Tag: 美国房地产

自去年楼市进入“互联网元年”以来，房地产市场生态链上的每一环节几乎都与互联网紧密挂钩，包括项目开发、营销销售、物业服务各个方面，均纳入“众筹”“花样营销”“智能化”等多类互联网元素，大房企开启转型模式，小房企纷纷紧跟。

对此，任志强现场炮轰“真正做房地产的我没有看见转型了”。

他举万科为例，转型的收益加起来才100亿，可是今年销售额却超过2500亿，转型成果何谈。当有评论表示“致力于转型的房企50%收益都要来自于非地产行业”，任志强回应称非地产行业本来就和地产没有关系。

“很多人讲半天互联网+，却没搞清楚到底是互联网加房地产商，还是房地产加互联网的本质问题，”他炮轰道，“互联网的东西都是虚拟的东西，一定 要嫁接在实体的东西上，然后才能把人与人互联互通，所有的都有基础，都要有根，根就在房地产。不管互联网能够帮助解决多少问题，但是互联网盖不出房子来， 房子还要靠建筑工人去建起来。”

互联网之热带来两个房地产现象：一是众筹，二是虚拟看房。面对兴起一两年却已蔓延至各个角落的众筹热，任志强对目前国内还未出台相应法律，以至于业内经常出现诈骗案表示担忧。

而虚拟看房，他表示早在七年前美国就已经有了，由于美国除了新建房可用期房交易，预售和其他的房子都必须是装修好的，800万套房子中可能有700多万套是美国二手房，新房比例非常小。

他表示虚拟看房对市场的影响微乎其微，“真正用这种技术产生交易的不到20%。最能产生交易的是什么?还是价格。”

此外，谈到当前90、95后崛起、租房成为一大趋势，形成对新房市场的挤压，任志强表示，所有的租房房源从哪儿来是一个问题。“德国是所有发达国家里面住房私有化率较低的，大约占到46%左右。

换句话说，50%以上人是租房子的。但是房子从哪儿来呢?德国最重要的是租房合作社，其中17%是政府提供的房源，类似于像保障性住房;还有一 大部分是机构提供的房源，比房地产公司、基金公司等等;其中更重要的是40%多是个人提供的。”他用德国的例子来说明，不存在凭空的租房房源，租房仍需要 买卖房市场这个上游。

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（据东方网）

2015年在美国12个活跃大都市区，倒二手房屋数量占市场房屋总量的比例超过了2005年的峰值，达到11%。与此同时，房屋倒卖者的数量达到11万左右，创2007年以来最高纪录。

金融危机前的场面又回来了。美国一些热门房地产市场上，倒卖美国二手房赚快钱的买卖日渐兴旺。

地产跟踪(RealtyTrac)周四发布的报告显示，2015年在美国12个活跃大都市区，倒手房屋数量占市场房屋总量的比例超过了2005年的峰值，达到11%。与此同时，房屋倒卖者（包括个人和实体）的数量达到11万左右，创2007年以来最高纪录。

2008年美国抵押贷款市场崩溃，从而引发金融危机。地产跟踪将房屋倒卖者定义为，在12个月内不止一次将房产出售给非家庭成员的买家。

该机构的报告显示，剔除翻修和交易费用，每笔倒手交易的平均毛利润为5.5万美元，创10年新高。在纽约和洛杉矶等高端房产市场，每笔倒手交易的毛利润更是达到10万美元。

如果不计算翻修和交易费，倒卖二手房的投资回报率为45.8%，2014年的这一数据为44.2%，2005年为35.3%。

2015年房屋倒手交易占房产总销售额的比重从2014年的5.3%升至5.5%，此前曾连续四年下跌。

2015年房屋倒手交易占房产总销售额比重最高的州及其占比

• 内华达州         8.8%
• 佛罗里达州     8.0%
• 阿拉巴马州     7.4%
• 亚利桑那州     7.1%
• 田纳西州         6.9%

尽管2015年房屋倒卖者总数为2007年以来最高，但每位投资者平均倒手的房产数量仅有1.63套，是2008年以来的最低水平。这意味着更多资金量较少的投资者参与倒卖，即炒房有平民化的趋势。

