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美国 | 2015年狂掷85亿美元！中国投资者缘何青睐美国商业地产？

在投資美國房地產的熱潮中，不少中國買家對商業地產情有獨鐘，光2015年壹年，中國投資者在美國商業地產的投資額就達到85億美元。對於大部分中國投資者來說，無論是移民到了美國，還是人在中國，美國的商業地產投資都是獲得長期，穩定收入的壹種有效方式。

壹、中國成全球第三大對美商業地產投資國

近日，紐約亞洲協會和羅森咨詢集團聯合發布了《破土而出——中國對美國房地產投資》（Breaking Ground: Chinese Investment in U.S. Real Estate）。報告提供了對中國投資者投資美國房地產市場所有領域的綜合分析。

2015年全球各國在美國的商業地產收購量占比

報告顯示，2015年在商業地產領域，中國已經成為全球僅次於加拿大、新加坡之後，與挪威並列的第三大對美房商業地產投資國；

2010—2015年中國對美國商業地產收購量（按財產類別劃分） 2009—2015年中國對美國商業地產投資額變化

自2010年以來，中國投資者在美國商業房地產領域，以年增長率70%的速度總共投入了171億美元，從2010年的5億8500萬美元飆升至2015年的85億美元，構成總量的大約壹半。其中辦公項目的投入比重最大，其次是公寓和酒店項目。

2010—2015年中國在美國各州商業地產收購量

中國商業地產投資遍及美國33個州，但中國對美商業地產投資主要集中在美國壹線大都會城市，排名第壹的是紐約，其次為洛杉磯和舊金山，僅此三大城市就占中國對美商業地產投資總量的大約70%，其余分布在美國各地。著名的案例如2015年，中國安邦保險集團出資19億5千萬美元購買希爾頓旗下全球聞名的華爾道夫酒店，2016年初，又同意斥資65億美元購買黑石集團旗下的戰略酒店及度假村。

二、為什麽中國買家喜歡投資美國商業地產？

為什麽美國的商業地產在中國投資者中如此受歡迎呢？以下我們整理總結了美國商業地產投資的優勢，供對美國商業地產有興趣的人借鑒。

美國商業地產投資的優勢

 

1、永久產權

和中國40年的產權不壹樣，美國的商業地產的產權是永久的，包括土地下面的礦產和地下水等自然資源都是歸產權方所有的。

2、高收益

美國的房產年租金和房子的售價比是比較高的，租售比壹般都在1/20，而國內租售比在1/50甚至更低。美國商業平均收益率6-8%，中國基本低於4.5%。由於美國市場是屬於國際市場，從長遠的角度，也更為穩定。

3、簡單管理

商業地產中零售商鋪和工業地產等，房東只管收租金就好。稅費和維修費等是由租戶承擔的。商業租約普遍比較長，至少3年，很多租約甚至5-15年，所以租約長避免房東頻繁更換租戶帶來的麻煩。

4、投資策略靈活

在美國購買商業地產投資比較靈活。首先，如果不想付全款，可以辦理貸款。第二，如果暫時手頭上有現金全款買房了，買房後需要現金流周轉，還可以做Refinance，用已購房產找銀行貸款。第三，投資者還可以和其他人壹起投資購買，以出價多少分割地產股權。

三、移民、投資兩不誤 個人買家更青睞商業地產中的EB-5項目

報告顯示，截止2015年底，中國對美正在進行的和計劃進行的建築項目的投資達150億美元，這些項目從在洛杉磯和舊金山灣區的數十億美元的多用途項目，到在二線市場的較小規模的發展項目。其中，EB-5移民簽證項目已經產生了至少95億美元的中國投資資本。

住宅類房地產項目，對於非EB-5投資非常好，然而，對於EB-5投資來說卻是高風險

由於美國移民局的排期政策和EB-5法律可能的變革，住宅類房地產項目已經不再適合EB-5，所以目前美國的EB-5項目多為商業項目。而住宅類房地產項目，對於非EB-5投資非常好，然而，對於EB-5投資來說卻是高風險。

投資EB-5住宅類不動產項目二大風險：

1、住宅類房地產項目面臨高不確定性：在轉永久綠卡的時候需要滿足移民局“可持續投資”的要求；

2、住宅類房地產項目並不能創造大量的工作崗位，所以對於投資者在轉換永久綠卡的時候並不可靠。

四、快速拿到美國綠卡 這5個安全的EB-5項目別錯過！

在我們的意識當中，只要是商業項目就是有風險的，但是EB-5投資人卻與壹般的純商業投資人不同，他們的目的不是資金的高回報，而是本金和綠卡的安全。那麽，在眾多EB-5項目中，有哪些優質安全的項目可以進行投資呢？

