西雅圖的房屋租金可能是在上漲，但至少它比週遭的城市有更多的租房選擇。根據杜普雷和斯科特公寓顧問提供的最新報告，西雅圖和周邊城市可租賃的公寓比率一起上升。總空置率在西雅圖略有增加。西雅圖的市場空置率從去年秋天的 3.3％上升到當前的3.5％。事實上自2014年秋天開始，空置率一直緩慢而穩步的上升。西雅圖的市場空置率從3％觸底反彈。
西雅圖的房屋租金可能是在上漲，但至少它比週遭的城市有更多的租房選擇該報告指出，雖然可能聽起來不會再繼續增加了，但這是西雅圖自2010年以來市場空置率最高的時期。
西雅圖的空置率上升是可以預期的，因為本地區的新建築60％以上是位於西雅圖的。
與此同時，杜普雷和斯科特看著整個地區的租金發現：自2015年9月起，租金上升了3.3％。與前一年同期相比高出9.1％。該顧問預計該地區的租 金上漲會在未來放緩，但是，這主要是由於相當數量的新建築開始投入使用造成的。他們指出，2016年，開發商在普吉特海灣地區完成建造而後投入使用的公寓 單位數目是1990年以來最高值。
關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
（互聯網資訊綜合整理）
美國商務部週三（23日）表示，今年2月份的新屋銷售較1月份上升2%，經季節性調整後換算成 年率為51.2萬戶。所有增長都來自於西部地區，整體銷售激增38.5%，扭轉了1月份32.7%的下跌行情。
專家說，這一反彈可能反映了政府月度報告中出現的波動。當前這一階段，專家還不清楚新屋銷售是停滯不前、還是處於上升趨勢，還有待觀察一段時間。
所有增長都來自於西部地區，整體銷售激增38.5%，扭轉了1月份32.7%的下跌行情美國住房市場在2016年前兩個月 略低於去年同期的銷售步伐。但是不管銷售預期如何，建築商的信心一直處於穩定狀態。
今年迄今為止，售價不足20萬美元的新屋銷售量同比出現下降，而售價超過40萬美元的中高檔新屋的銷售量 正在上升。在東北部，中西部和南部，2月新屋銷售量同比 在下滑，不過，新屋銷售中位價 較一年前的同期價位上漲了2.6%，達到30萬美元。
美國房產市場目前仍然沒有從近十年前的房市危機中全面反彈。最新新屋銷售數字仍然低於52年歷史平均水平的65萬戶。
在成屋方面，美國全國房地產經紀人協會週二表示，2月份成屋銷售較上月下降7.1%，經季節性調整後換算成年率為508萬戶。
由於房屋供應有限，價格被推高，從而遏制了銷售。對於成屋而言，2月平均房屋銷售價格大約是21萬美元，比一年前增長4.4%，而成屋上市數量則較去年同期下降了1.1%。
美國住宅建築商不太可能緩解供應緊張的局面。隨著准買家的數量在增加，建築商對當前銷售情況看法保持樂觀。但是建築商對未來6個月的銷售前景展望跌至12個月來的最低水平。
關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
（據希望之聲）
12月16曰，美國聯准會不負眾望調升利率0.25%，結束了長達9年的零利率時代，等於宣告世人，美國己完全擺脫2007至2009年的經濟大衰退（ The Great Recession）。聯准會主席珍妮特‧葉倫（Janet Yellen）對美國的經濟充滿信心，直言未來三年會漸進升息。而2016年底利率升到1.4%應該是合理的預測。美國紐約置業仍舊是首選。
2015年的美國經濟上揚影響美國房地產市場，在上揚的經濟大環境下，2015年的紐約市房地產市場勢頭繼續往上。其中最主要的經濟影響有：
在2015年，紐約房市交易火熱，大致有以下幾個特點：
紐約市可以開發興建的土地平均價格是每平方尺$759，價格一路上漲，開發商仍然繼續買地，勢不可擋。曼哈頓下城（中國城以南）公寓銷售量增加34%。中城（中央公園以南）增加25%。紐約大學NYU周圍的NoHo區增加了27%。
