Tag: 美国投资

美國房價正邁向高峰，包括德州奧斯汀、休士頓、達拉斯和聖安東尼奧在內的七個城市房價超過所值。美國地產經紀人協會的數據顯示，由於供應吃緊和需求強勁，使得4月份的全美中位房價達到21.94萬美元，比一年前高幾乎9%。雖然仍低於2006年的最高價23.4萬美元，但是專家預期今年房價將接近這個水平。

點擊查看更多美國房產

鑑於收入成長根本趕不上房價成長，根據中位收入來計算，某些房市的成長無法持續下去。房地產分析公司CoreLogic指出，在100個美國都會房市中，有七個房價超過所值，去年只有4個。

這七個房價超過所值市場中，有四個在德州：奧斯汀、休士頓、達拉斯和聖安東尼奧。這些市場在最後一次房市榮景中並未飆升和崩盤，而是在油氣助長之下，房價和人口節節升高。房價目前達歷史高峰，達拉斯比2007年高峰多15%，奧斯汀房價則比CoreLogic 認為可持久的房價高39%。

但是與1980年代德州房市崩盤相比，現在該州的經濟遠較多元，科技、醫療和保險業共創繁榮，所以油價波動不會造成太大影響。不過即使如此，興建房屋分析師正密切觀察德州，以瞭解油價下跌對工作和房屋需求有何衝擊。

在房價超過所值的市場名單中上榜的，還有南卡州查爾斯頓（Charleston），此地房價仍低於2007年高峰，但是已被視為過高。邁阿密和華府是另外兩個列名房市，但是這兩個市場的房價遠低於2007年高峰。邁阿密房市被外國現金炒熱，這是房價和當地中位收入有差距的原因。包括北維吉尼亞州和馬里蘭州郊區的華府，是美國最富裕的地區之一，但是房屋興建不夠多，這兩個因素推動房價上揚。

雖然這七個房市被視為超過所值，但也被視為健全的市場，因為供應緊張導致房價攀升，不像最後一次房市榮景是貸款浮濫造成，借錢民眾和放貸者都在詐欺。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

2014年發佈的「中國的對外繁榮：中國在全球房地產業投資的興起」投資白皮書中顯示：2008年至2014年，中國對外房地產投資增長了200多倍，投資總額達337億美元。其中，美國仍是首選。

點擊查看美國房產

從2013年復興國際以7.25億美元收購第一大通曼哈頓廣場，SOHO中國聯合巴西億萬富翁收購通用汽車大廈40%的股份，綠地集團收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股份，到2014年中國安邦保險公司以19.5億美元買下紐約華爾道夫酒店，中國投資者大手筆進軍美國商業地產的例子不勝枚舉。

普華永道與美國城市土地學會 （Urban Land Institute) 去年10月共同發佈「房地產新興趨勢」年度報告，普華永道公司合夥人、美國房地產諮詢行業領軍人物米奇‧羅謝爾（Mitch Roschelle）表示，經濟繁榮發展創造就業機會，就業率上去之後，對各類房地產的需求就會增加。報告對1000多位房地產投資者、基金經理、房地產開發商和其他房地產專業人士進行了調查和採訪，該報告對2015年房地產趨勢作出預測，休士頓和達拉斯已成為受到全球投資者認真考慮的房地產市場。

未來幾年中，休士頓將有超過1700萬平方尺的寫字樓投放市場，在美國商業房產市場中排名首位主要是因為其在建商業房地產項目數量最多，而非已竣工的項目。

休士頓也因市中心的迅速發展備受矚目，而過去休士頓被公認為城郊發展較為突出。現在休士頓在房地產新興趨勢報告中排名領先，也反應近年來投資者對紐約、洛杉磯、舊金山等沿海大城市以外的房地產市場的投資興趣和市場活動日益增加。

美國城市土地學會CEO Patrick Phillips在一份聲明中表示「投資者正在密切關注核心市場以外的投資機會，(投資）那些在宜居程度、就業條件和娛樂文化設施方面極具競爭力的城市。」

