美國 | 爾灣獲評全美最宜居城市之一

美國 | 爾灣獲評全美最宜居城市之壹
爾灣街道寬敞空氣清新怡人

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近日,《財富》雜誌“2016 年全美最宜居城市排名出爐,加州共有4 城市入選,其中在加州排第二,全美榜單排第20 的爾灣市,被稱為華裔新貴城市,在當地華裔看來,爾灣果然是宜居之地嗎?(全球最宜居城市

“相比在東部居住時,我來到爾灣,頓時感覺心情都開朗了,主要有幾個方面”,華裔女士lily 對居住爾灣頗有些總結性觀點,因為兩年前她從紐約搬到爾灣,有對比總是有更深感觸。“無論在生活方式、氣候、就業以及未來發展方面, 我都更喜歡爾灣。首先是生活方式, 在紐約時,我們(工程師)有個小工作圈,生活很閉塞,漂亮衣服都沒場合去穿,大家都很樸素,穿得時尚些都顯得怪怪的。來到爾灣整個人都活過來了,壓力沒有那麽大, 有許多活動聚會。爾灣氣候比東部好,有四季卻不特別冷或熱。

不止生活,我們有朋友圈說‘爾灣是聚寶盆’,上市公司分公司、基金公司、高科技、創業公司都開始向爾灣湧入,不僅對華裔就業很利好, 而且帶動未來經濟發展。我覺得以後的爾灣不僅是宜居,也會是高科創新產業的壹個基地。消費方面我覺得這裏比東部便宜,當然,這裏確實也是‘華裔新貴’比較多,房價可是不低。”

在爾灣工作的華裔地產經濟人孫先生說,“爾灣房價漲得很快, 我們早年剛來時,近百萬美元的房子都覺得好貴。現在動不動也要壹百萬,而我們華裔真是厲害,許多人對這個房價完全承受的起。”

而對於剛剛畢業來爾灣工作的小R 來說,爾灣對她是不太壹樣的景象,“我不知道房價,只知道租價,在爾灣房租好貴呀!之前700-800 美元都租得到,現在900- 1000 是至少。”之前小R 在Santa Monica 住了兩年,“環境可比之前好太多了,街道房屋很整齊幹凈, 感覺都很新、很安全,之前晚上不敢外出。我最喜歡的是,雖然經常看到華裔,但不是那麽多,既有中餐館、華人超市還有很多不同族裔的商業點,選擇很多。”

對於2016 年宜居城市排名,《財富》編輯部發聲明表示,該評分及排名是根據60 個關鍵因素進行城市進行評估,包括稅收、教育、醫療等,目標明確,尋找家庭經濟負擔起生活成本,工作機會也多的優秀美國城市!

(據僑報網)

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全面分析馬來西亞房産投資環境

馬來西亞現今的定位是一個中等發達國家,是東南亞地區經濟發展非常迅速的國家之一,它占據著優越的地理位置,具備完善的社會福利體制,擁有優質的教育和豐富的旅遊資源。在馬來西亞,每個民族有著相當豐富的多民族和諧相處的經驗。

馬來西亞房産投資環境

一、馬來西亞的政策支持和機會

馬來西亞政府提出的2020宏圖,計劃2020年步入發達國家水平,大興城市化建設和吸收外資投資,馬來西亞就此提出了馬來西亞第二家園計劃mm2hplan。對國際人士提出了30萬令吉超低資金門檻和寬松審核機制的“移民”政策,並規定外籍人士可以向銀行申請最高85%的房屋貸款,將本國房屋購置的由最初不限年限的5%調整到2010年的滿五年交易免收盈利稅.

與此相對比的是中國國內的房地産政策,在2006年的市場低迷之後一直保有的是對營業稅的免除和銀行對于房地産的寬泛貸款政策,以及對購房者本身購房條件以及銀行貸款征信寬松的審核制度,似乎讓我們理解爲現在的馬來西亞房地産市場接近于2006年底的中國一樣,而且受世界金融危機影響巨大的馬來西亞,現在經濟完成複蘇,而現在的房地産市場也才處于複蘇的初期,投資的潛力相對巨大。

二、馬來西亞的利率優勢和高回報率

我們衡量房地産投資的數據一般可以建立在幾個關鍵詞上面:GDP指數、CPI指數、年存款利率、交易成本、投資回報率。

那麽這就涉及到馬來西亞的一系列數據,馬來西亞的現在人均GDP指數$8617.00,CPI指數2.9左右,年存款利率2.8%,年貸款利率4.2%,在房地産交易中有很多類似甚至高于國內很多的稅收是需要注意的:1、房地産盈利稅5%,滿五年可以免收(這點與國內相同)2、印花稅1%-3%(相較而言國內的房産印花稅點數僅0.05%)3、租賃稅是房地産置業後期所付出的巨大的成本,馬來西亞的房租租賃稅是26%(國內的房地産租賃稅由先前的20%左右降至現在的5%)

先說稅率方面,中國現行貸款利率是7.05%,與此相比,馬來西亞的稅率占有絕對的優勢,而且馬來西亞吉隆坡和槟城中心的投資回報率都在5%-7%之間,低利率大大降低了我們每月房地産現金流中的支出項,我們的房地産投資中有一個可以供我們參考的公式,這個公式給我們一個可以掌握投資風險的尺度:

CPI指數和銀行貸款利率≤投資回報率≥6%

另外我們的投資有兩種常用公式:

月租金淨收益×12÷房産總值=房地産投資回報率

月租金淨收益×12÷購房首期款=房地産投資回報率

國內房地産在2009年初完全可以達到這個投資標准,但是在2010年房地産經曆了幾次大幅漲價後回報率基本已經在3%-4%之間徘徊,而中國的CPI實際徘徊在5%左右(此數據僅供參考),銀行貸款利率也一直持續在7%左右,投資回報率遠遠低于上述兩項,所以國內房地産“投資”中的投機性質相對較重,這恰恰是大家需要注意的,就是在馬來西亞有比較穩定的房地産投資收益,而投資者要抛開國內房地産投資中的投機意識,不能盲目的只看片區升值潛力,高額的稅收可能讓你在短期投機中無法獲利,這讓你不得不權衡我說的這些數據。那麽關于租賃稅這一點,在國內只有商業性質物業的租賃稅是無法避免,只能做到做低交易價格而降低租賃稅,馬來西亞也同樣,在執行稅收方面,馬來西亞同樣存在很多的漏洞和監管體系,否則26%的稅率將會大大的降低我們的租金淨收益!也同樣降低了我們的投資回報率。

三、馬來西亞的經濟複蘇

經曆了世界金融危機之後的馬來西亞同中國的2008年同樣,房地産價格已經步入了上升通道,政府一直在推行房地産刺激政策,我上面說的例如外籍貸款、盈利稅、以及外籍購房條件審核等等政策都是正面的在推進房地産複蘇,對于我們的經曆的泡沫的産生和破滅,其實馬來的泡沫還未産生,或者說還未明顯,這就是機會。

四、投資主導型産品—小型公寓或商業地産

馬來西亞以大馬人爲主,以伊斯蘭爲主要教會群體,加之馬來西亞地廣人稀,這導致馬來西亞的住宅設計十分的大氣,100㎡左右通常只有一房一廳,而300㎡以上的住宅非常普遍,隨著城市化建設和經濟的發展,小戶型慢慢的開始盛行,經濟發展將會使城市中心的就業人員增多,馬來西亞雙聯教育以及它的世界移民跳板地位更加推進了臨時過渡性住宅産品的價值。小戶型會漸漸的成爲嗅覺靈敏的投資者新寵,越小的戶型,相對而言,租金回報率就越高,而參考本土行情以及對升值潛力的一個評估100-200㎡左右的公寓型産品將會成爲未來大衆化房地産投資市場的趨勢。

五、投資區域的細分

馬來西亞的旅遊地産相當火爆,沙巴與沙撈越以島嶼地皮交易相對熱門,投資者們可以自己購買地皮進行房屋建設和經營,也有酒店商家購買地皮進行各式風格的酒店建設運營,但是這樣的投資模式需要花費大量的時間精力,與此相比小型投資者將目光瞄准了西馬來西亞,也就是馬來半島的兩大城市,它們有政府大筆資金投入發展,而且作爲馬來西亞現在和未來的兩大經濟中心,吉隆坡和槟城有大量的CDB支撐小型公寓的出租租金,政府投資城市發展也將推動這兩地的房價,升值空間相對較大,別墅投資集中在濱城的沿海區域,而且對于馬來政府25億令吉的投資和槟城第二大橋的建設,被投資者視爲絕好的一個房地産投資的商機。找准區域對房地産投資來說非常重要,而相對而言房價並非泡沫化的市中心肯定是個很好的選擇。

 

居外為妳盤點置業馬來西亞的六大理由

隨著馬來西亞第二家園計劃的不斷升溫,越來越多的人選擇置業馬來西亞。居外為妳細數移民馬來西亞的六大理由
 
置業馬來西亞的六大理由
置業馬來西亞的六大理由
 
(一)自由雙重身份 
 
中國公民、海外待遇,兩個身份,兩個國家!
自由的國際流動:出國自由、居留自由、信息自由、全家自由。
 
(二)夢寐以求的國際教育
 
沿襲英聯邦的教育體系,遍及大馬各地的純正華語學校,文憑可被歐、美、澳洲所承認,學費卻只相當於英國的1/4。擺脫苛刻的考試制度,讓孩子真正贏在起跑線上。
 
(三)成熟華人、華語環境
 
馬來西亞是真正的華語、英語、馬來語三語國家,中文普及率相當高。馬來西亞不排華,華人占1/4人口之多,經濟上占主要地位,政治上國家執政黨華人社團占1/4席位,有些州就是華人執掌政權。
 
(四)世界壹流的醫療環境
 
馬來西亞是世界醫生最多的國家之壹,醫療設施世界壹流。在馬來西亞養老,每年僅需繳納2000多元人民幣的醫療保險,就可享受免費醫療。2011年,赴馬來西亞醫療旅遊的中國人增長了約48%。
 
(五)快速增長的經濟特征
 
高速發展的經濟,低廉的物價。馬來西亞在世界經濟排名93位,房價世界排名99位,租金卻高居全球第9位。國民收入水平遠超中國,但物價水平卻不到中國的1/2。在中國加滿壹輛車的油錢,可以在馬來西亞加兩輛車。
 
(六)天然宜居的環境指數
 
天永遠是藍的,空氣永遠是清新的,氣溫適宜,全年溫度21度~32度。
 
馬來西亞國土面積是上海的10倍,但僅有2800萬人口,大面積的國土種植綠化,到處都是椰樹綠洲,碧海金沙。
 

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(據全球投資移民律師協會)