展望2016年，美國的就業市場將會繼續增長，企業發出的薪水增加，消費因此而增大，房地產市場勢頭繼續支撐經濟前景。雖然美國經濟看好，但是美元如果過度強勁，將會使進口價格繼續下降，存在經濟收縮的隱憂。而全球經濟的不穩定，亦是美國經濟的潛在危機。
筆者預測，紐約2016年的豪華公寓銷售空間縮減，中檔公寓有所增加，整體價格不會下跌。
以曼哈頓房地產市場為例，超級公寓（單一以1千萬價格起跳）銷售在2016年將不太可能成長，2014年的40億成交額在2015已經降到36億。而公寓銷售數量也已從2014年的12,900個降低到2015年的12,700個。預測2016年曼哈頓公寓價格在5百萬以下的，銷售量將有成長空間。2016年曼哈頓新開發土地取得將愈難愈少，所以新建公寓價格很難下跌。如果需求增加，則價格仍然會漲。
關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
（互聯網資訊綜合整理）
為穩定房市，聯邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency）週二（11月10日）宣佈將在南佛州推出兩千多個法拍屋供南佛州的房屋組織購買。這些房屋將被裝修或者改造，然後低價賣給當地社區需要住房的居民。
2008年房市崩潰後，近幾年開始出現明顯復甦勢頭。為穩定房市，聯邦住房金融局於2014年12月份在底特律和芝加哥地區率先推出社區穩定計劃（Neighborhood Stabilization Initiative），目前已經在全美17個都市區展開。今年12月1日將首次在佛州實施。
聯邦住房金融局監管的房地美和房利美這兩家房貸公司所擁有的2000多個法拍屋將於12月1日面向棕櫚灘郡、布勞沃德郡、和邁阿密－戴德郡的房屋組織或機構推出，價格在17.5萬美元以下，願意購買的機構可以在12月1日開始提出購買意向。在購買了這些法拍屋後，需要先把房子裝修好，再賣給低收入的家庭。這對第一次購房但是資金不是很充裕的家庭來說是一個擁有自己住房的好機會。如果房屋組織不能全部買完這些法拍屋，剩餘的會向公眾開放拍買。
聯邦住房金融局表示，這樣做的原因是想讓當地的民眾能夠購買這些降價後的住房，因為社區的民眾和那些房屋機構都樂於見到當地社區的房市穩定。南佛州可以購買這些法拍屋的組織機構包括位於勞德代爾堡的南佛州社區住房服務機構（Neighborhood Housing Services of South Florida）和位於西棕櫚灘的社區復甦機構（Neighborhood Renaissance）。這些組織表示過去他們一直致力於購買一些低價的法拍屋，但資金方面與房地產投資商競爭。這些房地產投資商主要是為了盈利，而這些房屋機構的目的是為了社區的穩定和復甦。
關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
（互聯網資訊綜合整理）
紐約房價只有中國香港房價的三分之一？那中國香港房價多少錢一平米？紐約房價多少錢一平米呢？當然，紐約也同樣面對著住房壓力，但房市仍比中國香港便宜許多。在諸多原因裡，有三點最為突出，第一是紐約土地100%開放，除非地塊編列為公園、交通、公用設施等，否 則任何土地都可以開發作文娛工商居住之用，而反觀中國香港，政府願意放手開發的土地僅佔城市的6%~7%，差別巨大，紐約土地供應豐足，房價自然比較低。