地产追踪副总裁达朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)认为，这表示房地产市场的信心正在回升。他说，倒手房产的小资金增多，有可能意味着市场投机过度，但2015年不属于这种情 况，“2015年倒手的房屋，平均买入价比预估市值低26%，重新卖出价则比市值高5%。”

但也有其他分析人士持不同意见。路透社援引Windermere地产公司首席经济学家加德纳(Matthew Gardner)的话说：“倒卖房产的人数增加，一般意味着房地产市场出现问题了。这些交易会人为导致房价出现通货膨胀，让买家更难负担得起，加大房地产市场出现泡沫的风险。”

路透社2月24日发布的一份调查显示，尽管预计美联储可能继续加息，美国房价今年可能依然上升5%，与去年涨幅相同。今年1月，美国成屋销售量创六个月新高。

调查还显示，2017年美国房价预计将继续上涨4.0%，2018年预计将上涨3.5%。

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（据界面网）

骆家辉表示，作为全球最受欢迎的投资目的地之一，美国宏观经济及投资环境展现出较为明显的投资优势，像圣地亚哥一类的二线城市的美国二手房，房地产市场也有很多投资良机。

2016年伊始，就传来海尔集团宣布54亿美元收购美国通用电气（GE）家电部门，以及大连万达集团拟以35亿美元收购美国电影制作公司传奇娱乐的消息。有数据显示，2015年底我国累计对美国直接投资总量已达617亿美元，以每年增加150亿至200亿美元的增速推算，到2025年，这一数字将达2500亿美元，占我国对外投资总存量的10%以上。

作为全球最受欢迎的投资目的地之一，美国的宏观经济状况及投资环境变化也是中国投资者关注的焦点。日前，美国前驻华大使、前商务部部长骆家辉在由PBISS携手外联出国顾问集团主办的投资美国高峰论坛现场，就美国未来宏观经济走势、EB-5投资移民政策改革、赴美投资环境等问题接受了本刊记者采访。

环境优势持续吸引境外投资

《理财周刊》：2015年美国GDP的整体增速为2.4%，较2014年基本持平。您认为2016年美国宏观经济增速是否会有提升？

骆家辉: 过去7年，从2008年经济衰退危机以来，在奥巴马政府任期内，就业增长非常稳定，每个月都在持续增长，在过去七八年时间里，就业的新增数量多于失业的数量，并且现在美国失业率是处于非常低的水平。与此同时，全球经济还是比较疲软的，但是美国经济势头还是非常强劲，不仅能够从中自己获益，也相当于托住了全球市场。

《理财周刊》：除了较为稳定的宏观经济增长环境，作为颇受境外投资者的青睐的投资地，美国在吸引境外投资方面具有哪些优势？

骆家辉：除了稳定的宏观经济增长环境，美国也为外国投资者提供了良好的投资环境。

第一，美国的劳动力。美国拥有具有生产力和适应力的劳动力。

第二，接触第三方市场。美国拥有先进和广泛的自由贸易协定，从美国大陆的南北方到中东和亚洲。在美生产的外国公司可以利用这种贸易协定向免通关和免关税的市场出口商品。

第三，教育。美国拥有完善的大学和学院体系，经济方面大量研究和开发，来源于这些大学和学院，国家鼓励公司和这些项目研究员研究中先形成合作关系。

第四，经济。由于页岩气的快速发展，美国现在天然气的价格是亚洲国家价格的四分之一。

第五，知识产权。美国保护知识产权方面是领导者，包括专利、商标和版权，中国公司的创新将得到维护。

第六，美国监管体系。美国严谨的监管环境恐吓到外国投资者，但是美国的监管环境也意味着清晰公平平等，为大家提供一个公平的平台。

赴美投资并无“禁区”

