美国投资 – Page 18

60%中國富人未來將增持海外資產美國為首選

外媒稱，中國國內股市泡沫、人民幣貶值、以及圍繞中國經濟真實健康狀況的神秘感，繼續讓投資者心驚膽顫。

60%中國富人未來將增持海外資產美國為首選

據英國《金融時報》網站9月1日報導，在該報旗下投資研究服務《中國投資參考》(China Confidential) 7月調查的中國富人中，60%以上表示，他們計劃在未來兩年增持海外資產。

報導稱，住宅房地產是最受歡迎的投資，其次是固定收益證券、商業地產、信託產品和人壽保險。

這個階層有很大一部分人是白手起家的富人，他們成功地獲益於中國經濟擴張——這種擴張曾讓外商投資大舉流入中國。

《中國投資參考》發現了77個這樣的富人，並對其做了調查，在此過程中把他們分為兩組：一組擁有600萬元人民幣(合95萬美元)以上的可投資資金，另一組是「大眾富裕階層」，財富介於60萬至600萬元人民幣之間。

推動經濟向消費拉動型再平衡的嘗試，打擊了多個一度利潤豐厚的行業，如能源和低端製造業。隨著這些行業利潤下滑，企業主受到壓力。

在國內不確定性上升的情況下，富人們開始尋找其他地方安置自己的財富。

調查發現，47%的高淨值個人已安排30%以上的資產投資海外。美國是42%受訪者的首選目的地。

報導稱，美國的經濟和優質教育資源對中國內地富人吸引力較大。其次是中國香港地區、澳大利亞、加拿大和英國。

逾38%的受訪者認為，海外投資的首要原因是讓子女進入好學校。許多把子女送到海外接受西方教育的父母，都在大學城購買公寓。

官方數據顯示，2014年有46萬中國學生赴海外留學，遠高於10年前的11.5萬。

專家表示，中國的高淨值家庭已從盡力賺錢轉向保護自己的財富。許多父母為了確保子女能上一流學校而購買房地產。例如，中國購房者最近湧入紐約，因為他們看上了這裡的高質量公立學校。

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(據互联网綜合報導)

美國加州房市報捷 7月住宅銷售創3年新高

根據美國加利福尼亞地產經紀商協會（C.A.R.），持續的就業和收入增長給了購房者信心，他們在7月衝進加州房地產市場，導致當地房產銷售創下近三年新高。數據顯示，加州住宅銷售量已經連續6個月同比上升。

7月房屋銷量創下2012年10月以來的最高水平，連續第四個月處於40萬水平線上方。C.A.R.從90個當地房地產經紀人協會和全州MLSs收集來的信息顯示，經季節性因素調整後折合成年率，7月加州獨戶住宅（single-family detached home）的已完成現房交易合計449,530戶。全州MLSs銷售數據代表著假設全年都保持7月的銷售速度，加州在2015年全年可能出售的房屋數量。考慮到通常會影響房屋銷售的季節性因素，該數據有所調整。

相比6月調整後的銷量437,6807戶，7月數據上修2.7％；相比2014年7月調整後的398,980戶，今年7月數據上修12.7％。這是2009年以來最高的同比增長，顯著高於上半年6%的平均增速。

「雖然7月加州房產銷售上漲，但當地人住房購買力較低，加上部分地區就業市場強勁復甦——如舊金山和聖何塞（San Jose）——導致的供應緊張，加州房地產市場仍然受到抑制」，C.A.R.總裁Chris Kutzkey稱：「周邊地區，如納帕（Napa）、索拉諾（Solano）和索諾瑪（Sonoma），住宅銷售強勁，主要是因為當地人有相對較高的住房購買力和接近就業中心的優勢。但如果住房需求持續增長而供應又跟不上，那些地區的住房購買能力就會成為更大的問題。」

7月加州獨戶住宅現房的中位價為488,260美元，環比下滑0.3%，同比上升5.4%。6月的中位數為489,640美元；去年7月修正過的中位數為463,330美元。出售的房屋中，一半以較高價出售、另一半以較低價出售，同時，中位價還受到住房類型和整體房價變化的影響。