探究：為何紐約房價只有中國香港房價的三分之一？第二是紐約地產商借助政府包攬土地資源的情況較小。紐約的市場規劃相對有序，實力強的地產商可以開發曼哈頓的世貿中心、第五大道的摩天樓，但普羅大 眾只要有足夠積蓄，也可以在紐約另外的4個區覓一小塊地皮蓋個小房子，逐漸建立財富。換言之，就是紐約有小地主、小地產商生存的空間，此政策的存在使得公 眾不會被逼為大地產商的房奴。這種情況與亞洲城市盛行的土地拍賣或中國香港的「勾地」政策大相逕庭。
第三就是紐約政府從公營到私營提供類型眾多的房屋選擇，以迎合不同階層人民的需求，各適其適。紐約市政府利用政府樓、Mitchell-Lama中 產公寓、老人屋、平價置業、租金管制公寓、公共土地開發包含平價單位等方式，為市民提供相對低廉的租住與置業機會。而私營方面，「合作公寓」 （Cooperative）以及「褐石屋」（Brownstones）兩個類別對中國人來說可能較為陌生。
合作公寓
紐約在殖民地時代開埠之初，住宅以獨立大屋為主，後來隨著工業化人口上升，由一至三家庭組成的連棟屋便大行其道。再後來百物騰貴，合作公寓大樓的居住形式於1800年末從歐洲傳入美國， 工薪階層藉此分擔居住成本。但是對於中國讀者來說，「合作公寓」無論是法律或財務結構，都與今天大家所熟悉的共有公寓有極大的差別。合作公寓大樓基本上就 是由一家公司擁有整個大樓物業，所有住戶雖然名義上也都是「業主」，但從法律觀點來說他們只是這家公司的股東，並不擁有任何房契，只擁有一張所住單位的永 久專屬租約。大樓的貸款、開支、地稅、管理費用都是由所有「業主」攤分。而且合作公寓大樓都有一個權力極大的管理委員會，設立嚴厲的規章。這些限制大至買 家身份、租客身份、寵物、聲浪、氣味，小至自家屋裡是否要鋪地毯都有規定。管理委員會甚至有權將不聽話的「業主」驅逐，逼售單位。曾有人覺得此舉無理到法 院申訴，還打出人權牌、種族歧視之類的原因，但經過無數次法庭的考驗，這些管理委員會大多立於不敗之位。
紐約客最欣賞褐石屋的原始美感
合作公寓的設計原意是為了降低房價，但也因為入住資格有所規定，有些合作公寓久而久之反倒成為了身份的象徵，即使名人也會被拒之門外，包括麥當娜、 全美排名第26位的富豪Ronald Perelman、服裝鉅子Calvin Klein、歌手瑪麗亞•凱莉等都曾被紐約的合作公寓拒絕，可見門檻之高。由於合作公寓大樓限制眾多，又大多不能出租，因此對於「愛自由」的中國購房者來 說並非最好選擇，目前中國人大多還是投資有房契的共有公寓。雖然目前紐約新蓋的樓宇已不再出現此形式，但出於歷史的原因，曼哈頓高達70%的房屋單位仍然 是合作公寓。由於供應量仍然偏少，此舉也造成當今曼哈頓的共有公寓繼續水漲船高，舊式一臥室的合作公寓售價在60~70萬美元左右，新蓋的一臥公寓售價則 大多已破百萬美元，但在布魯克林與皇后區一些較樸實的小區房價就能便宜一半。
布魯克林一枝獨秀
中國人都知道投資曼哈頓的公寓，但卻不知近十年紐約發展更快速的是在布魯克林。事實上，在金融風暴期間，雖不至大倒退，但連曼哈頓的房地產也不景 氣，只有布魯克林繼續大幅成長，呈一枝獨秀之象。目前紐約正處歷史的建房最高峰期，根據紐約市樓宇局數字，上個財政年度批出的52618個單位申請，在紐 約曼哈頓、布魯克林、皇后區、布朗士、史丹頓島五區之中，布魯克林便佔了23326個單位，即接近五成，該地區房地產之蓬勃興旺可想而之。目前布魯克林多 區的房價甚至超越了曼哈頓，例如威廉士堡、布魯克林下城等，引得中國綠地集團、信源集團等近年也趕來投資分一杯羹。布魯克林這波升幅主要有兩個動力，第一 是新建的豪華公寓，第二是百年褐石屋的復興。豪華公寓帶動房價上升不難理解，但是褐石屋的復興涉及美國的歷史，卻是很多中國人、甚至本地華僑可能都不知道 的，平白錯過了最佳的投資機會。
布魯克林是如今紐約開發最為興盛的地區
