Tag: 美国投资

2015年第一季度，全球經濟增長無力，下行壓力很大，各個國家和地區間增長趨勢分歧嚴重。美國也不例外，目前美國經濟的表現仍然低於預期，表現疲軟。那麼，在經濟增長乏力、分化明顯的背景下，美國房地產市場的未來走向將如何呢？

（一）美國新房屋開工量

根據數據顯示，2015年第一季度，美國新房開工經季節調整後年率為292.4萬套，同比上漲4.4％，連續4個季度實現正增長；環比下跌7.6％，是最近4個季度的首次下跌。據美國統計局公佈的數據顯示，4月份美國新房開工經季節調整後年率為113.5萬套，同比環比皆實現了正增長。表明最近一年美國房地產市場緩慢穩重的上升，市場投資和開發力度繼續保持上升勢頭。

歷史統計數據顯示，近十年美國新房開工量呈現「先降後升」的趨勢，在2006年第一季度，新房開工經季節調整後年率達到636.1萬套的十年峰值，隨後開始下滑，特別是次貸危機和金融危機的爆發使得美國新房開工量劇減，到2009年第一季度，跌至經季節調整後年率157.7萬套的十年低谷，從2009年第二季度開始震盪回升，目前仍在上行通道中。

2004Q1-2015Q1美國新房屋開工量季度變化

（二）美國新房屋成交量

據美國統計局公佈的數據，2015年第一季度，全美新房成交量為12.9萬套，同比上漲21.7％，連續3個季度實現正增長；環比上漲24％，扭轉了2014年三、四季度連續下跌的趨勢。表明美國本季度成交活躍，市場升溫迅速。

歷史統計數據顯示，近十年美國新房成交呈現「升-降-升」的態勢。2004年第一季度開始，美國新房成交量逐漸走高，至2005年第二季度達到35.1萬套的十年高點，隨後開始下行，到2010年第四季度跌至6.6萬套的十年低谷，之後開始震盪上行，目前仍處於平穩回升中。從近五個季度的成交量來看，基本維持在10萬套/季度的成交量，同比/環比增減幅度不大，僅今年第一季度增幅明顯，表明美國近兩年房地產市場穩中有升，成交漸趨活躍。

2004Q1-2015Q1美國新住房成交量季度變化

新房屋開工量和新房屋成交量是觀察房地產市場走勢的重要參考指標，從美國房地產市場的新房成交和開工情況可以判斷出：美國房地產市場總體呈升溫之勢，投資開發和成交漸趨活躍，房價也在不斷上揚。美國未來幾個季度房地產市場繼續上升勢頭，成交和開工量也將保持適度上揚。不過，一旦美聯儲改變低利率的貨幣政策，開始加息，房地產市場可能會受到一定程度的抑制，轉熱趨冷。

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對於大波士頓地區的房東們來說，這是一則好消息——據《波士頓環球報》報導，商務部發佈的最新數據顯示，再全美最大的25個都會地區中，大波士頓租房市場火爆程度排全美第二，公寓的空置率僅為2.6%，僅次於聖地亞哥。

同時，據人口普查局的數據，波士頓的房屋自有率進一步下跌，為近十年最低水平。

這些數據反映了波士頓人在購房時面臨房價攀升的重重壓力。但也有專家認為，這些數據也可以被更為積極地解讀——隨著波士頓地區經濟走強，越來越多的年輕人從父母的家中搬出，來到了都會區奮鬥，這些青年正成為租房市場的中堅力量，儘管他們現在還沒有實力買房。

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2014年，中國人在紐約商業地產的投資達到了100億美元，連續4年每年平均增長72%；在住宅地產方面，中國人也超越了加拿大，成為紐約第一大買方。據《每日新聞》報導，現在中國人可不只限於在中國城買個二手房，他們的目標是最貴的曼哈頓中城，大有把整個曼哈頓變成中國城的趨勢。房地產律師默梅斯泰（Edward Mermelstein）說，中國投資者在紐約房地產的投資達到了前所未有的水平，「只能用『瘋狂』來形容。」

「北京安邦保險集團」繼去年斥資20億美元，買進華道夫－阿斯多里亞酒店後，又投資了4.15億美元購買一座26層辦公樓。「復興國際」剛花7.25億美元買下第一大通曼哈頓廣場，又在30街的一處住宅建築搶進50%股份。「中國萬科」、「綠地集團」、「中國SOHO」……中國地產開發商到紐約投資的姿態可謂爭先恐後。目前風頭最勁的要數「跨富置業」，今年一連氣拿下42街出租樓MiMa頂層、上東城「布魯明戴爾精品百貨商店」對面的開發地塊和萊辛頓大道86街處的綜合大樓三個大項目，共擲9億美元。

還有一部分華人是通過投資移民（EB-5）項目投資紐約的地產的，這部分投資也不容小覷。根據美國移民局政策，外國人可憑50萬美元，解決10個就業換取綠卡。2014年美國移民簽證的85%給了中國人。中國人的這部分投資正用於紐約的基礎建設。知名的項目有史坦頓島摩天輪、哈德遜場和國際寶石大廈等。

