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西班牙海外房地产市场的“3W”原则（Who、What、Where）

买家是谁（Who）

世界领先的商业地产和房地产服务顾问公司世邦魏理仕（CBRE）指出，在房地产投资方面，西班牙重新列入前10大国家榜单， 2015年底，该国房地产投资位列全球第6名，其中31%投资来自海外，而2013年，西班牙在这一榜单上排名第16，2014年排名第11。在企业层面方面，近年来有一个特征就是，机构投资者和私人股本基金的对内投资专注于从地方政府和银行手中购买已建成的公寓楼群，但2014年底，就有评论指出，好地段缺乏优质、价格合适的现房。所以毫无疑问，2015年这种类型房产的总体交易更少，2015年有迹象表明，包括里亚尔托（Rialto），哈里（Harver），肯尼迪威尔逊（Kennedy Wilson）等机构投资者投资开发和建筑项目都是以合资合作形式，而不是直接投资成品房。2015年12月，中国香港白金地产（Platinum Estates）买下了海于马贝拉最好的海滩的海滨地段，计划在该地开发5栋酒店和别墅度假，投资总额2亿欧元。

2015年的个人买家或多或少是2014年的重演。西班牙房地产国外投资者中，来自欧盟的买家占比又一次超过60%，其中英国买家最多，截至2015年年底占比25%，是第二大买家法国的两倍多。这一房地产趋势可能持续。根据西班牙产籍办公室2015年第一季度至第三季度的数据分析，英国对西班牙房地产投资增速是其他国家两倍多。相比之下，2013年以10%市场份额占据第二位的俄罗斯2015年以来连续三个季度继续下降，截止第三季度海外市场份额不超过3%。

在这两个例子中，货币汇率可能起到了重要作用，一方面，2015年英镑走势良好，年底汇率跟年初一样，1 英镑兑1.35欧元，而俄罗斯卢布却损失惨重。2015年，俄罗斯在西班牙旅游房地产市场的份额减少了一半以上。如前所述，海外购房者一般一开始是作为游客，而来自一部分国家的游客数量大幅增加。2015年7月，西班牙美国游客数量上涨40.5%，毫无疑问与美元走强有关；亚洲游客，尤其是来自日本和中国游客数量增涨 30%，他们主要是受高尔夫旅游吸引；其他欧洲国家，如奥地利、波兰、匈牙利等地的旅游人数呈两位数增长，表明未来在西班牙买房的外国族群将进一步扩大。

 

买什么（What）

2015年出售的绝大多数房产是经二手转售，尽管这里所说的二手房包括银行从开发商那里拿到，目前正在销售的新房， 原因是银行从开发商那接管的房产时已登记为首次销售。2015年底，转售房与首售房比率大约是4:1。然而，正如前面提到的，现在活跃在市场上的海外买家一般资金充裕，这些投资者通常会在黄金地段寻找高质量的房产，对大多数售不出库存新房最不感兴趣，不管它是银行二手转售还是最初的开发商直接销售。这就是西班牙房地产泡沫留下的问题，因为事实是，直至2008年崩溃的，长达十年建筑热潮并不是最理想地段的优质房产项目的建筑热潮，而是在二级沿海地区或卫星城市的郊区房产的建筑热潮。早前有报道指出，一些分析师认为，很大一部分售不出的新住宅将永远不会找到买家，那些仅仅是混凝土加上窗户搭建的房产，并且地段缺乏基本的基础设施，如交通、商店和学校，价格可能是5万欧元或更少了。

当前市场如此偏重于转售另一个因素是海外活动主要围绕着数年前就开始销售的楼花，并且留有库存的可能很小的房产项目。2006年，获得许可证批准的建筑项目最多，为865,561个，而2013年最少，仅34,873个，下降96%。截止2015年10月底，西班牙全国范围内获得批准的建筑项目恢复到39,871个，公寓与独立屋比率大约为3:1。这些数据的关键是2015年获得许可证的项目，特别是公寓项目，这些项目要到2016年末甚至2017年才能销售，所以短期内不会发生任何改变，新建筑仍将有限。你可以看一下西班牙马拉加（Málaga）省的房地产市场现状，这里是海外房产购买最活跃的地段之一。过去几年，市场最活跃的高峰期，获得许可证批准的建筑项目每大约2万个。在2015年第一季度到第三季度共有1797 项目获批，其中公寓为30%，新建房屋70%。即便如此，与2014年相比，已有很大改善， 2014年同期，获批项目仅为584，而且过去几年，新房库存少，也解释了为什么2015年二手房转售与新建房销售之间的比例远远高于全国平均水平，在马拉加省，90%的房产销售是二手转售。