《理财周刊》：美国EB-5投资移民政策预计会在今年进行改革，有传言称移民门槛将会提升，这是否意味着美国将对中国收紧投资移民渠道？

骆家辉：美国是欢迎来自中国和其他地区的投资的。美国政府之所以在今年对EB—5投资移民政策进行审查，或者说在进行一些激烈的讨论，是因为这 一政策已经施行了很多年，涉及到很多变化，包括通胀要素等。这部分的变化并非针对中国投资者，更多是制定者希望能够确保这个政策的执行力，而且和设计它的 初衷向背。如以最低投资门槛50万美元为例，有些企业或者钻了50万美元最低限额的空子，利用了最低50万美元的门槛，人为划定了一条地理的区域或地理界 限，想方设法让项目看起来是投资于高失业率、低密度人口的经济不发达地区，但是实际却可能流入发达地区，因此实质上并没有帮助到真正需要资助的地区。另外 一方面，很多EB—5的项目都流向一些大城市，美国国会也有一些议员来自农村，他们也会提出这些项目并不应该流入像纽约等经济发达地区，要求要仔细审慎项 目的实际流入地，或是要求提高投资门槛，将最低50万美元的门槛提高至80万美元。

《理财周刊》：据您了解，目前中国投资者参与的美国跨境投资主要集中在哪些领域？ CFUS对中国资本在美国科技类型企业投资有一定的审查是比较严格的，比如紫光股份(000938,股吧)就曾因此放弃了对美国西部数据的投资，投资者是否应注意回避这些领域？

骆家辉：中国在美国的投资几乎是涉及了方方面面，我们可以说在美国几乎没有一个所谓的“禁区”是针对中国企业的。来自中国的投资也是数不胜数，光万达一家集团就收购了美国一家知名连锁电影集团，包括收购好莱坞传奇工作室。此外，中国在美国也进入了一些猪肉行业，包括以万向集团代表的汽车业，以及其他能源业的投入，中国企业也涉足美国的炼钢行业，当然也包括商业地产行业。

美国确实会对一些交易进行一些审查，尤其是审查会不会涉及到国家安全。在大约过去3年的一段时间里，在美国发生4000多起涉及国外企业的并 购，其中被美国政府审查的比例大概仅为7%，仅涉及到2家中国企业，被审查的交易里面92%是无条件，没有进行任何修订修改得到了批准。具体到高精尖的行 业，中国也有像联想收购IBM旗下业务成功的例子。中国投资者在进行这方面投资的时候，如果收购受阻，可能是因为该标的涉及到美国的军事、军工业，或是像 半导体这样的高科技企业，由于这些企业属于高机密行业，因此不适宜成为收购的一部分。

美国二线楼市或现投资良机

《理财周刊》：受到国内房价上涨的影响，中国投资者的购房热情也正在推动全世界的资产增值。据《福布斯》此前报道，美国纽约已经成为中国买家购置海外地产的首选。今年来已有很多投资者涌入美国房地产市场，您如何看待美国房地产的机会以及未来的投资发展趋势？

骆家辉：美国房地产确实有一股由中国投资者所引发投资热潮。有很多人认为，中国的投资者所支付的是比较高溢价的投资。但在我看来并不完全是这 样，实际上有很多中国投资者是希望能够长期持有这些房产，或是从长远投资的角度，希望在一定时间内能够收回他们的投资。我想，现在美国整个地产业，无论是 商业高楼，包括工业用房、仓储地产的资产，还是有不少投资机会。

另一方面，我认为中国的房地产投资者目前更多地是将眼光放在像纽约、旧金山、芝加哥这样的美国一线城市，但实际上，类似圣地亚哥这样的二线城市也有很多很好的机会。

《理财周刊》：在参与美国房地产投资、高精尖投资等境外投资项目前，中国投资者应该做好哪些准备？

骆家辉：美国的50个州都是不同的，每个州有不同的税收体系、监管体系、甚至投资金融体系。许多境外投资者成功的关键就是很好地利用了投资专 家、律师事务所、会计公司以及公关公司等咨询服务机构。如涉及到高精尖行业资产的收购，美国也有非常好的咨询顾问团队，这些专业机构可以很好地帮助境外投 资者克服困难，更多地了解市场，投资者可以借助这些专家和专业知识做好准备，提高成功的机会。

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（据和讯网）

周二（3月22日）亚太时段，澳元和纽元汇率走势迟滞，在近期大涨后已呈现超涨，投资人等候澳洲联储（RBA）主席的讲话。那么纽币对人民币汇率是多少呢？

 日内澳元兑美元小幅跌至0.7572，为连续第3日下跌，上周曾创下8个月高位0.7681。澳元最终无法守在0.76上方，自周五以来已两度上攻该水准。

 隔夜美联储（Fed）官员的强硬谈话，助美元一臂之力。受到美联储主席耶伦上周对未来升息采取更加审慎立场的影响，过去的几个交易日美元下跌。

 本月目前为止澳元已经累计上涨6%，主要因投资者对美国和澳洲的货币政策预期发生变化。如果涨势延续，则澳元有望创2011年以来最大月度涨幅，接下来支撑位于0.7552。

