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英国交税可享中国免税？海外投资者在英国出租房屋的税务问题

在英国购房置业，出租或者出售物业，主要涉及的税费有五种包括；印花税，增值税，市政物业税，个人所得税和资本利得税。

随着越来越多的海外投资者涌进英国房地产市场，纷纷看好“以租养房”的投资方式，最近也有许多客户打电话来询问有关中国人在英国租房上税的问题，今天我就为大家详解一下租房征税这一相关法律的具体细节。

海外房东税务政策这项法律，是针对拥有英国房产收入的海外人士的征收政策，不论是个人是否居住在英国，所有的房产租金收入在英国都要纳税。

那么英国租金收入如何缴纳税务呢？首先，租客，或是代表房东的房屋中介每年需要保留20%的租金来缴纳税款。房主也可以先收取房租，等财政年末时候再补交一年所拖欠的税款。大部分外籍房主都会选择后者的缴税方式。

也许有的投资者会觉得税率太高，但在英国，房东可以用正当的物业支出来抵销部分税金。如果在购买房产时向银行申请了按揭贷款。那么付给银行的按揭贷款的利息就可以用来抵销税金。另外，所有的物业维修维护费也可以用来抵销部分税金。同时，英国政府还允许房主将租金收入的10%从个人所得税中扣除，以补偿房屋的折旧费，房屋维修，室内维修等开销。此外，对于英国的个人收入还有一定的免税额度，个人所得税税率都按照层级递增。因此除去合法扣除的部分，实际上境外房产投资者所需缴纳的税金并不多。

对于中国投资者而言，按照中英两国政府签订的税务协定，明确申报任何来自英国的财产的收益，如果已经在英国交税了，在中国将享受免税政策，以避免了中国房产投资者重复纳税。

海外房东可以根据个人收入情况与实际居住国家来申请相应的英国年度免税额，现金为£10,600.

年度租金所得的计算是在一个税务年度（从每年的4月6号到来年的4月5号）。

 

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张思琪剖析英国伦敦房产投资

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英国投资移民 如何管理投资合理避税？

税务制度是每一位英国投资移民者关心的问题。只有了解熟知英国税务才能制定更好的投资计划，使投资移民收益得到最大化。 英国税制与美国不同，无全球征税。比如，中国投资移民者如果在过去的9年中在英国居住不满7年，只需缴纳英国所得交税。

在英国一般和投资移民相关的税有：个人所得税，增值税，议会税，消费税，社会保险税，路税，资本利得税等。

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个人所得税

征收范围为英国居民在世界各地取得的所得收入。英国个人所得税的免税额以及税率每个征税年度会有相应的调整。以2010-2011年为例，英国个人所得税免税额为6475英镑。年收入1万英镑以下者免征个人所得税。税率最低为10%，最高为50%。

外国移民若在过去9年中在英国居住不滿7年，只需就英国所得缴税，海外所得若不汇入英国则不用缴税。如果若在英国居住超过7年，外国移民则可对 海外所得部分选择根据梯度税率缴税或缴纳每年3万元英镑的税款，居住滿12年，海外所得部分可以选择根据梯度税率缴税或缴纳每年5万元英镑的税款。

增值税

在英国经营期间，提供商品或服务产生的增值部分所征收的赋税。从2011年1月4日开始，英国标准增值税率调整至为20%。课税范围涉及到工 业、农业、商业以及服务业等。年营业收入(可征税产品价值)超过5.6万英镑的公司，均须增值税登记。对出口商品、多数食品、书报、家用燃料、儿童服装、 公共交通实行零税率。对土地、保险、医疗保健、银行和其他金融服务等免征增值税。

消费税

英国对烟草制品、含酒精饮料、赌博和燃油等征收消费税。对燃油征收消费税主要因为使用燃油会造成对环境的污染和对资源不可再生的一种补偿。对烟酒和赌博征税的目的主要是寓禁于征, 提高国民健康水平和道德水平。

