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自2013年西班牙開放五十萬歐元投資移民“黃金簽證”的項目以來，隨著國內投資者在西班牙買房移民熱度的高漲，市面上雨後春筍般的湧現了眾多的西班牙投資移民“中介”，但專業水平和最重要的商業良心可謂良莠不齊。

我們從業的這兩年見到過不少國內投資者被一些不良中介（有些還只是“介紹人”，連營業執照更別說資質都沒有）詐騙的案例。詐騙的方式主要利用你看不見的“隱性消費”，更讓人厭惡的是有些中介或中間人虛高房價，且數額還不菲。我們接手過的客戶曾被詐騙的案例有些虛高房價甚至達到了20萬歐元（約150萬人民幣左右）之多。這些被騙的案例還屢見不鮮。

您在投資移民的過程中，應當注意哪些方面呢？

1、有些公司宣傳有多少多少年的移民經驗，而實際上，西班牙有黃金簽證投資移民項目不過是2013年的事情，再有經驗算來也不過是兩年多三年不到的經驗。非盈利性移民政策比如人才技術移民等類型移民政策西班牙一直有，但在2013年西班牙黃金簽證政策出來之前，國內也從來沒有任何一個機構推介宣傳過。宣傳有十幾年幾十年的豐富移民經驗基本是不可能的。

2、宣傳百分之百的成功率，保證百分之百的成功率，這種數據基本也是為了博得眼球，目前西班牙移民政策分兩種：50萬歐元投資移民和非盈利性移民政策。比較容易成功的是第一種50萬歐元投資移民項目也就是黃金簽證，這個的成功率是非常高的，但是但是但是重要的事情說三遍，您要是提供的材料不合法不全面，或者材料有假，誰都不可能保證百分之百的成功率，西班牙可跟睜一只眼閉一只眼的葡萄牙不一樣，也正因為葡萄牙政府配合著不良中介渾水摸魚，現在葡萄牙投資移民政策已經被迫叫停了。

3、不要相信所謂的學區房！西班牙並沒有真正意義上的中國概念裡的“學區房”。在國內很多城市你需要上好的基礎教育學校，就需要戶口在那附近才能有資格入讀這些好的學校，然而在西班牙除了完全免費的公立學校有“就近入學”的限制之外，半公半私的和私立學校完全不受就近入學的政策限制。而據西班牙那兒商務投資移民部的經驗，讓“新移民”給子女選擇私立學校和半公半私學校的占絕大多數，只有極少部分選擇入讀公立學校。所以我說，在西班牙並不存在國內人理解的“學區房”。當然，周圍都是學校的房子還是有的。

4、並非所有的中介公司均能拿到西班牙房產代理權（西班牙語簡稱API），這些中介或者是中間人沒有相關資質，並非專業的西班牙移民或者房產公司，完全不受法律保護。

5、你選擇的“律師”很可能不是真正的律師！就算他有律師從業資格證書編號，也不見得就是你要找的專業移民律師，律師樓裡有專門做賬的；處理離婚糾紛案件的也是律師啊！

6、如果你多了一個環節是通過國內的移民中介再聯系到的境外西班牙服務方，你更需要仔細考量一下你的房價會不會虛高了很多。

7、一些公司和個人通過售賣一些難評估對比價格的房產，利用消費者不了解西班牙房產市場，虛高房價。還有一些中介會將偏遠地區的房產硬性推薦給投資者，因為偏遠地區的樓盤在網上沒有相關的銷售信息和價格，方便操控虛高價格。

綜上所述，西班牙那兒商務投資移民部建議廣大投資者，若想找到一家專業誠信的靠譜中介公司做到以下幾點:

1、在選中介公司之前，問清楚西班牙公司全稱，辦公室位置，與西班牙本土的合作關系。很重要的一點，有沒有API資格證（西班牙房產代理權）。

2、在辦移民業務選擇律師時，務必要記下律師從業資格證書編號。

3、親自實地考察當地生活和房產，不要道聽途說。

4、直接找在西班牙本地的公司，縮短環節跳開國內移民中介。

5、選擇價格透明的房產銷售公司。你如何知道中介所報的房產價格是否真的透明？！如何在西班牙找到價格透明的房源：請微信咨詢Linna。

6、盡量不要選擇所謂的“一站式”服務，雖然對於投資來說更簡單操作一點，但實際上增加了很多隱形成本。建議可以從買房和移民兩個環節單獨考慮，買房找房產公司職業經理人，移民找本土有律師從業資格的移民專業。