所以，2015的市场以转售为主，这一趋势将延续到2016年。事实上，早在多年前，黄金地段最好的位置就已经被占据，买二手房时，我建议客户多看重经济意义，而不要因为需要修整或是独立房屋需要拆除重建等原因就被吓倒，建筑成本仍然很有竞争力。几乎肯定的说，比起新建房来，你能以更优惠的价格得到一套成品房，尤其是公寓和联排别墅，比起最新建或是近期建造的房产，它们会更宽敞，地段更好。

问：如果没有国际买家，西班牙的房地产市场会怎样？

答：规模大缩水。

外国买家聚集的西班牙地区市场

西班牙物业登记处发布的2015年第三季度统计数据证实，西班牙62％的房产交易发生在内地地中海沿岸地区和岛屿，准确的说是海外买家前往的地方。单看西班牙内陆，三个成交量最高的地区按顺序分别是安达卢西亚（Andalucia）丶瓦伦西亚（Valencia）和加泰罗尼亚（Cataluña），其中安达卢西亚月月占据首位。各地区的数据也进一步显示，海外买家在西班牙房地产市场扮演重要的主角。例如，外国买家占巴利阿里群岛（Balearics）房产交易的33％，加那利群岛（Canaries）也类似。在内陆，阿利坎特市（Alicante）的海外买家占比最高，为50％；马拉加省（Malaga）40％；在经济最活跃的黄金地段之一马贝拉（Marbella），60％的购房者来自别国。将居住和非居住外国人计为一组，海外市场占西班牙整体市场份额的17％。

海外买家在西班牙贷款买房

经历6年按揭贷款紧缩後，西班牙国内市场已经瘫痪，而大多数海外买家现金充足，国际市场并未受拖累。2015年初公证员统计显示，80％的外国购房者不贷款，我预期年底的数据相似。马贝拉2015年第三季度的统计数据表明，70％的购房款是现金。如果2015最终数字显示越来越多的外国人贷款买房，我相信那也更多地与全年利率下跌有关。就英国买家和持美元的买家来说，英镑兑欧元和美元兑欧元大幅走强，许多人将贷款视作一种财务选择而非必要。

即使海外买家确实需要贷款才能买房，他们的首付也高达40％或50％。虽然银行再一次非常热衷借钱给国际买家，但我的建议是，预算制定中，按揭成数（LTV）最好是60％，并做好保守估值和状态被详细审查的准备。的确，一些银行可能会提供70％按揭成数，但随後他们会给出非常低的估值。在实际情况中，他们提供的贷款不会超过房价的50％或60％。

2015年，我遇到过几次这样的情况，我认为房产已经卖出，但後来又挂牌，原因都是外国买家未能拿到抵押贷款。在一个案例中，我的客户们介入了，以低於原价20%的价格拿到了房子。

西班牙房地产成交量价走势

自2014年第一季度以来，主要海外目的地房产价格已经触底反弹；2015年则持续上升；预期年底地中海沿岸市场上涨约4％，马洛卡上涨7％。但我预计，在那些最好的地段，最终确认的全年数据甚至会更好。我还预计房价上涨压力将在2016年持续，因为国际买家上涨的需求将与黄金地段高质量库存短缺形成矛盾。

然而，在我看来，海外市场也有一部分和国内市场一样处境艰难。我指的是国际市场上依赖贷款的那部分买家，他们期望获得80％-100％贷款购买典型的2房2卫度假公寓，在市场繁荣时期这轻而易举就能实现，但现在不可能。在地中海海岸，这类房产占银行没收物业的绝大部分，说得好听些大部分都不太乐观。事实上，2015年绝大多数房产交易都发生在极少数的黄金地段，海外买家对地理位置较次和质量较差的房产可谓敬而远之。那些黄金地段之外的地区，供过於求仍是个大问题，所以不存在价格上涨的压力。

尽管如此，2015年，市场改善的三项指标——交易量丶抵押贷款获批数和价格，在西班牙房地产泡沫破裂後第一次均朝着正确的方向移动。它们并非总是在一条向上的直线上移动，更多的时候是波浪式变化，每月有上下起伏。至於价格，2015年初起，尽管许多地中海地区出现正增长，但一些地区房价持续下跌使得全国平均房价增长水平为负。但最後，西班牙国家统计局的统计数据显示，2015年第三季度，所有地区的登记房价环比均出现上涨，年增长率范围从拉里奥哈（La Rioja）最不起眼的0.8％横跨巴利阿里群岛（the Balearics）的8.4％——尽管一些地区，如加那利群岛（the Canaries）和巴伦西亚（Valencia），房价环比增长有所放缓。