要知道，商業地產增值主要動力是土地價格上漲和資本推動，但最重要因素還是資本支撐了商業地產價格上漲。商業地產和住宅週期保持一致，這說明在自由市場經濟條件下，房地產業與宏觀經濟週期密切相關，同時表現為商業地產與住宅價格變化具有較強正相關關係。住宅市場不好，商業地產也難以發展。美國商業地產投資結果也說明，商業地產投資需要長期持有，最後，還可以選擇間接投資，通過證券化，即投資於美國的上市的地產管理公司，或房地產信託基金REITS來分解風險。

作為一個高度發達經濟體，商業地產經歷了多次商業週期，市場成熟，投資前做好足夠的「功課」，對風險的規避很有益處。其實，除了土地價格因素，寫字樓、購物中心等地產價格上漲還受其他重要經濟因素影響。

賓州大學華頓商學院房地產系教授Joseph Gyourko 2009年發表了「商業地產與住宅的差異」，就美國32個大城市在2008年前地產繁榮階段的商業地產長期價格變化特點和週期進行了研究，希望發現商業地產與住宅地產的市場差別。

Gyourko的研究將住宅確定為公寓，將商業地產分為寫字樓和購物中心。他認為，美國寫字樓在這一時段升值的主要原因有兩個，一個是淨租金上升，另一個就是乘數擴張。

在房地產研究領域，一般用資本化率指標（Cap Rate）來衡量投資狀況，其定義為淨租金對物業價值的比率，相當於股票市盈率（PE）的倒數。較低的資本化率意味著投資者對某一物業給定的租金，願意支付更多的投資。而租金乘數是指一定租金獲得資本投入的係數。從2003年至2008年，美國城市寫字樓資本化率呈下降趨勢，CBD下降到6%，非CBD下 降到7%。

研究表明，寫字樓價格上漲構成中，淨租金上漲貢獻率佔41%，資本化率下降貢獻率為59%，也就是說，投資比淨租金對寫字樓價格影響更重要，但隨著繁榮週期的結束，商業地產價格開始回調。

這說明公寓與商業地產都有較長的商業週期，其中商業地產表現更不穩定：當宏觀經濟下行時，應該充分注意到商業地產的風險。在繁榮期間，商業地產價格 上漲的主要原因是租金乘數提高，也就是投資者對特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場表現更積極，這期間信貸的擔保標準會下降。貸款供給增加，會刺激投資者繼續投資商業地產。

需要注意的是，Gyourko做的是經濟學研究，不是商業調查報告，其在收集數據基礎上，利用空間平衡原理做了相關分析。其結論帶有理論色彩，但能夠有效說明商業地產和公寓的相關性和週期特點，這對投資者也有一定啟示。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之美國，瞭解美國房產投資獨家專業解讀

一項研究發現，受良好的經濟基礎、高質量的教育機會和現有的中國僑民吸引，舊金山成為最受離岸投資房產的中國買家的追捧。

「富裕的中國房地產買家正日益成為重要的群體。」一家在線房地產營銷和數據服務公司在一份報告中稱。這份報告的依據是2015年前三個月，用戶對該網站上價值1000萬港元或以上房產的搜索數據。

舊金山在2014年第四季度的調查中排名第七，而在今年第一季度的調查中排名第一，成為最受中國買家追捧的地區，其後是倫敦、托斯卡納、紐約和巴黎。

調查發現前20名地區都是位於北美，大多數購買國際豪華房地產華人對美國城市比較感興趣。例如，中國台灣人佔搜索舊金山房產的15.58%，廣州人佔6.93%和中國香港人佔6. 11 %。

中國香港在前一個季度的調查中位居榜首，如今跌至第七位，但仍是亞洲最受追捧的地區。

而在歐洲，華人對豪宅搜索地區集中在倫敦，托斯卡納、巴黎和巴利阿里群島。「在倫敦的投資已經吸引了來自中國香港、北京、寧波、台北、廣州的用戶。」該報告說。

在華人認為是倫敦是一個進入歐洲房產的大好機會的同時，報告稱隨著投資者受基礎設施開發和商業機會所吸引，巴黎不久將成為倫敦的競爭對手。北京搜索外國房地產的首選是巴黎。

該公司說，在這排名前20位的地區及其周邊地區，中國海外豪華地產收購狂潮將繼續迅速加速。