州政府的费用等等，但是上述清单基本已经提供了一个良好的项目可行性的初步内容，并且能够帮助你判断土地的要价是否合理。

如何获得上述列出的款项的数字则取决于项目本身，只能根据不用的项目按照实际情况分析。对于利润没有一个标准或者公式。我们非常乐意帮助土地持有者或者投资者做可行性的分析。

延伸：

• 澳大利亚房地产开发系列之一——选址买地
• 澳大利亚地产开发系列之二——可行性及背景调查（下）

 

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近日，不少澳洲房产买家来咨询是否可以在土地交割前将楼花或者空地转卖出去。简单来说，是有可能这样操作的。基本流程让我们用一个例子来具体说明：

1. A与开发商签订了购房合同，说好5年交房，房屋售价为60万澳元；
2. A在签合同时支付了第一期10%的首付款，即6万澳元；
3. 在签订合同2年的时候，A找到了B，想将这个即将要交房的物业转卖给B，售价为70万澳元；
4. B答应了，并付了一笔订金（一般为房价的10%）给A，即7万澳元；
5. 到了交房时，B将63万澳元尾款交给A；
6. 同时，A将54万澳元尾款交给开发商，物业顺利成交。

对于A来说，这一交易，他用2.5年的时间，支付了6万澳元的本金，赚到了10万澳元的利润，相当可观。但A需要在交房前按照政府要求按时交纳印花税（按照60万的房价交纳）。而B则需要按照70万的房价交纳印花税。其次，对于净赚的利润，A还要支付中介的佣金，以及资本利得税（即差价售出部分作为A当年的收入缴纳个人所得税）。如此一来，其实A的净收益并非有看上去的那么多。

其次，A在与B签订了合同后，A与开发商之间的合同仍旧生效，因此A依旧需要履行其在楼花合同下的责任和义务。在交房时，如果B的资金不到位，没法和A交割，则A也无法和开发商按时交房。开发商可根据原合同追究A的责任。

此外，值得注意的是，澳大利亚政府及开发商并不赞成如此做。因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。其次，开发商往往会在购房合同中说明名，买家不能在交房前转手以限制买家。由于开发商通常都有一些保留项目会在交房前后出售的，如果任由买家随意的转手定价，极大程度上会扰乱开发商的定价及市场。

尤其对于一个二手转卖的楼花来说，A只能寻求本地买家，而不能再卖给海外买家。因此，如果有此意向的买家，建议在签订楼花合同前与自己的律师了解清楚合同内容。（澳大利亚不同的州有不同的规定，以上内容只适用于在新南威尔士州的买家）。

海外买家买地建房

如果转手空地，则可以卖给本地或海外买家（海外买家需要申请新的买房许可）。如果在交地前转卖，则流程和上文类似。如果交地后且和承建商商量好的前提下，则基本可以自由转卖。

但是需要注意的是其在购买空地时申请获得的海外人士买房许可（即FIRB许可）是有条件限制的。该限制包括：

1. 申请者必须买空地用来开发建房；
2. 申请者必须在许可日起24个月内开工。

对于以上限制的解读，许多读者可能觉得并不影响其在24个月卖地。其实并不是这样的。

无论在交地前或交地后，如果买家不能在24个月开工建房，都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。

如果买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。但是这个卖地许可的申请并不在买房许可申请的列表之内，而是一种额外的申请。对于FIRB来说申请审批的速度没有30天的限制，且委员会会根据单独案子单独评定，因此在时限上很难控制。建议买家应当提前做好规划。

 

杨泱专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产

 

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