正如预期的那样，随着银行贷款限制放宽，抵押贷款获批数增多促使交易量连续14个月上涨，我估计年末总成交量将同比增长26％，离40万套不远。但是，10月抵押贷款获批数和交易总额增长均有所放缓。不过，在没有获得全年数据时，不能判断这是个暂时现像还是个复苏正失去动力的迹像。交易量10月仅增长2.7％，9月则大增13.8％。评级机构惠誉在声称西班牙市场已经见底的同时也表示，该国经济复苏将是缓慢而不均衡的；专业金融服务机构毕马威（KMPG）则非常谨慎地看待市场复苏，主要考虑到人口萎缩和好几年的高失业率。

因此，只要考虑到低端的国际市场与低迷的国内市场，似乎就有理由说，统计表明，房地产市场确实在2015年触底；或也可以乐观地认为，2016年西班牙房地产市场虽然仍然脆弱，可能不会变得更好，但至少不太可能变得更糟。鉴於国际买家资金雄厚且现金充裕，海外市场需求将持续攀升，唯一可导致增长放缓的薄弱环节是优质库存短缺。

延伸阅读：猴年开运必备！2016西班牙房产投资特辑

 

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据西班牙航空权威机构机场航管局（AENA）发布的数据显示，2015年8月，抵达西班牙机场的乘客量超过2400万人，同比增长4.7%，创下单月新高。其中海外游客占1730万人，与国内游客持平。马德里巴拉哈斯机场乘客量反弹非常强劲，同比增长14%，这也许在预计范围之内，因此前该机场在经济衰退期间受到严重冲击，流失数以百万计的乘客，而地中海机场乘客增加5%左右。
 
为什么这对于出租房的业主而言是个好消息呢？11月公布官方旅游数据显示，8月数据强劲，进一步凸显出西班牙游客量今年将再次刷新。在过去的两年里，西班牙已经是世界上游客量第三大的国家，2013年突破6000万大关， 2014年增加到6490万，预计2015年增加到6600万以上。这组统计数据也给细分了数以百万计的游客所停留的地方：63.5%住在酒店，36.5%住在其他地方。明显的是，部分游客将拥有自己的房产或与家人或朋友住在一起，但仍有很大一部分游客寻找非旅店住宿，这部分游客数量也许多达2000万以上。

总体而言，今年夏天，西班牙地中海海岸线所有房产业主都能挂上“客满”的牌子，他们可以期待该地区旺季周的总租赁收益率达到4%以上，与一套位于市中心公寓全年或长期租赁收益率大致相同。实现更高收益率的关键是关注短期假期租赁，在其他时候，某些一年四季都是旺季的地区还可关注一下长期租赁，以及在西班牙气候最温和最适宜打高尔夫球的时候。我不是指只有一个或两个高尔夫球场，车程不到30分钟的地区，我的意思是10月和次年6月之间能吸引重量级的高尔夫球手的地区，如太阳海岸（Costa del Sol），又名太阳海岸–高尔夫球海岸（Costa del Golf），特别是马贝拉（Marbella）和圣佩德罗（San Pedro）这段中心区域，总收益率能够达到8%，约有4%在旺季周实现，另外4%将在换季和淡季周实现。该区域外，夏季租金收益率能够达到4%以上，但在换季和淡季，租金收益率可能不会超过2%。

另一个策略是针对换季淡季月的长期租赁；许多北欧和美国业主冬天会将房子出租3到6个月。另一个流行的选择，尤其是对于斯堪的纳维亚（Scandinavia）租户来说，就是全年租房，但同意在旺季搬出。这样，租户不必按月支付和业主能得到的旺季收入。唯一的缺点是，必须确保租户的个人物品有一定的可用存储空间。这种类型的租户很理想：手头宽裕、已经退休、可靠。

核心地段高质量租赁物业的需求超过供应，收益率应该上升，即使房价上涨，租金价格肯定也在增加。好的房产应该已经接受2016年预订，也有回头客。我为客户找了一套马贝拉老城区的房子，租赁的第一年，预订量将达到约280晚。今年1月，一对美国夫妇就租了3个月，自那以后，就只有几个空位。客户2015年5月买了一套圣佩德罗海滨公寓，6月1日就开始出租，自那以后，几乎每天晚上都有预订，前六个月总收益略高于4%，只要冬季和春季其他周预约量也是如此的话，收益轻达到8%以上。业主应该考虑给最后一分钟预订的打折；而且不用说，免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内饰和设备被租户认为是标准的要求。