1）加州JW萬豪酒店

比鄰迪士尼樂園 您快速獲得美國綠卡的最佳選擇

加州JW萬豪酒店項目

JW萬豪酒店位於美國加州安納海姆，步行去迪士尼樂園只需3到5分鐘，是迪士尼樂園周邊唯壹的高端奢華酒店，項目建成後將由世界知名奢華酒店品牌——萬豪國際集團直接運營管理。

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2）紐約哈德遜城市廣場

曼哈頓市中心 美國房產巨頭精心打造的特別EB-5項目

紐約哈德遜城市廣場

哈德遜城市廣場位於紐約市曼哈頓的心臟地帶，占地10.5公頃，將建造住宅、學校、公園等壹系列配套設施，最終形成集商務、生活、娛樂、購物為壹體的綜合社區，壹座位於曼哈頓的城中城！

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3）、洛杉磯亞哥拉山萬豪酒店

老牌區域中心成功項目再復制 獲準率100%

洛杉磯亞哥拉山萬豪酒店

該項目是 EB5 Capital 公司在加州的第6個 EB-5 項目，也是與酒店開發商 HHG 的第4次合作，此前的合作均取得成功！每位投資人50萬美金，僅有39個投資名額，獲批率100%！

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4)西雅圖Lenora街大樓項目

投資50萬美元 全家移民西雅圖

西雅圖Lenora街大樓項目

Lenora街大樓項目位於美國西雅圖貝爾鎮，是壹座集住宅、零售和高檔辦公為壹體的綜合項目，由當地最大的開發商馬丁.塞林格地產（Martin Selig Real Estate）聯合開發，是值得信賴的EB-5項目。

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本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

美國 | EB-5政策即將調整 如何快速移民美國？

近兩年來，只要是了解投資移民、或打算申請移民的人都對美國EB-5投資移民越來越火熱的申請熱潮有所耳聞，而2015年年底關於美國EB-5投資移民政策是否調整的大戲也牽動了無數中國申請者的心。那麽，剛過去的2015財年中，中國申請者到底有多少，為什麽這麽多申請者都偏愛EB-5，以及2016年9月30日之後，美國EB-5投資移民政策將會怎麽調整、怎樣才能快速移民美國？由居外網為妳壹壹講解。

壹、火！2015財年中國申請人占EB-5簽證八成以上

從2016年4月份美國國務院發布的“2015財年美國投資移民簽證統計報告”中，我們可以大體了解中國申請者的數量以及選擇的辦理方式。近兩年來，只要是了解投資移民、或打算申請移民的人都對美國EB-5投資移民越來越火熱的申請熱潮有所耳聞，而2015年年底關於美國EB-5投資移民政策是否調整的大戲也牽動了無數中國申請者的心。那麽，剛過去的2015財年中，中國申請者到底有多少，為什麽這麽多申請者都偏愛EB-5，以及2016年9月30日之後，美國EB-5投資移民政策將會怎麽調整、怎樣才能快速移民美國？由居外網為妳壹壹講解。 火！2015財年中國申請人占EB-5簽證八成以上 從2016年4月份美國國務院發布的“2015財年美國投資移民簽證統計報告”中，我們可以大體了解中國申請者的數量以及選擇的辦理方式。

2015財年，共有14373名美國EB-5投資移民申請者，其中，中國大陸地區的申請者占據EB-5簽證的83.5%，這壹比例基本與2014財年持平，將其他國家（地區）所有申請人加起來的總和也只占了百分之十幾而已！不難看出，越來越多國內的申請者選擇EB-5作為海外移民的途徑。

近兩年來，只要是了解投資移民、或打算申請移民的人都對美國EB-5投資移民越來越火熱的申請熱潮有所耳聞，而2015年年底關於美國EB-5投資移民政策是否調整的大戲也牽動了無數中國申請者的心。那麽，剛過去的2015財年中，中國申請者到底有多少，為什麽這麽多申請者都偏愛EB-5，以及2016年9月30日之後，美國EB-5投資移民政策將會怎麽調整、怎樣才能快速移民美國？由居外網為妳壹壹講解。 火！2015財年中國申請人占EB-5簽證八成以上 從2016年4月份美國國務院發布的“2015財年美國投資移民簽證統計報告”中，我們可以大體了解中國申請者的數量以及選擇的辦理方式。

不難看出，選擇50萬美元項目和區域中心項目的為絕大多數，只有極少數選擇直投及100萬美元的項目。為此，對於絕大部分中國申請者來說，辦理美國EB-5投資移民的第壹步，就是要選擇壹個安全、可靠的EB-項目。

備註：2015財年是指2014年10月1日至2015年9月30日

由於9月30日之後，美國EB-5投資移民政策將面臨挑戰，為此，有很多國內申請者都打算趕在政策調整前的“末班車”提交申請，為此，相信2016財年美國EB-5投資移民的申請人數將會再創新高！