7、律師費用是支付給律師公司的，同理買房的費用也是支付給房產公司的，不要支付給個人。

記住羊毛出在羊身上的不變真理，當中介公司做出低於市場價格贈送家具車庫，報銷您的出國考察費用，免費提供法律服務等等承諾的情況下，一定要記起羊毛出在羊身上的真理，三思而後行，多比較多對比，貨比三家永遠是硬道理！最後，Linna敬告廣大投資者，祝福您能在西班牙安居樂業。

 

琳娜Linna專欄全集

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對國內市場而言，2015年令市場蕭條的因素將繼續影響著2016年的市場——高失業率、就業不穩定性、外來移民與人口下降，賣不出的庫存太多，還有貸款標准越加嚴格——我們可以再加一個因素，政治的不確定性。2015年12月西班牙大選未得出明確的結果，政局不明，無論是組建少數派政府還是多數派聯合政府，都還要經過數周的爭論，不過，由眾多不同觀點政黨組成的聯合政府很難維系，而新選舉開展之前，又將出現長達數周的爭論，而新選舉可能仍舊未能產生決定性的結果。

政治的不確定性最終會影響到市場，所以我可以理解為什麼一些評論員會稱這將對西班牙房地產市場產生負面影響。就國內市場而言，他們可能是有道理的。然而，考慮到西班牙健全的政府體系和自治區體系，許多決策決定是可以獨立於馬德裡的，地方政府將於5月地方選舉後，開始新的四年任期，雖然不太確定，但就海外市場而言，我不認為政治局勢不明會對其有影響。如果國際地產買家在近年西班牙經濟崩潰的時候都沒有推遲購買，我不認為幾個月未組成中央政府會對市場有影響。目前，西班牙的房地產價格仍然相對較低，即使是在上升地區，房價水平仍然低於2004年，再加上世界其他地區的動亂，我預測，2016年，來自海外的買家將會越來越多。陽光依然明媚，食物也是一流的，生活質量位居全球前茅，有什麼原因讓你不喜歡這個國家？

那麼，2016年哪些事項買家需要注意，以確保在正確的地段做出合理的投資嗎？我認為，在新的一年裡，在很多地區的黃金地段將有一個大問題，就是缺乏高質量並且價格合理的庫存。已有證據顯示，開發商大肆提高那些稀缺新建項目的價格，這些項目通過系統審批，目前正在建設開發。這些項目是經濟低迷時期的後備儲存，但最近重新推出，假裝是新項目。而買家為這些項目買單。

例如，聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）海灘一個新建開發項目在第一階段期房時就已經一掃而空，價格高達每平方米4800歐元，第二階段價格更高。這個項目的小公寓，2間臥室只有85平方，3間臥室的是110平方米，裝修一般，位於海灘的第三線位置，而在100米開外，現有一個開發項目質量更高，而且位於海灘的前線地段，2015年，你有可能只要 2900歐元一平方米的價格就能在這裡有買到一到 2臥室120平方的公寓。就在2015年底，我為一位客戶介紹了一套前線高爾夫公寓，價格相當於每平方米1950歐元。這套公寓的賣家因財政困難急需資金，但即使是算上改建成本，每平方米價格僅2275歐元。2015年6月，我為客戶找到一棟海濱聯排別墅，賣家因身體不佳急需出售，每平方米價格2250歐元。目前，我找到一套位於馬貝拉直轄市內的海濱公寓，面積350平方米，帶私人游泳池，能觀賞全景海景，裝備齊全，要價相當於每平方米2800歐元。

