业内人士分析：美国房地产业务是如何运作
像大多数公司一样，我们试图用简洁的表现，干净的小册子承载着每一个我们希望推动的机会。我们很少（如果有的话）公开一个物业是如何从开始到进入最终市场这一征程的关键细节。例如，我们不谈论从何处找到房源、房屋曾经的状况、谁在交易过程中房产增值，及利润是如何被分配的。
今天，我将采用我们通常做广告的方法，向您展示美国房地产业务是如何运作的。它远比你所看到的纯粹的上市房源信息和你所相信的交易历史，更为复杂和多层次。
想想你最近买的任何一件东西——它可能是一顿饭、一张机票或一件家具。不管是什么，当最终产品到达到您手中时，各种各样的专业人士都有赚到生活费。房地产也没有什么不同。
在这里我将写下美国房地产市场里每一类关键参与者的特征、他们的动机以及他们如何从投资者手中赚到钱。
我喜欢在房地产行业工作，但它可能是一种非常混乱的生意。我在很久以前就领悟到的一点是：那些以最低价买到房产的人，通常值得拥有这些房产，因为他们要承受更多的风险并投入大量的工作。下面让我来解释一下。
有许多不同类型的人涉足房地产。但如果用一句通俗易懂的话来总结，可以说美国的房地产行业是由房源供应商、修缮投资客、房地产经纪人和房东，这四类参与者所组成。他们有着非常不同的商业模式和动机。以下是每一类参与者的简要说明：
第一阶段：投资大鳄——房源供应商
这里所说的房源供应商，是那种抛头露面找房子的人——他们在任何可能的地方寻找交易机会，包括房屋拍卖会。他们中的很多行为，比如在灯柱和街道角落贴上“我们现金买房”的告示等，已被我们熟悉。而他们中的另外一些人，每月都发出成千上万相似的信件，试图找出潜在的卖家和场外交易机会。
一些比较专业的房源供应商会避开直接营销，他们熟知当地县级法院的司法拍卖和Auction.com之类的大公司组织的民办拍卖的程序，并能辨识其中的陷阱。
虽然方式可能有很大差异，但一个房源供应商的主要目的还是促成合同交易。一旦做到了这一点，他们的首要任务就变成将地产迅速出售或转让给第三方，以获取利益，然后直接关注下一笔交易。美国的售房人员是在一个快速、批量化的环境中工作，他们中的大多数人不装修房子，也不将房子出售给要求更加苛刻的普通公众。
第二阶段：修缮投资客——重修后再出售获利
同样与中国的装修者不同，这类参与者擅长从房源供应者处买入原始房屋，即一手房源，然后进行必要的整修，使房屋增值，如更换新屋顶、新电气系统、新厨房和卫生间等，将房屋升级到可以出租或更宜居的层次。
除了要善于与卖家谈判，想在这一领域取得成功的关键，是要能够识别物业的哪些部分需要翻新、要花多少成本、要耗费多长时间以及翻新后的实际价值是多少。当然，管理现金流也很重要。
第三阶段：房地产经纪——必不可少的中间人
对房地产代理最好的形容是“中间人”。在大部分的房地产交易来里，房地产代理是买家和卖家之间的重要桥梁。他们通常在每次买卖中赚取3％-6％的佣金。他们有办法获得自己的专属房源，也能与其他房地产经纪人和经纪公司共享房源。从我们开始推销美国房产的一刻起，就与经纪人和经纪公司有密切合作。
第四阶段：房东——数以万计的普通买家
想想这些令人难以置信的统计：美国逾三分之一的住宅物业，都为房东所有。这些业主中，有的是拥有价值数百亿美元投资组合的大型对冲基金，还有的是拥有数百万美元投资组合的专业投资者。
另一部分业主是资金实力相对较小的购买者，是我们的主要客户。这类业主是普通人，有全职工作，他们将房地产视为将额外的现金和储蓄做生产性利用的一种方式。
通常，他们的计划是建立一个适度的房地产投资组合，以便生活发生变化时他们能有所依靠，例如遇到退休、或支付大学学费和大笔医疗费用的情况。除了极少数外，大部分业主没有时间和专业知识，来做售房开发商和房屋装修者整个工作日做的事情。
美国房市的典型场景
