Tag: 西班牙

自西班牙经济危机以来，西班牙房屋价格一路走低，近两年来西班牙经济形势好转，房价自2013年来一直稳步缓慢回涨，受中国传统“买涨不买跌”的投资观念的影响，不少旅西华人纷纷出手，或趁机购买自己在西班牙的第一套住房，或“抄底投资”。另一方面，由于西班牙投资移民政策的推动，一些中国的企业家，投资人也纷纷加入了西班牙的¨淘房大军¨。

目前不少华人反映，如今价格划算，地段又好的优质房是越来越少，看中了如果不赶快预定则很可以再过去的时候已经被他人“抢占了先机”； 更有不少西班牙当地中介或者华人中介利用中国人着急的心理和缺乏在西班牙买房必要的法律知识的弱点， 催着当事人赶快交押金，签订定金合同的例子屡见不鲜，不少华人同胞为此承受了少则几千欧元，多则数十万欧元的损失。

案例一

广州某私营业主吴先生因为喜欢西班牙海边城市Málaga宜人的气候，于2016年1月亲临西班牙考察了当地一栋带2000平米庄园的别墅。 签约的时候因为吴先生不懂西班牙语，所以房屋卖家贴心地找来了一位中国人给吴先生做翻译。吴先生自己做了几十年的贸易，也在其他国家购有房产，听了翻译的合同内容，觉得都是房屋买卖的常规内容，就在合同上签字，并支付了返房价的15%，计 112500欧元的定金。双方在合同上约定在2016年4月1日之前，吴先生需要支付另外40%的余款，最后一笔余款则需要在2016年7月1日前付清。

说来也巧，3月初吴先生又因生意原因来西班牙出差。闲聊中他和其西班牙的生意伙伴提到了自己准备购买的海边别墅的情况。吴先生说房子的卖主十分喜欢园艺，在自家的院子里搭建了一个巨大的室内花房，放置搜集来的珍稀植物。其生意伙伴提醒吴先生如果西班牙如果在自家院子里搭建很大的建筑的话，也要向政府申请许可的，要是没有许可，那么房子买过来问题很大。被对方这么一说，吴先生第二天赶紧约上这位朋友去当地的一家事务所确认。律师根据吴先生合同上的房屋信息向市政府查询后，发现卖家根本没有向市政府递交任何建造申请。吴先生赶紧调出自己之前签订的合同，想让律师看看是否可以中止合同并向卖家提出索赔。吴先生的合伙人把合同上的内容用英语翻译给吴先生，吴先生听后则傻了眼：合同第二页的最后一段清楚地写着¨本房产的院内包含着自建室内花园一座，目前还没有办理合法手续，房屋交易完成后，买家可以向市政府提交“合法化”申请，产生的相关费用由买家和卖家对半承担¨。

吴先生表示自己对这段内容完全不知情，翻译就是对方收买后派过来的。吴先生对方欺骗自己的行为十分方案，拒绝向对方履行4月1日需要支付的40%的放宽，并准备在当地找律师和卖家打官司。

双方为此僵持不下，谁知五月初吴先生突然收到了卖家律师发来的邮件，卖家提出吴先生没有按照合同要求支付4月份的房款，现在卖家要告他违约并且不退换任何定金。

季律师分析

吴先生在签约之前没有调查庄园内私人建筑的违章情况。并且在明确写明了有违章建筑存在的合同上亲笔签字。尽管吴先生表明自己是被对方请来的翻译蒙骗了，但是法律上并没有确凿的证据可以支持吴先生的说法。现在按照合同上的规定，是吴先生没有按合同进行付款，已经构成违约，很难再向对方讨回被“吃掉”的押金。该事情发生后，吴先生表示严重质疑对方的诚信， 宁愿损失11万欧元买个教训， 也不可能再花60多万欧元继续买房。

案例二

来马德里打工已5年的小王看中了USERA 的一套两房一厅的小公寓，欲买下和女友结婚使用。谁知道小王支付了中介五千欧元的定金后，小王跑了三家银行申请贷款都被银行拒绝。一位好心的银行职员告诉小王他要买的房子有问题，所以贷款申请才被拒绝，让小王赶紧去找律师咨询。

小王找到西班牙中国律师事务所所后，季律师向小王分析说：小王要购买的房产是一套姐姐去世后留个弟弟的遗产，所有遗产继承的手续都已经办理齐全。问题出在姐姐留给弟弟这种非一级血亲之间的继承行为，在继承生效后，按照西班牙法律规定又两年的等待期，期内房产不能买卖交易。该规定是防止出现比其弟弟拥有更大继承权的顺位继承人 （例如姐姐的私生子）来争夺房产继承权的问题。因此就算继承的手续都已经办完，小王也要等到两年期满后才能购房。

季律师分析

那么小王是否可以要求中介退还当时交纳的5000欧元定金并且要求卖家双倍赔偿呢？ 季律师看过合同后指出：中介给小王签订的合同是偏袒卖家的¨问题合同¨，虽然合同标明如果因为卖家的原因不能卖房，卖家要退还给小王双倍的定金，但是合同没有规定房屋交易手续要在多长时间内办理完成。也就是说，如果卖家坚持自己仍然愿意小王做为自己的唯一买家，两年期满之后还把房子卖给小王，那么小王就无法起诉对方违约。 所以季律师不建议小王为这个胜算不高的官司再搭上律师费用和时间，而是建议小王尽量找中介协商，扬言对对方取法律手段，看看是否能争取用最小的成本讨回5000欧元的押金。

下一期专栏，我们继续看看华人在西班牙购房的两个案例，另外我也会给大家提供宝贵的专业法律建议，敬请密请留意。

【延伸阅读：西班牙巧避“陷阱”安全投资：购房案例及法律建议分享（二）】

 

季奕鸿专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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2013年9月28日西班牙投资移民法令颁布以来，转眼间已经到了第一批投资登陆西班牙的中国移民们更新有效期为两年的居留卡的时候。