市場高峰時期，馬貝拉直轄市房產最高價格在每平方米6000歐元到7000歐元之間，正如上述例子所顯示，仍然是可以以不到一半的價格買到黃金海灘和高爾夫球地段。雖然我不排除2016年房價有溫和上行壓力，但遠遠還沒到峰值。所以當我發現， 在沒有這麼好的地段，以及那些房價應該比黃金地段價格低15%—25%的地區， 房產僅僅因為是新建或是近年建造的，每平方米價格就高達5000歐元至9500歐元， 我認為，市場再一次開始不平衡的發展。所以，在我看來，如果買家在次要地段，每平方米支付價格超過黃金地段，那就太虧了，特別是在市場復蘇的早期階段。在西班牙房市瘋狂繁榮時期，黃金地段和次要地段之間的界限變得模糊，在一些地區價格下跌的事實更反映出其中的區別。馬貝拉房價下跌40%，次要地區需要回落得更多，在一些地方跌幅已經高達60%，再次拉開兩者之間的界限。次要地段的房地產永遠比不上黃金地段——一直都是如此，並且永遠都是地段為上。

雖然我以馬貝拉為例子，其他任何地區同樣可也是如此：計算出當前市場最好地段每平方米價格，離該地段越遠，價格越低。現在以合適的價格購買房產的投資者，可以期待中期內，一般是兩到五年內，價格大幅增漲。但對於那些因缺乏庫存，價格被人為地大幅抬高的新建房產，我無法確定購買者能否在可預見的未來回本，有些購買者可能永遠無法從中獲取利潤。關鍵的問題是，新建房產價格飆升，原因是供需失去平衡，但建築許可證批准正在不斷增加，供應方面將隨著時間改善。

所以我對2016年的建議是：買家不要痴迷於新建，特別不是位於黃金地段的房產，買家可以首先看看同類型的二手房，計算出每平方米價格，包括所需要的翻新，然後了解其增值空間。如之前我在報告中所述，幾乎肯定會找到一套價格更低，面積更大的房產；最重要的是，地段更優。通過徹底的搜索，買家仍然可以發現一些真正物美價廉的房產，盡管它們更難發現，但總是會有一些賣家比其他人更急於售出而采取更現實的策略。不要買任何有瑕疵的房產：

• 隨著時間推移，道路只會越來越繁忙，如果現在就很嘈雜的，以後情況只會變得更糟。
• 如果附近能看到一條移動通訊天線，你可以想像將會有越來越多的天線遮住視線。
• 電塔也是一大禁忌。
• 確保所有房產冬天都能照到太陽。
• 如果附近有空地，那裡將建樓阻擋美景，要百分百確定那裡的建房規劃。

銷售代理只說那裡是綠區不夠好。當我為客戶評估房產時，我總是問一個問題：如果環境改變，現時這個價格是否合理，讓他們能夠在獲利基礎上盡快出售？這是不是就是一套無論市場條件如何，總是會有需求的房產？從過去八年的跌宕起伏中，我們學會了一件事，就是無論市場條件如何，總是會有房產和地段供不應求。只要確保那是你買的而不是其他。

延伸閱讀：猴年開運必備！2016西班牙房產投資特輯

 

Barbara Wood專欄全集：

房產名人Barbara分享西班牙投資置業經驗心得

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2016年西班牙地產市場被認為將是劫後重生的一年：2015年第三季度的房產銷售數據顯示了2007年以來房價的可觀上漲以及房屋貸款金的放寬。各大銀行紛紛開始放寬信貸審核並且樂觀地預計未來的償還能力。種種跡像表明，2016年如果您有買房的打算，那麼肯定不是一件壞事兒，當然在您做出這個重大決定之前，還有一段重要的路要走。

建議一、如果您已經決定入房市，那麼就不要猶豫不決

如果您想法明確，也有足夠的資金，那麼就應該把購房盡快提上日程。根據西班牙國家統計局（INE）的統計數字，2015年最後兩個季度的房價的漲幅在5%－6%之間，根據西班牙第二大銀行BBVA銀行不動產部門的預計，2016年房價將持續漲勢。

當然，房產市場並不具有同一性，目前房價的上漲主要集中在西班牙大城市的市中心，特別是在居住環境好的貴族區分。郊外的一些衛星城或者小城市的房價可能持平或者還在下跌。“一些地區由於房源大量積壓，居民較少等原因房產還是無人問津，另一些地區可能由於經濟還沒有復蘇，就業率跟不上，人們不敢貿然投資，” 西班牙房產交易門戶網站idealista市場研究負責人Fernando Encinar先生解釋到。

