纽约法拉盛

紐約法拉盛房地產市場有望紅火至2020年

今年紐約市冬天酷寒，房地產買氣陷入低迷；隨著3月氣溫回暖，房市也逐漸活絡，預計6、7月達到房價與交易高峰。華美地產商會會長司徒豪威看好法拉盛房地產至2020年前都會持續增長，尤其是長島鐵路以南區域，若是地目改變，還將有發展潛力。

美國地產商認為，紐約法拉盛房市的火熱勢頭將持續至2020年

房地產網站StreetEasy分析，房價於2月達到最低，過去五年2月平均房價為44萬3490元，3月起隨著房市回暖、房價水漲船高，直至7月達到房價最高點，過去五年7月平均房價為51萬3071元。DNAinfo網站則預計，6月房市將有最多待售物業，可選擇新興社區如布碌崙貝德福-史岱史森(Bedford-Stuyvesant)、布許維克(Bushwick)、皇后區傑克森高地(Jackson Heights)、森林小丘(Forest Hills)等方便通勤又相對便宜、值得投資的社區。

司徒豪威指出，過去幾年即使在整體經濟都低迷時期，法拉盛房地產也從未下滑，多虧於包括華裔在內來自世界各地的移民湧入。雖然不少人認為外國買家熱錢多，大都為投資，但他指出為了孩子上學而購房的買家還是更多。

在法拉盛高速發展的帶動下，一些買家也在逐漸流向周邊的可樂娜(Corona)、艾姆赫斯特(Elmhurst)、傑克森高地等地。他表示如艾姆赫斯特地區一直被期待發展為第二個法拉盛，受制於交通不便，十多年來都未能成功，但一些學區房依然有潛力，如新鮮草原(Fresh Meadows)、小頸(Little Neck)以及長島的部份地區增長勢頭依然可喜。

他表示如今法拉盛以及周邊房產的華裔買家中，中國買家占25%，只要看到價格合適，不少人都不必看房就直接購買。另一方面由於外國買家需要辦理的手續更多，本地買家因購買速度快依然受到賣家歡迎。以本地華裔購房者來說，有年輕化的趨勢，大多為第二代移民。他分析，除租金高漲，或許也與他們消費觀念有關。他們會接受貸款買房方式，而不再是傳統華裔以現金買房。

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紐約20萬平價房選址法拉盛四地入選

紐約商業和勞工聯盟(Business and Labor Coalition of New York, BALCONY)4日舉辦「平價屋論壇」，從市府政策和城市經濟發展的角度探討紐約市乃至紐約州的「安居」和「樂業」問題。目前，法拉盛的羅斯福大道、大學點大道、北方大道和西法拉盛被納入平價屋的建設選址地點之一，未來發展讓人拭目以待。

紐約市長白思豪將加快平價屋開發納入2015市情咨文，市民滿懷期待

紐約市存在巨大的平價屋缺口，一是源於低收入人群的增加，二是房價上漲。統計數據顯示，紐約市的房屋租金上漲速度遠遠高於居民收入，有300萬居民的房租占其收入的一半甚至以上，住房形勢相當嚴峻。同時，紐約市人口從上世紀初期的340萬人猛增至810萬人，人口大量增加導致城市居住空間逐漸飽和，抬高地價。

市長白思豪提出的十年新建及維持20萬間平價屋的計畫正是針對上述問題，探討解決方案。市房屋保護和開發局(HPD)局長賓茵(Vicki Been)表示，紐約市2014在平價屋建設方面建樹良多，至少新建和維護了1萬7300間平價屋，幫助低收入和耆老解決了住房問題。她承諾，未來將繼續興建平價屋，緩解紐約市住房緊張的問題。

賓茵表示，平價屋政策有助社區經濟發展。首先，開發商興建樓盤需要聘用建築工人，創造臨時工作機會，如果是商用綜合體還可提供更多就業崗位。以建築工人為例，他們在施工期間都會在建築工地附近吃飯或消費，雖然金額並不大，但對於以小商業繁榮著稱的法拉盛來說，不少小餐館都因此受益。其次，樓盤建成後也可以起到活化周邊經濟發展及促進街道建設的作用，從總體上提高社區的生活和工作環境質量。