布魯克林擁有全球最集中的維多利亞(房源) 式褐石屋，這些外觀壯麗的豪宅建築在1850年代是美國中上階層的最愛，當時布魯克林的主要交通工具仍然以馬車為主，所以大家聚集而居，但隨著1900年 汽車的發明，許多中上階層搬入郊區，導致20世紀貧民遷入布魯克林的褐石屋群，居民也從以白人為主變成以非裔為主，後期更演變成為全紐約最危險的小區之 一，人們避之唯恐不及。但過去十年因為曼哈頓租金過於高昂，大批年輕人、藝術家、同志人群遷入布魯克林，結果這批對藝術有強烈觸角的人們又重新發現布魯克 林的褐石屋之美，他們完全改變了這一區域的居住生態，造成房市勁揚。這個模式從布魯克林的公園坡開始，一直向各處蔓延，遍佈褐石屋的布魯克林 Bushwick與Bedford-Stuyavansat過去因為犯罪率而惡名昭彰，但目前褐石屋叫價動軋150萬至200萬美元，升幅在十年裡翻了五 倍還多。《金融時報》於2012年甚至以「淘金熱」來形容。目前布魯克林的褐石屋就像一個藝術品，成為紐約年輕新貴身份與品味的一個象徵。哥倫比亞大學房 地產中心六月發佈的一個報告指出，布魯克林的房屋即使已成為全美最難負擔的房產，但該校研究主任基南說：「我們還沒看到盡頭。」報告甚至指出這個泡沫可能 永遠不會破。
地產投資風險
近年，中國人移民美國成為趨勢，無論是通過EB5投資移民取得綠卡或者在紐約購置物業出租或房屋自住，赴美生活成為中國富人甚至中產的熱門話題。但 是，由於兩地法律與財務迥然不同，很多人在購置過程中處處碰釘。就以EB5投資移民為例，目前國內200多個項目中，可能僅有5%是可靠的。紐約兩個公認 實力穩健的EB5業者之一林氏集團董事長林建中介紹說，目前EB5絕大部分都是投資在房地產的項目，開發商大約花十萬美元就能請律師申請一個「區域中 心」，然後交由中介公司做一個漂亮的包裝，問題是開發商是否有能力完成整個項目。他進一步指出，當投資者將50萬美元交給開發商，的確是很容易就能拿到臨 時綠卡，但移民局會在一段時間後開始審計項目，包括項目是否能夠如法例要求創造就業機會，如果開發商經營不善，無法提供足夠的職位，投資人的臨時綠卡也會 被取消，無法取得永久綠卡。本身以酒店作為投資項目的林建中說：「為了加強投資的信心與保護資本，集團包辦開發商、區域中心、和中介公司三個角色，而且將 EB5投資控制在項目資金的25%，所佔比例不高，藉此對客戶提供最大的保障。」他建議投資人選擇項目時，最為關鍵的還是瞭解開發商是否有良好的長期記 錄。
紐約唐人街的年輕人紛紛搬離，令唐人街呈老齡化趨勢
近年中國資本大舉進軍紐約酒店業，身為紐約最大酒店開發商的林建中笑稱：「他們90%都是在交學費。」他介紹說，中過企業喜好併購地標酒店，但紐約 人工很貴，平常工會工人時薪為20~30美元，再加上酒店福利時薪，工資成本便飆升至40美元，普通工人一天工資成本便達到300美元，加上其他客房成本 與房地產稅，品牌酒店一晚的成本接近600美元。但問題是美國企業文化與中國不同，管理高層也不會住六星級酒店，因此品牌酒店要賺錢其實不易。而中企在支 付市場溢價後再想高價脫手就更難，因為美國房產的評估與盈利掛鉤，使得不少中企的酒店併購不賺錢也不升值，只是成了負擔。而且由於近年紐約房價飆升，紐約 州議會已提案針對200萬美元以上的物業，要求不常住的外國籍業主繳交懲罰性稅金。雖然此案仍未通過，但因為該法案一來為州政府提供額外收入，且又不是從 紐約居民身上抽取——不怕惹怒選民，因此估計通過的機會不小。
瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀。
關注居外網官方微信:居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。
（互聯網資訊綜合整理）