当客户只是简单要求有可靠的租金收入，我会锁定特定目标区域，不关注其它，我会找定一种类型的房产，拒绝其它选择。找错位置，甚至只是相差有几公里，收入可能会减半。在一个特定的区域确定正确的位置，你需要处于合适的地区，因为一些地区立法反对假期短期租赁，因其受大酒店施压和当地人不满。巴塞罗那尤其如此，到处都是当地人假期租赁，而在安达卢西亚（Andalucía）虽然立法未定，但看起来可能引入一个许可制度。

 

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房产界有一个说法，西班牙楼市的运行从高峰到低谷有一个7年的周期，而我们的记忆周期是5年。看看马贝拉（Marbella）和圣佩德罗市（San Pedro municipality）——西班牙少数几个楼市增长强劲的沿海地区的高端楼市发展状况，我想这一说法再次被证明是正确的。从2008年金融危机爆发至2015年正好七年，市场再次迎来成长期。这的确是好消息。但是，很多迹象表明，人们的记忆周期跨度很短。自两年前，就有不祥征兆显示，楼市崩盘的痛苦已经被遗忘。

首先，市场崩溃之前，西班牙房地产的特色之一就是房地产经纪人供过于求，大多数海外买家前往的地中海沿岸地区更是如此。金融危机和随后爆发的房地产危机，使得西班牙成千上万的房地产办公室倒闭，整个行业无一能幸免。在大多数经纪人供过于求的地区，超过75％的房地产公司倒闭。离海岸稍远的一个小镇，30个房地产经纪人中只有2个能够生存。在大多数国家，这对一个小城市来说已是足够，为什么一个只有15,000位居民的小镇却需要30个房地产经纪人？这个问题很难回答。在全国范围内，许多自2008年就生存下来的经纪人商需要缩小规模、降低成本、减少人员投入和缩小办公空间。幸存者无一都是最有经验、最了解市场和最专业的，结果市场自然就变得更加健康。

但是，我看到供过于求的周期有重新开始的迹象。最近，我在五个一排的商业单元面前看到其中有三个是新成立的房地产经纪商，这让我感到震惊。而且，相邻的建筑里三个以上经纪人已经就位，同一地区还有很多空置单元，我毫无疑问有更多房地产经纪人在来的路上。他们认为生意从哪儿来呢？2014年，西班牙共有约12万家初创企业，其中6,600家是房地产经纪商，占总数的约3％。在这些房地产经纪商中，有约80％分布在沿海地区，也就是大部分海外买家前往的地方。

我对这一统计真的不乐观。我预测，很多知识不够广博的初创企业，给同样不是很懂行的购房者建议，将导致灾难性后果，就如何我们在房产泡沫年代看到的一样。刚进入市场买家几乎不可能分辨出他们打交道的经纪人是老手还是新手。他们都有看起来很不错的网站，有了诸如Resales Online之类的多重发布网站，房源可以无限繁衍，很多人甚至懒得弄一间办公室，宁可选择只要一台笔记本电脑和移动电话的办公方式，因为可以节省更多的成本。

如果自己在浏览此类网站，那么与你打交道的人要么没有直接挂牌的房源，要么只看过几个，甚至没有看过在售房源。另一类经纪商则是开设大型办公室，雇佣大量后台支持人员，这是上次失败的典型。更糟糕的是，上次市场崩溃中的失败者换了新地址和新名字重新进入市场，但现在进入市场的买方也不会知道这些。

第二个重演的趋势是佣金水平。在西班牙的海外市场，房价总是超过国内行业正常水平。在二手房市场，5％-10％的佣金水平很常见，开发商通常最低支付10％。似乎一切都没有改变，我经常看到的是，经纪人经常给介绍客户的经纪人5％的提成，所以总佣金可能高达10％。在西班牙房地产浸淫了这么长的时间，我常说，没有什么能让我觉得意外了。但一所300万欧元的房子却要支付高达20％的佣金，就连我也不信了。客户可能要支付60万欧元的佣金，试问谁不会想成为一个房地产经纪人？做成一笔交易可以休息一年了。我想问卖方的是：为什么不干脆将价格价降低到合适的水平？

所以，如果你必须在西班牙雇佣一个房产中介，只需问三个简单的问题，就能赢得避免最危险的陷阱的最好机会：

1. 你的在业时间有多长？
2. 你收取卖家多少佣金？
3. 你真正看过你要带我去看的房产吗？

如果他们不愿意回答，请选择其他人，或联系The Property Finders买家代理公司。

 