不過，曼哈坦區長高步邇(Gale Brewer)指出，平價屋仍然對社區環境產生負面影響，如何維持平價屋遠比新建項目更具挑戰性。「窮人門」(Poor Door)就是隱憂之一，住在大樓一般公寓和平價屋的居民分別在不同的大門出入，在一定程度上影響社區的安定。

曾申請法拉盛馬其頓廣場平價屋受挫的華裔袁女士就表示，馬其頓廣場平價屋地處法拉盛中心，地理位置方便治安好。「對面就是109分局，周邊有華人超市和餐館，而且一個路口就到7號地鐵方便又安全。位置這麼好的平價屋屈指可數，但是無奈申請的人實在太多。」

紐約商業和勞工聯盟主席戈登(Lou Gordan)指出，平價屋的選址問題既是機遇也是挑戰。平價屋屬於公共福利項目，中心區的地皮價格、工地維護等各項成本昂貴，要建設平價屋實屬不易。但如果採用政府與開發商或投資方合作的形式，則更有機會。加入商業的操作模式對平價屋的開發和建設大有裨益。

根據調研數據，多數的平價屋住戶多為中低收入者，包括收入占地區收入中位線60%的人士，而年收入低於2萬6000元的四口之家入住平價屋的比例非常少。這令很多迫切需要的平價房的低收入人群利益受損。布碌崙中心區的平價房就因此慘遭閒置。申請者的家庭收入要達到2萬至4萬元之間，否則不符合資格。如果平價屋沒有租出去，市場價格的公寓單位就不能招租，開發商或投資商難以回本及盈利。

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紐約20萬廉租房計劃有望帶動西法拉盛發展

紐約市長白思豪的可負擔住房計劃中規劃出了六個必須包含可負擔住房計劃的房地產開發區，其中包括了華人聚集的西法拉盛區，受到華人社區關註。該計劃對法拉盛的發展將有何影響？

紐約西法拉盛將開發廉租房

市長白思豪的可負擔房屋計劃中，西法拉盛水邊地區目前都是倉庫，如何能夠更好地利用這塊土地，壹直都是社區和民選官員試圖解決得問題。但是建可負擔房屋是否真的對社區發展有利？我們在社區聽到了不同的聲音。

將建可負擔房屋的西法拉盛地段，指得是從北方大道以南到羅斯福大道，王子街以西壹直到水邊地段。這壹地區目前主要以倉庫為主，很多已經廢棄多年沒有再使用。紐約市第20選區市議員顧雅明同紐約市規劃局從幾年前就開始策劃，如何能更好的利用這塊土地。根據白思豪的可負擔房屋計劃，這壹地區將更改土地規劃，從目前的非居民區土地類型，改為商住兩用。開發商可以建高層商住兩用樓，條件是其中必須有約20-30%為可負擔房屋，其余的70%的住房依然可為市場房。在顧雅明看來，建可負擔房屋，是壹舉兩得的方案。

法拉盛經過這過去20、30年的發展，已經形成亞裔特色的社區，可負擔房屋申請有壹定的標準，生活在這個地區的居民是否能夠真正受益，社區則有人持懷疑的態度。此外，高層樓建起來，居民增加，使得人口密度本來就很高的法拉盛更是雪上加霜，學校擁擠怎麽辦，交通怎麽辦，停車怎麽辦？這些實實在在的問題擺在人們面前。不過市議員顧雅明認為，這些問題可以壹步步解決。

法拉盛西區60英畝的地方，現在是倉庫工廠，未來則可能發展成集合1600套住房，14萬平方尺的公共娛樂區域以及9萬5千尺的零售區域。未來的幾個月，市府將與社區團體、發展商及商家代表等共同探討具體的發展方案，尋找最適合社區的發展計劃。

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