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一項近日的調查顯示，在全球14個國家中，美國是最熱門的國際住房市場，許多華人地產投資者，常選擇在加州最好的社區買房，然而地產專家們表示，美國幾年內，發展潛力最大的區域，並不在加州，一起來聽業界人士的分析。

美國成為最熱房產市場

有經驗的投資者喜歡在價格曾下跌但已回穩的區域進行投資，但加州許多地區的房價已接近或超過了2006年的歷史最高點，因此近日在洛杉磯房地產展覽會上，業界人士更推薦投資者考慮其他就業機會及人口都有增長，有大公司進駐，或公私立單位注入投資，且房價能讓人負擔得起的區域。

Real Wealth Network執行長Kathy Fettke：「如賓州匹茲堡是我們的市場之一，我們可以花5萬購買連棟式房屋，緊連新建的幾百萬好萊塢式影城，就一個街區的距離。這樣今天花5萬買的連棟式房屋，會帶來現金流，我們每個月會得到一千元的租金，且我們真認為房價也會漲，這類的好交易就是我們要為投資人尋找的。」

她說另一個有巨大潛力的區域是弗吉尼亞州的Hampton區域。2016年巴拿馬運河延伸段新開張後，該港口將能為大型船隻提供服務。

業界人士也提醒觀眾在投資時要記得展望未來。

Growth Equity Group高級合夥人Brett Immel：「我們想知道這些市場未來會發生甚麼。許多投資人不這樣思考，他們只看今天發生的事。我們必須考慮將來，瞭解地產業未來發展一個很棒的方法是看建房許可證。我們可以調出任何分支市場的建房許可證，瞭解未來半年、一年或一年半將發生的事。」

找到好的房地產市場後，Kathy一般建議投資人尋找價值10萬元或以下的房產，每月租金能收回至少300元，以保證有利可圖。

Real Wealth Network執行長Kathy Fettke：「專注在購買美國人能負擔得起的中等價位房產，你將會看到現金流動，若該地鄰近就業增長區很可能很快就會增值。」

她表示在自己經常舉辦的房地產活動中，有80%都是華人參加，證明華人很看重房產投資。

根據最新地產商全國協會房屋負擔能力指數，由於房價上漲繼續超過收入增長，全國各地的業主發現更難買到理想的房屋。

大西雅圖房產

從全美國範圍來看，單戶住宅平均價格上漲幅度截至7月，比一年前上漲高達5.8％，上漲金額高達23萬5千5百元。金郡（King County)平均在八月的上漲幅度比去年同期高出近一倍，金額為45萬7百元。

全國房地產經紀人協會的研究數據專家表示，目前市場上的出售住房庫存非常低，所以有可能導致房價繼續上漲。不過，增加創造就業機會和穩定的收入增長幫助緩解重大價格的增長帶來的壓力。目前，關於新房和二手房的抵押貸款申請開始減少，這可能是季節性或一個跡象，同時也顯示出利率上升正在對支付能力產生影響。

從一個月前開始，在美國的所有地區，住房負擔能力已經有了下降趨勢，負擔能力指數有了最大跌幅，為2.1％。一年前，全國的住房經濟承受能力都在下降，唯獨美國東北地區有2%的增長。今年支付能力與去年同期相比，最大跌幅為4.3％。

根據全國房地產經紀人協會，美國西部地區的房地產市場已經見證了房價漲幅最大的一年，比去年價格上漲8.4％，其次是南部7.1％和中西部地區為6.5％。東北部有最小的價格漲幅，為1.8％。

根據國際房產服務公司Savills近日一項調查結果，在全球14個國家中，美國是最熱門的國際住房市場。許多華人地產投資者喜歡在加州最好的社區買房，然而地產專家們卻表示：美國幾年內發展潛力最大的區域並不在加州。

在19日洛杉磯房地產展覽會場上，加州地產服務諮詢公司Real Wealth Network執行長菲特克（Kathy Fettke）向華裔投資人提出建議

在洛杉磯房地產週六的展覽會場上，加州地產服務諮詢公司Real Wealth Network執行長菲特克（Kathy Fettke）表示，有經驗的投資者喜歡在價格曾下跌但已回穩的區域進行投資，但加州許多地區房價已接近或超過了2006年的歷史最高點。因此，她建議投資者考慮就業機會與人口增長強盛，且房價能讓人負擔得起的其它區域。另外，有大公司進駐或城市投資數十億美元的區域，也值得關注。

菲特克說：「例如賓州匹茲堡，我們花5萬美元可以購買連棟式房屋，它緊連著數百萬美元的好萊塢式新影城。」這樣會帶來現金流，每個月可有1,000美元的租金收入，而且房價也會漲。另一個有巨大潛力的區域是弗吉尼亞州的Hampton區域。2016年巴拿馬運河延伸段新開張後，該港口能為大型船隻提供服務。

業界人士也提醒投資者，要記得展望未來。大型房地產公司Growth Equity Group高級合夥人伊梅爾（Pett Immel）說：「我們想知道這些市場未來展望，許多投資人不這樣思考，他們只看今天發生的事。」他說，瞭解展望最好的辦法是看建房許可證，他們可以調出任何分支市場的建房許可證，以瞭解未來半年、一年或一年半將發生的事。

伊梅爾表示，內布拉斯加州的Omaha附近有許多正在進行的大型建築項目，包括谷歌數據中心在相鄰愛荷華州Council Bluffs市耗資4億美元的擴建工程。今年稍早，媒體還報導了當地建築工人緊缺問題。

找到好的房地產市場後，菲特克一般建議投資人尋找價值10萬美元或以下的房產，每月租金能收回至少300美元，以保證有利可圖。她說：「專注在購買美國人能負擔得起的中等價位房產，今天就能看到現金流，若該地靠近就業增長區，可能很快就會增值。」菲特克在自己舉辦的房地產活動中，經常發現參加者80%都是華人。