目前权威媒体上关于投资移民居留未来如何更新操作信息非常有限，国内的移民中介的为了其自身的宣传目的，往往会夸大事实，做出不实承诺。因此广大读者对西班牙投资居留的可靠理解还停留在之前公布的一些基础的法律条款上，诸如：

1. 满足投资五十万欧元及以上价值房产和其它的一些基本要求后，就可以办理移民手续；
2. 首次换发的投资居留卡是两年；
3. 两年后更新后的居留卡为五年。

近来西班牙中国律师事务所接到了不少有意办理西班牙投资移民和已经在西班牙取得了正式投资移民身份的客人的多次来电来函咨询，大家表示纷纷表示，媒体目前公布的基本信息远远不能解答大家在实际生活中遇到的一些疑问，如：

未来投资居留卡更新需要满足什么条件？西班牙政府大选是否会影响投资居留的效力？如果两年内没有在西班牙居住，是否有权拿五年的居留卡？为了保留移民身份，是否需要每年都登陆一次西班牙？五年的居留卡是永久居留吗？主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？

应广大客户要求，西班牙中国律师事务所季奕鸿主任律师就大家广泛关注的重点问题走访了目前负责办理投资移民相关行政手续的西班牙政府部门，就投资移民后的更新和换发问题和政府的工作人员就最新的行政受理办法交换了意见。我所对目前大家关注的几大问题统一做出整理解答：

一、投资居留卡更新需要满足什么条件？

答：投资移民居留更新最重要的条件是要能证明五十万欧元以及以上房产依然在投资移民主申请人的名下；申请人及其家庭成员无犯罪记录并且能够提供相关的经济收入类和医疗保险类证明。

二、西班牙政府大选是否会影响投资居留？

答：在投资移民正式获批后，申请人就获得了在西班牙合法居留的权利。合法居留权是公民的基本权利，不管西班牙政府的选举结果如何，都无权剥夺外国公民在西班牙已经获得的合法居住权，因此西班牙政府大选不会影响既得的西班牙居留。但是在未来经济恢复后，不排除西班牙政府会在2-3年后取消以刺激西班牙复苏经济为目的的购房移民政策。

三、为了维持投资居留，申请人及全家需要每年至少入境西班牙一次，天数不限，是这样吗？

答：在实际的投资移民居留更新操作中，目前已没有需要投资移民申请人及家人每年入境至少一次的要求。也就是说在拿到第一次的正式投资移民居留卡后，申请人及其家庭成员只需要在两年后换发居留卡时亲自来西班牙更换新卡即可，在不需要更新居留的情况下，无任何入境西班牙或者在西班牙居住的要求。

四、如果两年内没有在西班牙居住，是否有权换发五年的居留卡？ 

答：无论是否在西班牙境内居住，第一次两年居留卡到期后只要满足更新条件，可以直接更新为五年的居留卡，此居留的类型依然是投资移民居留。 

五、两年后换出五年的居留卡是永久居留吗？

答：两年后换出的居留卡是有效期为五年的投资移民类别的居留卡，并非五年长期居留卡（俗称的永居）。如需要申请长期居留卡，需要在过去五年内满足申请永久居留的条件（五年内累计出境时间不能超过10个月，单次最长出境时间不能超过6个月以及其它条件），则可以在五年后申请转为永居。即2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5 年（符合条件后换发永居）。获得西班牙五年永居后，则更换居留不再依附于房产，五十万欧元投资房产可以自由卖出。

六、如果投资移民申请人未来一直不会在西班牙居住，拿的是何种类型的居留呢？

答：如果申请人和其家庭成员一直没有在西班牙居住的需要，那么未来更新的居留的类型将一直为投资移民居留，居留的换发期将会是2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）……这种情况下，为了保证其投资居留可能正常更新，主申请人名下的五十万欧元的投资需要长期保留。

七、如果主申请人不在西班牙居住，但是其配偶或者子女在西班牙长期居住后是否可以获得永居？

答：可以。在五年期间如果主申请人因工作原因需要留在国内，而其配偶和子女因为在西班牙长期居住或者上学而满足了申请五年长期居留的条件，那么期满后可以依法申请转为五年长期居留（俗称的永居），不再依附主申请人。其过程为：2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5 （符合条件后换发永居）。

于此同时，没有在西班牙居住的主申请人则需在保留五十万欧元投资的前提下，继续更新其本人的投资居留，即2年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）＋5年（投资居留）……

八、更新居留的时候需要主申请人和其家庭成员都到场吗？还是主申请人自行前来更新即可？

答：因为更新西班牙居留卡需要所有的卡片持有人亲自到场采集指纹，故所有的投资居留卡所有人都需要亲自来西班牙办理居留卡的更换手续。

九、主申请人的父母及成年后的儿女是否可以一起申请办理移民？

在2015年7月28日政府发布的对¨创业者法案¨的修改条例里明确指出了对投资移民申请人的子女年龄要求的放宽，过去要求申请人的子女未满18岁，而新法案中明确指出了成年的未婚子女只要经济上尚未独立也可获得居留。新法案也加入了父母申请政策，在经济上依赖于申请人及其配偶（包括事实配偶pareja de hecho）的双方父母均可以获得居留。

需要注意的是，目前的投资移民法案虽然明确了关于成年子女和主申请人父母双方父母的移民权，但是办理其移民手续的具体要求还没有做出明确地说明。

鉴于西班牙政府有修改和更新投资移民受理程序的相关行政规定的权力，又由于每个申请人的经济情况和家庭条件各有不同，西班牙中国律师事务所不保证上述文章内容适用于所有的投资人。

 

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自2013年西班牙开放五十万欧元投资移民“黄金签证”的项目以来，随着国内投资者在西班牙买房移民热度的高涨，市面上雨后春笋般的涌现了众多的西班牙投资移民“中介”，但专业水平和最重要的商业良心可谓良莠不齐。