二、為何更多申請者選擇美國EB-5投資移民？

如前文提到的，近兩年來國內申請美國EB-5投資移民的人數屢創新高，那麽，為何國內的申請者如此偏愛美國EB-5投資移民這個渠道呢？究其緣由，大概有以下三個原因：

1、最具彈性的移民方案 EB-5對申請人的背景和經歷均無嚴格限制，且投資人獲得綠卡後無需持續性長期居住美國，因此可以說是目前全球最具彈性的投資移民方案！，此外，在各國投資移民政策不斷調整、提高門檻的背景下，EB-5至少保持不變至2016年9月30日，是壹線老牌移民國家中最為穩定的移民政策。

2、僅需50萬美元 性價比最高 在英國、澳洲、加拿大這些老牌移民國家投資移民所需資金不斷上漲的背景下，僅需50萬美元的美國EB-5政策可謂是性價比最高的！

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3、監管越來越嚴 風險可控 以往在談及美國EB-5投資移民政策時，大家都會對該政策可能產生的風險表示擔憂，而前幾年也確實爆出過壹些辦理和申請中的醜聞，這也是此前EB-5市場不慍不火的重要原因。然而，經過12年的發展，美國EB-5市場已經進入壹個成熟穩定的階段，大量申請人本金和綠卡雙豐收的成功案例不斷湧現就是最好例證。

此外，美國移民局關於EB-5審批的官方數據也可從側面佐證。根據美國移民局數據，近三年EB-5的I-526和I-829的高批準率已成常態，其中，2015財年I-526和I-829的通過率分別達到89.3%和98.98%，繼續維持高位水平。可見，EB-5計劃的風險可控已成壹個大概率事件。當然，這與美國移民局和相關部門對EB-5項目安全性、監管越來越重視有關。

點擊查看2016最新美國EB-5投資移民政策

三、9月30日之後，美國EB-5移民政策將會怎麽改？

在2015年的最後壹刻，美國政府決定將EB-5法案原封不動地延期到2016年9月30日，投資金額不漲、審核要求並不修改。然而，隨著9月30日的日漸逼近，關於美國EB-5移民政策將如何調整的話題又成為大家關註的話題。居外網梳理移民公司與業內專家的看法後，發現以下4個方向最有可能進行調整：

1.價格成本增高 EB-5投資簽證如今要求外國投資者依據投資項目提供50至100萬美元的資金，並保證該項目將為美國提供就業崗位，調整後，投資金額將提高至80至120萬美元，這意味著對於中國富人來說，想要拿到美國綠卡要付出更多資金！

2.財務信息證明審查 美國將會在該領域實施更為嚴格的審查制度，要求申請者註明其投資領域，接受針對其資金來源更為徹底的審查;使得中國投資者在美投資的限制性更為強烈。

3.投資風險加大 未來，EB-5將應該集中於城市或鄉鎮的發展，因為現行政策涵蓋紐約或洛杉磯等大城市，這也是為何大家現在可以看到，目前很多EB-5項目都設在洛杉磯、紐約等大城市。但是，壹旦政策調整後，EB-5項目或將只會在壹些欠發達的區域出現，這無疑將提升投資風險。

4.行業監管加強 今後，美國證監委和美國移民局將會加大力度對這個非法的EB5違規的行為打壓，包括有些機構非法融資或者是挪用EB5的資金，而且將來美國移民局可能要派壹些官員到項目的現場定期進行督查，這對廣大的EB-5投資人來說是非常利好的消息。

四、如何選壹個放心的EB-5項目？

當下美國EB-5投資移民漲價在即，而投資者在漲價之前選擇好的項目尤為重要。因為優質的EB-5項目不僅能夠幫助妳成功獲得綠卡返還資金，還可能縮短您的申請審批時間。那麽，如何在海量的項目信息中選到放心可靠的EB-5項目呢？居外網為大家整理了三個小技巧：

1、看項目的主導方是否靠譜。背景！背景！背景！重要的事情說三遍，要選擇靠譜的EB-5投資項目，必須要找到靠譜的項目主導，至少是網上能清晰查到背景資料的機構。

2、背景調查壹定要細致。除了項目主導方，項目的開發商和法律支援方都要不厭其煩的上網查。辦理EB-5投資移民是壹項大投資，真的得找實力過硬的機構，沒有拿得出手的數據和成功案例的直接pass。此外，投資者往往重視項目開發商的資質而輕視項目的法律支持。關於這點，投資者可以在搜集資料時留多個心眼。