「房價增速自2013年下半年起放緩」，C.A.R.副總裁兼首席經濟學家Leslie Appleton-Young表示，「近期加州房屋中位價下跌，反映出沿海和內陸地區之間持續出現差異。在過去3個月中，中央谷（Central Valley）房價經歷了兩位數的增長，而灣區（Bay Area）房價增速只有中央谷的一半。另外，價格較低的房屋銷售在近期表現更好，銷售組合中的這種變化使得房價中位數增長受到抑制。」

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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中國經濟下滑或將影響到加州灣區房地產市場

近期，一些灣區的房地產商對中國最近經濟產生的影響表示擔憂。

加州灣區房產

位於帕洛阿圖（Palo Alto）的Deleon地產公司就是其中一個。創始人Ken Deleon對股票市場一直很關注，他說他20%的買家是中國人，並且出價很高，通常是用現金買房。

他說：「我們注意到，我們的中國人買家，雖然仍然有很強的在美國買房的慾望，但是他們也許不會提出很高的價錢了。」

Ken Deleon認為，中國經濟的下滑和人民幣貶值成為誘因，可能會給灣區一直上漲的房地產業澆一盆冷水。

Ken Deleon認為，對他的生意影響更大的是科技人員的金融狀況，因為他大約80%的客戶從事科技業，而美國股市投資者最近對科技公司施加很大壓力。

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投資商在麥金尼建造「廉價」房社區

總部在奧斯汀的私人投資公司Castle Hill夥伴公司正在麥金尼市(McKinney)一片面積達1,700英畝的土地上投資建造一個房價相對低廉的住宅社區。

麥金尼房產

該公司說，要把一棟新的單戶房屋定到20多萬美元的價位現在是很不容易的，如果你做調查會發現，這樣的價位根本不存在，因為土地成本不斷上漲，建築材料價格及勞動力成本也不斷提高。

但該公司表示，只要能夠做得到，他們就嘗試維持這個價位。

這個住宅社區將命名為Trinity Falls，其房屋的平均售價將為327,000美元，但某些選項中，價格可以降到20多萬美元。考慮到最近本地區二手房價的升幅，這算是比較低廉的價格了，因為根據德州房地產經紀協會和德州農工大學房地產中心的數據，達福地區的二手房中間售價比去年同期上升了13.4%，達到22萬美元。

房價的上漲和遷入到本地區來的公司員工所帶來的不斷增長的房屋需求緊密相關，Trinity Falls出售房屋給很多最近外地搬遷進來的員工，他們希望居住在距離西布蘭諾豐田汽車公司的北美新總部、或者在李察遜市的State Farm保險公司的地區運營中心較近的地方。

分析北德州房屋市場的Metrostudy公司的地區總監大衛·布朗(David Brown)表示，Trinity Falls在北部郊區為居民提供一個迫切需要的廉價房屋選項，隨著房價持續上漲，這樣的房屋已經很難找到了。因為達福地區有一個強勁的房屋市場，因此實際房屋的銷售價格和以基於收入的「可負擔」價格之間是有差距的。

布朗說，他上週參觀了Trinity Falls的樣板房，一棟單層的毛坯房的基本價格為24.5萬美元，而價格仍一直穩步上升。

儘管房價不斷上升，但達拉斯北郊的單戶房屋的需求卻絲毫沒有放緩的跡象。

Trinity Falls第一期工程共計有527棟房屋的地塊，其中還包括一個6,000平方英呎的會所、一個度假村式的游泳池，一個戶外廚房和庭院。第二期工程將包含462棟新房屋的地塊，下個月將可交付建房之用。

