Tag: 美国房地产

2016年1月13日所颁布的目标性地区法令（Geographic Targeting Orders，简称GTO）要求部分买家必须提供个人真实身份。此法宗旨并不是要让纽约房市降温。隶属美国财政部旗下的金融刑事执法网 （FinCen）表示此项法令是为了防止海外贪污官员和跨国罪犯利用美国豪华地产市场进行洗黑钱的活动。另外，关于房东对个人信息正当的保密需要，据有的律师楼称，还是可以满足的。

那么究竟这道法令具体内容是什么呢？今天我们就来探讨一下。

但凡符合以下所有条件的地产买家在购买房产的时候都必须透露个人的真正身份。这些条件包括：

• 房产价格在$3,000,000或以上；
• 所购买房产带房契，如产权公寓（Condo）和别墅（House），合作公寓（Co-op）不受限制；
• 全现金交易，无借贷行为；
• 买家以公司（LLC，Corporation）名义购买并且买家直接或间接持有公司股份25%以上；
• 房产所在地是纽约曼哈顿和佛罗里达州的迈阿密。

在美国购买房产都需要购买产权保险，这项法令规定产权保险公司必须使用8300表格提供公司持有者的真实身份。而8300表格必须连同买家的证件，例如护照，驾照等在房屋过户后30天内提交。现时这项法令在试行阶段，试行时间从2016年3月1日到2016年8月26日。值得注意的是房产如果在2016年3月1日后过户的都需要遵循法令。法令现时只要求产权保险公司旗下所有员工遵守，暂时不涉及地产律师，经纪等其他相关人员。

FIRPTA预扣税金百分比的变化

对于在美国拥有房产的海外投资者来说应该都对“FIRPTA”不陌生。FIRPTA ”是1980年开始实行的“外籍人士投资房地产的税务法案”的缩写（Foreign Investment in Real Property Tax Act），美国联邦政府制定该法案以向“外籍人士”出售在美所持有房产时征收联邦税金。这里的“外籍人士”，是指既不拥有美国绿卡，也不是美国公民的人。

FIRPTA有趣的地方在于它让购买方进行代扣代缴。更具体地说，从外籍人士那里购买房产，买家有义务在过户时代扣税金然后缴纳给国税局，以确保外籍人士实际支付了联邦税。以前的规定是买家需扣起房产交易价格的10%，但今年新出台的规定要求$1,000,000或以上的房子需扣起房产交易价格的15%作为储备税金。这15%仍然只是影响扣起的部分，真正要交纳的税金百分比不变。在国税局计算好交易中净收入所需交纳的税金后，他们会把多出来的部分退还给国际卖家。

虽然如此，符合以下任何一个条件的卖家是无需被预扣起税金的：

• 卖家向买家提供非外籍人士证明；
• 卖家在过户前向国税局申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），这证明上会显示卖家在这项房产交易中实际需要交纳的税金；
• 房产价格低于$300,000并且买家打算用作自住，非投资性房产。

如果遵循一般的程序，卖家从国税局那里收回多交的税金需时较长，如果过户时间发生在美国报税日期刚刚结束后，卖家甚至要等超过1年的时间才能收回款项。专攻房地产的律师提供了一个办法可以省时省力：首先卖家在过户前可以向国税局提交申请“Withholding Certificate”（税金扣起证明），然后将那10%或15%的预扣税金放在卖家或买家任何一方的律师银行账户里。当从国税局那里真正获得税金扣起证明并获知真正需要交纳税金的数目后，律师就会把实际数目从储备税金中划出并交予国税局，剩下的部分立刻退还给卖家。

葛宜珉专栏全集：

葛宜珉详解纽约房产市场

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“以房养学，包租5年，投资收益可以边供孩子在美国读书生活边出租养房”­­——乍一听，这响当当的标语对于任何人来说恐怕都颇具诱惑性，于是来自上海浦东的潘女士就毫不犹豫果断拿下。不仅如此，她一口气拿下了10套这样的美国双拼别墅。

海外“以房养学” = 置业学业双丰收？

然而让她始料未及的是，她所购买的房屋每个季度都要支付近千美元的管理费；更加让她感到惊诧的是，之前与中介公司逸鼎投资签署的“五年包租”合同也失去约束效力，因为对方以“歇业”为由，拒绝为其代理在美房屋出租事宜。可是根据《观察者》的调查，逸鼎投资公司实际并没有“歇业”，只是变更了上海办事处地址，同时继续对外招揽客源。

本以为是一本双利的好买卖，可现在潘女士无比懊悔自己这笔“以房养学”的大手笔投资。想尽快出手卖掉，但是投资公司告诉她，美国房市最近相对2013和2014年迅猛增长的势头相比有些低糜，她所拥有的10套物业目前的价格比当初购买时价值已经跌了近半。

投资美国房产的“寒冬”季节真的来临了吗？

根据全美房地产协会最新统计资料指出，中国人作为投资美国地产的海外买家在过去的五年来疯狂置业并且在去年超过所有外国投资者，成为在美地产置业的第一海外买家，原居前三名的加拿大、英国和印度被中国迅猛超越。

可是最近，业界却传来一致的呼声，说中国买家稳坐第一把交椅没多久似乎就迎来了“寒冬”的痕迹。

作为一线的中国地产企业在美国的代表，德信控股北美分公司副总裁何源流认为，最近中国买家购买美国房地产的相对低糜状态和中国对于个人外汇限制不无关系，个人外汇现在都需要去公安局备案拍照，管理非常严格。

“不过中国买家毕竟在整体的美国地产销售上所占比例还是非常小的一部分；另外本次巴黎恐怖事件之后，我相信也会有很多欧洲投资者会考虑为自己的财富选择多一个出路，美国会是一个首选。”

何先生还告诉我们说，2016年是美国的大选年，他们依然看好美国房地产市场走势，因为按照往年的惯例，通常大选年的数据都会比较好。”

人民币加入SDR之后会加速贬值，一旦正式开始贬值，人民币外流的情况可能会有加速，那么投资美国地产依然是一个不二的选择。

美国国际集团（AIG）副首席经济学家莫恒勇同样对美国房地产市场表示了类似的信心。“我对美国房地产整体依然比较看好，未来几年我相信其价格上依然会保持4%-5%的升幅，从供需角度看，新建家庭的速度从2009年到2014年一年只有60万户，远远低于经济危机前的120万户。”

在这个层面上市场还是有很大需求方面的增长空间。新增家庭从2014年下半年开始有大幅度的回升，而目前这些新增的家庭主要是以租户为主。

中长期来看，未来几年美国经济会有一个温和的增长，每年经济增速大约在2.5%左右。海外买房置业程序非常繁杂，然而随着美国经济的整体复苏，美国的创新力和可预见性，使得美国的地产对于投资者来说依然具有实力和吸引力，虽然不会有像2013（11%）和2014年（7.6%）的迅猛增长，不过依然会稳步上升。

美国买房如何慎防潜藏风险？

“以房养学”对于很多有移民意向的中国投资者或者孩子在美求学的家长来说是个很好的选择，不过德信地产的何先生对大家的建议有以下几点：

1、要选择有信誉的公司进行投资，而非背景不详的中介机构；

2、签署合同的时候需要异常小心仔细，最好有第三方律师的协助和介入，最大程度上保护投资者的利益；

3、在项目选择上要有所删选，回报率是其一，同时也要看市场；

4、“以房养学”则最好选择孩子就学学校的周边区域，在解决孩子住房的同时也可以同时出租保障收益。

愿大家谨慎投资，投资有道。

刘禹含专栏全集：

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