 交易员称，澳洲联储（RBA）主席史蒂文斯可能会在周二稍晚于悉尼向商界发表讲话时，借机通过发言来打压澳元。

 IG市场分析师Evan Lucas称，“澳洲央行或许希望澳元处于0.70区间下档，部分人士甚至希望其能到达0.65。但接下来的三四个月，当澳元微跌时，只会遇到支撑。”

 Lucas还指出，澳洲债券收益率(殖利率)较欧洲、日本和北美高出逾250个基点。

 与此同时，日内纽元兑美元基本持稳于0.6760一线附近，脱离了上周触及的5个月高点0.6874。

 外汇分析师Jason Wong在研究报告中称，“隔夜纽元表现十分平静，推动市场的数据和消息寥寥无几，本周交易时间因假期而缩短。”

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（互联网资讯综合整理）

2015年3月1日，对某些人来说，意味着烦恼的开始：国务院总理李克强签署国务院令，公布《不动产登记暂行条例》，自2015年3月1日起施行。如此，不仅房产无法藏匿了，而且还得缴纳房产税也称豪宅税。

在美国，房产登记至少已有150年历史。美国南北战争(CivilWar)后，房产税始终是州级以下的地方政府的主要财政来源(Property taxes remained a major sourceof government revenue below the state level)。

美国州级下面一级是县(County)，或翻译成郡。收房产税，首先得登记房产。美国的房产登记基本都由县政府管理，信 息是完全公开的，可在网上查阅。那怕是外国人在美国买的房子，也能查索到。若是中国人，用拼音。例如，用WangCheng 就能查到其拥有的加州卢米斯市的一处房产。所有权(Ownership)显示，另一人为 LiPing，两人各占50%。房子地址为 6105 Terracina Ct,Loomis,CA95650。卢米斯市(Loomis)位于加州首府萨克拉门托(Sacramento)的西北部。该房产土地面积为2.5英亩 (2.5AC)  ，约为10万8千9 

百平方英尺，或1万1百17平方米。房子建于2008年。建筑分两个单位，一为6101平方英尺，一为1702平方英尺。另有车库2291平方英尺。售价为250万美元。

美国著名房产网站zillow，根据县政府的资料，加上房子销售情况，公布更多详细信息。该住宅有五个卧室，六套卫生间。每个卧室内都有全套浴室。还有 一个酒吧区，配备酒柜、冰箱等。有个家庭小影院。几乎每个卧室都配有一台液晶电视机。院子里有烧烤区。有壁炉，也有中央控制冷风空调。整个住宅安装保安系 统。

美国房子的中位价(Medianprice)约为美金20万多。加州首府萨克拉门托约为50多万，卢米斯最高，约为70多万。这套 房子为250万，虽然在北京买不了什么豪宅，但在美国当地，确实属于有钱人的房子。美国家庭的中位收入约为5万多，不吃不穿，得存钱50年才买得起这样房 子。即使买得起，也供不起，因为美国房子都得交房地产税。此套房子的房地产税现为31,416美元。每年根据房子价值进行调整，基本都只会调高。3万多美 元房产税，送给穷人住，都住不起。

根据zillow的记录，该房子2013年9月19日以250万美元售出。但2014年1月22日， 即挂牌出售，开价为389万。很是离谱，无人问津。4月24日降价到289万。5月23日，取消了挂牌。到了9月16日，重新挂牌275万出售，到11月 3日，再次取消挂牌。

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（据百度乐居）

每当我们想到薪水高得地方时，纽约、洛杉矶或旧金山等大都会地区通常会第一时间浮现在我们脑海中，或者是那些受教育程度高得劳动者最集中得城市，比如波士顿。

但薪水只是一方面——那些东部及西部海岸城市消费很高，当地人丰厚得薪水并不意味着他们在排名中能靠前。在将生活成本纳入考虑后，实际薪酬最高得绝大多数地方都位于美国中部，这些地方不如那些大都会地区有名，消费也没那么高。