英国社会保险税

保险税由4部分组成:1.受雇人员缴纳的保险税(对月收入在62英镑以下的可以免缴，对月收入为62-210英镑的按10%征收,超过210英 镑的部分可免交保险税。)2.雇主按雇员的工资缴纳的保险税(其缴纳比例是月收入为62-110英镑的适用3%的税率;111-155英镑的适用5%的税 率;156-210英镑的适用7%的税率;210英镑以上的适用 10% 的税率。)3.对自我雇佣者(每周需缴纳7.15英镑基本保险金,此外还须缴纳与收入相关的保险税。这样便可取得享受除待业津贴之外的所有社会福利的资 格。)4.对没有工作的人一般不征收保险税(如果本人愿意, 也可每周缴纳7.05英镑的基本保险金 ,以取得享受基本养老金和寡妇养老金)。

议会税

是目前英国唯一的地方税。是对居民住宅按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或者住房承担者(含地方政府自有房屋的租客), 包括永久地契居住者、租约居住人、法定居住人、特许居住人、居住人业主六类。如一处住房为多人所有或多人居住,则这些人将共同负有纳税义务。住宅房产的价 值由国内收入署的房产估价部门评估,每5年重估一次,按房产的价值分为A-H8个级别,分别征收不同的税额,其最高税率为最低税率的25倍。

路税

是所有车主必须交的税。凡拥有各类机动车的所有者都是机动车的纳税人，包括个人、公司以及社会团体组织。

资本利得税

是指在英国买卖股票、债券、房产、企业、基金及某些物品(如高价艺术品和古董)所获得的资本增值的盈利部分所征收的税种。

英国政府财政收入的第一大来源是所得税，第二大来源是社会保险税，第三大来源是增值税。自上世纪90年代中期以来，税收占英国国民收入的比例稳定保持 在36%-39%之间。而2010-2011税收年度，英国财政支出总额却占到了国民收入的46%以上。为此，英国联合政府采取了紧缩措施，消减支出 80%，而非增税。如此来看，英国的税收制度还是非常有利于 投资移民，即使财政支出高出预期，英国政府也不会向纳税人多征收税。

投资英国电影获投资移民签证 必受中国精英投资者青睐

在英国，如果一部电影在初期就利用聪明又巧妙适合的税务策划来安排电影筹资构架,那么不光是电影制作方，连投资者都能从中获得丰厚利润；如果制作公司在电影拍摄初期就能按照顶尖行业专家的建议来筹划项目,那么制作公司就能享受英国税务部门慷慨的税务补助。所以，投资英国电影不仅能使海外投资人有机会进军英国文化产业，还可以为投资者带来丰厚回报，更能帮助海外投资人在投资英国影视业的同时获得英国投资移民签证。

以下我从2方面来具体分析:

  • 从投资者获益角度

1、Tier 1移民投资英国电影 

非欧盟国家及地区的投资人也可以通过投资电影制作的方式申请Tier 1投资移民签证。目前，我正在帮助很多有兴趣参与电影行业的 Tier 1投资者通过此方式来投资英国文化产业并获得投资签证。 

2、在企业投资计划 (Enterprise Investment Scheme)及种子企业投资计划(Seed EIS)下投资英国电影

英国政府为了鼓励并推动私有资本投资在合乎条件的贸易行业从而拉动经济增长的情况下，推出了企业投资计划和种子企业投资计划，并给予私人投资者丰厚的税务优惠待遇。而电影行业正是政府要扶持的产业，因此符合该计划要求。 

简单来说，如果电影公司在设立时就已得到税务局批准，并在企业投资计划或种子企业投资计划中成立，那么作为股东就会享受优厚的税收待遇。例如，投资人可以享受30%或50%的个人所得税优惠，并能递延其资本增值税税负。对于电影投资者来说,这种税务优惠将资本损失风险从100%至少降低到70%。

注意：以上计划中，设立影视公司架构需要得到电影行业税务专家的咨询和建议。 

  • 从电影制作公司获益角度分析 

1、英国电影制作人税务补助 

英国政府为了保持在文化产业创新方面的世界领先地位及鼓励英国本土电影创作,推出了以上税务优惠政策。如果一部电影通过英国文化媒体及体育部的认证,成为真正符合条件的“英国电影”,那么当拍摄完成,税务补助申请被批准后,制作公司可以以现金返还的形式,从税局申请领取占总预算20%的资金作为政府补助。 

不过,有些制作人认为，这种税收补助虽然很棒,但是我们在电影制作过程中需要大笔的资金而不是等到拍摄完成,那么他们甚至可以以未来得到的政府税务补助作为抵押,通过银行和信贷机构申请提前贷款。