通常情况下，一个房源供应商可能从一次美国县法院的法拍房拍卖（foreclosure auctions）中接手一批物业，出售给一位修缮投资客。后者将房屋翻新，再通过一个房产中介，将房屋出售给买家。产业链中的每个人，一路上都在给房屋增值，并都有自己的商业模式。所以我认为一个完全翻新过的房屋，价值要远超过一个不适宜居住的烂摊子。要了解这点，我们先看以下这个典型的案例：
最近，有一个客户在网站上搜索发现：一个性价比非常高的房屋，六个月前从法拍房拍卖场中30,000美元就被接手了，而三个月前还只值40,000美元，现在却卖出了70,000美元的高价。
那么，在以上这个场景中，谁被宰了？是在经过一番研究和投标之后获利10,000美元的房源供应商，是绑定自己的现金和管理大量翻新工作后挣到15,000美元的修缮投资客，还是以略低于市场价的价格购买了可以出租的房屋、获得9％的净回报的普通买房者？
在我看来，没人会做亏本生意，也没有人被宰，只是不同的参与者，在这个行业的不同领域，做各自的生意。不信？且看下面的深入解读：
- 房源供应者：以3万美元的价格，获得原价4万美元的法拍房，之后，快速地以4万美元的价格卖给修缮投资客，获利1万美元；
- 修缮投资客：4万美元买来后，花费大概1.5万美元进行重新翻新，然后在房产经纪的协助下，以7万美元的价格卖给普通买家，获利1.5万美元；
- 房产经纪：在房屋的买卖过程中，大概获得了6%的收益，约为4200美元；
- 普通买家：购买后自住，或用于出租，获得的净回报约为9%
每个参与者都从中获利，可谓皆大欢喜！
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Colin Murphy与美国房产投资
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美联储主席耶伦本周发出了迄今为止最强烈的暗示：他正在准备升息，而其他国家则还在放松货币政策。美国与欧元区、日本、中国和其他国家的货币政策出现分化，美元跳涨，对汇率的影响最为明显。美元贸易加权指数创下两个月最大周线涨幅。
光在过去一年里，美元涨幅就超过20%，所以有些投资者认为，美元或许没有太大的上涨空间了。汇丰的汇率策略团队曾在3月表示，美元牛市已经结束；美银美林本周对全球基金经理的调查显示，“作多”美元是所有交易中最活跃的。
“现在场内唯一都在赌的是，美元还会涨多少，”一家资本管理公司负责人如是说耶伦上周三在国会发表证词陈述时称，将可能“在今年某个时候”上调利率。其评论帮助打压欧元跌至七周低点1.0850美元，并扶助美元贸易加权指数升至三个月高点附近。
不过，有关美元、英镑等强势货币的一个悖论是，它使得本国其他资产更加昂贵，出口的竞争力降低，并削弱本国企业的海外盈利能力。所以对于海外投资者来说，在加息前应该抓紧投资时机，无论是向美国投资还是投资美国房地产，可以肯定的是，加息前后的价格差异将使一部分人的海外投资能力变弱。
瑞银集团下属旗舰私人银行的全球首席投资官也警惕强势美元以及美国收紧货币政策对新兴市场的影响。“如果资本流出新兴市场而进入发达经济体，那么我们对新兴市场将维持低配。”他说。
然而，全球股市可望维持吸引力，因货币政策仍相当宽松，美联储和英国央行以外的主要央行仍在对市场提供流动性。不过相较于风险大得多的新兴国家资产，升息前景使得美国公债收益率仍相对看俏。
美债及欧元区可比公债目前利差约在155个基点。一些较短线的投资者和交易员将伺机押注是美联储还是英国央行会先升息，不过大多数分析师认为，美联储将领衔率先上调利率。并且为应对美国的加息，全球已有至少37家央行为了刺激成长或对抗通缩而放宽货币政策。
根 据路透计算和美国商品期货交易委员会(CFTC)周五公布的数据，最近一周汇市投机客增持美元多头仓位，至约五周来最大。7月14日止当周，美元净多仓增至272.9亿美元，为6月9日以来最高，且为连续第三周增加，此前一周为257.6亿美元。做多一种货币意味着押注其将会上涨，反之做空的话则是押注该 币种将下滑。
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