市場擔心中資波動帶來風險

中國人在紐約瘋狂的投資讓很多人聯想起上個世界80年代日本人的舉動。80年代日本人也是跟風地連連購進紐約地標級地產，最著名的是洛克斐勒中心大廈。後來，由於90年代初日本經濟的衰退，讓紐約的日本投資人又一股腦地拋售地產，給美國經濟也帶來不小的波動。

默梅斯泰說，7月份中國股市的動盪必然會讓更多投資人把錢轉向海外，這反過來又會加劇國內股市的崩盤走勢。

中國人這一波投資熱潮是否會和當年的日本一樣，因為國內政局的變化而瞬間撤資呢？因為這次中國人的投資額更大，那麼如果出現什麼後果，那也會是上次日本教訓的幾倍。美國薩維斯－斯塔德利（Savills Studley）資本交易集團的塞拉利昂（Borja Sierra）說：「事情總是有原因的。美國的一些投資人應該發現他們需要關注家裡的事情了。」對於美國人來說，過分地依賴於任何一個投資市場都會帶來風險。但是很多人認為，風險還沒有走到那一步。

在中國和美國都有投資的「楊氏地產發展公司」的楊星華對《每日新聞》說：「你永遠也看不到過兩年曼哈頓會變成什麼樣，低谷沒來之前誰也看不到。」

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美國平價租屋住宅供不應求的短缺現象，在許多投資者眼裡，成了投資的新目標。特納投資公司（Turner Impact Capital）近日宣佈，將推出特納多戶型住宅基金（Turner Multifamily Impact Fund），計劃以高達10億的資金收購併管理位於都會區的平價公寓。

總部位於洛杉磯的特納公司發現，美國人口最密集的地區，對於勞動力階層平價租屋（保障租屋）住宅的需求與日俱增。但受限於土地和施工成本高昂，此類型房屋的新建案數量卻相對短少許多。

供需不平衡的趨勢沒有得到減緩，使得租金漲到當前的歷史新高，導致勞動力階層因負擔不起鉅額租金，被迫越搬越遠，離開原本的居住和工作地區。

據調查，近半數的租房者必須花費收入的30%以上作為租金，更有四分之一的人有一半的收入被租金「吃掉」，這不斷擴大的收支差距仍在持續惡化中。隨著住房成本持續上升，全國各地人口密集地區急需各類不同的平價租屋方案。

特納公司首席執行長鮑比•特納表示，公司策略看準勞動力階層住宅的投資潛力。特納公司基金計劃將「勞動力階層住宅」定義為地區所得屬於80%的人口住宅，作為投資目標，投資範圍包括收購、管理和修建等項目。

目標鎖定教師、警察、醫護人員、服務業者等相當收入水平的職業族群。利基市場看準此族群收入不低，無法申請住房補助，卻負擔不起靠近工作地點的高級公寓或自行購屋的條件。

特納公司預計未來的十年內，將在網路上線超過400萬條的租屋選項。藉由提供靠近就業場所、醫療和教育資源的住房方案，大幅提升勞動力階層與其家庭成員的生活品質。

此舉更能促進勞動生產力和社區生活幸福感。特納公司首席運營長丹•米爾曼認為，此計劃將成為大規模改革現有住房結構的新契機。

參與投資此特納公司基金計劃者包括：以各類保障性住房補助機構和花旗社區資本、密西根大學基金和洛克斐勒兄弟基金等。

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據美國人口普查局（CensusBureau）公佈的最新季度數據，第二季度美國住房自有率63.4%，較去年同期下降1.3%，較上一季度下降0.4%，為自1967年以來最低水平。

7月28日，美國人口普查局（CensusBureau）公佈最新季度數據：第二季度美國住房自有率為63.4%，較去年同期下降了1.3%，較第一季度下降0.4%，也刷新了1967年以來的最低記錄。

大約3個月以前，著名財經博客ZeroHedge曾撰文稱，以目前的速度，至2015年底，奧巴馬第二個任期結束時，美國住房自有率將降至美國現代歷史上最低，現在看來，這一刻來的甚至遠快於預期。

同樣也是3個月前，美國諮詢公司Gallup做了一次民意調查。調查發現，尚無房產並且認為在可預見的未來都不會置業的美國人，由兩年前的31%大幅上升至41%。而在無房者中，未來一年或五年內有置業計劃的人數比例保持不變，這意味著美國房市將在短期內變化不大。

對於數百萬計的美國人而言，置業或許並不是人生非實現不可的夢想。這或將對美國房地產市場產生長期影響。

彭博社指出，造成這一狀況的最大原因，是工資增長沒有跟上房價增長的步伐。美國研究公司SentierResearchLLC的數據顯示，即使美國目前的失業率已降至經濟衰退之前的水平，但6月美國平均家庭收入仍較2008年初的紀錄高位低4%。

美國人住房自有率的快速下降也從另一方面助推租房市場的火熱。日前，私募公司黑石集團就斥巨資收購逾2000戶房屋用以出租，大肆掠奪由通脹失控所帶來的租金利潤。

而由於住房自有率下降，租房需求大幅上升。第一季度，美國租用房屋空置率由去年同期的7.5%降至6.8%，為自1986年以來最低。因此，月租金報價中位數達到803美元的歷史新高，也不足為奇。

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