我们从业的这两年见到过不少国内投资者被一些不良中介（有些还只是“介绍人”，连营业执照更别说资质都没有）诈骗的案例。诈骗的方式主要利用你看不见的“隐性消费”，更让人厌恶的是有些中介或中间人虚高房价，且数额还不菲。我们接手过的客户曾被诈骗的案例有些虚高房价甚至达到了20万欧元（约150万人民币左右）之多。这些被骗的案例还屡见不鲜。

您在投资移民的过程中，应当注意哪些方面呢？

1、有些公司宣传有多少多少年的移民经验，而实际上，西班牙有黄金签证投资移民项目不过是2013年的事情，再有经验算来也不过是两年多三年不到的经验。非盈利性移民政策比如人才技术移民等类型移民政策西班牙一直有，但在2013年西班牙黄金签证政策出来之前，国内也从来没有任何一个机构推介宣传过。宣传有十几年几十年的丰富移民经验基本是不可能的。

2、宣传百分之百的成功率，保证百分之百的成功率，这种数据基本也是为了博得眼球，目前西班牙移民政策分两种：50万欧元投资移民和非盈利性移民政策。比较容易成功的是第一种50万欧元投资移民项目也就是黄金签证，这个的成功率是非常高的，但是但是但是重要的事情说三遍，您要是提供的材料不合法不全面，或者材料有假，谁都不可能保证百分之百的成功率，西班牙可跟睁一只眼闭一只眼的葡萄牙不一样，也正因为葡萄牙政府配合着不良中介浑水摸鱼，现在葡萄牙投资移民政策已经被迫叫停了。

3、不要相信所谓的学区房！西班牙并没有真正意义上的中国概念里的“学区房”。在国内很多城市你需要上好的基础教育学校，就需要户口在那附近才能有资格入读这些好的学校，然而在西班牙除了完全免费的公立学校有“就近入学”的限制之外，半公半私的和私立学校完全不受就近入学的政策限制。而据西班牙那儿商务投资移民部的经验，让“新移民”给子女选择私立学校和半公半私学校的占绝大多数，只有极少部分选择入读公立学校。所以我说，在西班牙并不存在国内人理解的“学区房”。当然，周围都是学校的房子还是有的。

4、并非所有的中介公司均能拿到西班牙房产代理权（西班牙语简称API），这些中介或者是中间人没有相关资质，并非专业的西班牙移民或者房产公司，完全不受法律保护。

5、你选择的“律师”很可能不是真正的律师！就算他有律师从业资格证书编号，也不见得就是你要找的专业移民律师，律师楼里有专门做账的；处理离婚纠纷案件的也是律师啊！

6、如果你多了一个环节是通过国内的移民中介再联系到的境外西班牙服务方，你更需要仔细考量一下你的房价会不会虚高了很多。

7、一些公司和个人通过售卖一些难评估对比价格的房产，利用消费者不了解西班牙房产市场，虚高房价。还有一些中介会将偏远地区的房产硬性推荐给投资者，因为偏远地区的楼盘在网上没有相关的销售信息和价格，方便操控虚高价格。

综上所述，西班牙那儿商务投资移民部建议广大投资者，若想找到一家专业诚信的靠谱中介公司做到以下几点:

1、在选中介公司之前，问清楚西班牙公司全称，办公室位置，与西班牙本土的合作关系。很重要的一点，有没有API资格证（西班牙房产代理权）。

2、在办移民业务选择律师时，务必要记下律师从业资格证书编号。

3、亲自实地考察当地生活和房产，不要道听途说。

4、直接找在西班牙本地的公司，缩短环节跳开国内移民中介。

5、选择价格透明的房产销售公司。你如何知道中介所报的房产价格是否真的透明？！如何在西班牙找到价格透明的房源：请微信咨询Linna。

6、尽量不要选择所谓的“一站式”服务，虽然对于投资来说更简单操作一点，但实际上增加了很多隐形成本。建议可以从买房和移民两个环节单独考虑，买房找房产公司职业经理人，移民找本土有律师从业资格的移民专业。

7、律师费用是支付给律师公司的，同理买房的费用也是支付给房产公司的，不要支付给个人。

记住羊毛出在羊身上的不变真理，当中介公司做出低于市场价格赠送家具车库，报销您的出国考察费用，免费提供法律服务等等承诺的情况下，一定要记起羊毛出在羊身上的真理，三思而后行，多比较多对比，货比三家永远是硬道理！最后，Linna敬告广大投资者，祝福您能在西班牙安居乐业。

 

琳娜Linna专栏全集

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去泡沫化以后的西班牙房价基本已经跌至谷底，随着西班牙经济转好，加之西班牙移民政策的推波助澜，西班牙房地产市场迎来曙光，不少外国投资者来到西班牙“淘房产”。那么，西班牙房地产究竟有何吸引力？在大家摩拳擦掌准备“占领”西班牙的同时，也有人质疑，投资西班牙真的靠谱吗？现在是否“抄底”西班牙的好时机？

精明的投资者在采取行动前必先做足功课，所以居外请来了西班牙著名买家代理——物业搜寻者（The Property Finders）总监芭芭拉•伍德（Barbara Wood）进行深度分析和解读，帮助大家全面地理解西班牙房市；再听听Barbara对2016年西班牙投资前景的展望，在猴年出击投资自然更得心应手。

多角度解读西班牙房地产市场

1、西班牙经济环境

经济走势“大上大落”   牵动房市发展

走出两次衰退低潮，2015年西班牙经济复苏终有起色，可是房市规模比高峰期时要缩水63％，经济危机对西班牙楼市的打击有多大还是可见一斑。西班牙房市要恢复到经济崩溃前的盛况固然最好，但至少找回某种平衡也仍有很长的路要走。正如IMF强调，西班牙经济隐藏着“深层结构性问题”，包括就业持续不稳定丶失业率居高不下，人口外流和长期人口减少，西班牙房地产市场需要被仔细审视。