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提起西班牙的加泰罗尼亚大区，也许有人不知道，但是大家都知道西班牙最著名的旅游城市巴塞罗那，它就是加泰罗尼亚首府。加泰罗尼亚真是一块风水宝地，它几乎是个正三角。北部与法国交界；东南向的斜线则是地中海海岸线。这块占西班牙国土百分之六点三的大区，养育着西班牙百分之十六的人口，这里商业发达，旅游业兴旺。

西班牙加泰罗尼亚地区的独立公投在暴力和混乱中结束，引发全球关注。法新社报道称，加泰罗尼亚自治区政府10月2日表示，约226万人在加泰罗尼亚“独立公投”中投票，其中90%投票支持脱离西班牙独立。如果多数选民投票支持脱离西班牙，公投法预见加泰罗尼亚地区议会将单方面宣布独立。欧盟再次表明了迄今的立场：不“选边站队”，要求双方对话协商解决“内部矛盾”。

加泰罗尼亚的悠久历史

这块叫做加泰罗尼亚的土地为什么要独立呢？ 知名美籍学者林达曾于2014年发表了一篇专门分析加泰罗尼亚政局的文章《加泰罗尼亚为何要独立？》，该文章曾被《东方早报》、《共识网》、《网页》等知名华文转载 。简单来说加泰罗尼亚的独立意识源于以下三点：

早在九世纪，加泰罗尼亚大区曾为巴塞罗那伯爵的封地，后成为一个小公国并随着几次联姻被并入西班牙王国。18世纪至19世纪，加泰罗尼亚的自治之魂几经苏醒又因中央政府的压制而沉睡，直到1975年西班牙政府的独裁领袖弗朗哥死后，西班牙进行了民主改革，加泰罗尼亚终于名正言顺的回复了其大区的自治权。以上也可看出，贯穿加泰罗尼亚历史就是自治－中央集权之间的对抗史；是一部包含刺杀，反叛和镇压血泪史。

加泰罗尼亚大区自古就有自己独立的语言－加泰罗尼亚语。虽然加泰罗尼亚语与西班牙同源，同属印欧语系罗曼语族，但有明显的差异。某种程度上来说，历史和语言带给加泰罗尼亚的民族性可以说是其独立的另一个原因。加上数十年来加泰罗尼亚的教育系统大力推行以独立思想为主线的教育，年轻一代中超过半数认为自己是加泰罗尼亚人而非西班牙人，他们以会说加泰罗尼亚语为傲而并非西班牙语。

经济上看，加泰罗尼亚经济发达。制造业、冶金、化工等都有着悠久的历史，并且旅游业等第三产业也日益兴旺。加泰罗尼亚人贡献了西班牙GDP的20%左右， 却只收到中央政府14%的财政拨款，这点让他们认为自己是在为西班牙财政输血，而没有得到公平的财政待遇。

加泰罗尼亚的政治现状

2015年9月11日报道，西班牙加泰罗尼亚地区当天举行大规模集会，呼吁更多的民众在本月27日举行的地区选举中支持赞成脱离西班牙的候选人，希望能够促成独立公投。组织方声称，参加游行的民众达到200万人。

2015年9月28日，西班牙加泰罗尼亚地区议会选举尘埃落定。支持加泰罗尼亚独立的两个党派 “一起说好”党和左翼CUP党总共赢得了议会135个议席当中的72个，较半数超出4席，总得票率则为47.8%；反对独立的党派虽然只得到63个席位，得票率却达到52.2％，这是因为这部分党派中有党派得票率过低而未获得议席。

选举结果公布之后，支持独立的两个党派均表示，他们能在18个月之内单方面宣布加泰罗尼亚脱离西班牙。

¨巴塞罗那街头，居民阳台和商业店铺基本挂加泰罗尼亚区旗而非西班牙国旗¨；¨巴塞罗那的一些大企业在招聘人才时，会说加泰罗尼亚语往往是必不可少的条件¨；西甲联赛有巴萨出场的重要赛事球迷也会在看台上自发的撑起加泰罗尼亚的巨幅国旗和独立标语¨ 一些长期来往于中国和加泰罗尼亚地区的媒体人士称道。

加泰罗尼亚扑朔迷离的未来

加泰罗尼亚的最终出口虽然还扑所迷离，但是随着西班牙大选的临近，中央政府和加泰罗尼亚地方政府之间的斗争已经加剧。 本周突然爆出的 ¨ 加泰罗尼亚大区基础建设负责人的巨额腐败案 ¨ 就被认为是中央政府打击加泰罗尼亚大区执政独立党使出的杀手锏。