建議二、研究投資回報率

Encinar 先生表示：“目前市場上還有一些地區的房價經過經濟危機洗牌後還是很合理的，特別是那些房屋租金可觀的地區”。如何來評判購買的房產是否成功的投資呢？他建議道：如果您花50萬歐元購置了一套公寓，出租後租金可以達到500歐／月。那麼一處15萬歐元的房產就應該以700歐元／月的價格投放到市場上。如果您花了20萬歐元購房而租金卻卻只能設定到500歐元，那麼哪個投資好就不言而喻了。

建議三、選房要專業，決定靠直覺

選什麼的房子一般與我們購房的需要，個人情況，預算，區分，工作和家庭需要（如孩子入學）等因素息息相關。雖然如此，但也無需一定要找到一個完全符合上述因素的房子而抓狂。“有時候當你走進一套房子的時候，就知道你要找的就是它。”Alfa地產中介的副總裁JesusDuque根據其多年經驗說道，“房子不是看的越多越好，有針對性地看十套房子就可以完全滿足需要。”

Encinar 先生補充道：“有時候十全十美的房子並不存在。現實中我們需要降低一些其它需求來滿足最重要的需求：當你選擇一套房子的時候，總是有三個最重要的因素：地段、價格和面積，當運氣好的時候我們可能遇見三個因素中有兩個我們都滿意的房子”。“比如說如果你想在Huertas（馬德裡市中心繁華的商業步行街附近）購房，那你必須要舍棄一定要買大房子的想法”。

建議四、新房，二手房還是規劃中樓盤？

不同的房屋類別有不同特點。通常來說新房的質量都更好，但是也應該看到因為城市規劃的原因，一些大都市如馬德裡，城內空間基本已經全部飽和，新房往往都位於郊外偏遠的小鎮上。

與此同時，二手房往往都在城內，而且很多都位於出租需求比較旺盛的商業區，因此利潤空間較大。“在價格持續上漲的優質區分，投資回報率將有很大的空間，”西班牙房價中介企業協會（AEGI）的經理Javier Martinez評論道。

如果您看中的是規劃中的樓盤－－也就是說還沒有開始建設，那麼一定要審慎。西班牙財產登記員工會在其發布的《西班牙購房指南中》，提醒廣大買主在簽約規劃中的樓盤或者是交納定金前，一定要首先審查開發商的資質，或者要求開發商把房款存進銀行的擔保賬戶直至開發商交房為止。

建議五、做好購房前的准備工作

在選定了心儀的房產後，就可以著手確認房產基本信息以及房屋背景，如：是否有債務、貸款和違建情況等。落實了房屋的各項信息並且協商好了房價後，就可以跨出正式房屋買賣交易的第一步－－簽訂房屋定金合同。房屋定金合同通常是指買家交納房屋總價的一部分款項做為購房的定金，並且在定金合同中約定房屋正式交易的最後期限以及具體細節。房屋的定金合同具有法律約束力，因此當合同雙方中的賣方不能繼續履行賣房義務時，需要雙倍退還買家的定金；當合同中的買家不能繼續履行買房手續時，則無權向房主討要回定金。

建議六、如果您不是行家，別忘了向專業人士咨詢

投資購房的講究多多，如果您沒有相關經驗或者不是業內人士，在整個購房過程中，別忘了咨詢專業法律人士的意見，讓他們來為您把關整個交易過程和審閱修訂購房合同。

根據西班牙銀行現行政策，中國籍的投資者如果不是西班牙正式居民且在西班牙沒有穩定的收入，一般不予辦理西班牙購房貸款。因並不適用於中國投資者，故在此不展開說明。

季律師專業點評

西班牙中國律師事務所季奕鴻律師指出：目前西班牙樓市價格回暖正應了中國人“買漲不買跌” 的投資心理。在人民幣走跌的大環境下，海外投資市場將繼續升溫。2015年下半年至2016年初，國人在西班牙的移民數量和投資數額上出現了雙倍甚至三倍的增長。屆時也季律師也提醒大家多了解西班牙投資的流程和相關法規，做好移民評估和准備工作，審核移民機構的資質並警惕房價陷阱。按照合法程序明明白白地投資才是保證未來成功收益的基石，希望廣大移民都能安全投資，成功移民。

（本文由西班牙中國律師事務所整理翻譯自西班牙《國家報》1月12日發表的文章。）

 

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季律師解析西班牙房產投資

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