Tag: EB-5项目

如何選擇EB-5項目，各路專家各有各的套路。鑒於最近一些出事的項目，或多或少都帶有一些典型特征，雖然這是事後諸葛，但不妨來聊一聊個人的一些想法，看看投資者能做哪些事，來避免選擇那些亮著紅燈的項目。個人想法，完全不成熟，僅供參考或者引發思考，而且本文不是一個實用指南，無法直接按圖索驥。

個人觀點，總結成八個字：好人好事、好款好賣。

第一步：好人

選擇項目的第一步是，找到好人，避免同爛人或者不合格的人合作。

簡單說，就是人品 + 經驗，包括如下幾個方面：

1. 人品商譽：項目方（開發商）及其合伙人，有良好的商業記錄和個人信譽，是否官司纏身，是否一直在做同當前EB-5項目，同等資金規模、相同市場區域的同一種業務；
2. 區域中心：區域中心及其合伙人，過往的個人和公司信譽，EB-5項目包裝、運作、市場銷售的經驗；
3. 項目團隊：項目律師、經濟學家、商業計劃起草人，同USCIS（移民局）打交道的經驗和記錄。

這一步是基礎，如果人品有問題，信譽不佳，恐怕應該盡早放棄；如果經驗缺乏，不一定完全否定，但需更加多的求證。

投資者可以：

查查開發商、區域中心、及其合伙人，背景、經驗、投資開發過的項目，有無官司等不良記錄。

需要留意，了解下開發商之前開發的項目規模，是否有過類似大小項目的開發經驗，盡量避免投資新手。眾所周知，做任何事情都有學習曲線，開發項目也是一樣。EB-5求穩，投資者應盡量避免投入到那些，開發商首次做如此大規模的項目，或者使出吃奶的力氣才能運作的項目。

最近被SEC起訴的幾個項目非常典型，開發商/區域中心，要麼是純忽悠（人品有問題），要麼是從來沒有做過類似業務或者這麼大體量的開發投資（經驗有問題）。如果在投資之前，查下過往他們的過往記錄，應該不難避免。

如果這個功課做好了，沒跟著騙子或急功近利者走，找個有經驗靠譜的項目方，EB-5基本就成了一半。

最後，注意一點，申請美國綠卡要按照美國的游戲規則來，避免玩國人擅長的套路，否則最後被玩的恐怕就是自己。最近被告的項目就有，私下簽定協議不交給USCIS，承諾若不能還款就給房子的，這違反了EB-5投資必須處於風險（at risk）的最基本要求，項目方吃准了中國人常有的投機心裡，渾然不顧美國的游戲規則。不妨想想，業務健康不差錢的公司和老板，為啥非要鋌而走險玩弄規則？結果SEC一查，公司都被接管了，你私下簽的協議找誰去要房，若拿出來追索而曝光的話，USCIS還得把你的綠卡沒收了。

第二步：好事

選擇項目的第二步，是要能確認，所考量的EB-5項目，符合市場和移民的邏輯。

簡單說，就是能開工有市場前景 + 符合移民條件，包括如下幾個方面：

1. 項目前提：有必要的審批、資金能夠落實到位，能開的了工、收的了尾；
2. 商業邏輯：有市場前景，能運作下去，能創造就業，能盈利，能再融資，能還錢；
3. 項目類型：EB-5投資的回報是綠卡，投資收益再高都與俺無關，盡量圖低風險低回報的項目。
4. 移民邏輯：本人偏保守，希望看到該項目或者類似的項目，有在USCIS獲批的過往記錄。

投資者可以：

考量市場前景，這個比較難，需要對美國的相關市場了解，不同行業又不一樣，如果看好哪個行業哪個城市哪類項目的市場前景，可以多從這方面著手。

分析項目類型，高風險高回報的那些高大上項目，適合風險投資來追逐高額利潤。EB-5投資者，再高項目利潤都與你無關，你能拿到的投資回報是綠卡和微薄的固定收益。所以，說得難聽點，越是低風險低回報的土項目，越是傳統的項目，恐怕越合適EB-5投資者。

考察移民邏輯，這個相對容易，類似的項目是否有獲批記錄，太新的模式是否會被拒，問一圈基本能了解。

如果一個項目，USCIS認為拿綠卡符合政策，市場前景看好又非高風險的，那就基本可以做到綠卡和還款雙豐收了。

第三步：好款

好款，即好條款、好條件。

往往投資者在評估項目時，一上來就被牽著鼻子走到這一步，最終被項目的某些亮點吸引而做出投資決定，個人覺得這是選項目的最大誤區。只有在依次走完第一和第二步，確認了好人好事之後，才應該看某個EB-5項目能否給投資者提供好的條件。當然，並不是要否認EB-5項目條件的重要性，而是建議考量項目的先後次序。

通常，需要考量的項目條件，可能會有：

股權或債權模式、預審批、放款條件、抵押物、第幾順位、EB-5資金占比、開發商投入、銀行貸款到位條件、就業系數、還款機制等等不一而足。每項都很重要，但是條件參數畢竟只是參數，只能放在同等條件下考量某一參數。

而且，即便在同等條件下，一個開發商資金占比只有10%的項目，一定比占比30%的差嗎？沒錯，開發商投入越大，可能意味著其承諾越大，越難獨自抽身而退。但是，單單就這一個參數而言，開發商的投入，恐怕還得看是真金白銀的現金投入，還是多年前購地經評估升值後的作價投入，等等不同情況下的資金占比。而且，就開發商的商業邏輯而言，在美國房產市場如此之好的當下，我一個項目好公司信譽又好不怕借不到錢，為何不能少放點自己的股權資金進去，多融點資，放大資金杠杆，去多運作幾個項目呢？

同時，個人非常不建議，以某個參數作為選擇項目的必要條件。譬如，一定要選一個有預審批的項目，一定要選擇I-526通過後再放款的項目，等等這類限制條件，這種選擇項目的方式，很可能會是舍本逐末。畢竟，我們的目的是，I-829獲批並且收回投資款，上面所羅列的限制條件，並非是實現我們最終目的之必要條件。靠譜的人和事，比那些看起來有眾多亮點的項目，更能確保實現我們最終的目的。

第四步：好賣

最近一年，市場上項目太多，產生了一個新的問題，就是不是所有的項目都能按計劃順利募資完畢。所以，最好多加一份考量，一個項目是否賣得好，能否能按照計劃募集到所需資金？否則，萬一遲遲不能募集到足夠多的EB-5資金，銀行通常是不見兔子不撒鷹也遲遲不會放款的，這樣就會影響到開工運營，並可能會造成一系列的問題。

投資者可以打聽下，項目方是否募資順利，如果不能按時募集到預定的EB-5資金，是否有備選方案，備選方案是否會影響到我的綠卡和還款。

東拉四扯這麼多，自己都繞糊塗了，還是回到開頭那句話：好人好事、好款好賣。

最後，請朋友們批判指正。

 

EB5Sir專欄全集：

EB5美國投資移民一點通

歡迎讀者郵件至editorial@juwai.com提問及發表評論，或添加微信公眾號【EB5美國投資移民一點通（USA-EB-5）】，與EB5Sir零距離溝通。

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。 

關注居外網官方微信：居外資訊（juwai-com），每日閱讀精選海外文章。