不管加泰罗尼亚最终何去何从，有一点是肯定的，就是独立的加泰罗尼亚将不会得到国际社会的承认。欧盟多位领导人已经表态：欧盟将拒绝承认加泰罗尼亚的独立，如果加泰罗尼亚独立，那么其下场就是退出欧盟。美国总统奥巴马，在西班牙国王菲利普六世2015年9月22日访美时，也明确地强调 “在外交政策上，我坚定地致力于与一个强大和统一的西班牙加强合作关系。西班牙不仅对欧洲，对美国，乃至对整个世界，都是非常重要的存在。”这句话明确的表明了奥巴马对于加泰罗尼亚独立问题的态度。同时，国务卿约翰·克里，也明确表达拒绝接受西班牙被分割为几个国家的可能性。在与西班牙外长何塞·曼努埃尔·加西亚 – 马加略会晤后，国务卿约翰·克里重申，美国政府希望看到“一个强大而团结的西班牙”

对中国投资移民的影响

西班牙中国律师事务所的季奕鸿律师分析道：2013年9月27日颁布的西班牙投资法案条文中明确规定： ¨获取西班牙投资移民居留以及未来对此居留进行更新的最重要的条件就是在西班牙领土上持有50万欧元以及以上的投资。¨如果加泰罗尼亚在未来都不再是西班牙，那么在中国投资者们在其首府巴塞罗那持有的住宅就自然不是在西班牙领土上的投资。这样一来，除非在西班牙其他城市重新投资，否则到手的居留可能就成了一张废纸。就算加泰罗尼亚政府出面担保，拱手送上¨加泰罗尼亚国¨的居留，只是不知没有了欧盟成员国，申根协议国之前无需签证即可自由来往的这些优势，¨加泰罗尼亚国¨ 居留是否还会像现在的 ¨黄金签证¨一样被国人青睐？ 因此相信对许多想要在巴塞罗那进行投资的国人来看，加泰罗尼亚的政局仍值得重点关注。

 

西班牙季律师专栏全集

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根据西班牙权威媒体《国家报》的统计，自2013年10月以来西班牙已经送出了700份以上的黄金投资居留，按照每个投资人一家三口的常规比例来计算，至少有两千多人已因在西班牙投资50万欧元以上的房产获益而移居欧洲。投资移民人数之首为中国居民，其余则分别来自俄罗斯和阿拉伯国家。其中最早的一批移民在今年年底就将首次更新为期两年的投资居留卡。

2014年是西班牙投资移民法案生效的第一年，虽然西班牙政府和华文媒体不遗余力的大力宣传，但是真正前来投资的人数还是低于西班牙政府的预期水平。经过一年的酝酿，2014年年底以来，西班牙投资移民人数特别是中国居民投资的人数出现了50%以上的大幅增长。一方面是通过相关的媒体报道，西班牙自然、阳光、宜居的环境被更多的国人了解；另一方面则得益于最早移居西班牙的中国投资人现身说法对西班牙的力赞，西班牙人民热情好客的感染力，以及西班牙优质的生活和投资环境。与其他欧洲移民国家相比后，西班牙脱颖而出，一跃成为目前中国居民移居欧洲的最佳意向国家。

西班牙投资移民政策在一年多后走出了一片前景光明的道路，在越来越多的国人选择投资西班牙的同时，个别不法中介和个人浑水摸鱼，使得一些前来西班牙购买房产的中国投资者蒙受了经济损失。一连两期专栏，西班牙中国律师事务所汇集了一年半以来中国投资者要求维权的几个经典实例，希望能够帮助广大读者更加安全、放心地进行投资。

实例一、

北京人关先生今年五月份携妻子来西班牙瓦伦西亚考察非营利移民房产。夫妻二人在市中心转悠时看到一家西班牙咨询公司挂着可用中文提供移民咨询服务的广告牌，于是便进去询问。一位西班牙人在中文翻译的陪同下向他们解释了移民流程，承诺该公司为客户提供看中房产次日签约，一个月办好移民手续的服务。关先生查看了该公司的房源资料，发现其提供的海边别墅条件好，价格也合理。这时该西班牙人提出只要关先生先缴纳2000欧元的先期服务费用既可开始帮他们办理手续。在关先生支付了2000欧元的费用以后，果不其然，对方第二天就把关先生中意的一套别墅的房东约到了办公室商谈，谈妥了相关条件后，关先生夫妇向对方支付了身上的全部现金8000欧元并签署了定金合同，因为该别墅全价为23万欧，于是张先生并在合同上约定待回国后5日内补足剩余的1.5万欧元，共计10%的2.3万欧元定金，并在剩余的25天内付清购房余款。次日该咨询公司的中方工作人员带关先生签署了授权书授权西班牙工作人员帮助他办理后续的所有手续。对方还宽慰关先生事情都已将办好，只要他回国后将全款汇来，就等着拿居留即可。