延伸阅读：认识当前西班牙经济的亮点与不明朗因素

 

2、海外买家

没了海外买家  西班牙房产市场会怎样？

答案是：规模大缩水。西班牙各地区的数据显示，海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。2015年第三季度统计数据证实，西班牙62％的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿，准确的说就是海外买家前往的地方。鉴于2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段，Barbara预计该地区房价上涨压力将在2016年持续，因为国际买家需求的膨胀将与黄金地段高质量库存的短缺形成矛盾。

延伸阅读：西班牙几个外国买家主导的地区市场及其量价走势分析

 

3、“3W”原则

透视西班牙的海外房地产市场

我们已经从数据得知，海外买家是西班牙房市构成举足轻重的一大部分，现在是时候更加深入地了解市场的运作。究竟这些海外买家从哪里来？他们最爱买什麽房产？最受海外买家欢迎的西班牙黄金地点又是哪里？Who丶What丶 Where的“3W”原则让你把西班牙的海外房市看个通透。

• Who——买家是谁？

世邦魏理仕指出，西班牙房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外。在国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多。海外购房者一般一开始是作为游客，受高尔夫旅游吸引，去年中国游客数量增长30%。

• What——买什么？

早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，转售为主的趋势将延续到2016年。现在活跃在市场上的海外买家通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出的库存新房最不感兴趣。比起新建房来，成品房的价格成本很有竞争力，尤其是公寓和联排别墅，它们会更宽敞，地段更好。

• Where——什么地点？

2015年西班牙大多数的房地产交易集中在地中海沿海群岛，海外买家占这些地区的所有房地产买家的30%至60%。除了2015年交易量最高地段安达卢西亚（Andalucía）之外，西班牙其实在内陆地区和大西洋沿海也有不少黄金地段，同样以壮丽的海景和纯正的西班牙风情吸引海外买家。

延伸阅读：深入掌握西班牙海外房市的“3W”法则

 

洞悉2016西班牙房地产投资机会

1、西班牙黄金居留签证

买房就能移民  或带动房市热销

西班牙黄金居留签证始於2013年底，最便宜的方式是购买价值不低于50万欧元的房产。签证推行初期反应惨淡，尤其是与葡萄牙相比，尽管门槛一样，後者的效果却要好得多。2015年7月，葡萄牙签证政策突然暂停，以待进一步的立法。同期，西班牙政府宣布放宽签证的一些限制和“加码”移民及家属的权利，相信时间会证明改革後的方案是否提升吸引力。

延伸阅读：葡萄牙“黄金签证”丑闻缠身急停 西班牙50万欧买房移民升温

 

2、黄金投资法则

2016年西班牙房产投资致富实用锦囊

目前西班牙房价回暖，但即使是在上升地区，房价水平仍然低于2004年，再加上世界其他地区的动乱，预测2016年来自海外的买家将会越来越多。Barbara总结，在过去8年的房市跌岩中，总会有房产和地段供不应求。所以她建议 2016年买家不要痴迷于新建房产，可以首先看看同类型的二手房，通过彻底的搜索，买家仍然可以发现一些真正物美价廉的房产。至于黄金法则：永远都是地段为上。

延伸阅读：2016年西班牙房产投资致富“Do’s”和“Don’ts”

 

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房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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对国内市场而言，2015年令市场萧条的因素将继续影响着2016年的市场——高失业率、就业不稳定性、外来移民与人口下降，卖不出的库存太多，还有贷款标准越加严格——我们可以再加一个因素，政治的不确定性。2015年12月西班牙大选未得出明确的结果，政局不明，无论是组建少数派政府还是多数派联合政府，都还要经过数周的争论，不过，由众多不同观点政党组成的联合政府很难维系，而新选举开展之前，又将出现长达数周的争论，而新选举可能仍旧未能产生决定性的结果。

政治的不确定性最终会影响到市场，所以我可以理解为什么一些评论员会称这将对西班牙房地产市场产生负面影响。就国内市场而言，他们可能是有道理的。然而，考虑到西班牙健全的政府体系和自治区体系，许多决策决定是可以独立于马德里的，地方政府将于5月地方选举后，开始新的四年任期，虽然不太确定，但就海外市场而言，我不认为政治局势不明会对其有影响。如果国际地产买家在近年西班牙经济崩溃的时候都没有推迟购买，我不认为几个月未组成中央政府会对市场有影响。目前，西班牙的房地产价格仍然相对较低，即使是在上升地区，房价水平仍然低于2004年，再加上世界其他地区的动乱，我预测，2016年，来自海外的买家将会越来越多。阳光依然明媚，食物也是一流的，生活质量位居全球前茅，有什么原因让你不喜欢这个国家？

那么，2016年哪些事项买家需要注意，以确保在正确的地段做出合理的投资吗？我认为，在新的一年里，在很多地区的黄金地段将有一个大问题，就是缺乏高质量并且价格合理的库存。已有证据显示，开发商大肆提高那些稀缺新建项目的价格，这些项目通过系统审批，目前正在建设开发。这些项目是经济低迷时期的后备储存，但最近重新推出，假装是新项目。而买家为这些项目买单。

例如，圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）海滩一个新建开发项目在第一阶段期房时就已经一扫而空，价格高达每平方米4800欧元，第二阶段价格更高。这个项目的小公寓，2间卧室只有85平方，3间卧室的是110平方米，装修一般，位于海滩的第三线位置，而在100米开外，现有一个开发项目质量更高，而且位于海滩的前线地段，2015年，你有可能只要 2900欧元一平方米的价格就能在这里有买到一到 2卧室120平方的公寓。就在2015年底，我为一位客户介绍了一套前线高尔夫公寓，价格相当于每平方米1950欧元。这套公寓的卖家因财政困难急需资金，但即使是算上改建成本，每平方米价格仅2275欧元。2015年6月，我为客户找到一栋海滨联排别墅，卖家因身体不佳急需出售，每平方米价格2250欧元。目前，我找到一套位于马贝拉直辖市内的海滨公寓，面积350平方米，带私人游泳池，能观赏全景海景，装备齐全，要价相当于每平方米2800欧元。