3、項目具有清晰穩固的盈利是項目存活的根本。如果是壹個靠譜的項目，它壹定會清晰的告訴妳項目如何盈利，如何分配利益。壹個盈利前景模糊的項目，無論用工人數有多好，都不能保證項目的長期運營。反而言之，項目盈利模式越清晰，項目資金來源越穩固，項目擔保方信用越好，則投資人的資本越有安全保障。某種程度上講，這也需要項目管理者的背景來背書。

目前，市場上獲得批準的區域中心高達500度個，各種EB-5項目更是數量眾多，但通過以上三點，都能站得穩的EB-5項目卻是不多。以下四個EB-5項目都經過居外網嚴密篩選，值得大家信賴，如果妳想趕在9月30日EB-5政策調整之前快速移民美國，那麽，這4個項目將是最好的選擇，下面壹起來認識下。

1）加州JW萬豪酒店

比鄰迪士尼樂園 您快速獲得美國綠卡的最佳選擇

近兩年來，只要是了解投資移民、或打算申請移民的人都對美國EB-5投資移民越來越火熱的申請熱潮有所耳聞，而2015年年底關於美國EB-5投資移民政策是否調整的大戲也牽動了無數中國申請者的心。那麽，剛過去的2015財年中，中國申請者到底有多少，為什麽這麽多申請者都偏愛EB-5，以及2016年9月30日之後，美國EB-5投資移民政策將會怎麽調整、怎樣才能快速移民美國？由居外網為妳壹壹講解。 火！2015財年中國申請人占EB-5簽證八成以上 從2016年4月份美 </p srcset=

美國EB-5投資移民或將漲至80萬美元

區域中心法案將於2015年9月底到期，「EB-5的投資款有可能增至80萬」的說法早就開始流傳。4月22日，美國移民局(USCIS)召開電話會議，向各方利益相關者解釋EB-5投資移民的程序和出現排期後對審批時間長度的影響。雖然此次會議沒有涉及具體投資項目的改革措施，但移民局「徵求意見」的姿態顯示，這個已經有20多年歷史的移民項目確實如輿論所說，已經到了改革的時候。

移民局公眾參與及客戶服務辦公室的官員在電話會議中再次解釋了EB-5投資移民項目等待的時間以及排期對申請者的影響。EB-5投資移民項目的 申請者首先選擇一個「區域中心」或者建立、擴大自己的企業，投資50萬或100萬美金和其他組織費用由第三方託管，準備I-526申請表證明投資符合 EB-5項目的各項要求。I-526表格上交9個月內審批將有結果；如果獲得批准，則獲得移民簽證；經過美國政府審批，美國境內改簽證狀態需要6個月、在 當地使領館該狀態則需要12個月，獲批後開始為期2年的有條件綠卡。獲得有條件綠卡後，在離兩年還有90天時間的時候，可以開始申請永久綠卡。官員解釋，「排期」說明投資移民的申請者增加速度超過了移民局的處理速度。「排期」出現在有條件綠卡向永久綠卡轉換的階段，但是原本就有的2年考察期不變。依然對 EB-5投資移民項目感興趣的申請者也依然可以將I-526表格交給移民局。

記者從一家律師事務所瞭解到，「排期」出現之後，受到影響最大的是以子女移民為主要目的投資、子女又將成年的投資者。但是律師也強調，子女是否年滿21週歲，是根據子女遞交綠卡申請的日期減去I-526表格的審批時間計算的。

在移民局今天組織的電話會議上，各方利益相關者提出了許多建議，如增加EB-5名額、增加投資移民項目人手、調整「區域中心」等。官員對此很少直接回應，也拒絕回答與EB-5改革具體方向相關的任何問題。但是，EB-5項目開始徵求利益相關者意見本身就體現了改革將至的跡象；而這次電話會議並不會是唯一的一次，6月還將有類似活動繼續徵求各方意見。

2015年4月13日，美國國務院的簽證網站上，EB-5投資移民項目中，大陸出生居民申請者一欄首現「排期」和之前官員預測的時間基本吻合；首個排期時間是2013年5月1日。當日，美國國務院簽證辦公室主任查爾斯·奧本海姆(Charles Oppenheim)也宣佈，針對中國大陸出生的EB-5投資人簽證排期的截止日期設定為2013年5月1日。截至2015年4月6日，移民局共批准了 646個「區域中心」。

中國大陸的投資移民申請者已經佔到總名額的85%也是涉及EB-5改革的重要問題。威斯康辛州州長斯考特·沃克(Scott Walker)日前因為支持該州一家公司幫助中國富人投資移民而被議論紛紛；反對者指出這與沃克之前發表過「移民政策應立足保護美國工人和美國工資」的聲明對比鮮明；但支持者認為，EB-5本來就有關於促進美國人就業的規定；該項目只要適應根據現實發展進行調整就好。