事情办妥后，张先生夫妇心情大好，在西班牙游玩几日后就回到了中国。回国后，该公司的中国工作人员通知关先生他们已经在当地一家银行为关先生办妥了开户手续，让关先生尽快把剩余的1.5万欧元打过来。因为金额不大，关先生在国内银行办理了小额换汇手续当天就把这笔钱打了出去。随后的一个星期，关先生在亲友的帮助下兑换了余下的20多万欧元汇到了自己西班牙的银行账户上，但是却迟迟不能入账。焦急地等待了一个多星期后，西班牙方答复说银行需要关先生提供在中国收入的双认证文件。可是定金合同约定的一个月时间已经过去了大半，关先生在之前毫不知情的情况下不可能在剩余的5天时间内准备出所有需要的文件。关先生提出是否可以和房东商量延期，该西班牙公司开始变得十分强硬，说此事纯属关先生私人原因和自己无关，房东要求到期终止合同，之前的定金将不予退换。之后，关先生多次致电该公司的这名中方顾问，对方手机已处于关机状态，西班牙公司则声称因关先生自己不能履约所以此事已经了结，材料也已经销毁，将不再对这件事情负责。这时候关先生夫妇才预感事情不对，于是联系上季奕鸿律师进行求助。

经过我们的分析：整件事情可能是对方设下的一个骗局，该公司针对中国客户喜欢手续快、一条龙服务的心理，骗取关先生在不了解买房流程的情况下签下30日付清全款的合同，该西班牙公司算准关先生之后会因没有做好文件的准备而无法按期付款，逐和房东合谋吃定关先生定金和手续费近3万欧元。目前我所已协助关先生联系西班牙开户银行设法取消西班牙公司对其账户的管理权，将后续的20余万欧元退回，避免给关先生造成更大的损失。

季奕鸿律师想提醒大家，目前西班牙投资移民法律完善，获批率高，投资人遇到的问题往往存在于购买房产的环节。一定要认准办理购房和移民手续的机构的资质，最好能够和律师直接交流，确认其基本信息。

下一期专栏，西班牙中国律师事务所将会分享另外两个中国人投资移民西班牙的案例，让大家避免不慎堕入海外投资者容易掉进的陷阱。

季律师专栏全集

季律师解析西班牙房产投资

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说到西班牙，跃入脑海的第一反应就是它那热情似火的红！不管是佛朗明哥舞者飞扬的红色裙摆，还是斗牛士手中的红色斗篷，再或是番茄大战飞溅四射的红色汁液，这些都是热情奔放的西班牙人的印证。如果它热情似火的红还不足以吸引你，那西班牙的美食和具有芬芳爽口的水果酒（Sangria）一定会深深吸引你。在此，我整理了十条让你爱上生活在西班牙的理由。

西班牙闻名世界的传统文化

• 弗拉明戈

来西班牙旅游的人，重要的行程之一就是欣赏佛朗明哥舞蹈。但佛朗明哥舞实际上并不是西班牙人所创，而是来源于住在西班牙南部安达卢西亚（Andalucia）的吉普赛人。自小能歌善舞的吉普赛人，将艰难生活的忧伤情绪抒发在自创的歌舞当中，这就是佛朗明哥舞的由来。

• 斗牛

斗牛是西班牙的国粹，风靡全国，享誉世界。只是近年来，在动物保护理念备受重视之下，人们对斗牛文化究竟是必须维护的民族传统文化还是一种虐待动物的血腥文化，存在争议。加泰隆尼亚区已经通过禁止斗牛活动的法案。但是西班牙很多人还是认为斗牛是西班牙特有的古老传统文化，更是国家的骄傲。

彰显着悠久历史、灿烂文化西班牙特色建筑

西班牙是有着悠久历史和灿烂文化的多民族国家。多民族的长时期融合，创造了西班牙独具一格的灿烂文化，复杂的历史变迁给西班牙留下了丰富多彩的文物古迹。 遍及全国的天主教堂和南方阿拉伯式的房屋，是西班牙古代精湛建筑艺术的写照。