全部建成後，Castle Hill夥伴公司將會為麥金尼市帶來大約4,200棟房屋及300英畝的露天空間。

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達拉斯七月房屋銷售躍升14%

達拉斯地區的房屋銷售在七月份和去年同期相比大幅上升了14%，這已經是本地連續第二個月二手房屋銷售的同比升幅達到雙位數百分比。

達拉斯

根據來自德州農工大學房地產中心和北德州房地產信息服務的數據，房地產經紀在七月份共售出了10,719棟二手單戶房屋。

其中銷售增幅最大的是售價超過30萬美元的房屋銷售。北德州的房屋銷售中間價格和去年七月份相比，已經上升了9%。

算上七月份的房屋銷售，本地區今年前七個月的累計房屋銷售比去年前七個月的累計房屋銷售增長了4%。而前七個月的房屋銷售中間價則比去年同期高出12%。

另外，七月份在達拉斯地區出售一棟房屋平均只需花38天的時間。

由房地產經紀上市銷售的房屋數量卻比去年同期減少了6%。

由於七月份待完成銷售和去年七月份相比有高達38%的巨幅增長，因此本地區八月份極可能將再度有一個房屋銷售強勁的月份。

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南加利福州房市7月銷量創9年新高漲5.5%

南加利福尼亞州房市正像夏天一樣火熱。據CoreLogic週二（18日）發佈數據，南加7月房屋銷售量達到了9年來新高，房屋中位價格較去年同期上漲5.5%。

據CoreLogic週二（18日）發佈數據，南加7月房屋銷售量達到了9年來新高，房屋中位價格較去年同期上漲5.5%。圖為聖蓋博谷某待售新屋房市數據顯示，經濟增長使更多家庭有信心買房。CoreLogic 分析師勒佩奇（Andrew LePage）說，大部分買房需求源於工作的增加、低貸款利率以及更有信心的消費者等因素。

7月南加房屋銷量同比增加16.9%，其中國外買家佔整個銷售的21%，這是自2010年6月以來的最低佔比。現金交易佔比也跌至房屋銷售的21.7%，達到2008年11月以來的最低。

房地產經紀人說，由於擔心美聯儲（Federal Reserve）會在今年晚些時候提高短期基準利率，從而引起房貸利率上升，許多家庭紛紛跳入房市。

南加房屋需求最強勁的六個縣是：洛縣、橙縣、河濱、聖貝納迪諾、聖地亞哥和文圖拉。其中，洛縣房屋銷售較去年同期跳漲13.5%，房屋中位價格增加4.7%，達到49.2萬美元。橙縣，房屋銷售同比增長15.5%，中位價格增長5.3%達61.5萬美元。六個縣的房屋均價比6月微降0.9%達43.8萬美元。但勒佩奇說，這種逐月下降可說正常，可能代表房屋銷售組合發生了變化。

大部分經濟學家預計，房價會繼續攀升，但增長會較近幾年有所放緩，因為高房價造成很多家庭供房很吃力。加州房地產協會（California Assn. of Realtors）估計，至12月底，加州2015年獨棟房屋的中位價格將增長5.3%。

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聖地亞哥7月份房售減緩

據加州聖地亞哥房地產經紀人協會日前報告，聖地亞哥房屋繼 6 月熱銷之後，7 月略有減緩，不過與去年相比，仍不失強勁。

加州聖地亞哥北郡一處住宅小區

該報告顯示，7 月售出獨立房 2251 套，較上月下降 11%，但較去年同期高出 12%，康斗和聯排屋售出 1159 套，較上月下降 8%，但較去年同期高出 14%。

7 月售出房屋的中位價為 55.5萬美元，較上月上升2%，較去年同期高 9%；康斗和聯排屋的中位價為 34.1 萬美元，較上月下降 3%，但較去年同期高 5%。

聖地亞哥房地產經紀人協會董事會主席克里斯．安德森（Chris Anderson）表示，今夏的抵押貸款申請非常多，即使利率已開始溫和上漲，但仍然很看好房屋市場。

七月份聖地亞哥縣售出的最昂貴房屋是位於拉荷亞海岸的一套三房四浴，4000平方英呎的住宅，建於2007年，660萬美元成交。

另據加州房地產經紀人協會近日報告，隨著今年第二季度對聖地亞哥和全加州房屋需求激增，潛在買家的承受能力隨之下降。

據該協會數據，對 54.8 萬美元中位價獨立房而言，聖地亞哥縣僅有 25% 的家庭有能力購買。

為了在聖地亞哥買得起房子，以30年期固定利率抵押貸款 3.95％的利率計，一個家庭至少需要 10.8 萬美元的年收入才能支付得起每月 2700 美元，包括本金，利息，房產稅在內的賬單。