市场高峰时期，马贝拉直辖市房产最高价格在每平方米6000欧元到7000欧元之间，正如上述例子所显示，仍然是可以以不到一半的价格买到黄金海滩和高尔夫球地段。虽然我不排除2016年房价有温和上行压力，但远远还没到峰值。所以当我发现， 在没有这么好的地段，以及那些房价应该比黄金地段价格低15%—25%的地区， 房产仅仅因为是新建或是近年建造的，每平方米价格就高达5000欧元至9500欧元， 我认为，市场再一次开始不平衡的发展。所以，在我看来，如果买家在次要地段，每平方米支付价格超过黄金地段，那就太亏了，特别是在市场复苏的早期阶段。在西班牙房市疯狂繁荣时期，黄金地段和次要地段之间的界限变得模糊，在一些地区价格下跌的事实更反映出其中的区别。马贝拉房价下跌40%，次要地区需要回落得更多，在一些地方跌幅已经高达60%，再次拉开两者之间的界限。次要地段的房地产永远比不上黄金地段——一直都是如此，并且永远都是地段为上。

虽然我以马贝拉为例子，其他任何地区同样可也是如此：计算出当前市场最好地段每平方米价格，离该地段越远，价格越低。现在以合适的价格购买房产的投资者，可以期待中期内，一般是两到五年内，价格大幅增涨。但对于那些因缺乏库存，价格被人为地大幅抬高的新建房产，我无法确定购买者能否在可预见的未来回本，有些购买者可能永远无法从中获取利润。关键的问题是，新建房产价格飙升，原因是供需失去平衡，但建筑许可证批准正在不断增加，供应方面将随着时间改善。

所以我对2016年的建议是：买家不要痴迷于新建，特别不是位于黄金地段的房产，买家可以首先看看同类型的二手房，计算出每平方米价格，包括所需要的翻新，然后了解其增值空间。如之前我在报告中所述，几乎肯定会找到一套价格更低，面积更大的房产；最重要的是，地段更优。通过彻底的搜索，买家仍然可以发现一些真正物美价廉的房产，尽管它们更难发现，但总是会有一些卖家比其他人更急于售出而采取更现实的策略。不要买任何有瑕疵的房产：

• 随着时间推移，道路只会越来越繁忙，如果现在就很嘈杂的，以后情况只会变得更糟。
• 如果附近能看到一条移动通讯天线，你可以想象将会有越来越多的天线遮住视线。
• 电塔也是一大禁忌。
• 确保所有房产冬天都能照到太阳。
• 如果附近有空地，那里将建楼阻挡美景，要百分百确定那里的建房规划。

销售代理只说那里是绿区不够好。当我为客户评估房产时，我总是问一个问题：如果环境改变，现时这个价格是否合理，讓他们能够在获利基础上尽快出售？这是不是就是一套无论市场条件如何，总是会有需求的房产？从过去八年的跌宕起伏中，我们学会了一件事，就是无论市场条件如何，总是会有房产和地段供不应求。只要确保那是你买的而不是其他。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

 

Barbara Wood专栏全集：

房产名人Barbara分享西班牙投资置业经验心得

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对许多西班牙观察家而言，2015年，西班牙很多事情开始看起来有所好转，或至少没有变得更糟。一些经济数据显得十分乐观：出口额逐月攀升，旅游业破记录，国际货币基金组织（IMF）在3个月内2次上调西班牙2015年经济增长预测至3.1％，远超欧盟1.5％的平均水平。

但是，在同一份报告中，IMF也强调，西班牙经济面临“深层结构性问题”。尽管西班牙在过去两年创造了逾100万个就业岗位，失业率仍是一个大问题。在西班牙经济衰退加深之时，仅建筑行业就减少了逾200万个就业岗位。尽管失业率最终有小幅下滑，但速度极慢，那么西班牙国家统计局（INE）公布的数据也就不足为奇了。INE数据显示，2015年上半年，仍有更多的西班牙人正在外迁以寻求就业，期间移民人数为50,844，回国人数为23,078。如果此移民人数在下半年翻倍，那就意味着2015年出走西班牙的人数比2014年要多，这并非一个好趋势。

房地产行业也并无不同。一些地区的房屋销售、抵押贷款获批人数、建筑开工和未来项目数量的统计数据显得乐观，但相比之下，另一些地区的数据要么表现平平要么显得不乐观。因此，到最后，2015年西班牙经济相比上年的衰退真的没有什么不同。你如何看待西班牙总体经济现状，尤其是西班牙的房地产市场，取决于你观察的方面，也许更重要的是你从哪看。虽然2016年西班牙经济预测更好，但考虑其经济衰退的严重程度也很重要。

2007年，西班牙是欧元区增长最快的经济体，增长率高达3.5％，还有预算盈余。5年后，西班牙的失业率位居发达国家之首，银行业几近奔溃——尽管2010年被经济合作与发展组织（OECD）评为“稳健（solid）”。在房地产行业，虽然2015年第三季度交易量增长16.3％至93,743套，看起来更健康，但与2006年同期的251,600套相比，这场经济危机对西班牙楼市的打击有多大还是可见一斑。尽管情况正在改善，2015年底房地产市场规模比高峰期时的规模要缩水63％。我不仅一次指出，西班牙房地产市场能恢复到经济奔溃前的盛况固然很好，但实际情况是，即使要找回某种平衡也仍有很长的路要走。