• 文化遗产大国

马德里自治大区的阿尔卡拉·德埃纳雷斯大学及古城区，阿尔卡拉·德埃纳雷斯是西班牙大文豪塞万提斯的出生地；

• 建筑大国

卡斯蒂利亚-莱昂自治大区的布尔戈斯大教堂。1984年被列入世界遗产名录的13世纪哥特式建筑。

• 多样自然景观大国

古埃尔公园、古埃尔宫和米拉府堪称高迪最经典的作品。因此于1984年共同被列入世界遗产名录。

西班牙缤纷多彩的节日让客人宾至如归

• 西红柿节

每年８月份，来自世界各地的游客都会聚集在西班牙小镇布尼奥尔，和当地居民一起庆祝这个别具特色的节日。每到举行“西红柿节”时，这个平日里很安静的小镇，便成为狂欢的海洋。人们来到这里，不是为了美景、美食，只为“打一场西红柿仗”。节日当天，人们纷纷走上街头，把西红柿当作“武器”，奋力相互投掷。西红柿不仅给人们带来了丰收的喜悦，也带来了狂欢的快乐。

• 奔牛节

奔牛节每年都在潘普洛纳镇举行。“奔牛之路”位于潘普洛纳市旧城区的一条狭窄的石板街，全长848米。主办单位会围好观赏的栅栏，以免让狂奔的牛只误伤群众。对游客而言，近距离观赏最刺激最有临场感。西班牙夏日独有的节日让游客们深深体会这一国家特有的火热与热情。

不容错过的西班牙美食

• 海鲜饭

西班牙饮食文化发达，东部是享有“西班牙国宝饭”美誉的海鲜饭发源地，西北部以生猛海鲜著称，南部以油炸食物和番茄冷汤闻名，中部则以烧烤为主。西班牙人烹饪食物，崇尚自然并重视用料搭配，保留了食材的天然风味，没有过分矫饰。西班牙海鲜饭是西餐三大名菜之一，与法国蜗牛、意大利面齐名。

• Tapas

随着Tapas的发展，人们越来越精心制作它，Tapas在西班牙当地也成为一种小吃文化。

西班牙是一个旅游业极为发达的国家，人们认识西班牙菜几乎是从Tapas开始的。从蒜蓉橄榄油烫虾仁，西班牙火腿到腊肠煎蛋，无一不被世界食客们喜爱着。直至今日已经成为经典的Tapas艺术。

蓝天白云的西班牙海滩和海岛

• 海滩

真正来过西班牙的游客，才知道西班牙海滩的迷人之处不需要任何语言的修饰。每年都有大量的游客涌向这里沐浴地中海阳光。它不仅是欧洲其他国家首选的度假胜地，也是在全球享有盛誉的阳光海岸。西班牙被誉为：“出售阳光和海滩的国度” 全年至少有300天可以享受阳光的照耀。热情奔放的西班牙人总是以西班牙海滩为傲。在此我罗列几个西班牙最值得去的，风格迥异的海滩：

城市中的海滩–巴塞罗那海滩

来这里享受日光浴，晒成棕褐色是每一个西班牙人度假的首选；

奢华海滩—卡拉萨拉达海滩

伊维萨现在已被认为是西班牙狂欢派对的大众聚集场所；

神秘海滩—金沙海滩

对于经验丰富的旅行者而言，没有比选择到金沙海滩度假更好的方式来躲避城市的喧嚣和纷杂。这里一片静谧，给那些每天奔波于工作生活中的上班族一个很好的休息地点。

• 海岛

西班牙的海岛风景和这里的海滩一样美丽，位于大西洋的加利群岛和地中海的巴利阿里群岛都因他们的美丽山光水色而闻名于世。加利群岛各岛不仅有壮丽的火上景观，美丽的热带风光，还有一片第三世纪就存在的原始森林。群岛终年阳光明媚，常年吸引众多游客前来度假。此外，加利群岛是欧洲唯一的免税港，商品丰富，价格实惠。而巴利阿里群岛中最大的马约尔卡岛，风光绮丽，气候宜人。欧洲很多新婚夫妇视此岛为最好的蜜月指出，有“情人蜜月岛之称”

作家毕淑敏曾说：一个地方要适合私奔，要具备两个条件：一是风景秀美，在山川秀丽的地方才有心思谈情说爱；二要人迹罕至，只有在人少的地方，私奔才最安全。西班牙正是这样一座最适合私奔的浪漫之国度。（未完待续）

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