該協會數據顯示，加州30%的家庭買得起中位價房屋。對舊金山而言，這個數據只有10%。在全美國範圍，57%的家庭買得起中價位的房子。

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54%的買家更青睞美國南部度假屋

隨著美國經濟的復甦，美國房地產也呈現出一片大好風光。近幾年，越來越多的美國主流家庭開始為自己安置第二套房產-度假屋，這也促使美國度假房產的銷售價格逐年攀升。

美國度假屋

購買度假屋的主力人群

典型的度假屋買主一般在43歲以上，家庭中位收入為85,600美元，購買範圍一般距離家庭主要住宅180英里以內。大多數買主是嬰兒潮時代出生的人。而且購買度假屋的大多數屋主，一年中平均有80%的時間不住在裡面。

富裕家庭從近年來股票市場的強勁增長中獲得巨大回報，房價的增長也讓他們有信心把房地產作為另一項長期投資。另外，嬰兒潮一代的人即將退休，人數越來多，2014年令人印象深刻的經濟漲幅促使他們相繼購買第二套房，並規劃在幾年之後轉換為他們的主要住房。

南部度假屋銷售火熱

美國南部度假屋銷售火熱，2014年56%的人選擇在美國南部買度假屋，比 2013年足足增長了41%;在美西購買度假屋的佔25%，低於2013年的28%;15%的美國人選擇在東北部購買，也比2013年的18%略低3%; 中西部度假屋的買主比例為14%，與前一年持平。54%的度假屋買主購買獨立的家庭住宅;購買Condo的佔27%;購買Townhouse和 RowHouse的為18%;40%選擇海灘區，19%選擇鄉下，還有17%選擇山區。有1/3的度假屋屋主計劃將物業作為自己或家庭週末的度假地，另有 19%計劃將來把度假屋轉為主要住宅。買主計劃佔有物業的時間一般為6年左右。

度假屋的價格衝破新高

美國地產協會(NAR)統計，2014年，全美度假屋銷售比2013年增加57%，共賣出113萬棟度假屋，超過了度假屋價格最高的2006年，是2003 年調查以來的最高數量。而且2014的銷售量，比2012和2013年兩年的銷售總量還多一倍。度假屋銷售佔2014年總交易量的21%。

2014年，度假屋買主家庭中位數收入為94,380美元，比2013年的85,600美元更高。賺的錢多了，屋主也願意跑更遠，接受更遠距離的度假屋。2013年屋主願意買在180英里遠的度假屋，2014年延伸到200英里。

受歡迎地區房價漲幅大

美國人的度假偏向，一般選擇在近水岸或者能夠滑雪的地方。因此，海邊和滑雪勝地，都是美國的名流經常光顧的地區。美國地產協會(NAR)報告顯示，2013 年起，奧蘭多的房地產市場開始擺脫經濟危機的影響，房價迅猛上漲。2013年奧蘭多房價上漲幅度達到18.42%，2014年上漲幅度為8.8%。

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美國EB-5投資移民9月面臨改革勢頭不減

從1990年設立至今，每三年（或五年）審核延期一次的EB-5投資移民法案即將在9月過期，由參眾兩院議員提出的EB-5改革法案是否能及時通過實施，目前還難以預知。但是可以預知的是，無論是對EB-5資金還是綠卡的需求仍然十分強勁。

靠EB-5資金興建的費城阿克爾造船廠

投資移民公司CanAm Enterprises, LLC總裁兼首席執行官羅生富（Tom Rosenfeld）說，三年前當EB-5計劃被延期時，在參議員獲得100%支持率，在眾議院獲99%的支持率。人們對該計劃變成永久政策寄予厚望，只因全面的移民改革政策尚未出台，才沒有發生。儘管媒體關於EB-5的負面報導時有發生，但是這麼多改革法案被提出，顯示大家是想要保住這一計劃，只是希望它得到正當實施。

創建於1987年的CanAm可以說是美國EB-5投資移民的先行者，親歷了EB-5的種種變遷。至今，該公司已創下給1,253投資人全額還款、還款總額達6.265億美元的記錄。羅生富說，CanAm是將EB-5最先介紹給中國的公司，至今美國移民局發放給中國公民的EB-5無條件綠卡中，經由他們申請的佔到60%。他一再強調EB-5計劃的重要性，說在2008年美國經濟大衰退期間，如果沒有EB-5投資，很多大項目將無法建成，如位於費城的賓夕法尼亞會展中心（Pennsylvania Convention Center）總投資額達到7億美元，CanAm籌集的EB-5資金就佔了1.22億美元。