经济亮点

出口业和旅游业

2015年前三季度，西班牙出口增长4.4％至1.8626亿欧元，达到历史同期最高点。外来游客对西班牙经济如此重要，不仅弥补了经济衰退期所有的损失，还创下新纪录。危机爆发前游客人数高达5,900万，在最低迷时只有5,500万人，但2014年底已恢复到6,500万人。截至2015年11月底，西班牙游客人数已达6,460万，所以预期2015年旅游业将再创新高。西班牙旅游部预计，最后旅游总人数将达6,800万左右，该国将连续三年成为世界第三大旅游目的地。这些数字是对房地产市场很重要，因为国际买家最开始都是游客。旅游业就业人数占总就业人口的15.3％，对国内生产总值（GDP）贡献达15.2％，且这两个比例均高于2007年的高峰期，显示出旅游业对西班牙经济是多么的重要。

商业房地产

写字楼、商铺和商业单位的需求增加，预示经济信心正在加强。马德里及其他城市的中心黄金地段的房产需求正与2008年高峰期水平相匹配，尽管一些需求或许出自意想不到的地方。商业注册处（Mercantile Registry）数据显示，估计自2012年起已有3,000企业搬离加泰罗尼亚（Cataluña），也许是因为该区域闹独立所带来的不确定性引发了恐慌。马德里已吸引了1,500家搬迁企业，瓦伦西亚（Valencia）和安达卢西亚（Andalucía）成为第二热门的搬迁地，吸引了750家企业。与分裂活动不同，如果有一件事企业不喜欢，那就是不确定性。

就业增长

2015年，西班牙初创企业总数同比2014年的12万略高，创六年新高。从地区看，马德里、加泰罗尼亚和安达卢西亚拥有的初创企业数量最多。2015年第二季度末，欧洲就业指数显示，西班牙就业机会同比增长21％，领先于其他欧盟国家。房地产行业的就业增长率高达340％，令人难以置信，反映新的地产代理在激增。

由于旅游相关的就业岗位众多，2015年夏末并不是就业人数大降最为明显的时段。但10月有轻微波动，11月就业人数减少27,071人，跌幅为历年同期最大。就地区而言，安达卢西亚就业人数减少17,900人，居西班牙各城市之首，紧随其后的是瓦伦西亚9,807人，马德里4,678人。期间，建筑施工、农业和渔业、工业和服务业有新增就业岗位，但只是部分地区就业人数有所上升，整体仍参差不齐。在数量方面，2015年西班牙整体失业人数降低到500万以下，整体失业率在25％以下，但25岁以下年轻人的失业率仅低于50％。

经济不乐观的方面

失业及就业不足

当IMF提高其对西班牙经济增长预测的同时，OECD也发布了一份关于西班牙就业问题的报告，强调一些IMF提到过的“深刻结构性问题”，特别是那些影响到青年人的问题。根据这份报告，约33％的西班牙青年人都没在接受教育、培训或就业，他们需要平均6年的时间才能找到第一份工作，相比之下丹麦青年人只需2年。西班牙签临时合同的25岁以下青年人的比例也最高，为71％。西班牙青年人占所有非全日制工人总数的22%，是欧盟平均水平（9.9％）的两倍多、OECD国家平均水平（5.8％）的四倍多。西班牙有25%的毕业生处于失业状态，与发达国家13%的平均水平相差甚远。尽管越来越多的西班牙人正在寻找工作，临时和兼职工作趋势仍在持续。截至2015年年底，在安达卢西亚近400万的注册劳动合同中，只有4％是长期合同。某些地区的失业率仍远高于全国平均水平：马拉加（Málaga）的失业率为28％；加的斯（Cádiz）更糟，失业率约为40％，其中青年人失业率高达约60％。

人口外流

如此糟糕的就业前景必然导致西班牙人去海外寻找工作。到这样的程度，它可以被称为国家危机。当然，西班牙之前也有过大规模移民，特别是在20世纪60、70年代。但那时是受教育程度最低、技术水平较低的职员和蓝领工人离开，去了北欧的工厂、酒店和餐饮行业工作。不同是的，这次正在离开的主要是年轻、受过良好教育和高素质的人，去的不仅是其他欧盟国家，还到了更远的中国、巴西、美国和南美。西班牙已经失去了成千上万的医疗专业人员、律师、建筑师、IT专业人士、工程师、企业家等。西班牙国家统计局预测，该国人口在未来10年将进一步萎缩，预期降幅高达5％，到2050年人口又将进一步减少5％至4,000万人。

Barbara专业点评

因此，在就业持续不稳定、失业率居高不下，人口外流和长期人口减少的背景下，西班牙房地产市场需要被仔细审视。2015年，西班牙房地产仍然具有两面性，且两者彼此独立并不相连。国内市场与国内经济环境有着千丝万缕的联系，而国际市场似乎在另一个平行的世界运行。在我看来，2016年也将如此。

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2016年西班牙地产市场被认为将是劫后重生的一年：2015年第三季度的房产销售数据显示了2007年以来房价的可观上涨以及房屋贷款金的放宽。各大银行纷纷开始放宽信贷审核并且乐观地预计未来的偿还能力。种种迹象表明，2016年如果您有买房的打算，那么肯定不是一件坏事儿，当然在您做出这个重大决定之前，还有一段重要的路要走。

建议一、如果您已经决定入房市，那么就不要犹豫不决

如果您想法明确，也有足够的资金，那么就应该把购房尽快提上日程。根据西班牙国家统计局（INE）的统计数字，2015年最后两个季度的房价的涨幅在5%－6%之间，根据西班牙第二大银行BBVA银行不动产部门的预计，2016年房价将持续涨势。

当然，房产市场并不具有同一性，目前房价的上涨主要集中在西班牙大城市的市中心，特别是在居住环境好的贵族区分。郊外的一些卫星城或者小城市的房价可能持平或者还在下跌。“一些地区由于房源大量积压，居民较少等原因房产还是无人问津，另一些地区可能由于经济还没有复苏，就业率跟不上，人们不敢贸然投资，” 西班牙房产交易门户网站idealista市场研究负责人Fernando Encinar先生解释到。