2、地区机构的补助 

除此之外,英国很多的地区机构都会为电影制作提供资金支持,这样的机会有很多,取决于电影的拍摄地点,如“创意苏格兰”(Creative Scotland) “创意英格兰”(Creative England)、“荧幕约克郡”(Screen Yorkshire) 等。这些资金也有十分严格的申请条件,有些不需要归还,而有些则需要通过“匹配投资”的形式在适当期限偿还给对应的投资者。 

3、以企业投资计划 (Enterprise Investment Scheme)及种子企业投资计划(Seed EIS)形式融资 

以上介绍的政府计划无疑给电影制作公司更大的空间在此框架内成立公司, 而事实表明,大部分的英国电影公司都是通过以上计划为框架来运作的,企业投资计划受到政府大力支持,框架内优惠的税务政策更是容易吸引相对小数额,大规模的群众投资。 

4、吸收更多的Tier 1 企业家及投资移民投资英国文化产业 

越来越多的海外投资者开始转移他们的投资策略,从传统的投资行业(房产、金融等)转向更加核心化、本土化的产业：电影、电视、音乐、歌剧、体育、教育等都是英国引以为荣、植根很深、竞争力很强的优势行业。

随着越来越多海外资本的流入,投资英国影视业必是中国精英投资者青睐的选择。把TIER 1签证申请与影视行业投资联系在一起是一种令人兴奋的创新。我们期待看到更多的来自中国的影视投资人。 

Gary.郭专栏全集：

英国华人房产投资协会会长Gary剖析伦敦房产投资

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投资英国房产的额外福利 英国房东每年能获267亿镑政府补贴

活动团体Generation Rent指出英国私人房东除了能够通过房价上涨获益，还能通过税收减免和住房补贴，每户出租房屋还可获得约1000镑的补贴。

英国私人房东除了能够通过房价上涨获益，还能通过税收减免和住房补贴，每户出租房屋还可获得约1000镑的补贴

《卫报》获得的数据显示，私人房东每年从纳税人手中可以获得最高267亿镑的补贴，等于英国2640万户人家每户获得1011镑。那么英国房产税是多少呢?

由于最近几年租金和房价持续走高，对于那些有足够余钱支付首付的人来说，投资房产成为了一个吸引力日益增加的投资方式。买房出租市场蓬勃发展。

近日，房产中介lud-lowthompson表示，根据英国税务海关总署的数据，英国买房出租的房屋总数在2014年增加了12万户，达到160万户。新的养老金自由支配政策将在4月正式实施，估计那个时候还会有更多的人进入到这个市场中。

为了增加市场份额，房贷提供公司已经降低了买房出租的房贷利率，使得房东更容易获得买房资金。这类贷款并不在去年4月实施的新的严格借款规章范围内，后者要求未来的房屋拥有者必须证明自己能够在利率上升的情况下也能负担偿还利息。

Generation Rent计算出的补贴中一部分是政府代表低收入租客支付的93亿镑住房补贴，一部分是房东提交的房屋折旧税收减免16.9亿镑，一部分是房东不需要支付房贷利息的税款66.3亿镑，以及房东豁免的年度平均资本获益税款90.6亿镑。

根据这些数据，该团体估算出对于全英提供475万套私人住房的房东来说，每年可获利777亿镑：423亿镑来自于租金，354亿镑来自于房价上涨。据估计私人房东通过支付租金税款和卖房所得税款，每年向税务部门上缴税金约89亿镑。

Generation Rent呼吁政府向房东征收额外的22%出租收入，用来帮助补贴93亿镑的房屋补贴支出，并可以用来建造9万户新公屋。

该团体的阿历克斯·希尔顿（Alex Hilton）表示，在租客们不得不经历紧缩痛苦的时候，拥有房屋的市场价值已经和摩洛哥相当的房东们却正在享受着从英国纳税人那里拿来的补贴，而这些补贴可以被更好的用来解决房屋危机问题。

希尔顿表示比起那些能够获得利息税收减免的房东来说，想要买房自住的人并没有任何优势。他认为是时候让房东支付更多的税款，让初次买房者可以有一个更加公平的购买环境，政府也可以有更多的资源来建造更多的公屋。