靠EB-5資金興建的賓夕法尼亞會展中心

羅生富說，需要投資的項目不僅限於房地產、寫字樓。CanAm經手的項目範圍十分廣泛，包括從邁阿密直達奧蘭多的高鐵、紐約摩天輪、造船、直升飛機製造、港口設備等。他認為，未來美國的公共基礎設施建設對EB-5投資仍將有相當的需求。

繼今年6月3日美國兩名資深參議員聯合提出了一項EB-5投資移民法案，要求提高投資金額門檻、加強政府監管後，加州眾議員佐伊‧洛夫格倫（Zoe Lofgren）和伊州眾議員路易斯‧古鐵雷斯（Luis Gutierrez）又提出一項名為《新創企業啟動法案》（EB-JOBS Act of 2015）的新EB-5改革法案，要求擴大EB-5計劃，鼓勵對農村地區、高失業率等地區的投資，並提出了兩個新的簽證類別EB-6和EB-7。其中EB-6發放給初創企業風險投資人包括自我投資的初創企業家，最低金額是50萬美元。

簽證類別EB-7

EB-7則專指為符合要求的、擁有E-2簽證的投資人發放綠卡，將影響中國台灣及新加坡等地的投資人，而對大陸投資人沒有影響。對此，洛杉磯帕薩迪納市（Pasadena）的移民律師楊揚（James Yang）解釋說，是因為中美之間沒有E-2簽證的相關協定，「已經有E-2這種非移民簽證的投資人，以後可以轉換成EB-7──比如中國台灣、新加坡等地可以做E-2，但中國不行」。提案還要求持E-2簽證的投資人需持證滿10年，且創造至少5個就業機會滿10年，才能申請EB-7。

關於新EB-5

至於提高投資門檻、加強政府監管，羅生富表示，對於來自中國大陸的投資人，提高投資門檻不是主要問題，問題是移民局要求更多的證明文件。他說，目前很多國家都出台了類似的移民計劃。葡萄牙、匈牙利等歐盟國家紛紛為海外投資人打開方便之門。中國投資人當然喜歡美國，但是如果規定太嚴格，申請通過太困難，他們還有其它選擇。

簽證類別EB-6

EB-5主要給海外投資者提供移民機會，投資人不一定要到美國來親自管理公司。然而EB-6給已經身在美國，並想留下來創業的人才提供了機會。羅生富認為，EB-6不會傷害EB-5，而可以起到輔助作用，兩個計劃的目的都是為了在美國創造更多就業機會。楊揚則認為：「如果在每一年簽證的名額當中，不給EB-6單獨設出新的名額的話，移民局或者美國的國務院會減少EB-5可以用的名額。」

他還認為，一旦新法案生效，不僅會對想要申請EB-5的投資人帶來影響，也會給一些區域中心的新項目帶來影響。

他預見近期的EB-5投資移民申請會有激增，尤其是不想增加投資額的EB-5申請者，會集中在9月底之前，按照要求遞交他們的I-526投資移民申請書。

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美國伊利諾伊州庫克郡開放網上房產稅降稅申訴

居住在伊州庫克郡的房主現在可以在網上提交房產稅降稅申訴（Property Tax Assessments Appeal）。

伊利諾伊州庫克郡房產

儘管庫克郡申訴委員會（Cook County Board of Review）四年前就開始接受房產稅的網上評估申請，但是房主仍需要將所有輔助文件郵寄或自己送達到委員會的辦公室。而在這項最新的服務中，房主可直接將相關文件上傳到委員會的網站，並且可以追蹤申訴的進度。

據申訴委員會主席丹‧派萊克（Dan Patlak）介紹，他們將申訴的整套流程都進行了優化。「整個流程全部上網不僅大大提高了工作效率，增加透明度，同時對納稅人來說也更加便利」。

在2013年，約42萬8千名房主提交了降低房產稅的申請。該數據在2014年有所下降，約為31萬9千名。

在申訴委員會開放網上申請以後，房主現在就可以開始提交2015年的申請。

更多的信息請訪問庫克郡房產稅網站：www.cookcountypropertyinfo.com。

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