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我与我在实践战略集团(PraxisStrategy Group)得同事马克·希尔(Mark Schill)查阅了美国排名前51位得大都会统计区(metropolitan statistical area)得平均年薪，并根据生活成本进行了调整。

结果出人意料，富有启示意义。休斯顿名列榜首，该地区2011年平均年薪为59,838美元，在美国排名第八。

让休斯顿荣登榜首得是该地区相对低廉得生活成本，包括消费者价格和服务、公用设施和交通成本以及最重要得房价：休斯顿得房价中值与家庭年收入中值比仅为2.9，对于这样一个有活力得城市地区而言，这一比率非常之低；旧金山得房价是当地家庭年收入中值得6.7倍。美国房价收入比是多少？

在根据生活成本进行调整后，休斯顿得平均年薪59,838美元实际价值66,933美元，为全美最高。

十大榜单中得其他城市大多拥有相对健康蓬勃得经济，以及相对低廉得生活成本。

这些城市包括排名第五得达拉斯-沃思堡(Dallas-Fort Worth)、排名第六得北卡罗莱纳州夏洛特(Charlotte， N.C.)、排名第七得辛辛那提(Cincinnati)、排名第八得得克萨斯州奥斯汀(Austin， Texas)以及排名第十得俄亥俄州哥伦布(Columbus， Ohio)。

这些地区得住房可负担比(housing affordability rate)均在3.0以下——奥斯汀除外，该地区得住房可负担比为3.5。

前十名以外得类似城市包括排名第11位得那什维尔(Nashville)、排名第12位得圣路易斯(St.Louis)、排名第13位得匹兹堡 (Pittsburgh)、排名第15位得丹佛(Denver)以及排名第16位得新奥尔良(New Orleans)等中型城市。

密歇根州底特律-沃伦市-利沃尼亚大都会地区名列榜单第三，这点让人大感意外。底特律复苏得汽车业带来得高薪，以及我们之前所报道得，底特律报酬不菲得STEM(科学、科技、工程及数学相关)工作岗位大幅激增，都可以解释这一排名。

再综合底特律是全美房价最易负担得几个地区之一，以及失业率大幅下降(过去两年间，密歇根州得失业率下降了5%，为全美最大降幅地区)，这个长期不景气得地区有理由感觉到希望。

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（据商路通）

HSH分析了美国房产经纪人协会提供的一组平均房价数据，并捆绑分析了30年房贷所需支付的按揭利息、房产税、房屋保险费用等，总结出在全美17个大都市买一个中间价位的房产，购房人需要每月支付多少房贷，以及与其相应要达到的基本收入水平。

下面就让我们分别来看一看这些城市的情况吧 (以下金额单位为$)

17 明尼安那波利斯：

中间房价：229,200；月供：1,189；年薪：51,000

16 达拉斯：

中间房价：214,200；月供：1,235；年薪：53,000

15 休斯顿：

中间房价：221,100；月供：1,252；年薪：53,500

14 费城：

中间房价231,700；月供：1,269；年薪：54,500

13 巴尔的摩：

中间房价：254,500；月供：1,303；年薪：56,000

12 芝加哥：

中间房价：230,500；月供：1,424；年薪：61,000

11 萨克拉门托：

中间房价：291,000；月供：1,435；年薪：61,500

10 迈阿密：

中间房价：289,900；月供：1,476；年薪：63,500

9 波特兰：

中间房价：314,800；月供：1,516；年薪：65,000

8 丹佛：

中间房价：362,900；月供：1,631；年薪：70,000

7 西雅图：

中间房价：385,300；月供：1,822；年薪：78,000

6 华盛顿：

中间房价：403,800；月供：1,937；年薪：83,000

5 波士顿：

中间房价：414,600；月供：2,010；年薪：86,000

4 洛杉矶：

中间房价：445,200；月供：2,060；年薪：88,500

3 纽约：

中间房价：410,400；月供：2,117；年薪：91,000

2 圣地亚哥：

中间房价：547,800；月供：2,446；年薪：105,000

1 旧金山：

中间房价：841,600；月供：3,684；年薪：158,000

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（互联网资讯综合整理）