根據週一（9月21日）公佈的報告﹐2015年聖蓋博谷幾個城市的房價是洛縣城市中排名最高的。洛縣房產稅估值官（LA County Assessor）普朗（Jeffrey Prang）的報告顯示﹐2015年洛縣應納稅的房產總價值比上年增長了6.13%，為1.26萬億美元。這進一步證實洛縣房價已連續五年上升。

根據週一（9月21日）公佈的報告﹐2015年聖蓋博谷幾個城市的房價是洛縣城市中排名最高的。圖為亞凱迪亞區內一處正在銷售的豪宅

亞凱迪亞2015年房產（包括住宅和商業地產）為洛縣房價增長最快的城市之一﹐總價值達139.39億美元﹐比上年的128.09億美元增加了8.8% 。亞市經理拉扎雷托（Dominic Lazzaretto）說﹐增長率反映出了人們對投資亞市的興趣持續加大。他表示﹐在停滯了好幾年後﹐亞市城鎮住宅的重建和商業地產的投資項目已開始興旺起來。

洛縣2015年房價前20高城市中﹐帕薩迪納排第8，亞凱迪亞排第13﹐西柯汶納排第18﹐其房產總價值分別為﹕259.57億美元、139.39億美元和101.46億美元﹐帕薩迪納的房價同比增長率為6.5%﹐西柯汶納的房價同比增長率為5.9%。

根據《聖谷論壇網》，西柯汶納城市經理弗里蘭（Chris Freeland）說：「這項排名對我們來說是個非常好的消息。這表明，我市的經濟正在復甦﹐我們的社區居民看到了住在這裡的價值，企業家也看到了在西柯汶納投資的價值。」

雖然所有聖蓋博谷城市的房價都在增加﹐但爾文代爾（Irwindale）2015年的房價增長則較為緩慢，其同比增長率僅為2.2%﹐為洛縣房價增長最慢的地區之一。該市規模相對較小﹐住宅和商業地產只有978棟﹐比其鄰居鮑德溫公園市幾乎少了14,000棟。

因庫存不足，美國8月成屋銷售跌幅超預期。

因庫存不足，美國8月成屋銷售跌幅超預期

全國房地產經紀人協會9月21日公佈的報告顯示，美國8月房屋過戶數下降4.8%，折合成年銷量是531萬套，低於修正過的558萬套。房屋價格上升，庫存數量較去年同期下降。通常從簽訂成屋銷售合同到最終完成房屋過戶有一、兩個月的時間。

彭博社報導，市場上房屋庫存有限，使一些美國人不能利用目前的低利率。房屋銷售今年好轉，美聯儲主席耶倫上星期表示，好轉的步伐與強勁的勞工市場及本應提供更大上漲空間的人口統計數不符。

房地產商組織2015年最新估計成屋銷售為529萬間，較一年前上升7.1%。

8月份的下降是7個月以來的最大跌幅。接受彭博社調查的73位經濟學家預期中值降至550萬套，經濟學家預期區間從540萬到562萬套，7月報告數據為559萬套。

成屋銷售佔美國房屋市場的90%以上。成屋銷售中間價格較2014年8月上升4.7%至228,700美元。全國房屋升值主要由西部和南部帶動，西部房價上漲7.1 %，南部上漲6%。

房屋價格上漲是因為庫存有限，8月待售成屋數量上漲1.3%至229萬套，一年中最高的庫存量，但與2014年8月相比，庫存下降1.7%。

以目前銷售速度看，將需要5.2個月賣掉所有庫存，與8月底時相比，需要4.9個月才能售完，房地產經紀人協會認為少於5個月就是市場緊俏。

8月，房產在市場停留的時間是47天，去年同期是53天。

按地區算，四個地區中有三個區購買下降，西部下降 7.8%，東北部銷售沒有變化。獨立屋成屋銷售下降5.3%，合年率469萬套。購買康斗和連棟屋的銷售下降1.6%至62萬套。

8月所有買房交易中，全款佔22%，首次購房者佔32%。

新產業數據顯示，10年來，7月一直是橙縣現房買賣成交量最大的月份。

7月橙縣房屋交易達到23.9億美元，這是自2005年夏季以來銷售量最大的月份。圖為橙縣新建小區

據總部位於San Dimas 的組織CR-MLS報告，7月橙縣房屋交易達到23.9億美元，這是自2005年夏季以來銷售量最大的月份，也超過了6月份23.7億美元的交易額。

該報告顯示，今年前7個月房屋銷售額達到134億美元，這是自2005年之後同期交易額最大的7個月。2005年前7個月交易額為154億美元。

CR-MLS有一個登記系統，房地產代理會在該系統貼出待售房屋並列出給予代理的補償條款等。CR-MLS的銷售數據不包括那些買賣雙方在MLS之外進行的私下交易、業主自售屋交易，以及大部分新屋銷售等。

不過，7月MLS系統內交易創出新高，達到3,227筆交易，每筆交易平均價格約為74.13萬美元，比6月有所下降。

CR-MLS數據顯示，7月整體銷售額和價格都比去年同期高出26%。

破紀錄的交易額也帶給了房地產代理、白蟻檢查、房屋檢查、抵押貸款經紀人、評估師和中介服務公司等行業更多的收入。以房地產業典型的6%佣金為例，就意味著7月的佣金達到了1,435億美元，比去年7月高出3,000萬美元，幾乎是2011年7月佣金的兩倍。

從年初至今，橙縣房屋銷售產生了8.05億美元的房地產佣金，比2014年同期增加1.16億美元。