建议二、研究投资回报率

Encinar 先生表示：“目前市场上还有一些地区的房价经过经济危机洗牌后还是很合理的，特别是那些房屋租金可观的地区”。如何来评判购买的房产是否成功的投资呢？他建议道：如果您花50万欧元购置了一套公寓，出租后租金可以达到500欧／月。那么一处15万欧元的房产就应该以700欧元／月的价格投放到市场上。如果您花了20万欧元购房而租金却却只能设定到500欧元，那么哪个投资好就不言而喻了。

建议三、选房要专业，决定靠直觉

选什么的房子一般与我们购房的需要，个人情况，预算，区分，工作和家庭需要（如孩子入学）等因素息息相关。虽然如此，但也无需一定要找到一个完全符合上述因素的房子而抓狂。“有时候当你走进一套房子的时候，就知道你要找的就是它。”Alfa地产中介的副总裁JesúsDuque根据其多年经验说道，“房子不是看的越多越好，有针对性地看十套房子就可以完全满足需要。”

Encinar 先生补充道：“有时候十全十美的房子并不存在。现实中我们需要降低一些其它需求来满足最重要的需求：当你选择一套房子的时候，总是有三个最重要的因素：地段、价格和面积，当运气好的时候我们可能遇见三个因素中有两个我们都满意的房子”。“比如说如果你想在Huertas（马德里市中心繁华的商业步行街附近）购房，那你必须要舍弃一定要买大房子的想法”。

建议四、新房，二手房还是规划中楼盘？

不同的房屋类别有不同特点。通常来说新房的质量都更好，但是也应该看到因为城市规划的原因，一些大都市如马德里，城内空间基本已经全部饱和，新房往往都位于郊外偏远的小镇上。

与此同时，二手房往往都在城内，而且很多都位于出租需求比较旺盛的商业区，因此利润空间较大。“在价格持续上涨的优质区分，投资回报率将有很大的空间，”西班牙房价中介企业协会（AEGI）的经理Javier Martínez评论道。

如果您看中的是规划中的楼盘－－也就是说还没有开始建设，那么一定要审慎。西班牙财产登记员工会在其发布的《西班牙购房指南中》，提醒广大买主在签约规划中的楼盘或者是交纳定金前，一定要首先审查开发商的资质，或者要求开发商把房款存进银行的担保账户直至开发商交房为止。

建议五、做好购房前的准备工作

在选定了心仪的房产后，就可以着手确认房产基本信息以及房屋背景，如：是否有债务、贷款和违建情况等。落实了房屋的各项信息并且协商好了房价后，就可以跨出正式房屋买卖交易的第一步－－签订房屋定金合同。房屋定金合同通常是指买家交纳房屋总价的一部分款项做为购房的定金，并且在定金合同中约定房屋正式交易的最后期限以及具体细节。房屋的定金合同具有法律约束力，因此当合同双方中的卖方不能继续履行卖房义务时，需要双倍退还买家的定金；当合同中的买家不能继续履行买房手续时，则无权向房主讨要回定金。

建议六、如果您不是行家，别忘了向专业人士咨询

投资购房的讲究多多，如果您没有相关经验或者不是业内人士，在整个购房过程中，别忘了咨询专业法律人士的意见，让他们来为您把关整个交易过程和审阅修订购房合同。

根据西班牙银行现行政策，中国籍的投资者如果不是西班牙正式居民且在西班牙没有稳定的收入，一般不予办理西班牙购房贷款。因并不适用于中国投资者，故在此不展开说明。

季律师专业点评

西班牙中国律师事务所季奕鸿律师指出：目前西班牙楼市价格回暖正应了中国人“买涨不买跌” 的投资心理。在人民币走跌的大环境下，海外投资市场将继续升温。2015年下半年至2016年初，国人在西班牙的移民数量和投资数额上出现了双倍甚至三倍的增长。届时也季律师也提醒大家多了解西班牙投资的流程和相关法规，做好移民评估和准备工作，审核移民机构的资质并警惕房价陷阱。按照合法程序明明白白地投资才是保证未来成功收益的基石，希望广大移民都能安全投资，成功移民。

（本文由西班牙中国律师事务所整理翻译自西班牙《国家报》1月12日发表的文章。）

 

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西班牙移民签证始于2013年底，稍微落后于有类似计划的其他大多数国家，目的是为了鼓励非欧盟居民投资西班牙。投资者可采取的移民西班牙的途径有几条，最便宜的方式是购买价值不低于50万欧元的房产。我想，西班牙以为俄罗斯和中国买家会有很大兴趣，因为已经启动并运行过同样计划的国家，如塞浦路斯（Cyprus）、马耳他（Malta）和葡萄牙，已经有过经验。然而，西班牙计划开始后不久，俄罗斯市场掉下悬崖，中国炒房团要来的迹象很微弱，至少人数不如预期。

事实上，最初西班牙黄金居留签证来自各国的反应惨淡，尤其是与葡萄牙相比，尽管门槛一样，后者的效果却要好得多。因此，2015年夏天，西班牙政府宣布，签证将额外覆盖签证持有人的未婚同居者、年满18岁的成年子女和父母，赋予他们就业及使用健康和教育体系的权利。不像某些国家的方案，西班牙不要求最少居住天数，续签也可以在西班牙之外进行，适合那些短期内不打算获取永久居留权，但要买房出租或需要寻求资金避风港的人。