工党议员弗兰克·菲尔德（Frank Field）认为应该立即进行对住房公共支出的审查，增加建房的数量并减少英国的房屋补贴金额。他表示，政府用纳税人的钱没有建造更多的房屋，反而推高了房价。根据下议院图书馆提供的议会答复和研究信息，目前房屋短缺的情况将会“使一场正在形成的灾难更加雪上加霜”。

图书馆研究结果显示住房补贴预算实际金额自1985年以来已经上升了220%，而住房投资金额却下降了41%。

二战结束后，新房数量在1968年达到顶峰，为35万2千套，新建公屋在1954年达到最高值207730套。在2013年新建的109640套房屋中，只有22510套公屋。

预计明年住房补贴的预算金额为3.04亿镑。

菲尔德在评论这些数据时表示，全国性的住房建造项目不仅是可取的，还是必须的。政府将难以控制由纳税人来填补租金的金额，因为房东知道他们可以要求任何金额的租金，反正这些租客们不得不等上数年才能找到新的住处。

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美国ETS舞弊风波导致英国多所大学吊销担保人资格 移民局将修改政策

英国时间2014年6月24日，内政部移民和安全部部长James Brokenshire发表了关于防止学生签证系统被滥用的讲话。

讲话总结了过去一段时间以来，内政部移民和安全部对于防止签证系统滥用所进行的一些举措，其中包括：1.对于英语水平考试中存在的舞弊现象进行调查和出台相应举措政策(美国教育考试服务中心ETS风波)；2.并由此事件对于一些有资格颁发学生签证的教育机构进行了调查。

James Brokenshire称，在2012至2013的两年时间之内，在英国境内所有的ETS考点总共发现了29,000多份无效的以及 19,000多份值得怀疑的语言考试成绩，并且这两个数字还将随着调查的继续而增高。因此，英国签证与移民署已于两周之前(2014年6月10日)彻底撤销了美国教育考试服务中心(ETS)作为受到英国移民局认可的安全英语测试中心的资格。

由于此次舞弊事件的有组织性，英国国家犯罪局(National Crime Agency)与英国移民局由此着手，对于此次舞弊事件所可能牵连的所有机构都进行了调查，其中包括有资格颁发学生签证的英国院校，并发现了以下令人担忧的问题:

  • 根据英国税务海关总署(HMRC)的报告，尽管移民法明文规定，在英国高等院校就读的学生在学期期间，一周工作时长不得超过20个小时，一些国际学生的在英年收入却高达2万英镑以上；
  • 一些学生的注册学校地址在伦敦，而家庭住址却远在Ipswich和Chichester(均距离伦敦约两小时车程)；
  • 一些学校接受ETS虚假语言成绩证书；
  • 一间学校的工作人员甚至告诉调查人员，他们不会向内政部报告未满足出勤率或学科考试的学生，因为这样做将影响学校的收入和为外籍学生颁发签证的权利。

警告

伦敦商业和金融学校(London School of Business and Finance)：移民法规定，在英国私立高等院校就读的国际学生是不可以在英工作的，然而去年，LSBF有290个国际学生曾工作并留下报税记录；其中有一位学生甚至连续6个月，每周工作60个小时(注：在英国，一份全职工作的时长为30小时/周)；

格灵多大学(Glyndwr University)：Glyndwr大学所接受的无效ETS英语成绩证书多达230份，如果再加上那些值得怀疑的证书，那么总数将超过350份；

西伦敦大学(University of West London)：同Glyndwr大学，西伦敦大学所接受的无效ETS英语成绩证书为210份，加上值得怀疑的证书，总数超过290份；

影响

  • 格灵多大学(Glyndwr University)的最高级担保人资格(Highly-Trusted Sponsorship)已被取消；
  • 有57所私立高等院校的担保人资格已被暂缓；
  • 贝德福德郡大学(University of Bedfordshire)和西伦敦大学(University of West London)已收到警告，将不能为新的国际学生颁发签证，进一步的调查将继续展开以决定是否暂缓此两间大学的担保人资格；
  • 其他一些大学将继续接受调查，并且随着调查的进行，相应的举措也将陆续被采取；
  • 由于大部分对于学生签证的滥用现象都出现在一些大学的伦敦校区，因此英国高等教育质量保障署(Quality Assurance Agency for Higher Education)将会继续对这些校区进行检查，以决定是否对他们的主校区大学采取措施；
  • 大约750所学校被吊销签证担保人资格，其中约400间与ETS的舞弊风波有关。

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