政府统计数据显示，截至2015年8月，已有217.3万欧元注入西班牙经济，其中34%来自房产购买。时间会证明改革后的方案是否会提升吸引力。但是，除非中国放松外汇管制，我认为近期中国买家不会暴增。中国现行的外汇管制比以前更严格，作为中国国家主席习近平打击腐败和洗钱行动的一部分，个人购买外汇额度是每年5万美元，尽管个人境外汇款的额度是每天5万美元。显然，要么中国买家有在国外持有外币的需要，要么他们必须找到绕开管制的方式。最近中国政府表明，外汇管制或从2017年起有所放松。西班牙2015年第三季度海外买家数据显示，按国籍分，中国买家在第二季度增长了26％。在此期间，我的亚洲市场同事Pei Ching Eh与中国银行的北京和上海分行进行了沟通，办公室反映，他们对用于海外买房所用的外汇出口不乐观。

据传西班牙银行密切监视资金来源，被中国买家视为“不友好”。也许葡萄牙银行更加放松，这就解释了为什么葡萄牙房地产市场如此微小，做得似乎却比西班牙要好得多。这也有助于解释为什么2015年7月葡萄牙签证政策突然暂停以待进一步的立法，检察官宣布，他们计划起诉前内政部长和前边防警察负责人，他们涉嫌在发放黄金签证过程中贪污和洗钱。在政策暂停之前，葡萄牙签发了2,420个签证，收件人列表中最多的是中国人、巴西人和俄罗斯人。也许西班牙做得并没有那么糟。

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西班牙海外房地产市场的“3W”原则（Who、What、Where）

买家是谁（Who）

世界领先的商业地产和房地产服务顾问公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地产投资方面，西班牙重新列入前10大国家榜单， 2015年底，该国房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外，而2013年，西班牙在这一榜单上排名第16，2014年排名第11。在企业层面方面，近年来有一个特征就是，机构投资者和私人股本基金的对内投资专注于从地方政府和银行手中购买已建成的公寓楼群，但2014年底，就有评论指出，好地段缺乏优质、价格合适的现房。所以毫无疑问，2015年这种类型房产的总体交易更少，2015年有迹象表明，包括里亚尔托（Rialto），哈里（Harver），肯尼迪威尔逊（Kennedy Wilson）等机构投资者投资开发和建筑项目都是以合资合作形式，而不是直接投资成品房。2015年12月，中国香港白金地产（Platinum Estates）买下了海于马贝拉最好的海滩的海滨地段，计划在该地开发5栋酒店和别墅度假，投资总额2亿欧元。

2015年的个人买家或多或少是2014年的重演。西班牙房地产国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大买家法国的两倍多。这一房地产趋势可能持续。根据西班牙产籍办公室2015年第一季度至第三季度的数据分析，英国对西班牙房地产投资增速是其他国家两倍多。相比之下，2013年以10%市场份额占据第二位的俄罗斯2015年以来连续三个季度继续下降，截止第三季度海外市场份额不超过3%。

在这两个例子中，货币汇率可能起到了重要作用，一方面，2015年英镑走势良好，年底汇率跟年初一样，1 英镑兑1.35欧元，而俄罗斯卢布却损失惨重。2015年，俄罗斯在西班牙旅游房地产市场的份额减少了一半以上。如前所述，海外购房者一般一开始是作为游客，而来自一部分国家的游客数量大幅增加。2015年7月，西班牙美国游客数量上涨40.5%，毫无疑问与美元走强有关；亚洲游客，尤其是来自日本和中国游客数量增涨 30%，他们主要是受高尔夫旅游吸引；其他欧洲国家，如奥地利、波兰、匈牙利等地的旅游人数呈两位数增长，表明未来在西班牙买房的外国族群将进一步扩大。

 

买什么（What）

2015年出售的绝大多数房产是经二手转售，尽管这里所说的二手房包括银行从开发商那里拿到，目前正在销售的新房， 原因是银行从开发商那接管的房产时已登记为首次销售。2015年底，转售房与首售房比率大约是4:1。然而，正如前面提到的，现在活跃在市场上的海外买家一般资金充裕，这些投资者通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出库存新房最不感兴趣，不管它是银行二手转售还是最初的开发商直接销售。这就是西班牙房地产泡沫留下的问题，因为事实是，直至2008年崩溃的，长达十年建筑热潮并不是最理想地段的优质房产项目的建筑热潮，而是在二级沿海地区或卫星城市的郊区房产的建筑热潮。早前有报道指出，一些分析师认为，很大一部分售不出的新住宅将永远不会找到买家，那些仅仅是混凝土加上窗户搭建的房产，并且地段缺乏基本的基础设施，如交通、商店和学校，价格可能是5万欧元或更少了。

当前市场如此偏重于转售另一个因素是海外活动主要围绕着数年前就开始销售的楼花，并且留有库存的可能很小的房产项目。2006年，获得许可证批准的建筑项目最多，为865,561个，而2013年最少，仅34,873个，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全国范围内获得批准的建筑项目恢复到39,871个，公寓与独立屋比率大约为3:1。这些数据的关键是2015年获得许可证的项目，特别是公寓项目，这些项目要到2016年末甚至2017年才能销售，所以短期内不会发生任何改变，新建筑仍将有限。你可以看一下西班牙马拉加（Málaga）省的房地产市场现状，这里是海外房产购买最活跃的地段之一。过去几年，市场最活跃的高峰期，获得许可证批准的建筑项目每大约2万个。在2015年第一季度到第三季度共有1797 项目获批，其中公寓为30%，新建房屋70%。即便如此，与2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，获批项目仅为584，而且过去几年，新房库存少，也解释了为什么2015年二手房转售与新建房销售之间的比例远远高于全国平均水平，在马拉加省，90%的房产销售是二手转售。

所以，2015的市场以转售为主，这一趋势将延续到2016年。事实上，早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，买二手房时，我建议客户多看重经济意义，而不要因为需要修整或是独立房屋需要拆除重建等原因就被吓倒，建筑成本仍然很有竞争力。几乎肯定的说，比起新建房来，你能以更优惠的价格得到一套成品房，尤其是公寓和联排别墅，比起最新建或是近期建造的房产，它们会更宽敞，地段更好。